漢中市某大廈建設(shè)項目可行性研究報告

1、漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 二 一 年 六 月 目目 錄錄 第第 1 章章 總總 論論.1 1.1 項目背景.1 1.2 項目概況.2 第第 2 章章 市場分析與建設(shè)規(guī)模市場分析與建設(shè)規(guī)模.4 2.1 漢中市房地產(chǎn)市場分析.4 2.2 漢中市商業(yè)用房市場分析.10 2.3 建設(shè)規(guī)模.11 第第 3 章章 場址選擇場址選擇.12 3.1 建設(shè)地址及概況.12 3.2 建設(shè)條件.14 第第 4 章章 建筑方案建筑方案.17 4.1 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則.17 4.2 項目總體規(guī)劃

2、.18 4.3 建筑方案.19 第第 5 章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.23 5.1 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).23 5.2 項目對環(huán)境的影響.23 5.3 施工期間的環(huán)保措施.23 5.4 環(huán)境影響綜合評價.24 第第 6 章章 勞動安全衛(wèi)生及消防勞動安全衛(wèi)生及消防.26 6.1 安全衛(wèi)生危害因素分析.26 6.2 勞動安全設(shè)施及措施.26 6.3 消防.26 第第 7 章章 項目管理項目管理.28 第第 8 章章 項目實施進(jìn)度計劃項目實施進(jìn)度計劃.29 8.1 建設(shè)工期.29 8.2 項目招標(biāo).29 8.3 項目實施進(jìn)度安排.29 第第 9 章章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.32 9.1

3、投資估算依據(jù).32 9.2 建設(shè)投資估算.32 9.3 資金籌措.34 第第 10 章章 財務(wù)評價財務(wù)評價.35 10.1 編制說明.35 10.2 經(jīng)營收入.36 10.3 成本費用估算.36 10.4 銷售稅金和利潤測算.37 10.5 現(xiàn)金流量分析.37 10.6 項目效益分析.37 10.7 償債能力分析.38 10.8 財務(wù)評價結(jié)論.39 第第 11 章章 社會評價社會評價.40 第第 12 章章 研究結(jié)論研究結(jié)論.41 第第 1 章章 總總 論論 1.1 項目背景項目背景 1、項目名稱：威龍綜合大廈建設(shè)項目 2、項目建設(shè)單位：漢中市漢臺區(qū)張萬營村 3、項目提出的理由 （1）按照漢中

4、市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城 市骨架，擴(kuò)展城市空間，增強(qiáng)中心城市聚集、輻射和帶動功能。威龍綜 合大廈的建設(shè)符合漢中市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。漢中市“突破 性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達(dá) 100 萬的 近期發(fā)展目標(biāo)，該定位給威龍綜合大廈帶來人流、商流、活動流的廣闊 市場空間。 （2）在國家加大固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來了前 所未有的投資高潮。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙 重影響下，漢中市的商業(yè)活動越來越活躍，帶來巨大的商機(jī)的同時，也 帶來了眾多的外來商人。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住 宅是方便商戶投資、經(jīng)營

5、的良好舉措。威龍綜合大廈的建設(shè)，將極大的 滿足商戶在經(jīng)營門面的同時，有著便利的居住設(shè)施，這一舉措必然吸引 眾多商戶來當(dāng)?shù)赝顿Y。 （3）項目的地理位置和周邊環(huán)境適合商業(yè)開發(fā)，加上成熟區(qū)土地 的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā) 揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土 地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （4）近來年，漢中城市規(guī)模越來越大，發(fā)展越來越好。但隨之而 來的問題是由于大量土地被占用，許多農(nóng)民沒有工作，沒有收入。張萬 營村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題， 提高本項目建設(shè)。 綜上所述，威龍綜合大廈建設(shè)項目既符合漢中市

6、城市發(fā)展規(guī)劃，符 合商業(yè)人士對商業(yè)用房的需求，也將滿足外來人員的居住需求。該項目 區(qū)位優(yōu)勢顯著，開發(fā)的商業(yè)價值巨大，投資環(huán)境良好，開發(fā)條件具備， 時機(jī)成熟，其必要性和緊迫性十分充足。 1.2 項目概況項目概況 1、項目建設(shè)地點 項目建設(shè)地點位于漢中市漢臺區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以 東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)。該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套設(shè) 施完善。 2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 擬建項目總占地面積 7.3 畝，建筑面積 11700。 總建筑面積： 11700 道路硬化： 1416.18 綠化面積： 1500 綠化率： 30.83% 容積率： 2.4 建筑密度： 40.07% 3、項目總投資 本

7、項目總投資 2720.56 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 1720.56 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目完成后，可實現(xiàn)年銷售收入 624.00 萬元，利潤總額 367.90 萬 元，銷售凈利潤率 49.35%，投資利潤率 16.97%。項目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值 為 200.32 萬元，內(nèi)部收益率為 13.08%，動態(tài)投資回收期 19.49 年，靜態(tài) 投資回收期 9.03 年。 第第 2 章章 市場分析與建設(shè)規(guī)模市場分析與建設(shè)規(guī)模 2.1 漢中市房地產(chǎn)市場分析漢中市房地產(chǎn)市場分析 1、漢中市簡介 漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 2.7 萬平方公

8、里， 人口 380.14 萬。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市， 漢中市近年來經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展，2008 年，漢中市全年實現(xiàn)生產(chǎn) 總值 352.61 億元，增長 12.5%；全社會消費品零售總額 108.53 億元，增 長 24.8%，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時，漢中市在 綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增 加，2008 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 163.63 億元，增長 36.3%?；A(chǔ)設(shè)施的大 力投入使?jié)h中市招商引資環(huán)境進(jìn)一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴(kuò)張， 為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。 2、漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

9、分析 漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 380.14 萬人 民的努力，城市面貌經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改 善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?！熬盼濉币詠?，漢中就 一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn) 價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達(dá)到 400 余萬平 方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 設(shè)和職工購房開支。同時，漢中市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市 住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。 2008 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 22.99 億元，增長 0.6%，其中：住宅

10、 16.92 億元，增長 7.9%；商品房屋銷售面積 106.5 萬平方米，降低 1.03 %， 其中：住宅 101.2 萬平方米，降低 1.0 %；商品房銷售額 20.6 億元，增 長 8.6%，其中：住宅 18.04 億萬元，增長 18.9%。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 25.09 億元，增長 22.6%； 實現(xiàn)工程結(jié)算收入 17.56 億元，增長 9.3%；實現(xiàn)利潤 2065 萬元,增長 26.8 %;房屋建筑施工面積 420.32 萬平方米，增長 11.3%，竣工面積 151.62 萬平方米，降低 4.2%。 受國際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長明顯減速的影響，目前

11、我 國經(jīng)濟(jì)運行中的困難增加，外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力明顯加大， 保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動內(nèi)需，國家加大 基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企 業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá) 180 余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、 裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計，目前漢中 市 180 多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為 漢臺區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 漢中市 20032008 年房地產(chǎn)市

12、場發(fā)展走勢如下： 2003-20082003-2008 年漢中市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資年漢中市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2003-2008年漢中房地產(chǎn)完成投資 12.7 13.37 12.49 13.89 22.8522.99 0 3 6 9 12 15 18 21 24 200320042005200620072008 億元 房地產(chǎn)投資 2003-20082003-2008 年漢中完成房地產(chǎn)開發(fā)面積年漢中完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 200320042005200620072008 萬平方米 施工面積竣工面積 2003-20082003-

13、2008 年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 200361 億元12.7 億元20.82% 200467 億元13.37 億元19.96% 200575 億元12.49 億元16.67% 200690.7 億元13.93 億元15.32% 2007120.05 億元22.85 億元19.03% 2008163.63 億元22.99 億元14.05% 從 2003-2008 年漢中市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐 年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 118.56%；受 5.12 地震影響，2008 年竣工面

14、 積有所下降，比 2007 年下降 10.77%，施工面積呈上升趨勢，同比增長 10.78%。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的 趨勢。而房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地 產(chǎn)市場在整個固定資產(chǎn)投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地 產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè) 和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工 業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著漢中經(jīng)濟(jì)的

15、發(fā)展，城市人口 將不斷增長，預(yù)計到 2015 年將達(dá)到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動 商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場。 通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售 率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 本項目地處漢中市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是漢中市“一江 兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。因此，項目具有較大的市場潛力。 3、漢中市房地產(chǎn)市場分析 （1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出 全面開花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在 甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開通及一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)

16、劃，使得市場區(qū)域 有較高認(rèn)可度。 （2）漢中房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家 具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 gdp 的 比重近 9%，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過宏觀及區(qū)域 市場研究報告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下 表現(xiàn)： 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好，漢中近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，市民 生活水平不斷攀升。漢中市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 漢中房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短 暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，漢中房地產(chǎn)泡沫甚微， 整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。

17、 漢中房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心， 由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市 城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城 西、城東次之，城北最低。漢中高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展， 逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動了 漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍 嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會。 漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；城東、 西次之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購 房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為

18、主。 兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目 區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高 端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。 擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型 超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷 售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。 （3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 漢中是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化 給予漢中更多的機(jī)會和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛， 市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大， 以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開

19、發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展 的階段。住房消費持續(xù)擴(kuò)大，消費水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好率、 成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn) 定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影 響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。漢中市經(jīng)濟(jì)中心以城內(nèi)傳統(tǒng) 商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主要發(fā)展方向。雖然大量外地開發(fā) 商進(jìn)入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域， 本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會。 2.2 漢中市商業(yè)用房市場分析漢中市商業(yè)用房市場分析 1、漢中市商業(yè)用房布局分析 根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)

20、用房布局現(xiàn)狀，漢中市未 來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)，陽安鐵路以南、橋北廣場以北的區(qū) 域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、 萬邦時代廣場等標(biāo)志性建筑向南推移，以運達(dá)市場、義烏商場向北推移。 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展，漢中市商業(yè)用房以萬邦 時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。 2、商業(yè)用房的需求分析 隨著漢中市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中 國的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。漢中市位于中國的中心， 是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公 司，以漢中市為基礎(chǔ)，

21、逐步向西北擴(kuò)張。商業(yè)投資的加大和流通成本的 降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求漢中市有相當(dāng)規(guī)模的 商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 3、市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模，威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房， 商業(yè)競爭較小。 2.3 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模 本項目擬開發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用房，占地面積 4866.18，總建 筑面積 11700，容積率 2.4，建設(shè)密度 40.07%。 第第 3 章章 場址選擇場址選擇 3.1 建設(shè)地址及概況建設(shè)地址及概況 1、建設(shè)地址 本項目位于漢中市城西，青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前 進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民

22、住宅。本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛， 交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資 潛力。 2、占地面積 本項目總用地面積 4866.18（7.3 畝）。 3、漢臺區(qū)概況 漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng) 7 個街道辦事處，205 個行政村，40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里， 其中耕地面積 24.5 萬畝；人口 51.6 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。 （1）自然狀況 漢臺區(qū)時國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源 豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺 產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級

23、文物保護(hù)單位，古漢 臺、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護(hù)單位。 漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，動植物生長 環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因 庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦 爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點文物保護(hù)單位 褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國之瑰寶、書法寶庫。有 省級重點文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、 天臺山、漢南書院。有區(qū)級重點文物保護(hù)單位 6 處。歷史文化名城紀(jì)念 地 8 處。現(xiàn)

24、存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、 瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠 橋、戶頭橋等;風(fēng)景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花 池、及天臺山森林公園三座公園。 （2）經(jīng)濟(jì)狀況 漢臺區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引 精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 為重點，積極實施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略， 同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推 廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng) 業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。 2003

25、年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 31.72 億元，比上年增長了 8%。全 社會固定資產(chǎn)投資總額 16.1 億元，增長 5.2%。財政總收入達(dá)到 2.73 億 元，其中地方財政收入 1.83 億元，同口徑分別增長 11.3%和 10.5%。城 鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 2260 億元，分 別增長 7.3%和 6.1%。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河 省級森林公園、拜將壇等景點建設(shè)，開發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太 陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷 增強(qiáng)。 3.2 建設(shè)條件建設(shè)條件 1、地形、地貌條件 項目地塊屬于漢

26、中市區(qū)西北部的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平 坦，北高南低，地面高程 513.4513.9 之間。 2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 漢臺區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準(zhǔn)地臺的漢中 斷凹兩個構(gòu)造單元。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準(zhǔn)地臺的漢中 斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形 成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震 時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。 漢臺區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。漢江是長江最大 支流，區(qū)內(nèi)流程 27.4 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 34.76 億 立方米，日均流量 90.5 億立方米/秒，最大流

27、量 10624 立方米/秒，最小 流量 1.66 立方米/秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流 至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 15.8 億立方 米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 73.85 平方公里，平均徑流量 0.27 億立方米。 3、氣候條件 漢臺區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地 到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢 江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 14.3，年最高平均氣溫 19.2，年極端最高氣溫 38；年平均最低溫度 10.6，年極端最低氣 溫-10.1。最冷月為元月，月平均氣溫

28、2.1，最熱月為 7 月，月平均 氣溫 25.4。年平均降水量 905.3 毫米，年平均日照時數(shù)為 1707.9 小時。 4、滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃要求。 5、項目市政配套條件 （1）給水：項目西側(cè)有漢中市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用 水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。 （2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目西、北側(cè) 引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水 經(jīng)處理后排入市政排水管道。 （3）電源：項目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供 給。 （4）消防：項目住宅樓設(shè)計充分考慮消防設(shè)計，室外規(guī)

29、范配置消 防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。 （5）通信：項目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可 直接從項目四至道路接入。 6、項目周邊環(huán)境 項目位于漢中市區(qū)西北部，地處青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交 通要道，交通條件便利。 第第 4 章章 建筑方案建筑方案 4.1 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 1、指導(dǎo)思想 總體上，項目建筑風(fēng)格應(yīng)做到“建筑風(fēng)格獨特，外形美觀大方”， 在歐陸風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號。 在總體規(guī)劃上建筑風(fēng)格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風(fēng)格上融現(xiàn) 代與古典于一體。 建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。 2、建筑設(shè)計的原則

30、 功能性、連續(xù)性、和諧性、獨特性、經(jīng)濟(jì)性。 （1）以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計威龍綜合大廈； （2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （3）建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨特，又要超前，更要符 合當(dāng)?shù)亟ㄖ裾{(diào)； （4）以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч?，同時保證項目的時效 性，在合理的翻新周期之內(nèi)，設(shè)計效果領(lǐng)先于同類型同地段的項目。從 而以設(shè)計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。 3、規(guī)劃定位 （1）景觀與朝向 將高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于臨街的位置，最大限度地增強(qiáng)對 城市景觀的視覺感受。 （2）規(guī)模與設(shè)計 分為兩個功能區(qū)，一、二層為商鋪，三層以上為公寓，總建筑面積 為 11700。 （3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針

31、對本項目特點，將其建成漢中市區(qū)西北部獨具一格 的綜合性商業(yè)用房。建筑采用框架結(jié)構(gòu)。 裝修：根據(jù)威龍綜合大廈市場定位，裝修風(fēng)格采用現(xiàn)代型，這種風(fēng) 格造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落，通過光和影的 應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 4.2 項目總體規(guī)劃項目總體規(guī)劃 1、總平面布置和功能要求 大廈整體呈“l(fā)”型沿西一環(huán)路和青龍路而建。 大廈一層：臨街商鋪； 大廈二層：商業(yè)用房； 大廈三層及以上：公寓 2、建筑空間布局 項目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設(shè)計構(gòu)思體現(xiàn) “歐式建筑” 的原則，使客人在緊張之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞 的工作?？臻g布局上吸取中國古老的風(fēng)水特征，

32、使辦公的客人能夠體會 到人與自然的結(jié)合。 3、道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計與綠地空間、建筑空間相結(jié) 合，共同塑造大廈外空間景觀。 4、建筑風(fēng)格的選擇 在建筑風(fēng)格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點，充分運 用現(xiàn)代建筑的基本符號，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點。 5、環(huán)境設(shè)計：道路、給排水、照明、綠化依據(jù)漢中市規(guī)劃局整體 規(guī)劃設(shè)計要求。 4.3 建筑方案建筑方案 1、概述 根據(jù)總平面布置，威龍綜合大廈規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。 2、建筑工程設(shè)計指標(biāo) 建筑工程等級 二級 耐火等級 一級 抗震設(shè)防烈度 七度 結(jié)構(gòu)設(shè)計基準(zhǔn)年限 五十年 安全等級 一級 3、建筑工程 （1）結(jié)構(gòu)部

33、分 采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為 鋼結(jié)構(gòu)。 （2）建筑部分 外墻面：外墻貼瓷磚； 內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚 房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚； 樓地面：鋪貼 600600、500500 高檔地板磚。所有衛(wèi)生間、 洗漱間、廚房均鋪貼 300300 防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道； 頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆； 屋面：100 厚水泥聚苯保溫板，sbs 改性瀝青防水； 門窗：內(nèi)門為木門，外門窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。 （3）給排水系統(tǒng) 水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水； 給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開式供給，室內(nèi)給水

34、管采 用 pp-r 管熱接敷設(shè)； 排水管網(wǎng)：室內(nèi)用 pvc 塑料管粘接明設(shè)。整個大廈采用雨、污 分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接 排至市政雨水管。 （4）電氣系統(tǒng) 電源：由 10kva 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。 電負(fù)荷按二級負(fù)荷設(shè)計，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級負(fù)荷。 低壓供電：供電電壓為 380/220v，由一層配電室的低壓配電屏經(jīng) 電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。 電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。疏散照明設(shè)置在大 廳及主要出入口，疏散燈具設(shè)有指示標(biāo)志，樓梯間每層設(shè)樓層指示燈。 立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在

35、附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。 防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防 雷電反擊等裝置組成。 消防：消防電源為單獨電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置 應(yīng)急電源且在末端交換，配電箱至設(shè)備為放射式配電。消防保護(hù)方式采 用集中式報警方式。整個系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報警系統(tǒng)。每層設(shè) 消防廣播一個，控制中心設(shè)置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場滅火。 （5）消防系統(tǒng) 合理布置消防車道和消防水源； 變壓器室、發(fā)電機(jī)房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè) 置直接對外安全出口； 高層建筑每個防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設(shè)置。樓梯間應(yīng)設(shè)為 封閉防煙式，每層出入口處設(shè)乙級木質(zhì)防火門；

36、建筑內(nèi)應(yīng)按防火規(guī)范有關(guān)要求設(shè)置消火栓，并安裝火災(zāi)自動報警 系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。 （6）空調(diào)系統(tǒng) 冷源和熱源：選用 ys 型螺桿式冷水機(jī)組，夏季提供 7/12冷 水。選用間接式電加熱熱水機(jī)組，冬季提供 50/60熱水； 冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風(fēng)，頂部 或側(cè)部回風(fēng)，送風(fēng)口在吊頂上或空調(diào)機(jī)房側(cè)壁上安裝； 材料選用及要求：空調(diào)風(fēng)管自制靜壓箱采用鍍鋅鋼板制作?？照{(diào) 送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染?采用超細(xì)玻璃棉制品絕熱?？照{(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán) 管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等一律 采用無縫鋼管，并用超細(xì)玻

37、璃棉制品絕熱。排風(fēng)管、消防排煙管采用鍍 鋅鋼板制作。 4、綠化 本項目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強(qiáng)調(diào)大廈整體綠化環(huán)境 的塑造。項目建成后，綠化率將達(dá)到 30%以上。 第第 5 章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價 5.1 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例 （1998 年 11 月 29 日） 聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （gb 3096-2008） 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （gb 8978-1996） 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （gb 3838-2002） 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （gb 16297-1996） 建筑施工場界噪聲限值 （gb 12523-90） 社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn) （gb 22

38、337-2008） 中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法 5.2 項目對環(huán)境的影響項目對環(huán)境的影響 建設(shè)項目在施工期會對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。 項目施工期對環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的 生活污水及施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過 程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚塵和施工機(jī)械設(shè)備排放廢氣等。 5.3 施工期間的環(huán)保措施施工期間的環(huán)保措施 1、施工噪聲環(huán)境影響及防治措施 從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境 影響最大。本項目施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制施工時間，盡量避免在每日 20：00 次日 8：00 時間段內(nèi)施工。 2、施工期水土流失環(huán)境影

39、響及防治措施 本項目施工用地目前植被覆蓋率較小，施工過程中經(jīng)雨水沖刷，極 易產(chǎn)生水土流失。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。 3、固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩 類。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、 廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。施工期間的生活垃圾 以有機(jī)類廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、 剩余食品等。 以上垃圾應(yīng)按環(huán)保部門要求進(jìn)行分類集中后運送指定地點處理。 4、水環(huán)境影響及防治措施 施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過 程產(chǎn)生。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理

40、后排放。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過程中使用商品混 凝土產(chǎn)生的水泥漿水。另外，對施工機(jī)械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少 量的廢水，其成分主要是油類污染。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 5、大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚塵和 施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。由于項目用地開闊，在采用一定的污染防治 措施的情況下，不會對周圍環(huán)境造成不良影響。 5.4 環(huán)境影響綜合評價環(huán)境影響綜合評價 本項目的在整個施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物 等環(huán)境污染物，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下，可認(rèn)為本項目環(huán)境 保護(hù)評價是可行的。 第第 6 章章 勞動安全衛(wèi)生及

41、消防勞動安全衛(wèi)生及消防 為了保證員工的身體健康，應(yīng)有完善的勞動衛(wèi)生和勞動安全規(guī)章制 度，嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，法規(guī)和安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。 6.1 安全衛(wèi)生危害因素分析安全衛(wèi)生危害因素分析 主要隱患部位： 1、噪聲的危害； 2、空氣中粉塵； 3、配電設(shè)備可能產(chǎn)生的危害。 6.2 勞動安全設(shè)施及措施勞動安全設(shè)施及措施 1、工程在施工中的勞動保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工 單位出臺詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動保護(hù)方案，包含施工人員 現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動 保險方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 2、在施工過程中采用噪聲小的機(jī)械，最大程度減少噪聲對生

42、產(chǎn)工 人的危害。 3、制定嚴(yán)格的作息制度，保證施工工人的休息時間，避免施工工 人因為過度疲勞而造成誤動作，保證工人人身安全。 4、為確保人身安全，所有配電設(shè)備的金屬外殼必須良好接地。 6.3 消防消防 本項目在建設(shè)過程中，將充分考慮有關(guān)消防要求，應(yīng)做到建筑防火、 消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火及建立科學(xué)、嚴(yán)格的規(guī)章制度等幾個方 面。 第第 7 章章 項目管理項目管理 漢中市漢臺區(qū)張萬營村作為本項目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項目建設(shè)及全 部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項目的實施和建成后經(jīng)營管理。 在項目建設(shè)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行投資項目資本金制度、項目法 人責(zé)任制、建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)制度以及建設(shè)工程合同制度。 成立以公司

43、總經(jīng)理為組長的項目建設(shè)小組，根據(jù)分項工程的具體計劃， 對項目資金、工程建設(shè)等各個環(huán)節(jié)科學(xué)、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項 目建設(shè)優(yōu)質(zhì)、有序進(jìn)行。嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定及財務(wù)制度，項目資金 封閉運行，加強(qiáng)資金管理和監(jiān)督，確保項目資金?？顚Ｓ谩?嚴(yán)格把好工程質(zhì)量，每一批購進(jìn)的建設(shè)材料必須符合設(shè)計要求，不 合格材料拒絕使用；做好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴(yán)格按照設(shè)計驗收。 第第 8 章章 項目實施進(jìn)度計劃項目實施進(jìn)度計劃 8.1 建設(shè)工期建設(shè)工期 根據(jù)本項目的實際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計 本項目建設(shè)工期 24 個月。 8.2 項目招標(biāo)項目招標(biāo) 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目建設(shè)過程將實行嚴(yán)格、規(guī)范的工程

44、項目招投 標(biāo)管理體制。 為了鼓勵競爭，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價、縮短工期、提高投 資效益，本項目的勘察設(shè)計、施工及工程監(jiān)理等均根據(jù)陜西省建設(shè)工 程施工招標(biāo)投標(biāo)條例等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 本項目的招標(biāo)具體要求詳見下表。 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)范圍 委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)全部招標(biāo)部分招標(biāo) 勘察 設(shè)計 建安工程 監(jiān)理 主要設(shè)備 重要材料 8.3 項目實施進(jìn)度安排項目實施進(jìn)度安排 1、項目進(jìn)度安排的依據(jù) （1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 及時完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如： 清理場地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的

45、臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、 建造臨時性工房等； 平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的 永久性建筑物，進(jìn)行各個工程子項目的施工； 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接， 以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和 財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 （3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時竣工 在安排施工進(jìn)度時，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素，確保工程按時完成。 2、項目實施進(jìn)度 本項目工程周期為 24 個月，工程節(jié)點依次為：2010 年 6

46、 月開始報 建、申領(lǐng)建設(shè)規(guī)劃許可證； 2011 年 3 月動工；2012 年 5 月項目工程竣 工，6 月試運營。 具體的進(jìn)度計劃安排見下表： 項目實施進(jìn)度計劃表項目實施進(jìn)度計劃表 第一年第二年 階 段 序 號 內(nèi) 容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1可研報告的編制 2項目審批立項 3方案設(shè)計 前 期 階 段 4初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 5土建施工 6配套工程建設(shè) 7附屬配套設(shè)施建設(shè) 8人員培訓(xùn) 9組織驗收 建 設(shè) 階 段 10試運營 第第 9 章章 投資估算投資估算及資金籌措及資金籌措 9.1 投資估算依據(jù)投資估算依據(jù)

47、 建設(shè)方案及主要設(shè)備材料表； 單位工程投資估算指標(biāo)； 設(shè)計參數(shù)； 概算定額； 本地材料、設(shè)備預(yù)算價格及市場價格； 現(xiàn)行取費標(biāo)準(zhǔn)； 現(xiàn)場情況。 9.2 建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算 1、建筑工程費 本項目建筑工程費 2162.49 萬元。 工程及費用估算表工程及費用估算表 概 算 值 序號工程名稱 計算單位數(shù)量單價（元）總價（萬元） 1大樓 11700.001800.002106.00 2道路及場地 1416.18240.0033.99 3綠化 1500.00150.0022.50 合計2162.49 2、工程建設(shè)其他費用 工程建設(shè)其他費用主要包括規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì) 監(jiān)等與建設(shè)項目有

48、關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 根據(jù)工程建設(shè)項目取費標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙嶋H收費情況估算，項目前期費 用為 343.67 萬元，詳見下表： 建設(shè)工程其他費用估算表建設(shè)工程其他費用估算表 序號費用名稱 費用金額（萬元） 備注 1建設(shè)單位管理費28.95 2設(shè)計費28.0824 元/ m2 3監(jiān)理費43.25建安造價2% 4地質(zhì)勘探費5.855 元/ m2 5測繪費1.171 元/ m2 6工程質(zhì)監(jiān)費3.513 元/ m2 7施工圖審查費1.171 元/ m2 8標(biāo)底編制費6.49建安造價3 9定額測定費5.41建安造價2.5 10招標(biāo)管理費4.32建安造價2 11抗震安評費1.171 元/ m2 1

49、2防雷審查費1.401.2 元/ m2 13消防審查費5.855 元/ m2 14人防費42.1236 元/ m2 15墻改費7.026 元/ m2 16城市配套費76.0565 元/ m2 17勞保統(tǒng)籌費76.77建安造價3.55% 18合同鑒證費2.16建安造價1 19消防配套費2.342 元/ m2 20定位放線費0.590.5 元/ m2 合計343.67 3、基本預(yù)備費用 按建筑工程費和工程建設(shè)其他費用總和的 5%估算，基本預(yù)備費 125.31 萬元。 4、建設(shè)期利息 本項目擬申請銀行貸款 1000 萬元，項目建設(shè)期 2 年，建設(shè)期年利 率 5.94%，利息總計 89.10 萬元。

50、經(jīng)估算項目建設(shè)投資額為 2720.56 萬元。 建設(shè)投資估算表建設(shè)投資估算表 序號費用名稱 投資額 （萬元） 占總投資的比例 （%） 估算說明 1建筑工程費2162.4979.49% 2工程建設(shè)其他費用343.6712.63% 3基本預(yù)備費125.314.61%工程費用和其他費用的 5% 4建設(shè)期利息89.103.28% 建設(shè)投資總額2720.56100.00% 9.3 資金籌措資金籌措 本項目總投資 2720.56 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 1720.56 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 第第 10 章章 財務(wù)評價財務(wù)評價 10.1 編制說明編制說明 1、評價方法 國家計委和建

51、設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第 三版）。 2、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （1）財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測 價格。預(yù)測計算期內(nèi)相對價格變動和價格總水平變動（通貨膨脹或通貨 緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定 價格進(jìn)行財務(wù)評價。 （2）稅費 本項目財務(wù)評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù) 稅和教育費附加等。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)征收政策，營業(yè)稅稅率為 5%；城市建設(shè)維護(hù)稅為 7%；教育費附加為 3%；所得稅的稅率為 25%。 （3）項目計算期 財務(wù)評價計算期包括建設(shè)期和經(jīng)營期。本項目建設(shè)期 2 年，房屋建

52、 筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定項目經(jīng)營期為 20 年，因此 項目的計算期為 22 年。 （4）財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic） 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風(fēng)險因素，設(shè)定為 12%。 （5）固定資產(chǎn)殘值率 按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計算。采用直線折舊法，年折舊率為 9.5%。 3、有關(guān)說明 （1）計價貨幣為人民幣。 （2）項目租金按每三年 5%遞增；出租情況按前三年 60%、80%、100%的情況估算。為了方便說明，文字中參考經(jīng)營期第三 年數(shù)據(jù)。 （3）在計算中，由于保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值 與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 10.2 經(jīng)營收入經(jīng)營

53、收入 1、二層商業(yè)用房租金收入 租用面積 1950，按 800 元/計算，年租金收入為 156 萬元。 2、公寓租金收入 租用面積 7800，按 600 元/計算，年租金收入為 468 萬元。 經(jīng)測算，本項目第三年經(jīng)營收入共計 624 萬元。 10.3 成本費用估算成本費用估算 1、管理費用 管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費 用。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 62.40 萬元。 2、折舊 按 30 年計提折舊，年折舊費為 86.15 萬元。 3、財務(wù)費用 本項目申請長期貸款 1000 萬元，年利率 5.94%，財務(wù)費用共計 270.27 萬元。 10.4

54、 銷售稅金和利潤測算銷售稅金和利潤測算 1、銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可出租房產(chǎn)建筑面積 11700，實現(xiàn)經(jīng)營收入 624.00 萬元。營業(yè)稅率按 5%計算，向國家上繳營業(yè)稅 31.20 萬元。 2、所得稅及企業(yè)留利 項目預(yù)計可實現(xiàn)利潤總額 367.90 萬元，按 25%的稅率計算，應(yīng)納所 得稅額為 91.98 萬元，項目凈利潤為 275.93 萬元。 10.5 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（包 括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務(wù)內(nèi) 部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)，考察項目投資本身所具有 的盈利能力。 經(jīng)估算

55、，本項目的內(nèi)部收益率為 13.08%，動態(tài)投資回收期 19.49 年 （含 2 年建設(shè)期），靜態(tài)投資回收期 9.03 年（含 2 年建設(shè)期）。項目財 務(wù)內(nèi)部收益率高于財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12%，因此，項目財務(wù)上可行。 10.6 項目效益分析項目效益分析 總投資利稅率 =100%=19.55% 開發(fā)總投資 利稅總額 總投資利潤率 =100%=16.97% 開發(fā)總投資 利潤總額 銷售收入凈利潤率=100%=49.35% 營業(yè)收入 利潤總額 從以上分析結(jié)果看，項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì) 效益，投入產(chǎn)出比較高。項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)財務(wù)方面總體可行。 10.7 償債能力分析償債能力分析 按照方法與參數(shù)

56、的有關(guān)規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息 備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。 1、利息備付率（icr） 按照方法與參數(shù)的規(guī)定，利息備付率（icr）系指在借款償還 期內(nèi)的息稅前利潤（ebit）與應(yīng)付利息（pi）比值，它從付息資金來源 的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度，按下式計算： %100 pi ebit icr 式中：ebit息稅前利潤； pi計入總成本費用的應(yīng)付利息。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備 付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。 2、償債備付率（dscr） 按照方法與參數(shù)的規(guī)定，償債備付率（dscr）系指在借款償 還期內(nèi)，用于

57、還本付息的資金（ebitda-tax）與應(yīng)還本付息金額 （pd）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度， 按下式計算： %100 pd tebitad dscr ax 式中：ebitda息稅前利潤加折舊和攤銷； tax企業(yè)所得稅； pd應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費 用的全部利息。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備 付率均大于 1，說明在設(shè)定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。 10.8 財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)評價結(jié)論 經(jīng)測算，各項財務(wù)數(shù)據(jù)和評價指標(biāo)表明，本項目的盈利性較好，能 為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強(qiáng)的抗

58、風(fēng)險能力。全面衡量結(jié)果，認(rèn)為本項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的、可行的。 第第 11 章章 社會評價社會評價 1、本項目建成后，將會給漢中市城市面貌增添新的光彩，提高漢 中城市品位，增強(qiáng)城市影響力。 2、本項目集商鋪、公寓住宅為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的 商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進(jìn)一步美化。 3、通過本項目的實施，將有效節(jié)約集約用地，解決當(dāng)前土地供需 矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)又好又 快發(fā)展，實現(xiàn)財政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進(jìn)房地產(chǎn) 建設(shè)，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)升級，促進(jìn)社會事

59、業(yè)快速發(fā)展。 4、項目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會， 可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設(shè)需要大量建 筑材料，對發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項目建設(shè)需 配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將為當(dāng) 地村民提供良好的商業(yè)用房，為外來商戶提供良好的公寓住宅。 第第 12 章章 研究結(jié)論研究結(jié)論 本報告通過對漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目展開系統(tǒng)的可行 性研究，具體內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)地址和建設(shè)條件、 建設(shè)方案、項目涉及的環(huán)境保護(hù)、消防和實施進(jìn)度安排、投資估算及資 金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論： 1、本項

60、目交通便利，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。項目所需各 項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng) 造了有利條件，項目在技術(shù)上是可行的。 2、本項目總投資 2720.56 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 1720.56 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。投資結(jié)構(gòu)合理。 3、項目建成后，可實現(xiàn)年銷售收入 624.00 萬元，利潤總額 367.90 萬元，銷售凈利潤率 49.35%，投資利潤率 16.97%，經(jīng)濟(jì)效益較好。 4、經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為 200.32 萬元，內(nèi)部收益率 為 13.08%，動態(tài)投資回收期 19.49 年，靜態(tài)投資回收期 9.03 年，項目抗