萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的啟發(fā)

1、萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的啟發(fā)【摘要】中國地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式發(fā)展到今天已經(jīng)出現(xiàn)了非常多的形態(tài),而商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展、社會需求的必然產(chǎn)物。萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)綜合體發(fā)展無疑是成功的,有其與其他幵發(fā)商之間開發(fā)運(yùn)營有諸多不同的地方,值得研究和學(xué)習(xí)，本文就萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式進(jìn)行分析并談一些個人較為淺顯的看法。一、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)是把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系通過建筑實體與城市空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實體,利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化,滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、娛樂等城市功能空間需求,建立一種相互的功能關(guān)系,從而形成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。中央電視臺2012年度

2、經(jīng)濟(jì)人物評選年會上王健林(萬達(dá)集團(tuán)董事長)和馬云(阿里巴巴董事局主席)上演了一幕“十年約賭”,王健林說再過十年也就是2022年假如電商所占市場份額能夠達(dá)到傳統(tǒng)商業(yè)的50%,他將給馬云1億元,否則馬云還給他1億元。表面上這是一個簡單的賭博,實際上這是商業(yè)形態(tài)的發(fā)展模式演變過程中不可避免的碰撞。不可否認(rèn)的是，電商已經(jīng)在逐步影響著中國老百姓的生活方式,其他的商業(yè)形態(tài)也在不斷發(fā)展,但商業(yè)地產(chǎn)仍然有其不可替代性。而大連萬達(dá)集團(tuán)則在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆诮^對領(lǐng)先地位,是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。2、 萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的特點1.訂單地產(chǎn)“訂單地產(chǎn)”現(xiàn)在已成各公司商業(yè)地產(chǎn)爭相學(xué)習(xí)的對象,這是由萬達(dá)集團(tuán)首先

3、提出并投入實際運(yùn)營的一種招商形式。即在規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)之前甚至在拿地談判過程中就已經(jīng)開始或完成了各種主力業(yè)態(tài)的招商,按照不同業(yè)態(tài)和商戶的要求進(jìn)行設(shè)計和建造,這既滿足了商戶對物業(yè)條件要求,又為步行街商家提供了優(yōu)越的經(jīng)營環(huán)境。2.租售結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)對萬達(dá)廣場內(nèi)的大商業(yè)部分實行只租不售,對圍繞萬達(dá)廣場建設(shè)的住宅、金街商鋪等物業(yè)是銷售的,以銷售物業(yè)的銷售收入補(bǔ)貼自持物業(yè)的大商業(yè)建設(shè)及初期營收不到盈虧平衡點的成本,從而達(dá)到現(xiàn)金流的平衡。只依靠租金收入不可能平衡現(xiàn)金流,投資回報期太長了,所以每一座萬達(dá)廣場都要求一定比例的銷售物業(yè)，為萬達(dá)廣場的盈利提供了有力的支持。3、保證滿鋪開業(yè),迅速形成商圈效應(yīng) 萬達(dá)集

4、團(tuán)在發(fā)展過程中,始終將滿鋪場開業(yè)作為萬達(dá)廣場開業(yè)的基本原則。為了實現(xiàn)滿場幵業(yè),萬達(dá)根據(jù)項目幵發(fā)進(jìn)度,實施建設(shè)和招商模塊化管理,根據(jù)不同階段完成主力店、餐飲業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)的招商目標(biāo),建設(shè)與規(guī)劃及招標(biāo)模塊完全按照招商模塊節(jié)點開展工作。要求商家裝修時間與幵業(yè)時間合理結(jié)合,倒排裝修計劃,根據(jù)裝修時間不同安排商戶進(jìn)場有序裝修,并派駐專業(yè)的管理人員協(xié)助商家進(jìn)行現(xiàn)場裝修進(jìn)度和效果管理。萬達(dá)廣場滿鋪開業(yè),為商戶創(chuàng)造了良好的經(jīng)營環(huán)境,沒有市場培育期也就間接為商戶贏得了額外的利潤。3、 萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的啟示1、 堅持正確的運(yùn)營模式。 科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式需要正確的理論指導(dǎo),沒有正確理論指導(dǎo)的開發(fā)運(yùn)營模式是

5、沒有前途可談的。需要幵發(fā)商全價值鏈和逆向思維理論相結(jié)合。企業(yè)要做大,必須做到統(tǒng)一理論思想、統(tǒng)一文化導(dǎo)向、統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一規(guī)范管理。同時要擺脫住宅地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中的思維定式，運(yùn)用新的理論、新的思想。2、 前期要有正確的開發(fā)目標(biāo)。 開發(fā)什么,在哪幵發(fā),如何幵發(fā)。這些都是要在拿地之前就要事先考慮好的,因為任何一個項目的投入動輒都是幾億甚至幾十億的投入,失敗了就是戰(zhàn)略上的失敗,戰(zhàn)略上的失敗是會決定一家企業(yè)的生死的。所以目標(biāo)是關(guān)鍵,目標(biāo)貫穿于一個項目周期的全過程3、 提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的能力 地產(chǎn)商商業(yè)運(yùn)營能力的強(qiáng)弱決定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的好壞和成敗。商業(yè)地產(chǎn)必須擁有自己的商業(yè)管理團(tuán)隊或者聘請有經(jīng)驗的管理顧

6、問公司,龐大的資產(chǎn)必須有專業(yè)和強(qiáng)大的管理團(tuán)隊幫你管理并持續(xù)運(yùn)營4、 努力提高品牌知名度。一家企業(yè)運(yùn)營的后期其實運(yùn)營的就是一個品牌。這個品牌既要讓人懷舊又能不斷的創(chuàng)新給人以新鮮感。品牌就是資源品牌就是財富。開發(fā)商想要占據(jù)市場的制高點,必須努力提高自己的品牌效應(yīng),利用品牌優(yōu)勢樹立自己的信譽(yù),獲取更多的市場資源,搶占更多的市場份額。4、 個人感悟首先對于房地產(chǎn)市場而言，國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是動態(tài)的，近幾年出臺的政策多對開發(fā)商不利，然而，對于商業(yè)地產(chǎn)雖然國家沒有在國家層面給出具體優(yōu)惠政策,但截止到目前幾乎沒出過一條不利于商業(yè)發(fā)展的限制政策。因此至少在政策層面商業(yè)地產(chǎn)擁有廣闊的前景，而萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)

7、地產(chǎn)也正是在這樣的政策環(huán)境下取得了巨大的成功。其次個人認(rèn)為萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的成功與其品牌影響力是密切相關(guān)的，在中國大陸而言萬達(dá)廣場四個字可謂耳熟能詳，任何一個地方只要有“萬達(dá)廣場”這個地方就會自動成為城市中心,這種品牌的感召力是巨大的，不僅地方政府希望得到萬達(dá)集團(tuán)投資建設(shè)的萬達(dá)廣場，更有源源不斷的商鋪希望能夠入住，這令萬達(dá)廣場完全不存在其他項目中商鋪缺失甚至倒閉的狀況，這就是品牌的力量,這就是萬達(dá)品牌的優(yōu)勢。第三一點，個人認(rèn)為萬達(dá)廣場的成功也是多方面原因造就的，舉例說萬達(dá)集團(tuán)每一座萬達(dá)廣場從設(shè)計之初就嚴(yán)格按照國家建設(shè)部發(fā)布的“五星綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)”設(shè)計考慮的,建設(shè)過程中完全按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè),并

8、最后通過專家組評估驗收，低碳環(huán)保節(jié)能的綠色建筑無疑為萬達(dá)廣場增色不少。另外萬達(dá)集團(tuán)自主經(jīng)營的大歌星、萬達(dá)影城、萬千百貨等等都為其招商提供了頗為有利的條件。總之，萬達(dá)廣場的運(yùn)營，包括它的開發(fā)等環(huán)節(jié)都有很多值得學(xué)習(xí)的地方，而萬達(dá)廣場為我們提供的便利也是我們能夠親身感受到的。作為一名工程管理專業(yè)的學(xué)生，我們在未來很可能從事地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的工作，了解商業(yè)地產(chǎn)也是我們必須要做的事情，而正是形勢與政策課程讓我有了去了解這一領(lǐng)域的意識，文中有些個人觀點不夠準(zhǔn)確，還望老師多多指正。參考文獻(xiàn)1盧佳.城市綜合體的發(fā)展過程分析J.廣州:中國城市經(jīng)濟(jì)出版社,2011.2王學(xué)東.商業(yè)地產(chǎn)投融資與運(yùn)營管理M.北京:清華大學(xué)出版社,2004.3呂波.商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘M.北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2008.4郭良超.商業(yè)地產(chǎn)