產(chǎn)業(yè)新城項目PPP合作方案()

1、實施方案PPP 項目推進中心投資控股（集團）有限公司2015 年 4 月目錄第一章項目基本情況 3第二章風險分配基本框架 21第三章項目運作方式 24第四章交易結(jié)構(gòu)28第五章合同體系32第六章監(jiān)管架構(gòu)37第七章采購方式選擇39第一章 項目基本情況一、項目背景二、必要性和可行性該項 目建 設(shè)周期 長，投 資規(guī) 模大， 項目業(yè)主依靠自身全 額 籌集 項目建 設(shè)資 金有一定困 難。通 過采取政府和社會 資本合作 模式運作，可有效解決 項目建 設(shè)資 金， 緩 解地方政府 財政 壓 力。同 時，該項 目本身投 資收益能 夠?qū)崿F(xiàn) 覆蓋，吸引了社會 資 本進入有一定可行性。三、項目運作目標通 過 引入社會

2、資 本與政府共同投 資 合作，通 過 市 場化運作 完成，最 終實現(xiàn) 政府企 業(yè) 共贏的局面。四、經(jīng)濟技術(shù)指標1、規(guī)劃設(shè)計。2、建 設(shè)內(nèi)容及投 資。本 項目估算 總投資 萬元，主要包 括城市道路建 設(shè) 。（ 1）城市道路。表1道路建設(shè)明細表序 號項目 名稱建設(shè)內(nèi)容總投 資其中已完成 投資其中形象進度工程 投資拆遷 投資工程 投資拆遷 投資123456合計序 號12地塊AE新增達到出讓條件的土地進行出讓，在5年內(nèi)出讓完畢。根據(jù)需求狀況以及地 塊性質(zhì)的增值區(qū)間，土地開發(fā)量擬定為每年不 低于600畝左右進行出讓。3、出讓收入收益。參照近年來廣元市城區(qū)土地出讓價格，按照 審慎性原貝y,對所整理土地定價

3、相 對保守，通 過分析計算能夠保證收益的有 效性和可靠性，經(jīng)測算項目可實現(xiàn)土地出讓收益378025萬元。表5項目土地收益測算表序 號土地收 益項目 類別計算指標計算量（畝）估算單價（萬元/畝）合價（萬 元）備注1商住畝數(shù)1813150271950平均居住用 地容積率2.42商業(yè)畝數(shù)24425061000平均商業(yè)用 地容積率2.23工業(yè)畝數(shù)105030315004物流畝數(shù)515025505劃撥畝數(shù)2454511025總 計34033780254、分期出讓計劃及收益。本項目土地拍 賣期計劃從2016年至2020年分四期逐步出讓。其中2016年出讓第一期，出 讓土地646畝，實現(xiàn)土地收益101900

4、萬元；2017年出讓第二期，出 讓土地1028畝，實現(xiàn)土 地收益85720萬元；2018年出讓第三期，出 讓土地884畝（含 文化教育 衛(wèi)生及公共服 務(wù)用地245畝），實現(xiàn)土地收益76615萬元；2019年出讓第四期，出 讓土地845畝，實現(xiàn)土地收益113790萬元。土地出 讓收益預(yù)計分兩期在出 讓后一年內(nèi)收清。圖1 土地分期出讓計劃圖表5出讓收益到位計劃表年度預(yù)計到位金額備注201650950一期出讓收入50%201793810一期出讓收入50% 二期出讓收入50%201881168二期出讓收入50%三期出讓收入50%201995202三期出讓收入50%四期出讓收入50%202056895四

5、期出讓收入50%總計378025表6分期土地出讓收益測算表一期出讓收益測算序 號土地收 益項目 類別計算指標計算量（畝）估算單價（萬元/ 畝）合價（萬 元）備注1商住畝數(shù)596150894002商業(yè)畝數(shù)5025012500合計646101900出讓地塊：A 地塊 02、04、06、07、08、09、10、11、14、15、16、21、23、24、25;D地塊 03、06、07。二期出讓收益測算序 號土地收 益項目 類別計算指標計算量（畝）估算單價（萬元/ 畝）合價（萬 元）備注1居住畝數(shù)326150489003商業(yè)畝數(shù)67250167504工業(yè)畝數(shù)58430175206物流畝數(shù)51502550

6、合計102885720出讓地塊：D地塊05、15、16、17、18、19、20、21、22、23;新增工業(yè)用地。三期出讓收益測算序 號土地收 益項目 類別計算指標計算量（畝）估算單價（萬元/ 畝）合價（萬 元）備注1商住畝數(shù)286150429002商業(yè)畝數(shù)55250137503工業(yè)畝數(shù)2983089404劃撥畝數(shù)2454511025總計88476615出讓地塊：B 地塊 01、02、04、08；C 地塊02、03、05、06、07；D 地塊24、25、26； E地塊01。四期出讓收益測算序 號土地收 益項目 類別計算指標計算量（畝）估算單價（萬元/ 畝）合價（萬 元）備注1商住畝數(shù)605150

7、907502商業(yè)畝數(shù)72250180003工業(yè)畝數(shù)168305040總計845113790出讓地塊：B地塊05、09;C 地塊 10、11、12、13、14、15、16、17、18、19； D地塊01、02、04、09、12、13、14;E地塊 03、04、05、07。5、項 目現(xiàn) 金流量分析。本項目建 設(shè)周期 5 年，估算 總投資 329391 萬元， 預(yù)期取得土地收益 378025 萬元， 計 劃自 2014 年到 2018 年按項目推進計 劃分年度投入，其中：2014 年已完成投 資 46466 萬元， 撥付 25400 萬元；2015 年計劃投 資 57735 萬元， 撥付 48222

8、 萬元；2016 年計劃投 資 103815 萬元， 撥付 91283 萬元，取得土地收益 50950 萬元；2017 年計劃投 資 79366 萬元， 撥付 70089 萬元，取得土地收益 93810 萬元；2018 年計劃投 資 42009 萬元， 撥付 66158 萬元，取得土地收益 81168 萬元；2019 年撥付 59182 萬元，取得土地收益 95202 萬元；2020 年取得土地收益 56895 萬元。自 2017 年開始， 項目即可完全依靠土地出 讓收益 實現(xiàn)滾動 投資開發(fā)，項目實際資 金投入約 12 億元左右， 資金綜合使用年限 約 4 年表7項目資金使用計劃表類別2014

9、 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020年合計已完 成投 資已撥 付投資實際撥 付(80%投資實際撥 付(80%土地 出讓 收入投資實際撥 付(80%土地出 讓收入投資實際撥付(80%+1516 年 20%土地 出讓 收入實際 撥付(尾 款)土地出 讓收入土地 出讓 收入總土地 出讓收 益城市 道路247912540099507960158591268750950118009440938103100764281168277719520256895378025安置房2167536814294514600036800329352634851502068329292配

10、套基礎(chǔ)設(shè)施80064080064016501320894474752119土地整理1017110171411564115632981329812481524815合計464662540057735482221038159128350950793667008993810420096061581168591829520256895378025表8項目投資及形象進度計劃表類 別序 號項目 名稱總投資2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年已完成 投資形象進度投資形象進度投資形象進度投資形象進度投資形象進度城市道路1科技大道1800012541路面丄程施 工1000北段工程 完工4

11、459南段工程 完工12生活 大道1450012050路基工程施 工2450生活大道 完工13雪蓮 大道11500100勘察設(shè)計招 標4000中段路基 完工5000中段完工，東西 段路基完 工2400竣工14天源 路650050方案設(shè)計2000西段工開3000中段、東 段開工， 西段完工1450工程65城市 支路750050500完成前期 工作3000開工3950竣工6園區(qū) 道路7500400完成前期 工作4000開工3100竣工分計65500247919950158591180031006安 置 房11號安置 占 八、1、2 標段5838013836正在基施工158491、2主體 工程完成6

12、0%20000主體工程 及砌體工 程全部完工8695竣工521號安置點3標段30450300正在征地拆 遷10000開工8000主體工程完成60%7000完成安裝工程50%5150竣工332號安置 占 八、452247539止在基礎(chǔ)施工10965主體工程完成60%15000主體工程 完工11720竣工441號 安置 點獨 立商業(yè)8520正在征地拆 遷3000開工5520工程竣工8分計15000021675368144500040811570015基 礎(chǔ) 配 套 設(shè) 施1社區(qū) 衛(wèi)生 服務(wù) 中心1496100完成拆 遷，并開工建設(shè)1396完工并投 入使用2社區(qū) 活動 中心144550完成拆 遷，并

13、開工建設(shè)1395完工并投 入使用3街道 辦事 處61150完成拆 遷，并開工建設(shè)561完工并投 入使用4派出 所68250完成拆 遷，并開工建設(shè)632完工并投 入使用5消防 站960100完成拆 遷，并開工建設(shè)860完工并投 入使用6電力 通道3000800完成科技 大道北段 及生活大 道電力通 道建設(shè)800完成雪蓮 大道及天 源路西段 電力通道 建設(shè)800完成城市 支路及天 源路中段、東段 電力通道 建設(shè)600完成園區(qū) 道路電力 通道建設(shè)47垃圾 處理 站4000500完成拆 遷，并開工建設(shè)3500完工并投 入使用4分計12194800800165089441土地整 理1A地塊2417470

14、05報征并整 理17169完成整理22B地塊11750315報征并整 理5662報征并整 理5773完成整理13C地塊226891284報征并整 理12500報征并整 理8905完成整理24D地塊293721917報征并整 理3375報征并整 理13878報征并整 理10202完成整理25E地塊6538830報征并整 理5708完成整理66新增 用地14600934報征并整 理13666完成整理1分計109123101714115632981248151(合計投資464665773510381579366420093；六、可經(jīng)營性資產(chǎn)（一）可 經(jīng)營 性資產(chǎn) 情況。該區(qū)域整理后，除出 讓的土地外

15、，可形成的部分 經(jīng)營 性資 產(chǎn)，其中：加油站 2 個，加氣站 1 個（有 規(guī) 劃，尚未取得指 標），幼兒園 5 個（ 約 13000 平米），小學(xué) 3 個，中學(xué) 1 個， 醫(yī)院 2 個，停 車 位 3492 個（地下 3338 個，地上 154 個）， 戶 外廣告位，安置區(qū)除 還房外剩余的 經(jīng)營性資產(chǎn)約 6000 平米。（二）可 經(jīng)營 性資產(chǎn) 運作方式。1、將加油站、加氣站、幼兒園由項 目公司代建，并享有10 年的運 營權(quán) ，運營期滿后由市投 資集團公司按成本價回 購或 對外出讓；2、停 車位、 戶外廣告牌、 經(jīng)營 性資產(chǎn) 由項目公司享有 10 年的運 營權(quán)，運 營期滿后向市投 資集團公司移交

16、；3、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院由政府 對土地進行劃 撥，土地劃 撥價 款作 為項 目土地整理成本 進行支付。（三）收益 測 算。在運 營期內(nèi)，按 審慎性原 則進 行測算， 預(yù)計 可獲得 15195 萬元的運 營 收益（毛利，未來 10 年固定收益 測 算需考 慮 政策、 風險 等多種因素而定）其中：1、加油站、加氣站 3 個，若能取得相 應(yīng)建設(shè)指 標，加油站 按 200 萬元 / 個/ 年利 潤、加氣站按 100 萬元 / 個/ 年利 潤估算， 每年可 獲利 500 萬元， 10 年共 計可獲得 5000 萬元收益。2、幼兒園 約 13000 平米， 1-5 年按 10 元/ 平米 / 月估算，6-1

17、0 年按 15 元/ 平米/ 月估算， 1-5 年每年可 獲得租金收益 156 萬元， 6-10 年每年可 獲得租金收益 234 萬元， 10 年共 計可獲得 1950 萬元租金收益。3、停車位 3492 個，1-5 年按 200 元/ 個/ 月出租，出租率 40%，6-10 年按 300 元/ 個/ 月出租，出租率 60%，1-5 年每年可 獲得租金收益 335 萬元， 6-10 年每年可 獲 得租金收益 754 萬 元，10 年共 計可獲得 5445 萬元租金收益。4、經(jīng)營 性資產(chǎn)約 6000 平米。 1-5 年按 20 元/ 平米/ 月估 算， 6-10 年按 30 元/ 平米/ 月估算

18、， 1-5 年每年可 獲得租金收益 144 萬元， 6-10 年每年可 獲得租金收益 216 萬元， 10 年共 計 可 獲得 1800 萬元租金收益。5、區(qū)域內(nèi)形成的 戶外廣告每年 約 100 萬元， 10 年共 計可 獲 利 1000 萬元。第二章 風險分配基本框架按照 風險 分配 優(yōu)化、 風險 收益 對等和 風險 可控等原 則，綜 合考 慮政府 風險 管理能力、 項目回 報機制和市 場風險 管理能力 等要素，在政府和社會 資本間合理分配 項目風險 。原 則上按以 下方式分配 風險 ：一、由政府方承擔的風險1、承擔 風險 ：（1）土地 獲取及征收 風險 ，因政府方原因 導(dǎo)致項目無法按 計劃

19、完成征收及土地 獲 取；（2）項目行政 審批風險 ，項目無法通 過行政審批或政府 審 批時間過長 ，導(dǎo)致項目推 進遲緩 ；（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控 制下的征收征用和法律、稅 務(wù)變 更等；（4）非 競爭性風險 ，項目實施期內(nèi)，政府在 臨近地區(qū) 繼續(xù) 規(guī)劃新區(qū)， 導(dǎo)致同類項 目競爭；（5）土地出 讓風險 ，整理土地可能出 現(xiàn)拍賣價格 過低、流 拍、出 讓資 金收取困 難等風險；（6）支付 風險 ，例如政府 違約 或到期無力支付收益等 風 險。2、應(yīng)對 措施：（ 1）政府要與 項目公司共同 約定征收 計劃，并按 計 劃實 施，同 時要按照 統(tǒng)一的標準進行補償 ，由 項目公

20、司參與征收 補 償工作， 嚴格控制征收 補償 成本，若因政府方的原因， 導(dǎo) 致土 地無法及 時獲 取，要制定合理的 補償機制予以 補償 ；（2）政府加大 對項目各項行政審批的協(xié)調(diào) 力度，保 證項目 能夠及 時得到相關(guān) 審批；（ 3）法律政策等 發(fā)生重大 變化， 導(dǎo)致項目無法按 約定繼續(xù) 實 施或收益無法保 證時 ，制定合理的 補償 與退出機制；（4）由政府明確同一區(qū)域內(nèi)的 競爭性 項目不予 審批，并做 出非競爭性承 諾；（ 5）由政府充分保障 該區(qū)域的土地出 讓指標 ；（6）要明確 項目資金的來源和支出 專 向特征，并建立相 應(yīng) 的資金專戶，同 時將項目支付 資金納入政府 財政預(yù)算安排，保 證

21、項 目基本利益。二、由項目公司承擔的風險1、承擔 風險 ：（ 1 ）金融 風險 ，例如 資 金短缺、未如期完成 項 目融 資 、融 資利率的 變化等 風險；（2）項目設(shè)計 、建 設(shè)和運 營維護 相關(guān) 風險 ，例如成本超 支、工期 變化、原材料供 應(yīng)、技 術(shù)質(zhì) 量及移交 資產(chǎn) 不達 標的風 險等；（3）市場風險 ，例如因市 場環(huán)境、土地價格 變化等導(dǎo)致的無法從政府 獲得項目開 發(fā)成本及收益的 風險 等；（4）退出 風險，即 項目公司無力 繼續(xù) 推進項目實施時，政 府有權(quán)要求其退出的 風險 。2、應(yīng)對 措施：（ 1）由投 資人制定合理的 資金籌集與使用 計劃，并提前明 確項目的 資金來源；（2）由

22、 項目公司加 強項 目運行管理，控制 項目成本 質(zhì)量與 安全，并承擔相 應(yīng)責 任；（3）由 項目公司與政府 約定項目收益及支付機制，若 項目 收入不能覆蓋 項目成本及收益，將差 額部分 納 入政府 財政 預(yù) 算，確保 項 目的基本收益；（4）約定合理的退出機制，減少 項目公司在退出 時 的損 失。三、由雙方共擔的風險1、承擔 風險 ：因自然災(zāi)害等不可抗力 導(dǎo)致 項目無法 繼續(xù)實 施。2、應(yīng)對 措施：約定合理的 補償 退出機制并 購買 相應(yīng)的保 險，確保 項目因 不可抗力 導(dǎo)致無法 繼續(xù)實 施能 夠盡量減少 損失。第三章項目運作方式一、項目運作方式該項目采用PPP模式實施，通過建設(shè)-運營-移交（

23、BOT的 方式運作。由市投 資集團公司作為政府出資代表，與投 資人組 建項目公司，由 項目公司與政府授 權(quán)行政主管部 門簽訂項 目開 發(fā)合同，獲取項目特許建設(shè)運營權(quán)。項目公司負責籌集項目獎 金，并組織實施項目建設(shè)、土地整理與基 礎(chǔ)設(shè)施維護、移交 等。市投 資集團公司負責代政府出資，履行出資人義務(wù)并參與 項目全過程監(jiān)督。產(chǎn)生運菩收入圖2項目運作方式圖二、項目公司由市投 資集團公司與投 資人共同 組建項目公司， 負責 開發(fā) 建設(shè)運營項 目，其中政府 資金股 權(quán)為 30%，社會 資本股 權(quán)為 70%。項目采用 滾動開發(fā)，實際 需投入 資金約 12 億元，按股 權(quán) 比例分 攤，前期市投 資集團公司已投

24、入 資金約 2.54 億元， 經(jīng)審 計后作 為其股本注入 項 目公司，不足部分 進行追加投入（ 約 1.06 億元）。 對應(yīng)的投 資人需投入 資金 8.4 億元，首期到位不 低于 3 億元。因土地出 讓未達到 預(yù)期目標而導(dǎo)致的滾動 開發(fā)不 足部分投 資由項目公司自行融 資，可通 過向金融機構(gòu) 貸款， 發(fā) 行項目債券等方式。三、項目運作流程1、政府授 權(quán)相關(guān)單位制定項目PPP模式實施方案；2、發(fā)布PPP招商公告，公開選擇投資人；3、由政府授 權(quán)行政主管部 門和PPP項目推進中心、市投 資 集團，通 過競 爭性 談判，確定 項目投 資人， 約定項目投 資合作 各項條款；4、市投 資集團與投 資人簽

25、訂 合作協(xié)議 ，組建項目公司；5、政府授 權(quán)行政主管部 門 與項目公司 簽訂項 目開 發(fā)合同；6、項目公司 實施項目建設(shè)運營，按計劃向政府 撥付征收 資 金，并向政府移交已完成整理的土地及配套基 礎(chǔ)設(shè) 施；7、政府根據(jù) 項目土地出 讓計 劃， 進行土地招拍掛；8、政府向 項 目公司支付土地整理成本及收益；9、項目公司公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營性設(shè)施進行運 營與維護；10、運 營期滿后， 項目公司 經(jīng)恢復(fù)性大修后 進行移交，一 是政府所有的公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營 性設(shè)施移交政府指定機構(gòu)； 二是 項目公司建 設(shè)的對外出 讓或由政府 統(tǒng)一回購。四、項目運作周期整個項目運作周期 約 15 年，包括 項目建

26、 設(shè)期、出 讓與支付 期、運 營期，其中建 設(shè) 期 5 年，出 讓與支付期 6 年，運 營期 10 年。1、建 設(shè)期： 本項目自 2014 年開始建 設(shè) ，引入投 資人采取 PPP 模式后，自投 資合作之日起到 2018 年項目完成全部建 設(shè)內(nèi) 容，整個 項目建設(shè)期 5 年。建 設(shè)期內(nèi)，未移交的土地及基 礎(chǔ)配套 設(shè)施的維護由項目公司負責，與土地同 時移交后由政府 負責。2、出 讓與支付期： 本項目自 2016 年到 2020 年分四期出 讓 土地，并將土地出 讓收益用于支付 項目開 發(fā)成本并 滾動 后續(xù)開 發(fā)，整個 項目完工后，政府分年度逐步完成完成 項 目公司投 資 及回 報 的支付，到 2

27、020 年完成全部成本與收益支付。3、運 營期： 項目公司自 2019 年至 2028 年對項 目形成的可 經(jīng)營性資產(chǎn)進 行運營，運 營期 10 年，運 營期滿或項目公司愿意 提前 結(jié)束運 營時 ，向政府指定的機構(gòu)移交公共服 務(wù)及配套 經(jīng)營 性設(shè)施。五、退出機制1、政府方 違約 事件、政治不可抗力以及政府方 選擇終 止， 政府方 對項目公司 進行回 購補償 ，補償?shù)姆?圍包括：（1）項目公司尚未 償還的所有 貸款；（2）項目公司股 東在項目終止之前以投入的所有 項目的 資 金總和；（3）因項目提前 終止所產(chǎn)生的第三方 費用或其他 費用；（4）項目公司的利 潤損 失。2、項目公司的 違約 事件

28、導(dǎo)致合同 終止，通 過專項評 估后， 政府方采用 項目價值方法 對相應(yīng)資產(chǎn)進 行回 購。3、自然不可抗力 導(dǎo) 致的合同 終 止，由雙方共同分 攤風險 。 政府方 補償項 目公司未 償還 融資方的 貸款以及 項目公司股 東在 項目終止前投入 項目的 資金和欠付承包商的款 項，其中政府 補 償會扣除保 險理賠金額，且不包括 預(yù)期投 資收益損失。4、項目公司提前 結(jié)束運 營時 ，視為其自 動放棄其余部分運 營收益，由市投 資集團公司回 購或?qū)ν獬?讓。第四章 交易結(jié)構(gòu)一、項目投融資本項目估算 總投資 32.94 億元， 實際 需投 資約 12 億元，由 投資人與市投 資集團公司出 資組 建的 項目公

29、司作 為該項 目的投 資主體， 負責 籌集并投入整個 項目的建 設(shè)資 金， 項目公司的投 資主要由以下三方面構(gòu)成。1、市投 資集團公司與投 資人按照股 權(quán) 比例直接投入的 項目 建設(shè)資 金， 約 3.6 億元，前期已完成投 資 2.54 億元；2、項目投 資人應(yīng)投資 8.4 億元；3、由政府向 項目公司支付每年度已完成整理土地形成的土 地出 讓 收益來支持 項目后 續(xù) 投資，約 20.94 億元，因土地出 讓 未達到 預(yù)期目 標而導(dǎo)致的 滾動 開發(fā)不足部分投 資由項目公司自 行融 資 ，可以以 發(fā) 行項目 債券、金融機構(gòu)、社會募集等多種方 式進行。二、項目回報來源（一）固定回 報加運 營收益。

30、該項 目的回 報 由兩部分構(gòu)成，一是土地出 讓收益，二是公 共服 務(wù)及配套 經(jīng)營 性設(shè)施運 營收入，公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營 性設(shè) 施主要包括配套 經(jīng)營 性用房、加油站、幼兒園、停 車場 、廣告 位、垃圾收集點等。其中整理出的可出讓 土地收益是 項目的主 要回 報來源， 項目形成的配套 經(jīng)營 性設(shè)施的所有 權(quán)歸 政府，由 政府指定機構(gòu)持有。1、項目公司將整理出的土地移交 給政府后，由政府 進 行公 開招拍掛，取得土地出 讓 金后，由政府將土地出 讓所得作 為開 發(fā)成本向 項目公司支付，其中工程投 資部分按不低于 8%、拆遷 安置投 資部分按不低于 12%的年投 資回報 率支付投 資 回報 。整

31、個項目實際投入 資金約 12 億元， 資金占用期 4 年，需支付投 資 回報約 4 億 元5 億 元。2、本 項目形成的配套 經(jīng)營 性設(shè)施由政府授 權(quán)行政主管部 門 與項目公司 約定 10 年運 營期限，運 營期限內(nèi)的收益 歸項 目公 司，按持股比例分配。運 營期 滿后，政府投 資建設(shè)部分（停 車 位、配套 經(jīng)營 性用房、廣告位等）由 項目公司向政府指定機構(gòu) 移交； 項目公司投 資建設(shè) 部分（加油站、幼兒園）由市政府按 成本價向 項目公司回 購或項目公司向外 轉(zhuǎn)讓 。該區(qū)域內(nèi)的可運 營配套 經(jīng)營性設(shè)施，在 10 年運營期內(nèi)， 預(yù)計實現(xiàn) 1.5 億元的運 營收益。收入高于或低于 預(yù)期部分在合同中

32、分 別約 定超 額分成 和超額補貼 事宜。3、通 過支付固定回 報的方式，保障了 項目公司的收益，土 地出 讓的收益與支付 風險轉(zhuǎn) 移給政府， 穩(wěn)定的回 報有利于吸引 更多的投 資人參與。同 時 本項 目整理的土地出 讓收益能 夠 完全 覆蓋 項目成本及收益，全 額支付 項目土地整理成本后 還能給政 府帶來 約 1 億元的土地出 讓收益（未扣除 計提及稅金部分），剩余 約若未來土地價格 發(fā)生增 值，項目公司也無法 獲取更高的 收益，而全部 歸 政府所有。三、配套安排將由政府 協(xié)調(diào) 落實項 目區(qū)周 邊水電氣等基 礎(chǔ)配套 設(shè)施的接 入點，并在 項 目審 批等各 項環(huán)節(jié) 予以支持，同 時政府需承 諾

33、從 2016 年至 2020 年，按 項目土地出 讓計 劃逐年 對已整理的商住 用地 進行招拍掛，每年的土地出 讓指標要優(yōu)先用于 該區(qū)域，土 地出讓價款優(yōu)先補償項 目公司開 發(fā)成本及收益。四、保障項目收益措施本項目估算 總投資約 32.94 億元，采用 滾動 開發(fā)實際 投資 約 12 億元，應(yīng)支付 項目公司投 資收益約 4-5 億元（最 終以審計 結(jié)算價格 為準），政府 項目土地出 讓收益 約 37.8 億元， 雖能覆 蓋投 資人支付的 項目成本及投 資收益，但土地出 讓存在一定的 市場風險 和時間 周期差異，若土地出 讓收益不足以支撐 項目滾 動開發(fā)投資以及 項目成本 時，建 議政府可以通

34、過以下方式降低 項目成本，增加 項目收益，保障支付 資 金的來源：1、對部分整理的土地的性 質(zhì)進 行 變更，如區(qū)位 較好的 B08、B09 等地 塊共 326 畝，由工 業(yè)變 更為商住出 讓，預(yù)計 可增 加土地出 讓收益 5.8 億 元；2、該項 目區(qū)內(nèi)部分出 讓土地容 積率較低（不足 1.0 ），可 增加 該類 地塊的容 積率，以提高土地成交價格；3、通 過加強對項 目前期征地拆遷、 項目建 設(shè)過程中的投 資監(jiān)管與控制，降低 項目投 資成本4、若因土地出 讓未達到 預(yù)期目標而導(dǎo)致的 滾動開發(fā)投資無 法按期支付，可由 項目公司融 資進行后 續(xù)開發(fā)整理的，但需政 府同意提高 該 融資 部分投 資

35、的年投 資 回 報率（不高于 15%）， 并協(xié)調(diào) 區(qū)域內(nèi)已整理土地 進行融 資 抵押。5、建 議政府提供 優(yōu)惠政策，采用減、免相關(guān) 規(guī)費 等方式減 少項目投資。6、若土地拍 賣 分期收益無法支付 項 目公司當期成本及利 潤，可考 慮拉長回購期，延期支付的 資金需 計算投 資回報。第五章 合同體系一、合同構(gòu)成該項 目合同體系主要由 項目開 發(fā)合同、 項目公司投 資合作 協(xié)議 、運 營移交合同、融 資合同等構(gòu)成，其 中 項目開 發(fā)合同、 項目公司投 資合作 協(xié)議 構(gòu)成最核心 的法律文件。二、合同簽訂主體1、 項目開 發(fā)合同由 項目公司與政府授 權(quán)行政主管部 門 簽訂 ，主要 約定項目投 資、建 設(shè)

36、實 施、運 營與維護 、項目移麥 以及投 資收益支付、政府與投 資方的 權(quán)利與 義務(wù) 、交易 結(jié)構(gòu)、 風險 分配、履 約保障等內(nèi)容。2、 項目公司投 資 合作 協(xié)議 由市投 資集團與投 資 人簽 訂，主要 約定項目公司的 組建、投 資比例、股 權(quán)結(jié) 構(gòu)、投 資收 益分配、投 資雙方 權(quán)利義務(wù) 等內(nèi)容。3、運 營 移交合同即 約 定項 目公司與政府授 權(quán)行政主管 部門對 公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營 性設(shè)施的運 營期限、移交等做出的 約定；融 資合同即 項目公司與金融機構(gòu) 簽訂 的融 資合同。三、項目開發(fā)合同主要內(nèi)容（ 一） 項目基本條款1、項目名稱： 長虹電子產(chǎn)業(yè) 園（廣元基地 ） 基礎(chǔ)配套 項目2

37、、建設(shè)模式：PPP模式3、合同主體甲方：廣元市人民政府乙方：投 資人組建的 項目公司4、項目范 圍：項目涉及的所有基 礎(chǔ)配套 設(shè)施和土地整理5、預(yù)計項 目投資額 ：329391 萬元（以 審計結(jié) 算價為準）6、預(yù)計項 目建設(shè)期： 2014 年2018 年預(yù)計項 目運營期： 2019 年2028 年7、合作方式：由市投 資 集 團公司作 為政府出 資 代表， 選擇 投資人 組建項 目公司，由 項目公司與政府授 權(quán)主管部 門簽訂項 目開 發(fā)合同，其中政府股 權(quán)占比 為 30%，社會 資本股 權(quán)占比 70%。項目公司 負責籌集 項目資金，并 組織實 施項目建 設(shè)、土地 整理與基 礎(chǔ)設(shè) 施維護 、移交

38、等，并享有支配 項目收益。市投 資 集團公司負責 代政府出 資，履行出 資人義務(wù) 并參與 項目監(jiān)督。（二）投 資 成本及收益支付1、投 資 收益率：投 資 人直接投 資部分年投 資收益率不低于 8%，最高不高于 12%； 項 目公司融 資 部分投 資 收益率最高不高 于 15%（根據(jù) 競爭性 談判情況最 終確定 ） 。2、投 資成本包括：本 項目建 設(shè)涉及的前期 費用、征收安置 補償 以及工程建 設(shè)投資及產(chǎn)生的相關(guān) 費用。3、投資成本的確定：以 項目最 終竣工 審計結(jié) 算結(jié)果為準。4、投 資收益的 計算：根據(jù) 項目投資實際發(fā) 生時間 起，按 資 金占用 時間計 算投 資回報。5、支付的年限：

39、項目建設(shè)期滿后 12 年內(nèi)完成全部支付。（三）雙方 權(quán)利與 義務(wù)1、政府方 權(quán)利與 義務(wù)（1）權(quán)利界定按照有關(guān)法律法 規(guī)和政府管理的相關(guān) 職 能規(guī)定，行使政府 監(jiān)管的 權(quán)力；授權(quán)廣元市投 資集團作為政府的投 資方，行使 對項 目安 全、 質(zhì)量、 進度、成本控制 進行監(jiān)管，政府 職能部 門依法履行 行業(yè)監(jiān) 管；授予廣元市投 資集團 及指定機構(gòu)代表政府 對公共服 務(wù) 和配 套經(jīng)營 性設(shè)施進 行恢復(fù)性大修后回收的 權(quán) 力。（2）義務(wù) 界定嚴 格遵守 項 目合同相關(guān)條款； 支持項目審批和協(xié)調(diào) ；維護穩(wěn) 定， 協(xié)調(diào) 解決 項目實施過程中因政府方原因 導(dǎo)致項 不能正常 實 施的不 穩(wěn) 定因素；如項目公司需

40、要再融 資，政府 應(yīng)予以支持 協(xié)調(diào) 有關(guān)事 項； 根據(jù) 項目土地整理及出 讓計 劃，保障 項目的土地出 讓指標 并及時進行出 讓，確保 項目后續(xù)投資資金來源；分期整理的土地收益 應(yīng)及時向項目公司支付投 資 成本及回 報。2、項目公司 權(quán)利與 義務(wù)（1）權(quán)力界定 獲得相 應(yīng)回報的權(quán)力； 對實 施該項 目形成公共服 務(wù)和配套 經(jīng)營 性設(shè)施的特 許經(jīng)營 的權(quán)利。（2）義務(wù) 界定 按節(jié)點計劃實施項目并籌集 項目建設(shè)資 金； 確保 項目的工程 質(zhì)量、 進度、安全與成本控制； 履行環(huán)境、地 質(zhì)、文物保 護、安全生 產(chǎn)的義務(wù)； 承擔社會 責 任。（四）履 約 保障 甲方要求乙方在 項目建設(shè)不同 時期提供下列保函：1、建設(shè)期的履 約保函。2、運營維護 期的履 約保函 維修保函。（五 ） 違約處 理1、違約 事件的界定（1）甲方： 未按合同向 項 目公司支付投 資回報和公共服 務(wù)、配套 經(jīng)營 性設(shè) 施的特 許經(jīng)營權(quán)