物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運(yùn)行維修工作方案

1、水電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)備:序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1送、排風(fēng)機(jī)1、馬達(dá)電流在額定值內(nèi)。2、機(jī)組穩(wěn)固，無震動。3、風(fēng)道無泄漏，松動，保溫良 好。4、風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。5、電機(jī)配線牢固，接線段子無 變色。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行2排煙機(jī)1、達(dá)電流在額定值內(nèi)。2、機(jī)組穩(wěn)固，無震動。3、風(fēng)道無泄漏，松動，保溫良 好。4、風(fēng)閥開關(guān)靈活，準(zhǔn)確。 電機(jī)配線牢固，接線段子無變 色。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行3噴灑、水幕裝置1、無泄漏。2、無破損。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行4煙感、溫感1、干凈整潔。2、報警準(zhǔn)確，及時。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行5消火栓1、無泄漏。2、閥門開啟靈活。3、設(shè)備無缺損。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行6火災(zāi)自動報警1、報警準(zhǔn)

2、確、及時。2、設(shè)備箱內(nèi)干凈整潔。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行、實施流程:A、消火栓給水系統(tǒng)。1、每周巡回檢查1次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。2、每季度對消防管道及附件、消火栓、消防水泵接合器、閥門、壓力表 等一切設(shè)備，進(jìn)行一次全面檢修。3、每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認(rèn)設(shè)備有無缺損、泄漏，如有， 進(jìn)行補(bǔ)充或更換。B自動噴水滅火系統(tǒng)。1、制定詳盡的管理、檢測、維護(hù)制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義 務(wù)消防隊或消防員執(zhí)行。2、負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)的人員每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、報警閥及其附 屬組件，進(jìn)行外觀檢查，并觀察壓力表指針?biāo)笁毫κ欠裾?，確保系 統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。3、每年對水源的供水能力進(jìn)行

3、一次測定，確保水源滿足設(shè)計水量和水壓。4、每月對噴頭進(jìn)行外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物，及時 更換或清除。5、各種不同規(guī)格的噴頭均要儲存一定數(shù)量的備品。其數(shù)量不少于安裝總數(shù)的 1%，且每種類型和不同溫標(biāo)的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于 10 個。6、每季度檢修一次如下設(shè)備：a、濕式報警閥1）、壓力表指針確認(rèn)，每年送檢。2）、直角閥密封確認(rèn)。b、閘閥1）、開啟、關(guān)閉一次。2）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。c、單向閥1）、查看密封是否良好，無泄漏。2）、確認(rèn)在工作壓力下，單向閥開啟無誤。d、水泵接合器1）、確認(rèn)有無泄露。2）、每兩年進(jìn)行一次油漆。3）、確認(rèn)接口平整。

4、e、安全閥1）、每年檢測一次。2）、確保動作執(zhí)行元件準(zhǔn)確無誤。f 、 排水漏斗1）、保證下水暢通，無堵塞。2）、如有銹蝕，重新油漆。g、 壓力表1）、每年送檢一次。2）、確認(rèn)指針無松動、抖動現(xiàn)象，如有，立即更換。h、 節(jié)流孔板1）、確認(rèn)節(jié)流孔板無堵塞。i 、 水流報警器1）、檢查確認(rèn)靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。j 、 閉式噴水頭1）、外觀良好。2）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。k、 煙感、溫感探測器1）、每月進(jìn)行一次消防試驗。2）、對失靈的煙感檢測器，進(jìn)行更換。3）每兩年進(jìn)行一次煙感探頭擦拭。l 、 火災(zāi)報警裝置1）、每季度進(jìn)行一次手動預(yù)警測試。m、火災(zāi)收信機(jī)1）、人工發(fā)出火災(zāi)信號，檢測收

5、信機(jī)工作是否良好，區(qū)位碼是否正確n、延遲器1）、試放水報警，查看時間應(yīng)在額定工作時間內(nèi)，防止誤報。o、壓力繼電器1）、每月進(jìn)行一次確認(rèn)，看壓力降低時，水泵是否立即啟動。2）、如壓力控制啟動范圍不對，立即重新調(diào)整。P、水力報警器1）、每月進(jìn)行一次外觀檢測。q、電氣自控箱1）、壓緊所有接線段子。2）、檢測絕緣狀況。3）、檢測空開及交接是否良好。4）、確保所有指示燈無損壞。5）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。6）、箱內(nèi)標(biāo)識清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7）、每月進(jìn)行一次雙電源切換測試。r、按鈕1）、確認(rèn)無松動。2）、機(jī)械部分無損壞。3）、確認(rèn)信號正確。4、根據(jù)驗工驗收及日常維護(hù)管理、修理情況，每年對系

6、統(tǒng)的質(zhì)量進(jìn)行 次總結(jié)，作出評價。C送、排風(fēng)，排煙系統(tǒng)。5、每月對送排風(fēng)系統(tǒng)的防火閥進(jìn)行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷 裂，如有斷裂，及時更換。6、每月檢測風(fēng)機(jī)電源壓線段子是否牢固，電機(jī)絕緣是否良好。7、測風(fēng)機(jī)與消防聯(lián)動是否靈活、準(zhǔn)確。給排水設(shè)備：序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1上水管路1、無泄漏。2、無銹蝕。3、閥門開啟靈活。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行2下水1、無堵塞。2、無異味。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行3化糞池、馬葫蘆1、無堵塞。2、蓋無缺損。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行4衛(wèi)生間1、設(shè)備出水量合適。2、無泄漏。3、無缺損。4、沖洗效果好，噪聲低。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行二、實施流程。A、上水管路。1、每天定期檢查上水管路有無泄

7、漏，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。2、每日記錄總表自來水使用量，并同前日進(jìn)行比較，以確認(rèn)有無異常并隨時查找、 修理。3、每月開啟關(guān)閉自來水總閥一次，以確認(rèn)閥門開啟關(guān)閉靈活。4、冬季確認(rèn)有無凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。B下水。1、定期巡檢管線，隨時接到報修，隨時維修。2、雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。3、檢查確保無異味從下水口溢出。C化糞池、馬葫蘆。1化糞池每季度檢查一次，確認(rèn)無異常。2、每月檢查確認(rèn)馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動或缺損 強(qiáng)電設(shè)備序號項目管理標(biāo)準(zhǔn)保障措施1照明器具1、所有燈具在規(guī)定時間內(nèi)照 明良好。2、所有照明器具無松動。3、無漏電。4、照明角度合適。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行2動力設(shè)

8、備1、動力設(shè)備運(yùn)行良好，工作在 額定工況下。2、接線端子接線牢固。3、無異音。4、絕緣良好。5、無過熱。依據(jù)工作規(guī) 范進(jìn)行、實施流程。A、照明器具。1、每天在規(guī)定時間巡檢照明狀況，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。2、每月檢查照明器具有無松動或歪斜，并隨時調(diào)整。3、每日工作前，準(zhǔn)備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。4、隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。5、如需上下梯子時，要有專人扶著。6維修結(jié)束后，將現(xiàn)場清理干凈。B、動力設(shè)備。1、每月對動力設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修。2、每天巡視動力設(shè)備一次，確認(rèn)有無異音，有無振動。3、每月檢測一次動力設(shè)備是否在額定工況下工作， 檢測工作電流、工作電壓, 并記錄于

9、表格。10 / 8電梯維修保養(yǎng) 例行保養(yǎng)分為：第一次例行保養(yǎng)，第二次例行保養(yǎng)，三、四次重復(fù)一、二次內(nèi)容。1、第一次例行保養(yǎng)。A、清潔曳引機(jī)、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生。B、檢查并堅固主電源、輔助電源、曳引機(jī)、控制柜中各接線端子。C、檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好。D、檢查曳引機(jī)減速，電動機(jī)的油位，溫升，確保曳引機(jī)運(yùn)行正常。E、 檢查并調(diào)整電梯制動器的制動閘瓦與制動輪盤的間隙，確保間隙不大于0.7mm （廠家有特殊 要求除外），同時保證制動器工作靈活可靠。F、添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐櫥停箤?dǎo)軌潤滑良好。G、添加滾動導(dǎo)靴中心軸的潤滑油，使運(yùn)轉(zhuǎn)時無異響。H、添加限速器和限速器張緊輪軸承潤滑

10、油，使限速器系統(tǒng)工作正常。I、清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生。J檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗各安全開關(guān)，確保功能正常2、第二次例行保養(yǎng)。1）、保養(yǎng)開門機(jī)系統(tǒng)A、清潔開門機(jī)系統(tǒng)。B、緊固開門機(jī)系統(tǒng)各機(jī)械連接部件。C、檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求。D、添加門機(jī)各機(jī)械傳動部的潤滑油。E、檢查門機(jī)皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理。F、堅固門電機(jī)，門電阻的各螺栓。G、檢查開關(guān)、減速器、門機(jī)限位開關(guān)是否完好。H 、 VVVF 門機(jī)系統(tǒng)還應(yīng)清潔旋轉(zhuǎn)編碼器。I、調(diào)整門刀的垂直度，同時保證門刀與廳門地坎間隙在5-10mm。2）、保養(yǎng)廳門系統(tǒng)A、 調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙1-6mm

11、，門扇下端與地坎的間隙 1-6mm，門鎖在電氣 接觸前齒合量不小于 7mm。B、確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠。C、廳門自動關(guān)門裝置有效。D、添除廳門門滑道上的潤滑脂，使開關(guān)門靈活可靠。3）、保養(yǎng)門保護(hù)系統(tǒng)A、清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠。B、保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠。3、季度保養(yǎng)1）、添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對重道繩輪軸承的潤滑油，確保務(wù)軸承潤 滑良好。2）、保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動作準(zhǔn)確可靠。3）、保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準(zhǔn)確可靠。4）、清潔曳引繩油污，調(diào)整曳引繩的張力，使受力偏差在5% 以內(nèi)。5）、檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲

12、、斷股現(xiàn)象。6）、檢查曳引繩的伸長長度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長短。7）、清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴(yán)懲的靴襯予以更換。8）、滾動導(dǎo)靴滾輪開膠斷裂嚴(yán)重的予以更換。9）、電梯運(yùn)行左右晃動的，適當(dāng)調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙。10）、檢查對重鐵壓板有無松動。11）、清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使其符號要求，調(diào)試后， 并用慢車手動試驗安全鉗及安全鉗開關(guān)的可靠性。12）、保養(yǎng)緩沖器，確保彈性緩沖器無銹蝕，油壓緩沖器油位正常，緩沖器開關(guān)有效。13）、檢查、調(diào)整并試驗各安全開關(guān)，確保安全開關(guān)完好、有效。14）、檢查限位和極限距離符合要求：限位：50-80mm ，極限 120-1

13、50mm 。4、年檢維修保養(yǎng)： 是針對主管部門對電梯每年一次的安全檢驗而進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)、修理，達(dá)到電梯安全技術(shù)檢驗報告書中規(guī)定的項目和標(biāo)準(zhǔn)要求，整改項目不多于8 項。1）、更換曳引機(jī)減速中的油（廠家對油的種類及換油期有規(guī)定的除外）。2）、清潔電磁抱閘鐵芯，并添加適當(dāng)適量的潤滑劑。3） 、調(diào)整電磁抱閘制動彈簧，使制動閘瓦與制動面的間隙不大于0.7mm （廠家有規(guī)定的除外），確保電梯平層準(zhǔn)確，制動可靠（制動閘瓦磨損嚴(yán)重的予以更換）。4）、清潔限速器，添加限速器中心軸承的潤滑油（調(diào)整、試驗兩項由國家定點(diǎn)專檢機(jī)構(gòu)執(zhí)行，每 兩年一次）。5）、清洗、調(diào)整、試驗、潤滑安全鉗機(jī)構(gòu)，確保安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間

14、隙，左右均勻，慢車 試驗安全鉗，能可靠工作符合要求。6）、清潔、調(diào)整、試驗各廳門、轎門門鎖、確保廳、轎門鎖各項檢測指標(biāo)符合要求。7）、清潔油壓緩沖器的油污，檢查緩沖器油位，確保油位正常，試驗緩沖開關(guān)，確保其有效性。8）、添刷彈性緩沖器上的防銹器。9）、保養(yǎng)曳引繩組合，保證各繩頭組合牢固、安全、有效。10） 、檢查并調(diào)整轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴，使電梯運(yùn)行平穩(wěn)（磨損嚴(yán)重的予以更換），滾動導(dǎo)靴開膠斷 裂的也應(yīng)予以更換。11）、檢查對重鐵鎖等裝置是否牢固。12）、檢查并堅固電纜支架，電纜與井道或轎廂邊沿有無碰撞。13）、檢查補(bǔ)償裝置連接件是否完好有效，補(bǔ)償鏈過長的予以調(diào)整。14）、檢查曳引繩的伸長量是否超過

15、轎廂上下極限的越程距離。15） 、對電梯測試一次接地電阻（阻值不小于4Q）o16） 、測試各部位絕緣電阻 （動力阻值不小于 0.8M Q,其它回路不小于 0.25 M Q）有微機(jī)控制的， 應(yīng)先拆出微機(jī)控制系統(tǒng)后才能測。電梯保養(yǎng)維護(hù)項目計劃項目內(nèi)容保養(yǎng)周期機(jī) 房 保 養(yǎng)清潔機(jī)房地面衛(wèi)生半月清潔曳引機(jī)、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生半月檢查并堅固主電源、輔助電源、曳引機(jī)、控制柜中各接線端子半月檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好半月檢查曳引機(jī)減速，電動機(jī)的油位，溫升，確保曳引機(jī)運(yùn)行正常半月檢查并調(diào)整電梯制動器的制動閘瓦與制動輪盤的間隙，確保間隙不大 于0.7mm，同時保證制動器工作靈活可靠半月井 道

16、 保 養(yǎng)添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐櫥?，使?dǎo)軌潤滑良好半月添加限速器和限速器張緊輪軸承潤滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常半月清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生半月檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗各安全開關(guān)，確保功能正常半月門 機(jī)、層 門、轎 門 及 光 幕 的 保 養(yǎng)清潔開門機(jī)系統(tǒng)半月緊固開門機(jī)系統(tǒng)各機(jī)械連接部件半月檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求半月添加門機(jī)各機(jī)械傳動部的潤滑油半月檢查門機(jī)皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理半月堅固門電機(jī)，門電阻的各螺栓半月檢查開關(guān)、減速器、門機(jī)限位開關(guān)是否完好半月調(diào)整門刀的垂直度，冋時保證門刀與廳門地坎間隙在5-8mm半月調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙1

17、-6mm，門扇下端與地坎的間隙1-6mm ,門鎖在電氣接觸前齒合量不小于7mm半月確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠半月廳門自動關(guān)門裝置有效半月添除廳門門滑道上的潤滑脂，使開關(guān)門靈活可靠半月清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠半月保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠半月添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對重道繩輪軸承的 潤滑油，確保軸承潤滑良好季度保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動作準(zhǔn)確可靠季度保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準(zhǔn)確可靠季度機(jī)清潔曳引繩油污，調(diào)整曳引繩的張力，使受力偏差在5%以內(nèi)季度房檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲、斷股現(xiàn)象季度檢查曳引繩的伸長長度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長短季度及清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴(yán)重的靴襯予以更換季度電梯運(yùn)行左右晃動的，適當(dāng)調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙季度井檢查對重鐵壓板有無松動季度道清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使 其符號要求，調(diào)試后，并用慢車手動試驗安全鉗及安全鉗開關(guān)的可靠 性季度保養(yǎng)緩沖器，確保彈性緩沖器無銹蝕，油