11月云南長(zhǎng)水航城施工地塊經(jīng)營(yíng)區(qū)運(yùn)營(yíng)方案

1、長(zhǎng)水航城施工地塊經(jīng)營(yíng)區(qū)運(yùn)營(yíng)方案2012年11月25日長(zhǎng)水航城施工地塊經(jīng)營(yíng)區(qū)運(yùn)營(yíng)方案第一章 本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商：長(zhǎng)水航城施工地塊經(jīng)營(yíng)區(qū)由云南長(zhǎng)水航城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，進(jìn)場(chǎng)三家施工單位分別是云南建工三公司、云南世博公司、云南九洲公司，由昆明怡和物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)。2、項(xiàng)目位置與時(shí)限：經(jīng)營(yíng)區(qū)位于長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)生活配套區(qū)工地內(nèi)部。長(zhǎng)水航城位于位于昆明市新場(chǎng)飛行區(qū)以東，南工作區(qū)的東南側(cè)，周邊沒(méi)有相關(guān)的生活配套設(shè)施，距最近的生活配套區(qū)有20分鐘以上的車(chē)程。運(yùn)營(yíng)時(shí)限到工程完工，人員離場(chǎng)為止，2013-2015年。3、面積：經(jīng)營(yíng)區(qū)總面積1124平方米，單層活動(dòng)板房建筑，分為三個(gè)區(qū)域，其中一

2、區(qū)共9間商鋪（1號(hào)商鋪27m，2-9號(hào)商鋪47m），二區(qū)共15間商鋪（10號(hào)商鋪19 m，11-24號(hào)27 m），三區(qū)共11間商鋪（25-34號(hào)商鋪27 m，35號(hào)商鋪54 m）4、經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)區(qū)為半封閉式，出入口和工地同用臨時(shí)道路，三個(gè)工地中間有一處臨時(shí)廣場(chǎng)，商鋪三個(gè)區(qū)域，分布在廣場(chǎng)的三面，一面是圍墻。第二章 本案商業(yè)狀況分析（一）優(yōu)勢(shì) 1、工地周?chē)€未開(kāi)發(fā)，沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)類(lèi)的場(chǎng)所，如要購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)物品，需花費(fèi)大量時(shí)間，給工作人員帶來(lái)很大不便，經(jīng)營(yíng)區(qū)的形成，可以解決工地進(jìn)場(chǎng)人員的生活相關(guān)問(wèn)題； 2、地理位置好，經(jīng)營(yíng)區(qū)位于三個(gè)工地中間的共用場(chǎng)地，且只有一個(gè)出入口，上下班的工作人員都要經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)

3、區(qū)再進(jìn)入工地；3、進(jìn)場(chǎng)人數(shù)多，消費(fèi)人群穩(wěn)定，工地施工人員達(dá)3000人左右，大部分駐扎在工地，其中以農(nóng)民工為主體人群；4、進(jìn)場(chǎng)人員收入穩(wěn)定，目前昆明的普通建筑施工人員人均收入2500-3000元/月，監(jiān)理人員人均收入2000-3000元/月，技術(shù)工人的人均收入3000-5000元，特殊工種或管理人員人均收入4000-6000元/月。 （二）劣勢(shì) 1、地理位置稍偏，存在進(jìn)貨進(jìn)料困難，經(jīng)營(yíng)區(qū)工作人員上下班交通不利，住宿困難； 2、施工單位內(nèi)設(shè)員工食堂，大量施工人員不外出就餐；3、農(nóng)民工消費(fèi)水品偏低，消費(fèi)以中低端產(chǎn)品等實(shí)用型為主，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不高； （三）風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在本案運(yùn)營(yíng)中外部因素造成的風(fēng)險(xiǎn)1、定位

4、招商不準(zhǔn)將對(duì)發(fā)展產(chǎn)生影響2、場(chǎng)內(nèi)施工人員消費(fèi)方式?jīng)Q定本案的能否持續(xù)性發(fā)展通過(guò)上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強(qiáng)，盡管操作過(guò)程中會(huì)遇到許多問(wèn)題與挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢(shì)可占據(jù)強(qiáng)勢(shì)，為本案的正常啟動(dòng)奠定良好基礎(chǔ)。第三章 市場(chǎng)定位的分析1、經(jīng)營(yíng)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 通過(guò)兩次簡(jiǎn)單市場(chǎng)考察，普通施工地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況為：1）小型商場(chǎng)（超市）居多；2）快餐、中低端餐飲店分布多；3）五金電料百貨市場(chǎng)繁華；足見(jiàn)工地市場(chǎng)還是以農(nóng)民工消費(fèi)為主，農(nóng)民工消費(fèi)的固定性，主導(dǎo)著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，因此，經(jīng)營(yíng)區(qū)的繁榮還須適應(yīng)主體消費(fèi)者的心理，不得強(qiáng)制消費(fèi)、不得盲目定項(xiàng)。2、本案經(jīng)營(yíng)定位1）、商業(yè)主題定位：以生活配套為商業(yè)主題。2）、商場(chǎng)與施工單

5、位相融：結(jié)合施工單位現(xiàn)場(chǎng)情況，以農(nóng)民工日常生活需求為主導(dǎo)，輔以部分其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； 3）、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次：以中低檔、實(shí)用性強(qiáng)產(chǎn)品為主，輔以少量中高檔次品牌。 經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。 第四章 招商運(yùn)營(yíng)1、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人員的培訓(xùn)對(duì)于經(jīng)營(yíng)區(qū)的前期運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和招商平臺(tái)的建立，需要有組織架構(gòu)、專(zhuān)業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對(duì)招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展計(jì)劃控制，也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說(shuō)辭。2、招商部工作內(nèi)容1）、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。2）、制作科

6、學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)行業(yè)布局圖，同時(shí)出臺(tái)商鋪?zhàn)饨?、面積核算臺(tái)帳。3）、每天總結(jié)調(diào)研情況，對(duì)招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4）、結(jié)合過(guò)去工作經(jīng)驗(yàn)，與客戶洽淡，針對(duì)性招商。5）、掌握國(guó)家政策、法規(guī)，以政策吸引客戶入駐。6）、在施工完成前，收取部分意向商戶的意向保證金。7）、經(jīng)營(yíng)區(qū)建設(shè)完畢后，負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同。8）、招商調(diào)整并完成招商工作。3、招商政策1）、指導(dǎo)思想圍繞全局招商，合理定位經(jīng)營(yíng)區(qū)。抓住工地特殊性，形成特色，把本案打造成投資迅速見(jiàn)效，能快速融入工地現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)區(qū)。2）、招商的具體政策 租金：40-55元/月/平方米（視經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、位置定）；交租形式：年交押金：3000-5000元，視單品面積

7、而定免租裝修期：一個(gè)月商場(chǎng)管理費(fèi)用：含場(chǎng)地衛(wèi)生費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)，秩序維護(hù)費(fèi)用。普通商鋪：10元/平方/月，特殊行業(yè)（如餐飲類(lèi)）：12元/平方/月。4、招商的方式與方法1）、造聲勢(shì)，廣泛宣傳。利用工地街道懸掛條幅、報(bào)刊上打廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳等形式進(jìn)行廣泛宣傳；2）、走出去面對(duì)面宣傳招商。主要招商人員親自去市場(chǎng)挑選合適本經(jīng)營(yíng)區(qū)的業(yè)戶進(jìn)行洽談?wù)猩蹋?）、號(hào)召全體員工進(jìn)行招商；4）、做好招商工作的配合工作，本次招商工作在部門(mén)經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開(kāi)展，各部門(mén)通力合作、緊密配合把招商工作做好；5）立項(xiàng)后，對(duì)想引進(jìn)的項(xiàng)目做好前期調(diào)查。5、 招商推廣主題的闡述 1)、提供穩(wěn)定回報(bào)；2)、投資周期短，投資較少；3)、地段

8、優(yōu)越，周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)； 4)、出租策略，對(duì)于商鋪的出租，以先確定大中型商家，再確定小型商家的策略進(jìn)行。 在招商的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。 6、招商工作的開(kāi)展與執(zhí)行1）、招商的時(shí)間第一階段：2012年12月-2013年1月，與工地建設(shè)同步進(jìn)行，開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，確定進(jìn)場(chǎng)業(yè)戶的意向、數(shù)量、行業(yè)等，考察意向業(yè)戶的資質(zhì)，擇優(yōu)選定入場(chǎng)業(yè)戶，分區(qū)域做好行業(yè)規(guī)劃。完成40%商戶的意向金收取。第二階段：完成80%商戶正式簽訂合同，于年后進(jìn)行，統(tǒng)一收費(fèi)、管理，并確定開(kāi)業(yè)時(shí)間。第三階段：招商調(diào)整階段，后期經(jīng)營(yíng)區(qū)管理工作。2）、招商選擇

9、標(biāo)準(zhǔn)一是本地有實(shí)力的有經(jīng)驗(yàn)的客戶優(yōu)先；二是商鋪需求量大的客戶優(yōu)先；3）、招商內(nèi)容經(jīng)營(yíng)區(qū)總面積為1124平方米，其中：一區(qū)：27+47*8=403平方米二區(qū)：19+27*14 =397平方米三區(qū)：54+27*10=324平方米一區(qū)：餐飲區(qū)：分中檔大排檔，回族餐廳等部分；二區(qū)：賣(mài)場(chǎng)區(qū)：副食超市、日用百貨、服飾鞋類(lèi)、家具家電、床上用品、五金工具，機(jī)電維修等；三區(qū)：綜合生活區(qū)及其他：洗浴室、快餐小吃、烤涮快餐、糕點(diǎn)面包、理發(fā)室、娛樂(lè)游戲、通訊營(yíng)業(yè)廳及其他附屬生活設(shè)施。7、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)繩，招商正式實(shí)施時(shí)定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨(dú)立完成合同的簽訂

10、。2、簽訂合同時(shí)收取租金和保證金，并交納商場(chǎng)營(yíng)業(yè)員的工牌費(fèi)。第五章 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算1、交納（一年）租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入（租金/平米）區(qū)號(hào)招商面積租金/平米租金/月租金/年一區(qū) 403 50 20150 241800 二區(qū) 397 45區(qū) 324 40 12960 155520合計(jì)1124 50975 6117002、交納管理費(fèi)（一年）計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入?yún)^(qū)號(hào)招商面積管理費(fèi)/平米管理費(fèi)/月管理費(fèi)/年一區(qū) 403 12 4836 58032 二區(qū) 397 10 397047640三區(qū) 324 10 3240 38880合計(jì)1124 12064

11、144552 3、履約保證金計(jì)算每個(gè)檔口履約保證金為3000-5000元，4、年費(fèi)用支出許多項(xiàng)目本案運(yùn)營(yíng)中未必會(huì)出現(xiàn)，只列為參考。 營(yíng)業(yè)面積為1124項(xiàng)目 金額 垃圾清運(yùn)費(fèi)用4000*12=48000/年日常管理維護(hù)費(fèi)用10000/年前期廣告費(fèi)用5000招商期費(fèi)用5000免租期101950共169950本案第一年的支出費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)核定后執(zhí)行。4、本案總利潤(rùn)以收入減去支出為純利潤(rùn)：611700-166950=444750元。其中項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用為300元/*1124=337200元。第一年以穩(wěn)定市場(chǎng)為基礎(chǔ)，租金保持不變，第二年視市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況酌情改動(dòng)。第六章 經(jīng)營(yíng)區(qū)的裝