長租公寓的運營模式及前景分析

1、長租公寓的運營模式及前景分析公寓是近幾年新崛起且備受關(guān)注的空間形式， 代表著 租賃這 種新的生活方式的興起。 在長租公寓的發(fā)展歷程中， 有三個標(biāo)志 性的事件昭示著長租公寓的 崛起 ：第一，資本的介入將長租公寓行業(yè)推向風(fēng)口浪尖，特別是2014 年雷軍斥資 1億元入主 YOU+國際青年公寓成為標(biāo)志性的事 件；第二，國家政策的出臺將為長租公寓發(fā)展奠定良好的政策環(huán) 境，比如在商改住、增值稅等方面的優(yōu)惠政策；第三，開發(fā)商作為新的群體逐步介入長租公寓行業(yè)， 越來越 多的開發(fā)商開始自主切入公寓市場， 或者開始與品牌公寓運營商 展開深度合作， 這意味著行業(yè)競爭格局的重大變化， 也將推動行 業(yè)發(fā)展步入新階段。一

2、、長租公寓背景概述（一 ） 我國長租公寓市場概況隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場， 行業(yè)無法避免地從 “增量開發(fā) ”切 換到 “存量經(jīng)營 ”。而存量經(jīng)營的一種重要方式，便是長租公寓。 在目前的政策支持下長租公寓迎來黃金發(fā)展時期， 據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的 中國互聯(lián)網(wǎng)長租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式 創(chuàng)新與投資機(jī)會研究報告數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至 2015 年，我國房屋 租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到 8000 億元左右。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口 約 7.7 億人，按 30%的租房率來算，大概有 2.3 億的人口需求， 租賃市場未來的租金規(guī)?？蛇_(dá)萬億的級別， 因此長租公寓前景被 普遍寄予厚望。表：我國租房人口數(shù)量 （單位：億人）（

3、二） 租賃業(yè)務(wù)分析及研究方向在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下， 住房租賃市場已經(jīng) 獲得較多的政策支持。 各省市相繼出臺的實施意見既鼓勵房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)， 同 時，也鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。在種種政策的激勵和支持下， 長租公寓租賃基金站在了風(fēng)口， 加 上目前房地產(chǎn)投資基金中機(jī)會型投資基金減少， 市場發(fā)展趨勢更 偏向于穩(wěn)健增值型。二、長租公寓市場分析（一 ） 長租公寓市場整體分析未來一二十年，中國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照國 家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的進(jìn)程， 2020 年在國仍有 2 億以上的流動 人口。龐大的流動人口推動了房屋租賃市場

4、的繁榮。此外，租賃 市場長期存在的底層因素， 如千禧一代進(jìn)入主力消費市場帶來消 費升級的需求， 以及租賃市場信息不對稱等行業(yè)痛點的改善， 也 在以上周期背景和頂層設(shè)計的推動下產(chǎn)生了共振效應(yīng)， 使得整個 品牌房屋租賃市場進(jìn)入一個新的加速階段。 公開資料顯示， 中國 房屋租賃市場規(guī)模在 2016 年已超過萬億元。按目前的市場空間 估算，整個房地產(chǎn)服務(wù)市場空間在 5.3 萬億左右。（二 ） 長租公寓政策分析2015 年以來，關(guān)于住房租賃市場， 利好長租公寓發(fā)展的政策 層出不窮。 2015 年住建部等相繼出臺了 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加 快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見 和關(guān)于放寬提取住房 公積金支付房

5、租條件的通知 ，鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，并放 寬了住房公積金支付房租的條件。 2016 年國務(wù)院首次提出了建 立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度， 并確定從增加土地供應(yīng)、 發(fā)展租賃 企業(yè)、規(guī)范中介服務(wù)等多方面促進(jìn)我國住房租賃市場的發(fā)展。 2017 年住建部、發(fā)改委等 9 部委發(fā)布關(guān)于在人口凈流入的大 中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知 ，選取深圳、廣州、南京 等 12 個城市首批試點住房租賃業(yè)務(wù)。在中央政策的推動下，地 方政策開始跟進(jìn)，目前已有 20 多個?。ㄖ陛犑校┏雠_了相關(guān)鼓 勵扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。以北上廣深為例：1. 北京：5 年內(nèi)將建立租購并舉的住房制度2017 年 4 月，北京市發(fā)布北京

6、市 2017 2021年及 2017 年 度住宅用地供應(yīng)計劃和北京市 2017 年度國有建設(shè)用地供應(yīng) 計劃 ,明確未來 5 年內(nèi)將建立購租并舉的住房制度。2. 上海 :新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動2017 年 7 月 24 日,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地 正式成交。 這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動， 積極 推進(jìn)購租并舉住房體系建設(shè)邁出堅實一步。3. 廣州 :承租人符合條件子女可就近入學(xué)2017 年 7 月，廣州市政府辦公廳印發(fā)廣州市加快發(fā)展住 房租賃市場工作方案 ，明確賦予符合條件的承租人子女享有就 近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。此外，廣州還將加大住 房公積金對租賃住房

7、的支持力度 ,提高公積金提取額度。在落實 稅收優(yōu)惠方面，方案提出，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、 機(jī)構(gòu)和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。4. 深圳 :引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展長租公寓經(jīng)營2017 年 7 月 7 日，深圳市規(guī)劃國土委在官網(wǎng)通告 ,發(fā)布深 圳市住房建設(shè)規(guī)劃 2017 年度實施計劃，將加快培育住房租賃市 場，規(guī)范租賃市場秩序。計劃提出，深圳市將加快出臺深圳市培育和發(fā)展住房 租賃市場的實施意見 ，培育租賃行業(yè)，鼓勵企業(yè)規(guī)模化租賃經(jīng) 營，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)開展長租 公寓經(jīng)營；落實稅收、金融等支持政策、加強行業(yè)監(jiān)管，加強租 金管控，規(guī)范租賃市場秩序，保障租賃市場主體的合

8、法權(quán)益。三、長租公寓模式分析（一 ） 業(yè)務(wù)介紹根據(jù)華菁證券今年 6 月底發(fā)布的 長租公寓行業(yè)報告 （以 下簡稱報告 ）的分析，目前市場上的長租公寓經(jīng)營模式以集 中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為主： 分散式公寓競爭較為激烈， 盈 利不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營；集中式公寓因運營難度大，所以競 爭較小，成功運營后成本較低，因此可以獲得更高的租金差。（二 ） 長租公寓盈利模式分析1. 集中盈利運營模式分析長租公寓的的盈利運營模式首先是集中運營，就是事先選 擇目標(biāo)，目標(biāo)的選擇通常是商業(yè)、工業(yè)樓或者住宅。然后集中 對房屋進(jìn)行設(shè)計、改造、裝修，同時配備統(tǒng)一的租后服務(wù)。在裝修的工程中，可以按照客戶的要求對房屋進(jìn)行分割，

9、軟件硬 件進(jìn)行安裝。這與傳統(tǒng)的長租公寓相比，設(shè)備齊全服務(wù)周到， 客戶有更多的選擇。同時還為客戶提供租后服務(wù)，不僅提供保 潔、維修、健身房等服務(wù)，還可以為客戶提供特定需求服務(wù)。 集中式的公寓租金水平不高，且出行比較便利。這種出租服務(wù) 試用于藍(lán)領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人員或者女性。集中式公寓在提供標(biāo)準(zhǔn)化的 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、實現(xiàn)社交功能等方面也具有很大的優(yōu)勢。集中式長租公寓運作模式示意圖新派公寓運作框架示意圖在房源獲取與出租上， 集中式長租公寓房源以商業(yè)的酒店式 公寓或工業(yè)改造房為主， 也有部分來自原有快捷酒店的改造， 房 源本身或有了較好的隔間或分段， 或比較方便做出隔間。 在出租 方式上，一般都整間整套出租，由于房間

10、之間相互影響較小，一 般最多可允許兩人同住。在服務(wù)方面， 由于整棟或整層進(jìn)行管理， 通常可以利用公共 空間提供公共服務(wù)，包括茶吧、放映廳、臺球室、健身房及舉辦 社區(qū)活動等（高端公寓則公共服務(wù)更為高端， 比如泳池、會客廳、 酒廊等）。在市場方面， 有高端服務(wù)式公寓如雅詩閣， 不過更多是面向 年輕客戶的中端產(chǎn)品，如常見的都市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱 愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社 交環(huán)境、家政保潔等服務(wù)正中其需求。在資金運作上，可進(jìn)行持有，也可進(jìn)行租賃。持有方式中主 要以基金等方式持有， 企業(yè)自己持有資金沉淀太大， 一般較少采 取。租賃方式則更多被大部分長租公寓品牌商所采

11、用， 這種方式 前期投入較少， 而且更易擴(kuò)張， 是目前市場上中底端長租公寓擴(kuò) 張的主要方式。企業(yè)一般與持有者簽訂 5-10 年的租約，按照租 金上漲水平，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般 最長是 1 年一簽，一年后漲租可能性較大，也正是如此設(shè)計，長 租公寓運營商可較為準(zhǔn)確測算未來收益水平。2. 分布式盈利運營模式分析 分布式盈利運營模式就是將分散在在各個小區(qū)的空置的房屋， 通 過業(yè)主或者中介公司進(jìn)行承包， 并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修， 在 向外進(jìn)行租賃，同時提供相應(yīng)的租后服務(wù)。從空間分布上看，雖 然是分散的， 但是所提供的公寓的標(biāo)準(zhǔn)以及租后服務(wù)都是在一個 運營系統(tǒng)下實現(xiàn)的。分布式的經(jīng)

12、營模式由于有更多的房源選擇， 可以有不同檔次的房屋供用戶選擇，便于滿足不同客戶的要求。 但是分布式經(jīng)營模式與集中模式相比， 在平均收集和管理等方面 成本相對于較高。 但是不管那種經(jīng)營模式， 當(dāng)房間數(shù)量達(dá)到一定 規(guī)模后， 就會出現(xiàn)成本邊際遞減效應(yīng)。 同時當(dāng)房屋的數(shù)量達(dá)到一 定規(guī)模后，才能實現(xiàn)家具前端電器、材料的批量采購。在房源獲取與出租上， 分布式長租公寓大部分是從個人房東 手中獲得閑散房源（其中又以二手房居多） ，房屋原來格局各有 特點，并不統(tǒng)一。在出租方式上有整套出租和分間出租。整租主 要以中高端長租公寓為主。分間出租則是更為主要的方式， 以中低端市場居多。 對于分 間出租的方式，由于共享廚

13、房、客廳等套內(nèi)空間，生活相互影響 程度也較大，一般一間只允許居住 1 人。同時，為提高利用率， 降低成本， “N+1”是分布式公寓的常見做法。此外，房源來源于 各個社區(qū)，異常分散，通常并沒有可供企業(yè)利用的公共空間。在資金運作上， 分布式長租公寓一般不進(jìn)行持有， 主要以租 賃為主。 其過程為企業(yè)與房東簽署托管協(xié)議， 企業(yè)按協(xié)議規(guī)定每 年支付約定的房租給房東， 或一次性支付幾年的約定房租， 對于 個人房東而言即便房源空置也能得到收益。 企業(yè)則通過自身平臺 將房源出租， 由于產(chǎn)品和服務(wù)帶來溢價， 一般房源價格相比同地 段個人房源要高。3. 兩種模式對比分析當(dāng)前，集中式長租公寓及分布式長租公寓在行業(yè)的

14、發(fā)展中各 有優(yōu)劣勢， 是一種互為補充的狀態(tài)。 各自的優(yōu)劣勢主要有以下幾 個方面：1. 資產(chǎn)增值效率 ：集中式長租公寓一般是整體收購或整體租 賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，產(chǎn)生溢價，對于商辦物業(yè)、工業(yè)產(chǎn) 房等都具有提升資產(chǎn)價值的作用。 分布式長租公寓中個人房源較 多，則有利于個人房東獲益。2. 改造運作能力 ：集中式長租公寓因為涉及舊樓的收購改造， 一定程度上相當(dāng)于一個小型開發(fā)商，對于樓宇要有充分的理解， 相比之下，分布式長租公寓不存在這種情況，改造難度較低。3. 管理能力 ：集中式長租公寓因為房源集中， 人員配比不高， 服務(wù)半徑小， 管理難度也相對較低 ;分布式長租公寓異常分散， 服 務(wù)半徑大，

15、增加人員則提高成本， 減少人員則管理低效且存在管 理漏洞。4. 房源多樣化 ：分布式長租公寓的產(chǎn)品層次更為豐富，租客 選擇多，市場容量也相對較大，集中式則房型相對單一，租客合 適房源較少。四、長租公寓前景分析首先，長租公寓潛在市場份額占到租賃總市場規(guī)模的1/4，未來隨著租售并舉政策推進(jìn)， 預(yù)計長租公寓面向的群體將更為廣 泛，長租公寓占總租賃市場規(guī)模比例也將繼續(xù)提升。然后，政策 對長租公寓運營商的各項扶持， 也將提升住房租賃市場的規(guī)?；?、 集約化、專業(yè)化。最后，長租公寓運營商靈活利用各種金融工具 的資本運作能力，是其必須練就的新技能，金融市場的發(fā)展、成 熟及金融工具的運用如 ABS 等金融工具將

16、行之有效解決長租公 寓運營商投資回收期比較長等問題。（一） 長租公寓 ABS（以魔方公寓為例）租金收益權(quán) ABS是以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源， 以優(yōu)先 /次級分層結(jié)構(gòu)、 按年歸集支付、 房產(chǎn)及土地抵押、 第三人 差額補足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品。租金收益權(quán) ABS 的交易結(jié)構(gòu)通常采用專項計劃或信托受益 權(quán)的單 SPV架構(gòu)。不過，國內(nèi)公寓行業(yè)首單 ABS魔方公寓 ABS 采用的卻是 “專項計劃 +信托受益權(quán) ”的雙 SPV 架構(gòu)設(shè)計，并且通 過分級機(jī)制、現(xiàn)金流評估及超額覆蓋、觸發(fā)制補充質(zhì)押、保證擔(dān) 保等內(nèi)外部增信設(shè)計，實現(xiàn)了全部優(yōu)先級證券的AAA 評級。圖為 ABS結(jié)構(gòu)）（二

17、 ） 長租公寓 REITs國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類 REITs 新派公寓權(quán)益型房托資 產(chǎn)支持專項計劃于 2017 年 10 月 11 日在深交所正式獲批發(fā)行， 擬發(fā)行金額為 2.7 億。該項目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品， 也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類 REITs。此單長租公寓 REITs的 發(fā)行將對國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用。此單項目優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級評級為 AAA，未借助第三方 進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運營管理能 力。此外，本單項目從立項到上報到獲批僅用了不到 20 天，也 體現(xiàn)了長租公寓 REITs 的推進(jìn)效率和監(jiān)管層面對長租公寓 REITs 的支持。圖為 REITs結(jié)構(gòu)）目前長租公寓 REITs宜采用的模式有兩種：銀行間 REITs和交易所基金 REITs模式。第一種，長租公寓持有 / 運營方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池， 以 租金的未來收益權(quán)作為償還來源， 并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收 入超額覆蓋等可選的增信措施， 根據(jù)長租公寓租金的預(yù)期收入水 平和合理收益率確定 REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場 上市交 易。第二種則是長租公寓持有 / 運營方選擇合適物業(yè)，