居住區(qū)設(shè)計(jì)說明

1、設(shè) 計(jì) 說 明一、項(xiàng)目背景：浙江農(nóng)林大學(xué)投資開發(fā)。馳家王苑商住小區(qū)。用地位于紹興市錢陶公路以北，百盛街以西，西南兩望于王家池，總面積6.1公頃。用地現(xiàn)狀為荒地，地勢(shì)平坦。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求容積率控制在 0.9以上，6層以下的多層和 8-12層小高層。住宅底層盡可能架空。機(jī)動(dòng)車出入口主要在東，北兩面。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、馳家王苑商住小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)專家評(píng)標(biāo)意見2、紹興市城鄉(xiāng)規(guī)劃處規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表及附表3、紹興市規(guī)劃管理送審圖紙深度、內(nèi)容要求4、中華人民共和國城市規(guī)劃法5、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則6、國家、省、市有關(guān)規(guī)范規(guī)定7.城鄉(xiāng)規(guī)劃法8.城市居住區(qū)規(guī)范2012年版三、規(guī)劃理念（一）中心向四周擴(kuò)散

2、型布局結(jié)構(gòu)-引入歐洲小城鎮(zhèn)中心概念歐洲城市建設(shè)的最大成就之一是廣場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)。歐洲城市文明和城市生活與城市廣場(chǎng)密切相關(guān)。歐洲小城鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)，集居住、商業(yè)、行政功能于一個(gè)空間，充滿生命力。本地段周圍自然條件一般，所以，本設(shè)計(jì)規(guī)劃了二條主干道連接小區(qū)東北出入口，中部住宅圍合圓形廣場(chǎng)，空間軸線在此匯集和伸展，形成強(qiáng)大的中央空間。塊狀的綠化系統(tǒng)和步行系統(tǒng)配合塊狀的住宅組團(tuán)空間，形成完美的中心向四周擴(kuò)散型布局結(jié)構(gòu)，營(yíng)造項(xiàng)目歐陸式的主旋律。小區(qū)因此自然劃分為12個(gè)組團(tuán)。整體結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)古典，小尺度組團(tuán)空間則自由活潑。（二）全外環(huán)的道路結(jié)構(gòu)-建立步行者的天堂本規(guī)劃設(shè)置連接各住宅組團(tuán)的全貫通外圍環(huán)形車道，結(jié)合架空

3、層外側(cè)及環(huán)道兩側(cè)停車，將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)范圍限制在外環(huán)路附近，亦使各組團(tuán)在內(nèi)部全步行的條件下最方便地使用現(xiàn)代交通工具，充分保證了內(nèi)部步行系統(tǒng)的合理性。小區(qū)內(nèi)部的主干道為步行系統(tǒng)的主干，亦作為消防通道，組團(tuán)內(nèi)部道路呈流線型，既滿足緊急通道安全、通暢的要求，又能保證步行體系的完整和組團(tuán)空間的豐富。小區(qū)規(guī)劃二個(gè)出入口，分設(shè)在錢陶公路以北，百盛街以西道路上。百盛街設(shè)人車混行的主入口廣場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車由人口廣場(chǎng)分流東南西北的道路，行人也可步行。錢陶公路上分設(shè)行人入口和機(jī)動(dòng)車次入日。（三）公共設(shè)施的專有和共享一兼顧空間的社會(huì)性與私密性小區(qū)公共空間分：組團(tuán)專有、小區(qū)共享和社區(qū)同享三個(gè)層次。商業(yè)街、廣場(chǎng)等主要 景觀和區(qū)內(nèi)

4、活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)，通過研究人的行為心理和審美習(xí)慣，提供使用者最大的互 動(dòng)性和參與感，把空間處理為可使用的生活空間和個(gè)性化生活方式的表現(xiàn)場(chǎng)所，而不僅 僅是被動(dòng)的、單一功能的觀賞對(duì)象。小區(qū)主要公共服務(wù)設(shè)施沿中心廣場(chǎng)和廣場(chǎng)西面的地塊建設(shè)，中心廣場(chǎng)周圍設(shè)置會(huì)所、游泳池和文化娛樂設(shè)施，廣場(chǎng)中央有下沉式露天演出場(chǎng) 地，是社區(qū)文化的重要舞臺(tái)。西面地塊上建有幼兒園，金融中心（銀行，證券等），物業(yè)管理社區(qū)服務(wù)等，還有供人民運(yùn)動(dòng)，娛樂的場(chǎng)地。在分期建設(shè)的條件下，中心空間開放于城市居民，有利于集聚人氣，吸引買家。全 部建設(shè)完成后，根據(jù)情況可選擇小區(qū)分組團(tuán)封閉管理、開放中央空間的模式，或是小區(qū) 全封閉管理的模式。中央空

5、間規(guī)劃為廣場(chǎng)形態(tài)，充滿人氣和活力；全、半環(huán)綠帶設(shè)計(jì)相結(jié)合園林景觀，步移景移；組團(tuán)綠地則以地形變化和植物綠化為主，結(jié)合兒童游戲場(chǎng)地布置，西南兩面臨王家池，這被賦予安靜、平和的氣氛。四、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思（一）提高建筑面積的含金量紹興市人均居住面積早已突破國家小康標(biāo)準(zhǔn)，新建小區(qū)住宅面積多為100平方米以上的中大戶型，規(guī)劃設(shè)計(jì)過于注重局部利益而忽略整體環(huán)境和文化氣氛的營(yíng)造。 本規(guī)劃設(shè)計(jì)力求突破現(xiàn)存模式，以大容量、多層次、高素質(zhì)的環(huán)境空間包裝恰當(dāng)面積的住宅單位，創(chuàng)建園林式、環(huán)保型的可持續(xù)發(fā)展的示范小區(qū)。（二）考慮紹興的氣候條件及地方特色紹興氣候條件良好，商賈云集，經(jīng)濟(jì)繁榮，人氣甚旺。本規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)造綜合

6、性和互動(dòng)性的小區(qū)中心空間，給居民提供充足的戶外活動(dòng)空間，滿足居民生活各方面的需求。（三）突破住宅設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)思路傳統(tǒng)住宅多為大量標(biāo)準(zhǔn)戶型組成的標(biāo)準(zhǔn)單元。一梯幾戶、幾房幾廳就能描述所選單元的平面，設(shè)計(jì)上稱之為：住宅選型。本規(guī)劃設(shè)計(jì)了四款全新住宅類型，并對(duì)傳統(tǒng)單元的內(nèi)部空間和頂層空間進(jìn)行改造，使住宅更加人性化和個(gè)性化。（四）步行街、組團(tuán)、小區(qū)和遠(yuǎn)期發(fā)展四級(jí)模式-分期開發(fā)和物業(yè)管理的彈性模式大型住宅區(qū)前期開發(fā)受市場(chǎng)和資金制約，后期物業(yè)管理上又在封閉限制與開放自由上權(quán)衡不定，發(fā)展中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活方式也時(shí)刻影響著開發(fā)模式和管理模式。本規(guī)劃設(shè)步行街、住宅組團(tuán)、居住小區(qū)和社區(qū)發(fā)展四級(jí)結(jié)構(gòu)模式，滿足可持續(xù)發(fā)展

7、的要求。每個(gè)住宅組團(tuán)規(guī)模相當(dāng)，結(jié)構(gòu)完整，交通獨(dú)立，可以成為開發(fā)和管理的基本單位。小區(qū)中心軸具有共享?xiàng)l件和發(fā)展導(dǎo)向，空間形態(tài)也具備獨(dú)立開發(fā)的條件。五總體布局小區(qū)西南雙臨王家池，空氣清晰，氣氛安靜平和。西南兩面均采用6-7層式建筑，有利于采光通風(fēng)。而東北兩面均是公路和大街，所以采用底樓為商業(yè)房，樓上為居住，增加了小區(qū)用地的活潑性，也給戶主帶來一定收入。小區(qū)廣場(chǎng)以南均是平坦地勢(shì)，遂建小高層。整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化覆蓋面積廣，是適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展的新型小區(qū)。六.戶型選擇小區(qū)總戶型分為四大塊1.臨街建筑。總高地為六層，一樓為商業(yè)店鋪，二樓以上為居住區(qū)。2.中心小高層。總高度為12層，采用四戶為一層。3.小區(qū)

8、南面建筑。 建筑物均是7層的樓房，采用多戶為一層，面向王家池，清水綠地，居住環(huán)境優(yōu)良。4.小區(qū)中北部建筑。采用混合式搭配，戶型大小不一，適合各個(gè)人群的憑借自己的需要進(jìn)行選擇。七基本指標(biāo)1.總用地面積 6.1公頃2居住總?cè)丝?2279人3.總戶數(shù) 712戶4.人口密度 373.60人/公頃5停車位（地上停車位和地下車庫） 854輛6.住宅平均層數(shù) 7.4層7.住宅建筑總面積 8.64公頃8.公共建筑總面積 0.33公頃9.容積率 1.4210.建筑總密度 22.54%11.綠化率 48.90%浙江臨安吳越人家小區(qū)實(shí)踐報(bào)告隨著改革開放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活越來越好?？墒亲》繂栴}也越來越緊張，中國的房

9、價(jià)居高不下，這使大部分人民都望塵莫及。所以在這樣的新新形勢(shì)下，國家推出了經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房具有三種房型。限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品

10、住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)房作為政府在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全資國有公司負(fù)責(zé)建設(shè)。銷售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，定價(jià)原則按照比周邊同類商品住房低20%-25%確定。廉價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)，它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。平價(jià)房（廉價(jià)房）是指以成本加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向

11、大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。商品房獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納 土地出讓金；成本結(jié)構(gòu)不同；租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購買對(duì)象和條件不受限制；價(jià)格政策不同經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人； 房屋的產(chǎn)權(quán)

12、分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。浙江臨安吳越人家小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，位于浙江省臨安市環(huán)城北路。物業(yè)類型：公寓竣工時(shí)間：2006-06總建筑面積：22萬平方米總戶數(shù)：1220戶停車位：1000輛綠化率：40% %容積率：1.3開發(fā)商：臨安市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)有限公司物業(yè)公司：銘城物業(yè)物業(yè)費(fèi)：0.41元/平米月公交：k6k9k7生活配套：游泳池會(huì)所健身房咖啡廳停車場(chǎng)棋牌室閱覽室餐廳美容美發(fā)兒童游樂場(chǎng)概況：位于臨水路延伸段東側(cè)與浙江林學(xué)院新校區(qū)西側(cè)。周邊商業(yè)化氣息農(nóng)行，大學(xué)就在邊上，人流量多，非常的熱鬧。

13、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)成熟！周邊配套齊全！吳越人家小區(qū)雖算不上一流小區(qū)，但還是有亮點(diǎn)的。1. 多樣適用的住宅建筑 住宅是家庭存在所依托的物質(zhì)載體,住宅建筑是居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主體,它直接影響到居民的日常生活,至關(guān)重要。 近年來,住宅功能隨著人們社會(huì)生活水平的不斷提高和家庭人口組成的變化而不斷豐富和完善,因此,應(yīng)根據(jù)居住小區(qū)中不同的生活要求設(shè)置適用的住宅形式,注重不同層次人的需求;在保證質(zhì)量的前提下,從合適的住宅標(biāo)準(zhǔn)、合理的房型、合適的層數(shù)等方面著手,關(guān)注小區(qū)住宅建筑的統(tǒng)一性,在統(tǒng)一要求下求得變化,不斷提高住宅的品味和樣式。同時(shí),在設(shè)計(jì)過程中要綜合考慮人們?cè)诎踩?、私密性、社?huì)交往及審美等各方面的需求。確定合理的間距,以滿足人們保護(hù)隱私方面的需要;保證住宅有良好的朝向,滿足采光和通風(fēng)的需要;通過空間序列上的調(diào)節(jié),滿足人們的審美需求。2. 動(dòng)靜交通的組織 動(dòng)態(tài)交通組織,是指機(jī)動(dòng)車行、非機(jī)動(dòng)車行和人行方式的組織;靜態(tài)交通組織,則指各種車輛存放的安排。動(dòng)靜分區(qū),人車分流,外圍車行,內(nèi)部人行,是居住小區(qū)交通組織規(guī)劃的理想狀態(tài)。動(dòng)態(tài)交通的組織 (1)道路系