東湖天堂項目經濟評價可行性研究報告

1、“東湖天堂”項目經濟評價可行性研究報告二一二年十月目 錄一、項目概況4二、市場調研分析6三、項目綜合定位16五、項目發(fā)展計劃20六、項目總投資與融資方案21七、項目經濟效益和財務評價28八、風險分析與對策30九、附表31十、報告小結38 第一章 項目概況 1 項目開發(fā)背景根據黨的科學發(fā)展觀的依據丶貫徹落實甘肅的經濟發(fā)展丶推動慶陽市的經濟繁榮昌盛、趕上我國發(fā)達城市的步伐。慶陽市擬對人民居住環(huán)境進行建設改造，使其為慶陽市的城市風貌美化、樓宇經濟建設作出重大貢獻。2 項目名稱：“東湖天堂”3建設地點：東湖公園4 規(guī)劃用途：居住、商業(yè)5 建設單位：甘肅一建6 資金來源：本項目建設資金由甘肅景程房地產有

2、限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。7 工程概況：“東湖天堂”項目占地面積總計50000m2，住宅為總建筑面積的70%，非住宅為總建筑面積的30%，其中90平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%。建筑密度30%。住宅部分為高層和多層兩種類型。8 項目位置及用地現(xiàn)狀該地位于東湖安居小區(qū)以北，九龍路以西，東湖公園以南。該地周邊環(huán)境狀況：該地塊形狀較為規(guī)則，基本呈正方形，有利于土地開發(fā)。該地塊處于西峰城區(qū)中心地段。本地段周邊道路發(fā)達，交通便利，商業(yè)、生活配套完善。9項目規(guī)劃用地設計條件 根據慶陽市國土局資源局和南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的批示和規(guī)定，本項目的用地規(guī)劃設計條件如下： 規(guī)劃設計條件

3、1. 用地性質：居住、商業(yè)、辦公（兼容旅游業(yè)） 容積率=2.52.建筑密度： =28%4.車位 ：住宅2泊|3戶，公建1泊位|150m2建筑面積5.中心標高：主出入口方位 九龍路以西6.間距：多層1：1.1h,高層1：0.8h，具體按慶陽市規(guī)劃管理技術規(guī)定7.戶型設計：90m2的480套，150m2的480套，250m2的480套，8.設施：按城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范配置9.商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分）30%控制。第二章 市場調研分析一房地產市場分析1慶陽房地產現(xiàn)狀：房地產市場是區(qū)域性市場，經濟、社會、投資環(huán)境、人文等因素都會影響房地產市場的發(fā)展。慶陽市的房地產開發(fā)雖然

4、起步晚，但發(fā)展較快，商品房已成為居民改善住房條件唯一渠道，西峰是全市的核心區(qū)（下文的慶陽市專指市區(qū)），開發(fā)力度強勁、開發(fā)場面紅火，市場價格一路走高，即是在今年的調控政策下，房價也未出現(xiàn)停漲回穩(wěn)的跡象。2010年,慶陽市共安排住宅與房地產開發(fā)項目45項，計劃投資8.5億元；開工52項，85.6萬平方米，完成投資9.28億元。房地產開發(fā)竣工量與銷售量大幅增長。2008年以來，慶陽市房地產開發(fā)進入快速發(fā)展期，開工量節(jié)節(jié)攀升，銷售量也相當可觀。在投資、銷售較大幅度增長的同時，商品房價格依然呈現(xiàn)上升態(tài)勢，慶陽房價依舊不斷攀升，2010年年底，世紀大道兩側幾個樓盤的房價已達到每平米4500元以上，部分高層

5、已經突破5000元/大關（如雄越小區(qū)頂層5000元/、世紀城個別5100元/）。 近年來，慶陽市國民經濟發(fā)展快速，居民收入有了較大幅度增長，因此居民住房需求大，再加外地在慶人員對住房的需求，拉動了房地產開發(fā)。在需求增大的刺激下，商品房價格從2008年以后一路上揚，截止2010平均價格漲幅已超過50%，部分商品房價格漲幅更是接近60%。商業(yè)地產是一個持續(xù)發(fā)展、永久性的產業(yè)，與住宅開發(fā)完全不同。商業(yè)地產不僅對房地產，對城市經濟的發(fā)展、市民消費品位的提升以及帶動其他行業(yè)發(fā)展都具有非常重大的作用。慶陽市商業(yè)地產起步比較晚，大多是以商住結合的形式建設。所以其建設面積以及銷售量比較有限。2009年慶陽市商

6、業(yè)均價在4000元/左右。慶陽市最大商業(yè)街圣鼎國際步行街整體為商業(yè)步行街、四星級酒店和小高層住宅在內的大型綜合性地產項目，其商業(yè)價格在6000元/以上。以下是關于2008年-2010年慶陽市房地產住宅及商業(yè)市場開發(fā)情況的一些圖表：2008年-2010年慶陽市房地產（住宅）市場概況竣工量（）銷售量（）銷售均價（元/）2008年55060020250021002009年69490023760024242010年856000（開工量）3197393560（上半年數據）2008年-2010年慶陽市房地產（商業(yè)）市場概況竣工量（）銷售量（）銷售均價（元/）2008年1781004930036242009

7、年3800002000040002010年5670003590054003供應發(fā)展分析：房地產價值是一系列相互關聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價值鏈，其發(fā)展如：（1）設計概念設計、建筑設計、環(huán)境設計 （2）設計概念設計、建筑設計、環(huán)境設計 （2）建筑原材料采購、項目管理、施工、項目驗收 （3）營銷廣告策劃、營銷計劃、銷售、客戶管理 （4）裝潢裝潢設計、材料采購、裝潢施工 （5）物業(yè)管理物業(yè)管理、房屋維修二、政策法律環(huán)境分析2010年3月18日，甘肅省政府下發(fā)關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，對全省房地產市場發(fā)展從土地供應、住房結構、房貸、稅收、市場監(jiān)管等多方面出臺“新政”。對此6月慶陽市政府發(fā)放慶陽市人民

8、政府關于堅決遏制房價過快上漲促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，以下是對以上兩個文件政策整理搜集。土地政策：對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工的房地產開發(fā)用地，依法征收土地閑置費，已滿兩年未動工開發(fā)的房地產用地，無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足13或已投資額不足14，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，嚴格按閑置土地依法進行處理。慶陽市嚴格執(zhí)行國家、省上土地政策，對經營性商業(yè)用地和普通住宅用地一律實行招拍掛出讓。嚴厲打擊囤地、炒地皮等違法違規(guī)行為，旨在增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不予發(fā)放新開發(fā)

9、項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。稅收政策：房地產開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種。慶陽市嚴格按照國家要求執(zhí)行稅收政策。慶陽市對營業(yè)稅的征收在于遏制投機分子炒房行為。對個人住房轉讓的營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。慶陽市發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用。對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。金融政策：金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金比例的規(guī)定，除保障性住房和普通商品房項目

10、的最低資本金比例為20%外，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例一律為30%。慶陽市嚴格房地產準入制度，切實做好了防止某些企業(yè)招搖晃騙的行為；明確金融監(jiān)管部門要加大對金融機構房地產貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導，防范信貸資金違規(guī)進入房地產市場。其他政策：1、合理引導住房消費。慶陽市堅決抑制不合理住房需求，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加大對符合貸款條件的中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房、廉租住房建設的信貸支持，從嚴控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放。在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。自通知下達之日起，暫定同一

11、購房家庭只能在本市（包括縣區(qū)）新購買一套商品住房；對購買兩套及兩套以上商品住房的，房屋登記機構暫不予辦理權屬登記手續(xù)。2、調整住房結構體系。慶陽市嚴格調整住房結構，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供給。原則上應將面積60平方米以下的住房控制在20%左右；將面積60平方米-90平方米的住房控制在50%左右；將面積90平方米-120平方米的住房控制在20%左右；將面積120平方米以上的住房控制在10%左右。3、商品房預售行為專項整治活動。慶陽市規(guī)范房地產市場秩序，開展堅決取締房地產開發(fā)企業(yè)在未動工甚至未辦理有關工程建設手續(xù)的情況下，就開始公開預售商品房和“炒樓花”的行為。加

12、大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。4、實行嚴格的差別化住房信貸政策。慶陽市對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的縣（區(qū)），各商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。第三章 項

13、目綜合定位1 形象定位 為推動慶陽市的文化事業(yè)發(fā)展、城市風貌美化、樓宇經濟建設，依托西峰區(qū)中心傳統(tǒng)商圈的商業(yè)輻射能力，本項目定位為引領西峰區(qū)發(fā)展方向的情景式、體驗式時尚文化中心，創(chuàng)造性的提供一個集文化休閑、時尚購物、soho商務、置業(yè)居住于一體的復合型區(qū)域中心。3產品定位根據市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目采取多產品組合方式。從而可避免單一產品模式可能面臨的市場容量有限和銷售周期長的風險。依產品用途來分，本項目包含高質素住宅、商業(yè)、辦公用地，酒店式公寓等產品形式。初步規(guī)劃設計思路：產品定位：面向社會中上層人士的住宅小區(qū)。 設計概念：住宅為總建筑面積的30%（15000平方米），非住宅為總建筑面積

14、的70%（35000平方米），。建筑密度44%（建筑基層占地面積為22000平方米）。產品設計： 非住宅部分：總建筑面積為35000平方米。小區(qū)綠化率為35%（17500m2）。商業(yè)部分建成商場、酒店和寫字樓，具有休閑娛樂、餐飲與辦公多種功能。a、商場：總建筑面積：3000平方米。 樓層：地下一層，地上5層。 配套功能：餐飲，娛樂 ，店鋪。b、酒店： 總建筑面積：3000平方米 。樓層：10層 戶型面積：50 m2 150m2。 戶數：約300戶。配套功能：會議室，宴會廳，酒吧，美容美發(fā)，洗浴按摩等。 c、寫字樓：總建筑面積：1000平方米。樓層：20層 d、小區(qū)基礎配套設施：幼兒園、公共廁所

15、 、游泳池等。面積3000平方米。e、道路： 4500平方米f、其他：3000平方米住宅部分：總建筑面積為15000m2 。有以下三種類型：a、90平方米住宅均為高層：戶型結構為一房一廳一衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)或兩房兩廳兩衛(wèi)，共2棟，各15層。一梯2戶，每棟八單元，共約480戶。43200m2（1# 2#）b、150平方米高層住宅，戶型結構為三室兩廳或四室一廳，共2棟，各15層一梯兩戶，每棟八單元，共約480戶。72000m2（3# 4#）c、面積為250平方米的復式豪華多層住宅：戶型結構為四室兩廳。共2棟，各15層。一梯兩戶，每棟八單元，共約480戶。120000m2（5# 6#）停車場：（比例為

16、1:0.6）1、住宅需（480+480+480）*0.6864個車位。停車場為地下一層，面積為15000m2，供小區(qū)住戶使用。 2、酒店車位與購物中心車位共同使用，按每100平方米面，一個車位計算，共60個停車位。停車廣場為酒店與商場門前兩側。面積約為900平方米。 面積共為13860平方米。第四章 項目總投資估算與融資方案1項目總投資估算 總投資估算表序號項目名稱金額（萬元）1土地成本3287.2452前期工程費1873.63建安工程468404基礎設施建設費1405.25公共設施配套費用4206開發(fā)間接費1050.27其他費用234.28不可預見費1459.9569管理費用1459.956

17、10銷售費用4050.14411財務費用123612規(guī)費60013裝修費用24521.4414合計88437.9411）土地成本：本項目用地共計50000m2，出讓單價 638.3元/平方米，土地出讓契稅=出讓金*3%，開發(fā)商已一次性付清地價款。所以土地成本：50000*638.3+（50000*638.3）*3%=3287.245萬元2）前期工程費：前期工程費主要包括項目前期策劃、規(guī)劃、設計、勘測費用等。前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1規(guī)劃設計費建安工程費3%1405.22可行性研究費建安工程費0.5%234.23水文地質勘探費建安工程費0.5%234.2合計1873.63

18、）建筑安裝工程費：參考南昌市建筑工程概算和區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際建造成本。本方案的建安成本費估算如下：序號項目名稱計算標準面積（平方米）金額（萬元） 1高層住宅1500元/平方米235200352802商業(yè)1700元/平方米6800011560合計468404）基礎設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費3 % 1405.22供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計1405.25）公共設施配套費用估算表：序號項目名稱單價面積（平方米）金額（萬元）1幼兒園400元/平方米105004202公共廁所3游泳池4停車場合計42

19、06）.開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用估算表 序號項目計算依據金額（萬元）1分散建設市政公用設施建設費建安工程費4 %1873.62建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費0.3%140.523供水管網補償費 住宅 商業(yè)住宅：0.3噸/人，600元/噸；商業(yè)：0.1噸/，600元/噸；住宅：77.76商業(yè)：4084供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4千瓦時/戶，480元/千瓦時；商業(yè)：8千瓦時/100，480元/千瓦時；住宅：69.12商業(yè)：261.126其他建安工程費0.5%234.2合計1050.27）.其他費用其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費5234.22竣工檔案

20、保證金3報建手續(xù)費4工程合同預算或標底審查費6其他合計234.28.不可預見費用：以基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的3%計取?？傆?1459.956萬元。9.管理費用：按基礎設施建設費、建安費用和公共配套設施費用之和的3%計算，總計為1459.956萬元。10.銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算.其中包括廣告宣傳及市場推廣費。 銷售總費用總計為162005.76*2.5%=4050.144萬元。11.財務費用本項目開發(fā)商已一次性付清地價款，現(xiàn)有項目開發(fā)自有資金20000萬元，現(xiàn)向銀行貸款10000萬元，計劃于兩年后一次還款，貸款利率為6%，財務費用為10000

21、萬元（1+6%）-10000萬元=1236萬元12規(guī)費：主要指政府行政收費：包括城鎮(zhèn)基礎設施費、建筑工程質量監(jiān)督服務費以及教育附加等規(guī)定收費，以約120元每平方米計算?？傆嫾s為600萬元。3、裝修費用表 單位：萬元項目單位面積費用面積（平方米）費用高層住宅920元每平米19632018061.44萬元商業(yè)950元每平米680006460萬元總費用24521.44萬元4、項目資金來源：本項目開發(fā)商已一次性付清地價款，現(xiàn)有項目開發(fā)自有資金20000萬元，2011年初向銀行貸款10000萬元。不足的部分由預收房款解決。 資金來源與運用表：見附表35、現(xiàn)金流量表： 見附表4第五章 項目經濟效益和財務評

22、價一、項目經濟效益估算項目名稱 金額（萬元）銷售收入255355.36投資成本88437.941總利潤166917.419自有資金20000資本金利潤率8.34587095成本利潤率188.7396032885930711570953%備注： 銷售收入=可銷售面積*銷售單價 總利潤=銷售收入投資成本 資本金利潤率=總利潤/自有資金 成本利潤率=總利潤/投資成本 二：財務評價指標： 動態(tài)投資回收期（年）3.03貸款償還期 2財務凈現(xiàn)值 19237.23萬元備注：1. 動態(tài)投資回收期=累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的 年份-1+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當年折現(xiàn)值。 2.財務凈現(xiàn)值fnpv=t=1（ci-c

23、o）t(1+i0)-t之和一 盈利性分析項目在計算期內經營收入為255355.36萬元，可獲利潤166917.419萬元，扣除所得稅還有130566.0182萬元的可獲得利潤。項目的盈利能力相對較強。項目全部投資的凈現(xiàn)值為19237.230，內部收益率大于基準收益率，所以項目獲利，且可按期還貸。因此本項目可以接受。二 清償性分析該項目在2011年初向銀行借款2000萬元。按照借款和還款計劃，在2012年初開始等額向銀行還款1000萬元。從總體上看，該方案的清償能力還是較強的。三 盈虧平衡分析假定建筑面積和銷售率不變，根據總收入等于總成本，確定住宅的保本銷售價格大約為7000元。第八章 附表 附

24、表2 項目銷售計劃表銷售時間項目名稱小高層住宅商業(yè)店鋪酒店寫字樓合計2012銷售單價（元/平方米）6888套數（戶）約480面積（平方米）4320金額（萬元）29756.1629756.162013銷售單價（元/平方米）7000套數（戶）480面積（7200金額（萬元）50400504002014銷售單價（元/平方米）766625000套數（戶）480面積1200018000金額9199.24500054199.22015銷售單價（元/平方米）2700025000面積3000020000金額8100040000121000總計255355.36附表3 資金來源與運用資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計