房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同(與金智代建合同)

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同(與金智代建合同) 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 目 錄 第一部分合同書一、項目概況二、項目開發(fā)委托管理的基本要點三、項目開發(fā)委托管理的工作范圍四、項目開發(fā)委托管理的工作目標 /l-、項目開發(fā)委托管理的相關費用八、項目開發(fā)委托管理的其他事項第二部分一、 詞語定義二、適用法律三、項目管理團隊四、項目管理代表五、甲方權利義務六、乙方權利義務七、項目前期管理及規(guī)劃設計管理八、項目工期管理九、項目成本管理十、項目工程質(zhì)量及施工現(xiàn)場管理 十一、項目營銷管理十二、竣工驗收和交付管理 十三、財務和資金管理 十四、費用管理十五、品牌的使用管理 十六、保險管理十七、合同變更、解除和終止

2、 十八、陳述和保證十九、違約責任 合同條件二十、合同的持續(xù)與轉讓二十一、爭議的解決二十二、合同生效及修改第三部分合同附件一、人員薪酬費用二、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵和附表 甲方（委托人）：南京康厚置業(yè)有限公司公司住所：南京市江寧區(qū)將軍大道100號法定代表人：丁小異乙方（受托人）：江蘇證大投資發(fā)展有限公司公司住所：南京市鼓樓區(qū)紫峰大廈1808室法定代表人：陳鋒鑒于：1、甲方已依法取得位于南京江寧區(qū)康厚街10號的住宅用地，包括18. 43萬平方米的國有土地使用權用地及7.2萬平方米的康厚水庫的承租權，合法進行 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設。2、乙方為上海證大投資發(fā)展有限公司所屬的專業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設管

3、理 公司，依托于上海證大投資發(fā)展有限公司積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、品牌管理及質(zhì) 量體系。3、甲方委托乙方全面負責上述地塊項目開發(fā)建設的管理工作，乙方愿意接 受該項委托。為此，甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國合同法等有關法律法規(guī)的規(guī)定，本 著互利、互信、平等、自愿等原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同，以資共同遵守。 第一部分 合同書一、項目概況l、項目名稱： “南京九間堂項目”。2、項目地點：南京市江寧區(qū)康厚街10號。土地四至為河海大學用地以西、 佛城路以北、盛唐藝術館用地以東、將軍山以南的地塊。3、項目面積：建設用地面積為18. 43萬平方米，已取得編號為寧江國用(2011) 第28629號的國有土地伎用權證

4、和編號為寧江國用( 2011)第28641號的國 有土地使用權證。4、建設指標：容積率0. 299，建筑密度14. 5%，綠地率75%。項目規(guī)劃總建筑面積為5. 5327萬平方米。上述指標以規(guī)劃部門核準的文件為準。5、建設內(nèi)容：低密度住宅（毛坯）。 二、項目開發(fā)委托管理的基本要點l、甲方作為項目的開發(fā)建設單位，負責籌措項目開發(fā)建設所需的全部資金，擁有項目開發(fā)的決策權、知情權、監(jiān)督權。甲方依法享有項目投資收益，承擔項目投資風險。2、乙方根據(jù)本合同的約定履行委托管理職責和義務，獲得合同約定的收益。3、乙方組建項目管理團隊，對甲方負責。根據(jù)本合同的約定或甲方的特別授權，乙方可代表甲方行使項目日常經(jīng)營

5、管理權。4、項目建設活動實行合同制管理，項目開發(fā)建設過程中的合同由甲方簽訂，由乙方項目管理團隊進行合同全過程管理。 三、項目開發(fā)委托管理的工作范圍l、前期管理：由乙方對項目的整體定位、運營思路和方案設計進行統(tǒng)籌規(guī)劃，乙方在甲方的配合下負責具體辦理項目開發(fā)建設所需的審批和許可等手續(xù)。2、設計管理：乙方選擇規(guī)劃設計單位，把握規(guī)劃設計進度、設計成果及設計質(zhì)量。3、成本管理：乙方制訂合理的目標成本，在項目開發(fā)建設全過程中實行有效的目標成本管理。4、工程管理：乙方選擇工程施工單位、材料供應單位和工程監(jiān)理單位，并進行統(tǒng)籌管理。乙方對項目的工程質(zhì)量、施工進度、安全生產(chǎn)、文明施工等進行全面管理。5、營銷管理：

6、乙方制訂銷售計劃，選擇營銷單位，組織營銷團隊，對營銷的策劃、推廣、實現(xiàn)進行全面管理。6、驗收與交付管理：乙方組織項目建設中間驗收、項目全面竣工驗收，項目竣工驗收備案等項工作，組織實施項目房產(chǎn)的集中交付工作。7、客服與維護管理：乙方組織和設置客戶服務部門，及時有效處理客戶投訴，提升客戶滿意度，在約定期限內(nèi)負責項目房屋的質(zhì)量維護工作。8、物業(yè)管理：乙方負責項目交付后物業(yè)的前期管理工作，選擇物業(yè)管理單位，制訂物業(yè)服務方案，對物業(yè)服務質(zhì)量進行督導。9、檔案管理： 乙方對項目開發(fā)建設過程的全部檔案資料進行歸檔保存，根據(jù)檔案管理的要求及時移交給甲方。10、財務管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的財務管理制度，

7、對建設資金計劃、成本預決算、財務日常管理提出建議方案，協(xié)助甲方進行稅務籌劃管理等工作。11、人力管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的人力資源管理制度，進行人力資源日常管理。12、行政管理：乙方協(xié)助甲方建立項目公司的行政管理制度，對行政、后勤、信息等方面進行同常管理。 四、項目開發(fā)委托管理的工作目標1、工程成本管理目標：在項目定位與產(chǎn)品設計階段，由乙方提出工程成本概算。在項目施工圖設計完成后45日內(nèi)，由乙方組織施工圖預算，經(jīng)甲方審核確認后作為工程成本管理目標。2、工程質(zhì)量管理目標：符合項目規(guī)劃和設計要求、符合國家建筑施工質(zhì)量的合格標準，領先于乙方已有的類似產(chǎn)品的品質(zhì)。3、建設工期管理目標：本項目總體

8、建設周期暫定為36個月（以首批施工許可證領取之日起開始計算），完成合同約定的建設內(nèi)容和要求，預計一期施工許可證領取日期為2012年9月。以上時間目標為估算，最終以雙方正式確定的框架性開發(fā)計劃與項目分期開發(fā)方案為準。4、房屋營銷管理目標：本項目分期開發(fā)、銷售。預計項目2012年12月具備領取預售許可證的前置條件，具體開盤時間和項目銷售周期以雙方正式確認的銷售計劃為準。乙方在項目總體規(guī)劃方案審批通過后30個工作同內(nèi)將項目整體銷售計劃提交甲方確認，并根據(jù)項目分期情況在每一期取得施工許可證后30個工作日內(nèi)將當期銷售計劃提交甲方確認。如遇特殊情況，包括房產(chǎn)市場發(fā)生重大變化或甲方特別要求放緩銷售節(jié)奏，則雙

9、方協(xié)商決定適當延長銷售周期。 為準。5、安全文明管理目標：無大的傷亡事故，項目工程符合安全文明工地的標準。 五、項目開發(fā)委托管理的相關費用1、根據(jù)乙方派駐的管理團隊人員情況，參照類似開發(fā)建設公司的薪酬標準， 核定乙方派駐人員的人員薪酬費用，其費用由甲方承擔，具體見本合同第三部分 的附件一。2、甲方根據(jù)項目房屋銷售總收入和質(zhì)量、工期、成本、營銷、安全等管理 目標的實際結果，以房屋銷售總收入的相關對應比例，向乙方支付項目開發(fā)委托 管理費用及業(yè)績獎勵，具體見本合同的第三部分附件二。3、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵由甲方支付給乙方或乙方指定的單位， 由收款單位向甲方開具合法有效的發(fā)票。4、在項目建設過

10、程中，發(fā)生額外工作的，由甲乙雙方另行協(xié)商費用標準及 支付金額。 六、項目開發(fā)委托管理的其他事項1、本合同中的有關詞語含義以本合同第二部分“合同條件的第一條詞語定 義”為準。2、本合同中的第一部分“合同書”、第二部分“合同條件”、第三部分“合 同附件”為本合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。3、南京金廈實業(yè)有限公司在與乙方于2011年10月31日簽署的合作協(xié)議 書中享有的權利和義務全部移轉給甲方，合作協(xié)議書的全部條款為本合同 的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。4、本合同一式陸份，甲乙雙方各執(zhí)叁份，各文本具有同等法律效力。 甲方：（簽章）南京康厚置業(yè)有限公司 法定代表人：（箍章）

11、； 乙方：（簽章）江蘇證太投資發(fā)展有限公司 法定代表人：（答章） 本合同于2012年1月 日簽訂于南京。 第二部分 合同條件一、詞語定義1、“項目”是指甲方委托乙方管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2、“委托人”是指承擔投資責任并進行項目開發(fā)的一方，即甲方。3、“受托人”是指按照本合同約定受托承擔項目開發(fā)管理的一方，即乙方。4、“正常工作”是指本合同中約定的乙方應從事的項目開發(fā)委托管理工作。5、“額外工作”是指：本合同約定的委托管理范圍以外的，另行協(xié)商增加 的工作內(nèi)容；由于非乙方原因使委托管理工作受到影響，造成工作量大幅增加的 工作。6、“重大設計變更”是指涉及項目總體規(guī)模、總體布局、項目特性、建設 標準

12、的變更，導致項目投資增減超過50萬元人民幣或項目工期延長超過20個工 作日的設計變更。7、“預計房屋銷售總收入”是指為計算階段性預付項目開發(fā)委托管理費， 而事先估算的房屋銷售總收入。8、“房屋銷售收入”是指乙方已完成的實際房屋銷售額。9、“甲方保留物業(yè)”是指物業(yè)權屬歸甲方所有，不對外銷售的項目物業(yè)。10、“人員薪酬費用”是指人員工資、福利費、社會保險費、住房公積金、 勞動保護費、工會經(jīng)費、職工教育費等。11、“銷售費用”是指營銷的直接費用，包括廣告費、代理費、促銷費、調(diào) 研費、會展費、活動組織費、物料及印刷費等。 二、適用法律1、中華人民共和國合同法2、有關的其他法律。 三、項目管理團隊1、乙

13、方通過委派專業(yè)團隊和社會公開招聘的方式組成項目管理團隊。項目 管理團隊的人員選聘、崗位編制和薪酬標準，在本合同簽訂后30個工作日內(nèi)由 乙方書面報送甲方，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行。2、項目管理團隊履行項目經(jīng)營管理班子的有關職責，在甲方委托范圍內(nèi)以 甲方名義對外開展工作。管理團隊負責人在管理過程中，履行本合同約定的項目 總經(jīng)理的職責。項目管理團隊負責項目規(guī)劃設計、工程建造、成本管理、房屋營 銷策劃等項工作。3、甲方委派專職人員參與項目的管理工作，甲方委派財務人員負責項目財 務管理；委派行政人員負責項目行政和檔案管理；委派技術人員參與項目工程管 理；委派工程造價人員參與項目造價管理；委派營銷人員參與項目營銷

14、管理工作。 甲方委派的上述專業(yè)人員的專業(yè)能力應得到乙方的認可。4、甲方協(xié)助乙方對外招聘人員參與項目管理工作。聘用條件由項目管理團 隊擬訂，聘用人員與項目公司簽訂勞動合同。5、乙方可根據(jù)項目開發(fā)進度的需要，逐步增加專業(yè)團隊的人員。 四、項目管理代表l、甲方派駐項目管理的代表為項目公司董事長，乙方派駐代表為項目公司 總經(jīng)理。雙方的有關文件即項目公司的文件制訂和發(fā)布由雙方代表簽字確認。涉 及雙方實質(zhì)性權利義務關系的文件須由雙方代表簽字并加蓋雙方公章后生效。2、甲方代表根據(jù)甲方授權行使下列職權：(1)履行項目公司法定代表人的職責；(2)審核簽批乙方提交的項目建設計劃和管理工作報告等文件；(3)審核簽批

15、重大設計變更；(4)審核簽署規(guī)劃設計、工程建造、設備及材料采購、銀行貸款等重要合同；(5)對項目建設進行檢查；(6)對項目財務進行檢查：(7)審核簽批有關費用；(8)甲方授權行使的其他權利。3、甲乙雙方代表需更換的，必須提前5個工作日以書面方式通知對方。 五、甲方權利義務1、對項目的資金使用、工程進展、建設質(zhì)量進行綜合性管理和控制。2、對因技術、地質(zhì)等原因造成的重大設計變更進行核準。3、參與項目的招標工作。4、要求乙方更換不稱職的工作人員，解除從社會招聘的不稱職員工。5、完成項目前期交接工作，如因甲方原因導致項目交接問題造成施工障礙， 甲方應承擔延期損失。因政府政策及政府辦事原因引起的交接延期

16、，工期相應順 延。6、負責協(xié)助乙方辦理項目建設的有關審批手續(xù)。因政府或非乙方原因引起 審批遲延，工期相應順延。7、對項目建設進行檢查。要求乙方及時整改發(fā)現(xiàn)的問題和賠償損失。8、負責籌措項目建設資金，承擔因延期付款而造成工期延誤的損失。9、按時向乙方支付合同約定的費用。10、乙方向甲方提交的書面文件，甲方應在10個工作日內(nèi)給予書面答復， 甲方?jīng)]有在規(guī)定時間答復的，乙方可依法減輕自己的責任。 六、乙方權利義務1、恪盡職守履行受托管理義務，維護甲方的項目權益。2、要求甲方支付本合同約定的各項費用。3、建立項目公司的管理制度和項目建設管理制度，包括人力資源、財務會 計、行政后勤、工程建造、質(zhì)量控制、成

17、本核算、采購招標、市場營銷等管理制 度，并經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。4、在甲萬的協(xié)助下完成項目建設報批工作。5、通過招標方式選擇設計、土建、安裝、監(jiān)理、營銷等專業(yè)工作單位。6、項目建設的對外合同在簽署前應征得甲方審核和同意。7、負責項目建設的統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)項目參建單位間的關系，按照國家的建 設標準和乙方的項目品質(zhì)標準，做好項目進度、成本、質(zhì)量和安全等管理控制的 具體工作。8、接收并歸檔保存項目建設的全部檔案資料，在項目建成移交時統(tǒng)一移交 給甲方，乙方不得泄露與項目有關的商業(yè)機密和檔案資料。9、向甲方報送規(guī)劃設計、工程營造、資金使用、人力資源、市場營銷等計 劃及執(zhí)行情況的報告，如上述計劃有重大調(diào)整，應及

18、時向甲方報告。10、協(xié)助甲方做好項目建設中與有關專業(yè)工作單位的結算工作。11、協(xié)助和監(jiān)督項目工程監(jiān)理方進行工程監(jiān)理工作。12、提交項目竣工驗收報告，組織竣工驗收工作。13、竣工驗收通過后，及時與甲方辦理交接手續(xù)。14、負責項目竣工驗收備案后的房屋整改和維保管理工作，負責質(zhì)保期內(nèi) 的質(zhì)量保修工作。15、按月度和年度向甲方提交項目管理報告，并在項目正式開工、地下建 筑結構完工、主體封頂、竣工驗收等重要階段，提交專題工作報告。項目管理報 告包括的主要內(nèi)容有：進展情況與計劃對比分析、成本、費用、資金等情況分析。16、在項目分期或總體達到約定的完成時間時，乙方應向甲方提交項目分 期或總體經(jīng)營報告，就本合

19、同約定的各項委托管理目標完成情況向甲方提交總結 報告。17、甲方向乙方提交的書面文件，乙方應在10個工作日內(nèi)給予書面答復， 乙方?jīng)]有在規(guī)定時間答復的，甲方可依法減輕自己的責任。 七、項目前期管理及規(guī)劃設計管理l、乙方負責以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，甲方給予協(xié)助。主要 規(guī)劃指標調(diào)整的審批事項由甲萬負責，乙方給予協(xié)助。2、辦理項目前期審批手續(xù)過程中產(chǎn)生的各項費用，由甲方承擔。3、乙方應在前期研究的基礎上，向甲方提出定位報告和項目框架性開發(fā)計 劃。4、在項目開發(fā)建設過程中，根據(jù)雙方確認的框架性開發(fā)計劃，結合項目的 具體規(guī)劃設計方案，乙方應制訂項目（分期）開發(fā)方案，報甲方確認后實施。5、經(jīng)甲方

20、認可，乙方負責選擇規(guī)劃設計各階段的設計單位。選擇的設計單 位應當具有高等級的專業(yè)資質(zhì)及技術水平。6、規(guī)劃設計合同由甲方簽署，由乙方負責具體組織實施和管理。7、乙方應負責編制設計任務書，并確定各類設計的范圍、深度、標準、質(zhì) 量等具體要求，檢查各設計單位按規(guī)定期限及要求完成設計任務，設計中應當充分利用各項規(guī)劃指標，以利于實現(xiàn)項目的最佳整體效益。8、對于各設計單位提交的設計成果，甲乙雙方共同參與評審，為保證項目 品質(zhì)符合領先乙方已有類似產(chǎn)品品質(zhì)的要求，規(guī)劃設計、外立面設計、景觀設計、 裝飾設計等方案，由乙方負責選定，報經(jīng)甲方同意。9、項目建設過程中重大設計變更，乙方應征得甲方的書面確認。 八、項目工

21、期管理1、項目整體施工計劃及施工組織方案由乙方負責組織完成，報甲方審批同 意后實施。2、項目分期的施工期控制，具體以該期工程合同約定的工期為準。3、遇重大設計變更、地質(zhì)情況變化、市政工程實施、不可抗力等原因，經(jīng) 甲方簽證確認后工期相應順延。4、乙方應對專業(yè)工作單位的工作進行監(jiān)督和檢查，掌握實際進度狀況，對 發(fā)現(xiàn)的問題應監(jiān)督其整改，確保按期完工。 九、項目成本管理1、在規(guī)劃設計方案確定后，由乙方編制項目成本概算，報甲方審批。在甲方批準的項目成本概算范圍內(nèi)，乙方負責要求設計單位進行限額設計。2、項目按分期方式進行目標成本管理。項目分期的建筑施工圖設計完成后，乙方負責編制分期的施工圖預算，報甲方審批

22、。經(jīng)甲方批準的施工圖預算作為分期的成本控制目標。景觀、裝飾等其他須深化設計的部分，可另行補充編制有關的施工圖預算。經(jīng)甲方審批后作為補充的成本控制目標。在施工過程中如須對施工圖預算進行調(diào)整，乙方應及時向甲方報告做調(diào)整。3、乙方制訂項目工程成本管理制度，對項目成本管理和采購招標進行管理。4、項目開發(fā)建設過程中按規(guī)定必須招標的作業(yè)和采購，由乙方擬訂招標方案，報甲方審批，由乙方負責組織實施，提出中標意見，報甲方確認后由甲方發(fā)出中標通知書。5、通過招標或其他方式選擇專業(yè)工作單位時，專業(yè)工作單位的資質(zhì)條件及具體要求由乙方根據(jù)項目實際情況制訂，并報經(jīng)甲方確認。6、為確保項目房屋質(zhì)量能達到領先于乙方已有類似產(chǎn)

23、品的標準，節(jié)省成本、提高效率，應利用乙方的優(yōu)質(zhì)供應商的資源，推薦好的供應商參與投標競爭。7、各類工程設備、材料標準總體上應高于乙方類似產(chǎn)品的同類同檔次選材標準。8、對于非重大設計變更，乙方可根據(jù)項目實際情況，在征求監(jiān)理方和設計方的意見后，與有專業(yè)工作單位就變更合同進行協(xié)商，達成一致意見后報甲方備案。9、對重大設計變更，乙方應向甲方提交變更的書面文件，闡明變更理由和監(jiān)理方和設計方的書面意見，經(jīng)甲方書面確認后予以變更。如重大設計變更涉及政府審批手續(xù)變更的，由乙方負責按規(guī)定程序向政府部門報批。如重大設計變更涉及到調(diào)整項目施工圖預算，報甲方書面確認后做調(diào)整。10、乙方應建立完備的工程變更及現(xiàn)場簽證管理

24、制度，嚴格按照制度做好施工現(xiàn)場的工程變更及簽證管理工作。簽證涉及工程價款調(diào)整的，應由成本管理專業(yè)人員出具書面意見。11、委托第三方中介機構提供協(xié)助工程成本預算編制、采購招標、與專業(yè)工作單位結算審計等服務。第三方中介機構的選擇，須經(jīng)甲方確認。12、項目竣工驗收通過后，乙方應要求專業(yè)工作單位及時提交竣工結算報告，由乙方成本核算人員提出審核意見，再由第三方中介機構出具審計意見，與竣工結算報告一并報甲方審定。 十、項目工程質(zhì)量及施工現(xiàn)場管理1、項目工程質(zhì)量標準應達到國家的施工質(zhì)量驗收規(guī)范的合格標準和領先于乙方類似產(chǎn)品的品質(zhì)標準。2、乙方應認真按照標準、規(guī)范和設計圖紙要求督促施工單位進行施工，并隨時接受

25、甲方的檢查檢驗，并為檢查檢驗提供便利條件。3、乙方應根據(jù)質(zhì)量管理的實際需要，對工程各關鍵節(jié)點進行中間驗收，一旦發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量達不到規(guī)定標準的，乙方應立即責成施工單位進行整改。4、乙方應做好安全施工的管理工作，監(jiān)督施工單位嚴格按安全標準組織施工。對于施工現(xiàn)場，乙方應按月度進行一次安全檢查。5、如發(fā)生大的安全事故，乙方應立即通知甲方，由甲方按政府規(guī)定進行事故處理，由事故責任方承擔所發(fā)生的全部費用。 十一、項目營銷管理1、乙方負責項目營銷策劃工作，主要工作包括編制營銷策劃書、選擇營銷合作單位。2、乙方負責制訂分期的銷售計劃，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行；3、乙方負責日常銷售管理工作，主要包括:銷售案場管理、銷售人

26、員管理、銷售合同管理和其他日常銷售管理等工作。4、乙方負責領取預售許可證，制訂銷售的全部合同文件。5、乙方負責銷售價格管理工作，主要包括總體價格、銷售單價、房屋價格的策略制訂、優(yōu)惠方案制訂。6、由乙方根據(jù)市場實際情況制訂銷售價格體系和方案報甲方審批后執(zhí)行；銷售過程中價格上調(diào)超過5%及任何的售價下調(diào)均須報甲方審批后才可執(zhí)行。7、銷售費用在房屋銷售總收入的3%以十二、竣工驗收和交付管理1、工程完工后，乙方負責組織竣工驗收，驗收未能通過的，應要求施工單位整改直至驗收通過?？⒐を炇胀ㄟ^后，乙方督促施工單位按照檔案管理的要求整理并提交完整的竣工資料，并完成竣工驗收備案。2、乙方應在竣工驗收的同時制訂房屋

27、交付方案，編制產(chǎn)品說明書、質(zhì)量保證書等物業(yè)交付資料，在房屋具備交付條件后，組織向業(yè)主交付物業(yè)，向物業(yè)公司移交物業(yè)公共區(qū)域、設備及相關資料。3、乙方應協(xié)助甲方選定物業(yè)服務單位，對前期物業(yè)服務進行管理和督導。為更好地體現(xiàn)乙方品牌價值，為項目房產(chǎn)買受人提供延伸品牌服務，乙方推薦上海證大物業(yè)管理公司作為本項目的前期物業(yè)服務單位。4、乙方應負責協(xié)調(diào)完成房屋建筑面積測繪，并按照房屋買賣合同的約定協(xié)助辦理房屋所有權及土地使用權轉移登記手續(xù)。 十三、財務和資金管理1、委托管理項目應單獨建帳、單獨核算、專人管理，做到?？顚Ｓ?。2、項目建設資金全部由甲方負責籌措。在項目具備融資條件后，由甲方負責向金融機構融資，乙

28、方給予協(xié)助。3、項目開發(fā)過程中，乙方應根據(jù)項目建設需要，編制項目資金計劃和年度預算、季度資金使用計劃，經(jīng)甲方核準后實施。4、項目開發(fā)建設過程中的各類合同款項，由甲方直接按合同約定及乙方的簽證文件，支付給各專業(yè)工作單位。每次付款前，各專業(yè)工作單位應提出付款申請，并提交對應金額的發(fā)票及其他所需證明文件，經(jīng)乙方簽證確認后，報甲方審核付款。5、項目實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本身建設資金需要、日常管理費用、稅金繳納及支付乙方各項服務費用外，應優(yōu)先保證歸還金融機構貸款本息及其他第三方借款本息。6、各類非合同款項的支付，以及各類費用報銷，按照甲方批準通過的財務管理制度執(zhí)行。7、甲方每年度委托第三方中介機構對

29、項目財務進行專項審計，并組織編制審計報告，審計費用由甲方承擔。在本合同履行期間，甲方有權定期或不定期委托第三方中介機構對項目財務進行審計。 十四、費用管理l、項目公司年度管理費用與年度績效考核掛鉤，具體預算由乙方根據(jù)本合同的約定進行縞制，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。2、實際管理費用在預算額度內(nèi)的，由甲方承擔。超過管理費用總額度的，由乙方承擔。甲方同意增加管理費用預算的除外。3、項目公司人員的薪酬標準、考核和發(fā)放，見第三部分合同附件。4、日常管理費用的發(fā)生，在經(jīng)甲方批準的年度預算額度內(nèi)，由項目公司總經(jīng)理負責審批。 十五、品牌的使用管理 1、為提升項目的市場美譽度，增加項目的品牌價值，乙方許可并保證甲方在本

30、項目宣傳推廣中可使用“上海證大”及“九間堂”品牌，范圍包括：項目名稱、銷售廣告等。2、甲方承諾在許可范圍內(nèi)使用“上海證大”及“九間堂”品牌時，應正確說明本項目與上海證大的關系，不會在任何書面材料中表述上海證大為本項目房產(chǎn)的投資商、開發(fā)商、業(yè)主或出賣人，以及項目公司為上海證大的子公司等。3、甲方在使用乙方品牌時，因甲方原因引起的經(jīng)濟責任由甲方自行承擔。4、乙方同意本項目參與上海證大品牌統(tǒng)一宣傳，利用各種集中展示機會對本項目進行推廣；乙方同意在項目推廣中，充分利用其各方面優(yōu)勢資源，為本項目提供品牌宣傳支持。5、甲方尊重上海證大產(chǎn)品的相關規(guī)范和標準，乙方應保證該項目的建設標準符合上海證大產(chǎn)品要求。6

31、、如在本項目建設過程中，甲方未能按本合同約定使用上海證大品牌并履行品牌維護義務的，乙方應送達終止通知。如果在該通知送達之日后的15個工作日內(nèi)甲方未能充分糾正該通知中指出的全部不足之處，則在該15個工作日期滿后，乙方可終止上海證大品牌使用許可；如在項目開發(fā)建設過程中，甲方不能保證項目建設所必需的資金，導致項目建設出現(xiàn)重大困難或停i，乙方有權終止本項目的上海證大品牌使用許可。十六、保險管理1、乙方應要求專業(yè)項目工作單位在項目工程施工期間、為項目提供期間和為項目提供其他服務期間，因根據(jù)法律和業(yè)務合同規(guī)定購買保險。2、乙方取得甲方同意后，以甲方名義投保必要的工程保險。3、當專業(yè)工作單位投保范圍內(nèi)的保險

32、事故發(fā)生時，乙方應督促專業(yè)工作單位及時辦理保險索賠手續(xù)。4、當工程保險范圍內(nèi)的保險事故發(fā)生時，乙方應及時采取一切可能的措施，辦理保險索賠手續(xù)。5、甲乙雙方應各自為其工作人員投保人身意外保險。 十七、合同變更、解除和終止l、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，可以協(xié)議變更本合同。2、乙方有下列原因之一的，甲方有權解除合同：(1)乙方派駐人員不穩(wěn)定、主要管理人員經(jīng)常不在現(xiàn)場、不配合甲方監(jiān)督檢查工作，經(jīng)甲方代表催告后，在30個工作日內(nèi)仍未改正。(2)由于乙方的管理原因，導致項目質(zhì)量與合同嚴重不符或建設成本增加超過10%等情形。(3)由于乙方嚴重違反合同約定，未能履行管理職責，經(jīng)甲方書面提出意見后30個工作日內(nèi)仍未改正的

33、。(4)其他因乙方原因導致合同履行目標不能實現(xiàn)或者難以實現(xiàn)的情形。3、甲方有下列行為之一的，乙方有權解除合同：(1)未能按期足額支付本合同約定的項目公司人員基本管理費用、項目開發(fā)委托管理費，未付款項總額累計超過200萬元且付款延遲時間超過60日的。(2)非乙方原因，甲方拒絕履行合同約定的責任和義務，導致乙方項目管理工作發(fā)生嚴重困難，經(jīng)乙方向甲方書面形式通知后，甲方仍未予以更正的。(3)其他因甲方原因導致合同履行目標不能實現(xiàn)或者難以實現(xiàn)的情形。4、解除合同的程序：當事人一方要求變更或解除合同時，應當提前30日以書面形式通知對方，另一方應在30同內(nèi)給予答復，另一方未答復的，合同自動解除。5、當甲方

34、終止或中斷項目開發(fā)或乙方被通知無限期停止工作時，則視為項目“停建”。項目停建時，乙方有權要求終止合同，甲方應支付乙方已經(jīng)完成的各階段的委托管理費用和人員薪酬費用；當中斷開發(fā)的項目于一年內(nèi)恢復進行，無重大修改，則視為項目“緩建”，此時本合同仍有效。乙方需繼續(xù)依據(jù)合同條件開展所有工作。因緩建而引致乙方的額外工作，甲方應按實際情況給予乙方補償。十八、陳述和保證l、甲方為本項目開發(fā)建設主體，系依據(jù)中華人民共和國法律合法設立的有限責任公司，擁有與本項目開發(fā)建設所需的資質(zhì)條件。甲方保證在合同期間有效存續(xù)；甲方具備簽訂和履行本合同的完全、獨立的能力。2、乙方為合法設立的有限責任公司，具有與本項目開發(fā)建設受托

35、管理所需的資質(zhì)條件和專業(yè)技術。乙方保證在合同期間有效存續(xù)，并已就本合同的簽訂和履行取得有效的授權和許可。 十九、違約責任l、甲方未能按約定向乙方支付費用的，逾期在60日內(nèi)的，每延遲一日，應按照未付金額承擔萬分之一的違約金；逾期超過60日的，每延遲一日，應按照未付金額承擔萬分之二的違約金。2、因甲方違約乙方提出解除合同的，甲方應根據(jù)合同實際終止時間所對應的不同管理節(jié)點對乙方進行補償：如項目總體詳細規(guī)劃已獲得政府批準，甲方應支付至乙方項目預估委托管理費總額的1006;如項目（或分期）已獲得施工許可證，甲方支付至乙方項目（或分期）預估委托管理費總額的30%;如項目（或分期）己獲得預售許可證，甲方支付

36、至乙方項目（或分期）預估委托管理費總額的50%;如項目（或分期）已完成竣工驗收備案，甲方支付至乙方項目（或分期）預估委托管理費總額的80%。3、甲方未按時向各專業(yè)工作單位支付建設費用的，應承擔延期付款的責任，因延期撥付工程款使得工程停工的或工期順延，乙方不承擔工期延遲的違約責任。4、若因甲方原因延誤工期的，工期控制目標相應延長，如因此給乙方造成損失，或增加額外工作的，甲方應補償乙方的損失。5、因乙方原因導致項目（或分期）不能按時竣工由乙方予以賠償，以乙方應收取的項目開發(fā)委托管理費為最高限額。6、項目建設質(zhì)量未達到合同約定標準由乙方予以賠償，以乙方應收取的項目開發(fā)委托管理費為最高限額。7、由于乙

37、方的原因使得項目的工期、質(zhì)量等與合同約定不符，經(jīng)乙方協(xié)助甲方向第三方索賠后獲得賠償?shù)?，可以在獲得賠償?shù)姆秶鷥?nèi)免除乙方相應的責任。8、如因乙方管理責任導致實際工程成本與目標成本發(fā)生偏差超過10%的，超出10%部分由乙方承擔，但承擔額度以乙方應收取的項目開發(fā)委托管理費為最高限額。 9、因不可抗力因素導致合同不能全部或部分履行，由甲方與乙方協(xié)商解決。乙方如仍為甲方提供委托管理服務的，甲方仍須支付本合同附件約定的人員費用。不可抗力因素包括戰(zhàn)爭、動亂、空中飛行物體墜落或非合同雙方責任造成的爆炸、火災，大級別的風、雨、雪、洪、震等自然災害；因政策變化可免除違約責任。10、為避免歧義，上述乙方承擔違約責任的

38、賠償額無論單項或是合計總額，均以乙方應收取的全部項目開發(fā)委托管理費為最高限額。若因乙方主觀故意或重大過錯造成的重大損失，由乙方按實際損失向甲方賠償。 二十、合同的持續(xù)與轉讓1、甲乙雙方保證在本合同履行期間，雙方的股權結構發(fā)生變更均不得影響本合同的效力。2、本合同履行過程中，甲乙雙方任何一方工商登記事項發(fā)生變更的，應在該項變更發(fā)生后10日內(nèi)書面通知另一方。3、未經(jīng)其他方同意，任何一方不得將其在本合同項下的任何權利或義務全部或部分轉讓或授予給第三方。 二十一、爭議的解決1、在合同執(zhí)行過程中引起的爭議，應當協(xié)商解決，如未能達成一致，任何一方均可向本項目所在地有管轄權的人民法院起訴。2、訴訟過程中，本

39、合同不存在爭議的部分應繼續(xù)履行。 二十二、合同生效及修改1、本合同自雙方法定代衷人簽字并加蓋單位公章后即行生效。2、對本合同所做出的任何修改、變更或補充，均須以書面形式做出，并經(jīng)雙方簽署后生效。 第三部分 合同附件 附件一：人員薪酬費用1、項目公司工作崗位、人員編制和項目開發(fā)階段崗位編制變化方案由乙方負責擬訂，在本合同簽訂后30個工作日內(nèi)向甲方提交，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。2、乙方派出人員及社會招聘人員的薪酬標準和管理制度，由乙方參照類似開發(fā)建設公司的標準，根據(jù)具體工作人員的能力和績效擬訂方案，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。3、在甲方審批的薪酬方案以內(nèi)，由項目公司總經(jīng)理負責核批社會招聘人員的具體薪酬標準。4、乙

40、方派出人員及社會招聘人員的薪酬支付，根據(jù)項目公司人員薪酬管理制度辦理，并由項目公司財務部門按國家規(guī)定代扣代繳個人所得稅。5、乙方派出人員根據(jù)項目開發(fā)實際進度逐步到位，具體人員到崗時間以甲方核準的工作聯(lián)系單為準，以月為單位計算。如乙方派出員工還參與乙方其他項目工作，其薪酬費用另行商定。 附件二：項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵一、計算方法1、甲方根據(jù)項目房屋銷售總收入、收入現(xiàn)金流和質(zhì)量、工期、成本、營銷、安全等管理目標的實際結果，以房屋銷售總收入的相關對應比例，向乙方支付項目開發(fā)委托管理費用及業(yè)績獎酬（見附表）。2、以每平方米4.5萬元為銷售基準單價，同時對應實現(xiàn)等額的收入現(xiàn)金流、乙方還應對前期工程

41、費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費、銷售費用、管理費用等負責，即不能突破施工圖預算核定的單位成本。每平方米4.5萬元的銷售基準單價所對應的委托開發(fā)費用及業(yè)績獎勵計提的綜合比例為4%。3、當收入現(xiàn)金流和單位成本在控制指標以內(nèi)，超出每平方米4.5萬元銷售基準單價以上的部分，另計提溢價比例，綜合比例隨之提高。每平方米銷售單價預計的高值為5.5萬元，委托開發(fā)費用及業(yè)績獎勵計提的綜合比例提高至7. 45%。4、乙方完成項目可銷售面積90%時（甲方保留的會所物業(yè)除外），視為乙方已完成銷售目標。雙方同意剩余部分可售面積（甲方保留的會所物業(yè)除外），按當期同類房屋銷售價格的90%計算，計入已實現(xiàn)銷售額，且該

42、部分剩余可售面積視同其銷售資金已全部回籠。5、當項目分期完成90%以上銷售率，且完成竣工結算審計后10個工作日內(nèi)，由甲乙雙方共同確認項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的分期決算數(shù)額。6、在房屋銷售收入實際發(fā)生前，按預計的房屋銷售總收入、預計的分期銷售收入額、單位成本定額等做為計算預付項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的依據(jù)。7、該項目原己銷售的兩幢住宅由甲乙雙方另行協(xié)商處理。 一、支付方式1、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的支付按項目分期進行計算和支付各分期的銷售面積以預售許可證所批準的面積為準。在各分期房屋銷售收入實現(xiàn)前，各分期的預計委托管理費及業(yè)績獎勵根據(jù)該分期預計的房屋銷售收入指標的相應比例和核定的前

43、期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費、銷售費用、管理費用等單位定額進行計算和預付。在該分期的詳細規(guī)劃和施工圖預算確認后10個工作日內(nèi)，由乙方提供該分期預計的房屋銷售收入和單位成本費用定額，報經(jīng)甲方確認。2、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的支付節(jié)點及比例按項目分期進行計算和支付：(1)房屋獲得施工許可證后10個工作日內(nèi)支付10%；(2)房屋竣工驗收后10個工作日內(nèi)支付10%；(3)房屋銷售達到可售面積20%后10個工作日內(nèi)，支付10%：(4)房屋銷售達到可售面積50%后10個工作日內(nèi)，支付25%；(5)房屋銷售達到可售面積80%后10個工作日內(nèi)，支付25%；(6)房屋銷售達到可售面積90%

44、后10個工作日內(nèi)，支付10%；(7)該期房屋整體竣工驗收合格滿一年后10個工作日內(nèi)，結清剩余部分。3、上述第(1)至(5)根據(jù)該分期預計的項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵進行控制、計算和預付，第(6)至(7)根據(jù)房屋銷售收入和收入現(xiàn)金流實際數(shù)及成本費用實際發(fā)生數(shù)進行清算。4、當房屋銷售收入和收入現(xiàn)金流實際數(shù)及成本費用實際發(fā)生數(shù)與預計數(shù)出現(xiàn)較大偏差時，甲乙雙方均可要求進行重新核算，作為之后的項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵的支付依據(jù)。5、項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵由甲方支付給乙方或乙方指定的單位，由收款單位向甲方開具合法有效的發(fā)票。6、依據(jù)南京金廈實業(yè)有限與乙于2011年10月31日簽暑的合作協(xié)議書，

45、南京金廈實業(yè)有限己向乙方支付定金200萬元整，該定金沖抵本附件“支付方式”條款中的第2 (4)甲方應付乙方的款項。三、業(yè)績處罰1、當每平方米的售價低于4.5萬元基準價或實際發(fā)生的成本費用、收入現(xiàn)金流未達到控制指標時，對應扣減乙方收取的項目開發(fā)委托管理費和業(yè)績獎勵，具體事項雙方另行協(xié)商。2、項目業(yè)績處罰以項目整體進行計算和執(zhí)行。3、項目的房屋銷售達到可售面積900/6，且項目竣工決算審計完成后10個工作日內(nèi)，根據(jù)項目實際決算差額，確認并扣減項目開發(fā)委托管理費及業(yè)績獎勵。4、甲方還未支付給乙方的所有應付費用均先用于抵扣乙方應承擔的業(yè)績處罰，如有不足部分，則不足部分由乙方在30個工作日內(nèi)一次性支付給

46、甲方。 合同權利義務移轉協(xié)議書 甲方：南京康厚置業(yè)有限公司公司住所：南京市江寧區(qū)將軍大道100號法定代表人：丁小異乙方：江蘇證大投資發(fā)展有限公司公司住所：南京市鼓樓區(qū)紫峰大廈1808室法定代表人：陳鋒丙方：南京金廈實業(yè)有限公司公司住所：南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)康厚街10號法定代表人：徐兵鑒于：丙方與乙方于2011年10月31日簽署了一份合作協(xié)議書，現(xiàn)經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：1三方合意甲、乙、丙三方一致同意，由丙方將其在2011年10月31日與乙方簽署的合作協(xié)議書中享有的權利和義務全部移轉給甲方承擔和享有。2移轉本協(xié)議生效后，丙方在2011年10月31日與乙方簽署的合作協(xié)議書中享有

47、的權利和義務即全部移轉至甲方。3其他3.1本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽章后生效；3.2本協(xié)議一式六份，甲、乙、丙三方各持兩份。 甲方：南京康厚置業(yè)有限公司 乙方：江蘇證大投資發(fā)展有限公司 丙方：南京金廈實業(yè)有限公司 2012年1月18日 膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆

48、肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄

49、聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅

50、肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊

51、膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃

52、膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄

53、袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖

54、襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞

55、袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃

56、罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖

57、羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆芀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆螆袂腿莂螆羅蒞羋螅肇膈蚆螄袆莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃肇蕿袀羅芃蒅衿肈肅莁袈螇芁芇袇羀肄蚆袆肂荿薂裊膄膂蒈襖襖莇莄襖羆膀螞羃聿莆薈羂膁腿蒄羈袁莄莀薈肅膇莆薇膅蒂蚅薆裊芅薁薅羇蒁蕆薄聿芃莃薃膂肆蟻螞袁節(jié)薇螞羄肅蒃蟻膆