銷售基礎(chǔ)知識培訓材料

1、第一章 房地產(chǎn)開發(fā)及投資房地產(chǎn)開發(fā)制度一、 房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在信法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。二、 房地產(chǎn)開發(fā)的的原則房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當遵循下列原則：1. 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則2. 講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當將經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益有機的結(jié)合起來。3. 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。三、 土地征用的審批權(quán)限征用下列土地，由國務(wù)院批準：1. 基本農(nóng)田；2. 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；3. 其它土地超過七十公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程1. 房地產(chǎn)開發(fā)

2、項目策劃主要目的是決定投資開發(fā)的對象。2. 房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設(shè)做好準備。3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營工作主要目的是找到客戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項目的盈虧數(shù)目及其基因，弄清項目的綜合效益如何。后評價經(jīng)濟核算 效益評價經(jīng)營工作經(jīng)營方式選擇 評估促銷工具 確定租售價格 經(jīng)營企業(yè) 開展租售 建設(shè)管理落實監(jiān)理 工程控制竣工驗收預(yù)租預(yù)售前期工作征地拆遷勘察、規(guī)劃設(shè)計 開工準備 預(yù)租預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃市場研究項目設(shè)想項目建議書可行性

3、研究流程設(shè)計 l 房地產(chǎn)投資地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。特點：1、投資成本高2、投資回收期長 3、投資風險大 4、收益性好一、儲蓄和投資的比較方式項目儲蓄投資貨幣使用者銀行直接對資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報酬形式利息利潤承擔風險程度較小較大二、不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同1、花園公寓影響因素：銷售時機2、寫字樓影響因素：地段3、商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等4、住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價格等5、旅館、酒店、地段房地產(chǎn)投資及開發(fā)建設(shè)程序1. 企業(yè)注冊2.

4、立項審批3. 項目建議書批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地選址4. 在向計委、建委報可行性研究報告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應(yīng)的可行性。5. 在辦理建設(shè)用地選址的同時，向計委、建委申請可行性研究如報告審批。同時提交項目建議書及批準文件。6. 建設(shè)用地選址批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7. 向土地管理部門輸建設(shè)用地批準書。8. 申請建設(shè)用地批準書的同時，和城市規(guī)劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費。9. 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證。10. 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企

5、業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實填入手冊，每半年按項目各實施階段送主管部門驗核。11. 領(lǐng)取拆遷證，辦理拆遷工作12. 向城市規(guī)劃管理部門申請審定規(guī)劃設(shè)計方案。13. 向城課桌規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，交納執(zhí)照費。14. 與四源程序供應(yīng)主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議。15. 到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證。16. 持開工證到市政有問部門繳納四源建設(shè)費和其他費用。17. 到招投標辦公室辦理建設(shè)工施工招投標手續(xù)。18. 申請辦理商品房銷（預(yù)）售許可證。房地產(chǎn)交易制度一、 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，有承購人支付定金或房價款的行為。二、 商品房

6、預(yù)售的條件第一， 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；第二， 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三， 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；第四， 縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售證可證明。第二章 建筑知識專業(yè)名詞1、 規(guī)劃用地：規(guī)劃批準的可以使用的土地。2、 建筑率：建筑物占地面積與規(guī)劃用地面積之比。3、 綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。4、 道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積。5、 容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。6、 建筑面積：按比率計算的包括墻體、陽臺、雨蓬在內(nèi)的建筑物的總面積。7、 使

7、用面積：一個使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。8、 面積使用率：使用面積決和與建筑面積之比g個使用單位的使用面積與一個使用單位的建筑面積加上該使用單位的分攤面積之比。9、 層高：本層樓地面距上層樓地面之間的距離。10、 凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。11、 一二墻（120mm）：指墻體的厚度120mm（半磚墻），一般用于室內(nèi)非承美重的內(nèi)隔。12、 二四墻（240mm）:指墻體的厚度240mm（一磚墻），室內(nèi)市內(nèi)的承重墻。13、 三七墻（370mm）指墻體的370mm（一磚半墻），用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。14、 磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，

8、適用于一至七層多層房屋，工期短，造價低，土地利用率低。15、 框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系，適用于8-15層。造價較高，房間布置比較靈活，土地利用率較高，抗震性能較差（相對于剪力墻結(jié)構(gòu)）。16、 剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部由縱橫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層，建筑造價高，房間布置受約束，抗震性能非常好。17、 框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復(fù)合組成，適用于12-24層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。18、 開間：兩條橫向定位軸線之間的距離。橫向建筑物的寬度方向。19、 進深：兩條縱向定位軸線之是的距離。縱向指建筑物長度方向。20、 總建筑面積

9、：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。21、 建筑面積：指建筑物外圍所圍成的空間水平面積。22、 共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。23、 套內(nèi)使用面積：指主要使用房間和輔助合用房間的凈面積。24、 套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上公用墻墻體水平投影的面積。25、 陽臺建筑面積：封閉工陽臺，按其外圍水平投影面積市場市場計算建筑面積。非封閉式陽臺，按其底板水平投影劇院面積的一半計算建筑面積。26、 面積計算公式：銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積人=

10、套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積容積率=總建筑面積/總占地面積綠化率=綠化占地面積/總占地面積建筑密度=建筑物占地面積/總占地面積使用率=使用面積建筑面積27、 七通一平：指本建設(shè)中前期工作的通道、通自來水、通電、通排水、熱力、通排洪、通電訊、通煤氣管道及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。28、 八通一平：指第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)工程在建筑安裝工程施工前應(yīng)完成的煤氣、熱力、電力、電訊、上水、下水、雨水、道路通及場地平整這些建設(shè)準備工作。29、 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整。30、 大配套：指適用于居住區(qū)級區(qū)域或居住小區(qū)級區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。31、 外墻：指位于房屋四周的

11、墻體。32、 產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)限能力。33、 紅線：指在地形地圖上用地和道路用地的界線，以標明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。34、 防潮層：一般設(shè)在室外地坪標高上，室內(nèi)地坪標高之下。35、 防風柱：指支承房屋墻以承受風荷載的柱子。36、 防水層：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。37、 聯(lián)排式住宅：將許多獨戶住宅成排拼接，每戶有單獨的出入口或獨立的院落形成的聯(lián)排式住宅。38、 標高：一般地圖上標記的地面點高程。有時作“高標”。39、 四源費：建設(shè)項目需外部供應(yīng)：

12、自來水、熱力、天然氣、排放污。40、 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學和先進的維護技術(shù)以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租的提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。41、 單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。42、 公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單元獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有的附設(shè)于旅館酒店這內(nèi)，從一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。4

13、3、 躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層這間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點：a、每戶都有較大的采光面，通風較好。 b、戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大。 c、布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。44、復(fù)合住宅：一般是指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眼和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有起居室2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立?；A(chǔ)知識一、 房屋建筑分類1、 按使用性質(zhì)劃分建

14、筑物的實用性質(zhì)又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型：a、 生產(chǎn)性建筑1) 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。2) 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫等。b、 非生產(chǎn)性建筑非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：1) 居住建筑：如住宅、學生宿舍、招待所。2) 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)，郵電，交通和其他建筑等。2、 結(jié)構(gòu)類型劃分結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。a、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍

15、護和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。b、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起圍護和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。c、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現(xiàn)場澆注，通常被稱大模建筑，也可在工廠預(yù)制，現(xiàn)場吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以于多層和高層建筑。d、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)：殼體結(jié)構(gòu)：折板結(jié)構(gòu)，拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育館、大劇院、航空港等。3、 按照建筑物層數(shù)或高度劃分建筑層數(shù)是房屋的實際層數(shù)的控制

16、指標，但我與建筑總高度共同考慮。a、 住宅建筑的1-3層為低層;4-6層為多層，7-9層為小高層；10層以上為高層。b、 公共建筑及綜合性建筑超過24mm為高層建筑，低于24mm為多層建筑。c、 建筑總高度超過100mm時，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。d、 聯(lián)合國經(jīng)濟事務(wù)部于1974年針對當時世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型。4、 按照施工方法劃分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式；a、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件在施工現(xiàn)場砌筑（磚墻等）或澆注（鋼筋混凝土構(gòu)件等）。b、 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場

17、進行裝配。c、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝置：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。二、 面積計算原則1、 商品房按“套”或“單元”出售，計算如下：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)使用空間周圍維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種；共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑窨之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部記入戶內(nèi)墻體面積。2、 陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)定進行計算1) 封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算

18、建筑面積；2) 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3) 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4) 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3、 面積的分攤原則：商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房公攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑墻體部位，但任何人不

19、得侵占或改變原計劃的使用功能。4、 可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該幢建筑服務(wù)的設(shè)備用房。套與公用建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。5、 不應(yīng)計入的公用建筑空間1) 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2) 售房單位自營、自用的房屋。3) 為多幢房

20、屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。6、 分攤的公用建筑面積的計算方法分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積套內(nèi)建筑面積之和不應(yīng)分攤的建筑面積任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。7、 建筑面積的范圍（不）1) 突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。2) 檢修、消防等用的室外爬梯。3) 層高在2.2m以內(nèi)技術(shù)層。4) 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。5)

21、 建筑物以內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺。6) 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。7) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2.2m的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8) 建筑高度：。第三章 房地產(chǎn)知識基礎(chǔ)知識1. 五證：國有土地使用證：本證是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得一年定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃主管部門，確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位個人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符

22、合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程開工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準性證件。商品房銷（預(yù)）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。2. 兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。3. 商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自己擁用產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押行為。4. 公積金貸款：繳存住房公積金的購房者向銀行提出公積金貸款申請，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。5. 組合貸款：繳存公積金的職工購房時，既申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并將擁用的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押行為。6. 經(jīng)濟適用房：以中低收入家

23、庭住房困難戶為供應(yīng)對象，按照國家住宅建設(shè)標準建設(shè)，得到國家政策扶持的普通住宅。7. 商品房：指按市場價購買的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷和外銷。8. 商品房價格由什么構(gòu)成？懷由三部分組成：（1）成本：包括征地費、拆遷安置補償費、土地出讓金、建筑前期費及建筑安裝費，包括勘察設(shè)計費、配套設(shè)施費、建設(shè)工程施工費、材料費和人工費、管理費等；（2）稅金；（3）利潤。9. 商品房與經(jīng)濟適用房的區(qū)別：經(jīng)濟適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃拔國有土地使用權(quán)證及政府批準的年度計劃出讓國有土地使用權(quán)證價格政府限價企業(yè)自定建設(shè)

24、標準戶型、面積、檔次等政府指導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計招投標招投標或議標開發(fā)建設(shè)招投標（不得轉(zhuǎn)包）招投標或議標物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定10. 板樓和塔樓的優(yōu)缺點：板樓塔樓通風采光南北通風采光單面采光，無對流空氣空氣清新空氣差得房率80-85%70-75%樓高矮高視野差好物業(yè)費低高抗震性差好11. 商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種，按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，將不再辦理商品房銷許可證：已經(jīng)竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋的所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍需按照有關(guān)規(guī)定辦商

25、品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，與購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有的現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。12. 什么是房屋的產(chǎn)權(quán)？以房地主為標的產(chǎn)權(quán)，稱為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。國定實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其它部門單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護。13. 與房改房、商品房相比，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)與它們有何不同？居民個人購買的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)歸個人。房屋產(chǎn)權(quán)分四個部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與房改房、商品房相比，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)只在收益上與它們不同：房屋種類占有權(quán)使用權(quán)收益

26、權(quán)處置權(quán)房改房相同相同要與原產(chǎn)權(quán)單位分成買方須補交10%的土地出讓金與原產(chǎn)權(quán)單位有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)經(jīng)濟適用房相同相同收益歸買售人，買方要補交10%的土地出讓金自由上市商品房相同相同收益歸買售人自由上市法律法規(guī)1. 取得房屋所有權(quán)證的購房者，可以受到國家法律的哪些保護？房屋所有權(quán)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法作證，房屋所有者作證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對自己的房屋行使占用、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時可以得到補償，凡妨礙所有權(quán)人對其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的，都是對所有權(quán)人的侵犯。2.

27、 商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時應(yīng)具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦事。3. 經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理費標準是多少？按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房公共性物業(yè)管理服務(wù)費為0.5/平方米（月）綠化率超過30%.為0.52元/平方米（月），由產(chǎn)權(quán)人交納。服務(wù)范圍包括公共的保潔、保安、綠地養(yǎng)護、化糞池清淘，房屋及小區(qū)公共設(shè)施的日常維護。如果是多層住宅，產(chǎn)權(quán)人還需要交納電梯費、高壓水泵的動行維護費，費用為0.470.56元/平方米（月）。房屋自用部位的維修費用標準由產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定，并由產(chǎn)權(quán)個人人負擔。4. 產(chǎn)權(quán)登記用未成

28、年人的名字，該如何辦理？購房人只須做個公證就可以，證明辦理購房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護人就可以辦理。5. 房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰保管？房地產(chǎn)抵押需到房地產(chǎn)登記部門進行房地產(chǎn)抵押登記，抵押人所持有的記屋所有權(quán)證和土地使用證對抵押情況進行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房屋他項權(quán)證和國有土地他項權(quán)證。6. 購買一套商品房，住宅費用由以下四部分組成：房價款稅費，契稅：住宅為房款的1.5%，建筑面積在120平方米以上的，超過120平方米以上 的部分交納3%.買賣手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米的），每套500元；120平主米以上的，5000平方米（含

29、）以下的，每套1500元;5001平方米以上的，每套5000元。印花稅：買賣雙方穩(wěn)中有降繳納房價款的0.5。公共維修基金：購房款的2%。辦理貸款，還要交律師，保險費或評估費等。在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中： 登記費：每建筑平米0.3元。 房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元 印花貼稅：每件5元物業(yè)管理費：按相關(guān)規(guī)定收取。供暖費：采用熱力供暖，24元/建筑平方米，每個供暖季；采用燃煤鍋爐集中供暖，1618元/建筑平方米，每個供暖季；采用燒天然氣鍋爐集中供暖，30元/建筑平方米，每個供暖季：（具體項目不同，也不太一樣）。7、 工行辦理個人住房貸款是需要繳納哪些費用？從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個人住房擔保貸款（又

30、稱商業(yè)性貸款）、個人住房擔保委托貸款（又稱政策性貸款）、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能發(fā)生的費用可以用一個簡單的公式來表示。即：個人住房貸款涉及的費用=律師費+保險費+抵押登記費上面列出的公式嚴格來說并不準確（因具體情況不同，辦理個人住房貸款涉及的費用也不盡相同）。評估費建設(shè)銀行個人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評估費；利用公積金政策性貸款的申請人簽定購房合同后，需要支付評估費用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估資，如果按照要求必須評估，則其費用按500元計收。（注：經(jīng)濟適用房的評估費為500元）律師費辦理商業(yè)性貸款時，銀行委托律師事務(wù)所或公

31、證部門對借款人進行資格認證，律師事務(wù)所按申請貸款額的2.5向貸款人一次性收取法律服務(wù)費，每單最低額度為100元，具體項目收費不完全相同；辦理政策性貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。保險費由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔保。房屋財產(chǎn)保險=總房款保險費率（由承保范圍）抵押登記費200元8、 商貸中的保證擔保由開發(fā)商提供銀行商業(yè)貸款準許借款人貸款購房的項目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買住房的借款人提供保證擔保，所以一般有銀行商業(yè)貸款購買商品房開發(fā)商都同

32、意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用住房公積金貸款購買商品房，開發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開發(fā)商不提供保證，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做做主或購買綜合保險。9、北京市個人住房公積金貸款操作流程：提供咨詢受理申請貸前調(diào)查貸款審批貸款發(fā)放貸后管理貸款回收北京市個人住房公積金貸款操作流程：1) 資金管理中心向銀行出具貸款委托書2) 借款人向當?shù)刭Y金管理中心提出申請3) 貸款審批4) 貸款發(fā)放簽訂合同5) 借款的回收6) 貸后管理10.申請住房商業(yè)貸款的程序：a、與開發(fā)商簽訂了北京市內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售契約并支付了2

33、0%以上的房款。b、去房管部門辦理預(yù)售登記后，（備案），填寫借款申請及借款合同，并向律師遞交有效文件；1) 身份證件復(fù)印件（夫妻雙方）2) 結(jié)婚證、學歷、購房合同、付款發(fā)票復(fù)印件3) 收入證明4) 營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章（所在單位出）5) 其他資產(chǎn)（存款、股票、車、債券等）證明復(fù)印件6) 兼職收入證明，復(fù)印件及營業(yè)執(zhí)照高副本復(fù)印件加蓋公章（兼職單位出）7) 借款申請表2份8) 借款申請表2份9) 借款合同4-5份10) 非本市戶口須提交復(fù)印件c、 經(jīng)銀行批準后與銀行簽訂借款手續(xù)。買方交保費辦理收押手續(xù)d、 借款人開戶11、如何辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？買賣雙方簽訂北京商品房買賣合同后3

34、0日內(nèi)，辦理預(yù)售、預(yù)約登記手續(xù)。根據(jù)開發(fā)商的不同屬性，需到買方而言應(yīng)提交以下資料：1) 本市居民身份證原件及其復(fù)印件2) 本市戶口簿及其復(fù)印件：若是委托他人辦理的，還應(yīng)當出示委托人的身份證及有效的委托書。其中，以下商品房買賣需到北京市房地局辦理預(yù)、預(yù)購登記手續(xù)；1. 中央、市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；2. 外銷商品房的買賣須到北京市房地局市場處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；3. 在京部隊等購買內(nèi)銷商品房，到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)l 定金與訂金的區(qū)別在哪？“訂”字是表達意向的意思，不能真正約束買賣雙方確保完成交易過程，而“定”是確定的意思，是買

35、賣雙方以此為擔保，從而完成交易，一旦一方違背約定，究其責任，沒收定金或雙倍返還而且承擔全部責任。 膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇

36、肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄

37、袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈

38、膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂

39、羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇

40、膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁

41、肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅

42、袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀

43、膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆

44、羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁

45、膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊

46、肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿

47、袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀羃罿膇薂螆羅膆螄蕿芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂膂莈蚅袈芁蒀袁膆芁薃蚄肂芀蚅衿肈艿蒅螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿羆肅芅蒁螈羈蒞薄羄袇莄蚆螇膅莃蒞薀膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈荿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆莆袀袆蒆葿蚃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肇蒃蒃羆羂肀薅蝿袈聿蚈羅膇膈莇螈肅膇蒀膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂

48、莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆

49、膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃

50、蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇

51、芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇薄薇膄芃薃蠆羆腿薃螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袈荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇蚇蝕襖莆蚇螂肀節(jié)蚆裊袂膈蚅蚄肈膄蚄螇羈蒃蚃衿膆荿螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇袆膃蒞莆薅羆芁蒞螇膁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肆葿蚈聿莄葿袁袂莀