11月云南長水航城施工地塊經(jīng)營區(qū)運營方案

1、長水航城施工地塊經(jīng)營區(qū)運營方案2012年11月25日長水航城施工地塊經(jīng)營區(qū)運營方案第一章 本案項目簡介1、項目開發(fā)商、運營商：長水航城施工地塊經(jīng)營區(qū)由云南長水航城開發(fā)建設有限公司，進場三家施工單位分別是云南建工三公司、云南世博公司、云南九洲公司，由昆明怡和物業(yè)服務有限公司進行招商運營。2、項目位置與時限：經(jīng)營區(qū)位于長水機場生活配套區(qū)工地內(nèi)部。長水航城位于位于昆明市新場飛行區(qū)以東，南工作區(qū)的東南側，周邊沒有相關的生活配套設施，距最近的生活配套區(qū)有20分鐘以上的車程。運營時限到工程完工，人員離場為止，2013-2015年。3、面積：經(jīng)營區(qū)總面積1124平方米，單層活動板房建筑，分為三個區(qū)域，其中一

2、區(qū)共9間商鋪（1號商鋪27m，2-9號商鋪47m），二區(qū)共15間商鋪（10號商鋪19 m，11-24號27 m），三區(qū)共11間商鋪（25-34號商鋪27 m，35號商鋪54 m）4、經(jīng)營區(qū)內(nèi)部結構：經(jīng)營區(qū)為半封閉式，出入口和工地同用臨時道路，三個工地中間有一處臨時廣場，商鋪三個區(qū)域，分布在廣場的三面，一面是圍墻。第二章 本案商業(yè)狀況分析（一）優(yōu)勢 1、工地周圍還未開發(fā)，沒有任何經(jīng)營類的場所，如要購買相應物品，需花費大量時間，給工作人員帶來很大不便，經(jīng)營區(qū)的形成，可以解決工地進場人員的生活相關問題； 2、地理位置好，經(jīng)營區(qū)位于三個工地中間的共用場地，且只有一個出入口，上下班的工作人員都要經(jīng)過經(jīng)營

3、區(qū)再進入工地；3、進場人數(shù)多，消費人群穩(wěn)定，工地施工人員達3000人左右，大部分駐扎在工地，其中以農(nóng)民工為主體人群；4、進場人員收入穩(wěn)定，目前昆明的普通建筑施工人員人均收入2500-3000元/月，監(jiān)理人員人均收入2000-3000元/月，技術工人的人均收入3000-5000元，特殊工種或管理人員人均收入4000-6000元/月。 （二）劣勢 1、地理位置稍偏，存在進貨進料困難，經(jīng)營區(qū)工作人員上下班交通不利，住宿困難； 2、施工單位內(nèi)設員工食堂，大量施工人員不外出就餐；3、農(nóng)民工消費水品偏低，消費以中低端產(chǎn)品等實用型為主，經(jīng)營利潤不高； （三）風險主要體現(xiàn)在本案運營中外部因素造成的風險1、定位

4、招商不準將對發(fā)展產(chǎn)生影響2、場內(nèi)施工人員消費方式?jīng)Q定本案的能否持續(xù)性發(fā)展通過上述分析，其結論為：本案可操性很強，盡管操作過程中會遇到許多問題與挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢可占據(jù)強勢，為本案的正常啟動奠定良好基礎。第三章 市場定位的分析1、經(jīng)營區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 通過兩次簡單市場考察，普通施工地區(qū)的經(jīng)濟狀況為：1）小型商場（超市）居多；2）快餐、中低端餐飲店分布多；3）五金電料百貨市場繁華；足見工地市場還是以農(nóng)民工消費為主，農(nóng)民工消費的固定性，主導著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，因此，經(jīng)營區(qū)的繁榮還須適應主體消費者的心理，不得強制消費、不得盲目定項。2、本案經(jīng)營定位1）、商業(yè)主題定位：以生活配套為商業(yè)主題。2）、商場與施工單

5、位相融：結合施工單位現(xiàn)場情況，以農(nóng)民工日常生活需求為主導，輔以部分其他經(jīng)營項目； 3）、商場經(jīng)營檔次：以中低檔、實用性強產(chǎn)品為主，輔以少量中高檔次品牌。 經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進駐情況和招商情況確定。 第四章 招商運營1、招商團隊建設與人員的培訓對于經(jīng)營區(qū)的前期運營來說，招商至關重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團隊，招商團隊的建設和招商平臺的建立，需要有組織架構、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對招商人員設定目標，做好工作進展計劃控制，也需要進行業(yè)務知識和招商政策培訓，統(tǒng)一招商說辭。2、招商部工作內(nèi)容1）、合理安排工作人員進行招商調研，并做好詳細記錄，以便備案。2）、制作科

6、學合理的經(jīng)營行業(yè)布局圖，同時出臺商鋪租金、面積核算臺帳。3）、每天總結調研情況，對招商中出現(xiàn)的不利因素進行調整。4）、結合過去工作經(jīng)驗，與客戶洽淡，針對性招商。5）、掌握國家政策、法規(guī)，以政策吸引客戶入駐。6）、在施工完成前，收取部分意向商戶的意向保證金。7）、經(jīng)營區(qū)建設完畢后，負責與有意向客戶簽訂合同。8）、招商調整并完成招商工作。3、招商政策1）、指導思想圍繞全局招商，合理定位經(jīng)營區(qū)。抓住工地特殊性，形成特色，把本案打造成投資迅速見效，能快速融入工地現(xiàn)場的經(jīng)營區(qū)。2）、招商的具體政策 租金：40-55元/月/平方米（視經(jīng)營項目、位置定）；交租形式：年交押金：3000-5000元，視單品面積

7、而定免租裝修期：一個月商場管理費用：含場地衛(wèi)生費，垃圾清運費，秩序維護費用。普通商鋪：10元/平方/月，特殊行業(yè)（如餐飲類）：12元/平方/月。4、招商的方式與方法1）、造聲勢，廣泛宣傳。利用工地街道懸掛條幅、報刊上打廣告、網(wǎng)絡宣傳等形式進行廣泛宣傳；2）、走出去面對面宣傳招商。主要招商人員親自去市場挑選合適本經(jīng)營區(qū)的業(yè)戶進行洽談招商；3）、號召全體員工進行招商；4）、做好招商工作的配合工作，本次招商工作在部門經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好；5）立項后，對想引進的項目做好前期調查。5、 招商推廣主題的闡述 1)、提供穩(wěn)定回報；2)、投資周期短，投資較少；3)、地段

8、優(yōu)越，周邊無競爭； 4)、出租策略，對于商鋪的出租，以先確定大中型商家，再確定小型商家的策略進行。 在招商的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。 6、招商工作的開展與執(zhí)行1）、招商的時間第一階段：2012年12月-2013年1月，與工地建設同步進行，開始前期準備工作，確定進場業(yè)戶的意向、數(shù)量、行業(yè)等，考察意向業(yè)戶的資質，擇優(yōu)選定入場業(yè)戶，分區(qū)域做好行業(yè)規(guī)劃。完成40%商戶的意向金收取。第二階段：完成80%商戶正式簽訂合同，于年后進行，統(tǒng)一收費、管理，并確定開業(yè)時間。第三階段：招商調整階段，后期經(jīng)營區(qū)管理工作。2）、招商選擇

9、標準一是本地有實力的有經(jīng)驗的客戶優(yōu)先；二是商鋪需求量大的客戶優(yōu)先；3）、招商內(nèi)容經(jīng)營區(qū)總面積為1124平方米，其中：一區(qū)：27+47*8=403平方米二區(qū)：19+27*14 =397平方米三區(qū)：54+27*10=324平方米一區(qū)：餐飲區(qū)：分中檔大排檔，回族餐廳等部分；二區(qū)：賣場區(qū)：副食超市、日用百貨、服飾鞋類、家具家電、床上用品、五金工具，機電維修等；三區(qū)：綜合生活區(qū)及其他：洗浴室、快餐小吃、烤涮快餐、糕點面包、理發(fā)室、娛樂游戲、通訊營業(yè)廳及其他附屬生活設施。7、合同的制定與簽訂1、合同的制定應該以法律為依據(jù)，經(jīng)營為準繩，招商正式實施時定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨立完成合同的簽訂

10、。2、簽訂合同時收取租金和保證金，并交納商場營業(yè)員的工牌費。第五章 商場運營及利潤計算1、交納（一年）租金計算按每平方米租金計算整體收入（租金/平米）區(qū)號招商面積租金/平米租金/月租金/年一區(qū) 403 50 20150 241800 二區(qū) 397 45區(qū) 324 40 12960 155520合計1124 50975 6117002、交納管理費（一年）計算按每平方米租金計算整體收入?yún)^(qū)號招商面積管理費/平米管理費/月管理費/年一區(qū) 403 12 4836 58032 二區(qū) 397 10 397047640三區(qū) 324 10 3240 38880合計1124 12064

11、144552 3、履約保證金計算每個檔口履約保證金為3000-5000元，4、年費用支出許多項目本案運營中未必會出現(xiàn)，只列為參考。 營業(yè)面積為1124項目 金額 垃圾清運費用4000*12=48000/年日常管理維護費用10000/年前期廣告費用5000招商期費用5000免租期101950共169950本案第一年的支出費用，以實際發(fā)生情況為準，第二年按第一年情況制定預算，由公司財務審計核定后執(zhí)行。4、本案總利潤以收入減去支出為純利潤：611700-166950=444750元。其中項目建設費用為300元/*1124=337200元。第一年以穩(wěn)定市場為基礎，租金保持不變，第二年視市場經(jīng)營情況酌情改動。第六章 經(jīng)營區(qū)的裝