天津新開(kāi)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、新開(kāi)路可研報(bào)告新開(kāi)路可研報(bào)告 一、項(xiàng)目概況.3 1、宗地位置 .3 2、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位.5 3、宗地現(xiàn)狀 .5 4、項(xiàng)目周邊情況 .6 （1）交通狀況.6 （2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境.8 5、大市政配套 .9 6、項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn).10 二、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè).11 1、市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目.11 1.1 市場(chǎng)供給分析.11 1.2 可比項(xiàng)目分析.16 1.3 本案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較.19 1.4 項(xiàng)目 swot 分析.21 2、市場(chǎng)需求與目標(biāo)客戶.23 2.1 市場(chǎng)需求.23 2.2 目標(biāo)客戶群.26 3、產(chǎn)品定位與建議.26 （1）可比項(xiàng)目戶型配比分析.26 （2）產(chǎn)品建議.32 三、項(xiàng)目開(kāi)

2、發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃.34 1、時(shí)間安排 .34 2、銷(xiāo)售收入計(jì)劃.35 四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).36 1、投資成本預(yù)測(cè).36 2、稅務(wù)分析.38 3、資金平衡分析.38 4、經(jīng)濟(jì)效益分析.41 一一、項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況 1 1、宗宗地地位位置置 項(xiàng)目 地塊屬于河?xùn)|區(qū)，北依華昌路，東南臨新開(kāi)路，西南靠津山鐵路。位于天津站東南 1.3 公里 ，距離海河 0.5 公里 。如圖所示： 1、區(qū)域位置示意圖 2、位置詳圖 該地塊由京津城際鐵路綠化帶、新開(kāi)路和久福園小區(qū)南邊緣圍合而成。 2 2、項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域在在城城市市規(guī)規(guī)劃劃中中的的定定位位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。河?xùn)|區(qū)政府預(yù)規(guī)劃該地區(qū)為住

3、宅用地5.6 萬(wàn)平米，商業(yè)用地1.2 萬(wàn)平米。 3 3、宗宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀 四至范圍：該地塊為倒三角形，西南由京津城際鐵路綠化帶、東由新開(kāi)路、北由久福園南邊緣圍合而成。 該宗地地勢(shì)平坦，達(dá)到三通一平，且此地塊無(wú)文物古跡。 該宗地的西南邊緣為城際鐵路綠化帶，新修瀝青路石墻子大街將項(xiàng)目與之隔離。 4 4、項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊情情況況 （1 1）交通狀況）交通狀況 華昌道，新開(kāi)路。 公交 907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639 等線路。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有地鐵二號(hào)線經(jīng)過(guò)，二號(hào)線計(jì)劃在2007 年通車(chē) 。一號(hào)線已開(kāi)通，如下圖所示： 天津地鐵規(guī)劃線路

4、項(xiàng)目西面距天津站1.3 公里 ，赤峰橋 0.5 里，東面距外環(huán)線津漢橋8.7 公里 ，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10 公里 。 （2 2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境 位處城市中心區(qū)，周邊建有天津工業(yè)大學(xué)，天津音樂(lè)學(xué)院，32 中，河?xùn)|區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，河?xùn)|一幼等教育機(jī)構(gòu)， 擁有一中心醫(yī)院北院，華北醫(yī)院，中新藥業(yè)，廣安大藥房等大型醫(yī)院及藥店， 沃爾瑪超市，華潤(rùn)超市，國(guó)美電器，嘉華國(guó)際商業(yè)中心坐落周邊，其教育，醫(yī)療，生活等公共配套設(shè)施比較 完善。另外 距南站 cbd 商務(wù)區(qū)，和平路商圈 約 3 公里 ，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍比較 濃厚。 5 5、大大市市政政配配套套 周周邊邊居居住住區(qū)區(qū)大大市市政政配配

5、套套狀狀況況： 道路狀況：項(xiàng)目緊鄰內(nèi)環(huán)新開(kāi)路， 供水狀況：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：市政網(wǎng)絡(luò)； 燃?xì)猓喝计鸸芫€已鋪至地塊周邊； 供暖：集中供暖。 供電：市政電網(wǎng)。 6 6、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)控控的的要要點(diǎn)點(diǎn) 可用地面積： 680000 平方米 總建筑面積 :：198100 平方米 ； 居住建筑面積： 166900 平方米 ； 商業(yè)建筑面積： 31200 平方米 ； 住宅容積率： 2.98 商業(yè)容積率：2.6； 二二、市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) 1 1、市市場(chǎng)場(chǎng)供供給給與與可可比比項(xiàng)項(xiàng)目目 1.11.1 市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)供給分析 （1）天津總供給 2005 年

6、天津房地產(chǎn)投資額為327.54 億元，比 2004 年同期增長(zhǎng) 24.1；住宅投資額為234.93 億元，比 2004 年增長(zhǎng) 34.1；經(jīng)濟(jì)適用 房投資額為 28.27 億元，比 2004 年同期下降 17.1。房地產(chǎn)施工面積為2470.57 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)21.1；新開(kāi)工面積為 1579.87 萬(wàn)平米，比上年同期增長(zhǎng)29.9；竣工面積為1479.22 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)33.5。 2006 年 16 月天津房地產(chǎn)施工面積為2338.27 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3；新開(kāi)工面積為569.3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7；竣工面 積為 392.74 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9。

7、2006 年 17 月天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為20.816 億元，同比增長(zhǎng)21.4；住宅開(kāi)發(fā)投資額為 142.35 億元，同比增長(zhǎng)30.6；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額為15.11 億元，同比下降13.1。 （2）河?xùn)|區(qū)供給量 2006 年 1-10 月份天津 共批準(zhǔn)預(yù)售許可證357 個(gè)，批準(zhǔn)套數(shù)為80702 套，批準(zhǔn)預(yù)售面積877 萬(wàn)平方米 ，其中市內(nèi) 6 區(qū)占批準(zhǔn)總量的 20%，即 175.4 萬(wàn)平方米。 2006 年 1-9 月天津商品房預(yù)售批準(zhǔn)情況 批準(zhǔn)預(yù)售許可證批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)每套平均面積區(qū)縣 個(gè)數(shù)平方米套平方米 /套 和平區(qū) 4119926791151.6 河西區(qū) 235101193

8、170160.9 南開(kāi)區(qū) 449352667497124.8 紅橋區(qū) 112459932175113.1 河北區(qū) 167042736271112.3 河?xùn)|區(qū) 22504357565989.1 從上表可以看出2006 年 1-9 月份河?xùn)|區(qū)住宅市場(chǎng)供給量是504357 平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的16.7%。經(jīng)濟(jì)較繁榮的和平和河西區(qū)主要以 150 平米以上的大戶型供給為主，而河?xùn)|區(qū)則以平均100 平米以下的中小戶型供給為特色。 （3）新開(kāi)路板塊供給量 新開(kāi)路 板塊位于河?xùn)|區(qū)， 東至王串場(chǎng)一號(hào)路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國(guó)道，北至獅子林大街、金鐘河大街，本板塊是河 東區(qū)的 繁華地段，商業(yè)

9、氣氛較為濃厚。配套成熟，交通便捷，區(qū)域升值潛力較大。 此板塊的位置如圖藍(lán)色區(qū)域所示： 新開(kāi)路板塊示意圖 綜綜合合評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)： 新開(kāi)路板塊自 2005 年以來(lái)共開(kāi)發(fā)了12 個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目，住宅類(lèi)總供給量為106.76 萬(wàn)平米，其中普通住宅供給量為74.25 萬(wàn)平米，占 總供給量的 69.5%；公寓供給量為32.51 萬(wàn)平米，占總供給的30.5%。本板塊無(wú)經(jīng)濟(jì)適用房供給。 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售良好，目前仍在銷(xiāo)售中；遠(yuǎn)洋新天地二期即將開(kāi)盤(pán)，其余樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期均不超過(guò)2 年。 通過(guò)對(duì)新開(kāi)路的踏勘，發(fā)現(xiàn)新開(kāi)路附近有兩塊土地尚處于拆遷中，一塊在華北醫(yī)院附近，另一塊在巨福園北。

10、新開(kāi)路板塊基本已經(jīng)拆遷重建完畢，地塊供應(yīng)量不大。 （4）天津市成交狀況分析： 從圖中我們可以看出自2006 年 3 月天津住宅成交量盤(pán)升到70 萬(wàn)平米 /月以后，成交量一直在70 萬(wàn)平米 /月附近徘徊。住宅成交總體趨于 平穩(wěn)。 （5）新開(kāi)路板塊成交狀況及價(jià)格走勢(shì)分析： 成交狀況： 2006 年 1-10 月份新開(kāi)路 板塊實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售套數(shù)1118 套，成交面積達(dá)到13.71 萬(wàn)平方米， 月均成交面積為1.371 萬(wàn)平米， 成交均價(jià) 6793 元 /平方米。 新開(kāi)路均價(jià)走勢(shì)分析： 從成交價(jià)格來(lái)看，在2006 年，成交均價(jià)從年初的6000 元/平米，經(jīng)過(guò) 5 個(gè)月的時(shí)間迅速攀升到7400 元/平米后，一

11、直維持在6900 元/ 平米以上。隨著該區(qū)域政策的利導(dǎo)，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強(qiáng)勁和供應(yīng)量的下滑，預(yù)計(jì)均價(jià)將進(jìn)一步盤(pán)升。 1.21.2 可比項(xiàng)目分析可比項(xiàng)目分析 （1）按區(qū)位匯總的可比性項(xiàng)目： 表 1 附近樓盤(pán)基本信息對(duì)比表 樓盤(pán) 裝修狀況價(jià)格（元 /平開(kāi)盤(pán)時(shí)間 項(xiàng)目米） 非常公館精裝 73002005.8.20 海河新天地毛坯 72002006.5.20 美震時(shí)區(qū)毛坯 62002004.9.23 萬(wàn)春美鉆時(shí)代毛坯 62002005.11.12 北斗星城毛坯 63002006.8.8 個(gè)案初步評(píng)價(jià)： 非常公館推出 50-70 平米的公寓，此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)方面增加了酒店式服務(wù)，深度市場(chǎng)細(xì)

12、分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。 海河新天地位于 河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開(kāi)路與華捷道交口，椐了解一期已基本售完，二期即將開(kāi)盤(pán)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好。 北斗星城位于 河北區(qū)新開(kāi)路與金鐘河大街交口，其和海河新天地針對(duì)的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價(jià)格上比遠(yuǎn)洋天 地低 900 元。 美震時(shí)區(qū)位于 李公樓立交橋華昌大街與新兆路交口，與位于 河?xùn)|區(qū)華龍道與新開(kāi)路交口的萬(wàn)春美鉆時(shí)代在平均價(jià)格上基本一致。 綜綜合合上上述述資資料料可可以以看看出出，周周邊邊可可比比樓樓盤(pán)盤(pán)均均以以中中高高檔檔人人群群為為目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，且且銷(xiāo)銷(xiāo)售售狀狀況況均均好好，驗(yàn)驗(yàn)證證了了中中高高檔檔人人群群對(duì)對(duì)于于此此區(qū)

13、區(qū)域域內(nèi)內(nèi)高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目有有很很大大需需求求。 （2）典型項(xiàng)目研究： 海河新天地 遠(yuǎn)洋天地 海河新天地是由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在天津投資開(kāi)發(fā)的集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓為一體的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開(kāi)路與華捷道交口。 其中，海河新天地的高檔住宅部分遠(yuǎn)洋天地，占地面積約11 萬(wàn)平米，建筑面積約23 萬(wàn)平米，共有建筑22 幢，分割為東西南北以及中心 區(qū) 5 個(gè)部分。 此項(xiàng)目一期已經(jīng)銷(xiāo)售完畢,二期即將開(kāi)盤(pán)。 遠(yuǎn)洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤(pán)。遠(yuǎn)洋天地在一期銷(xiāo)售過(guò)程中受整體房產(chǎn)價(jià) 格走勢(shì)及河?xùn)|區(qū)的發(fā)展規(guī)劃及市政配套建設(shè)等因素影響下，成交均價(jià)一路攀升。如圖： 1.31.3 本案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較本

14、案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 住宅價(jià)格： 表 2 價(jià)格修正表 合計(jì) 區(qū) 位 區(qū)域 認(rèn)知 景 觀 區(qū)域 發(fā)展 項(xiàng)目 整體 產(chǎn)品 特點(diǎn) 產(chǎn)品 技術(shù) 品 牌 現(xiàn)售 價(jià)格 價(jià)格修正 權(quán)重 100%20%5%20%20%10%10%10%5% 元/ 平方 元/平方米 米 非常公館 10.05101091191210972007164 遠(yuǎn)洋天地 10.411121011109111273007019 美震時(shí)區(qū) 9.051010711887962006851 萬(wàn)春美鉆時(shí) 代 8.95998108991062006927 北斗星城 9.398108109101263006774 本項(xiàng)目 101010101010101

15、0106947 本案同檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià)： 7000 元/平米 開(kāi)發(fā)規(guī)模： 20 萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形式：多層、小高層； 平均消化率： 95； 平均容積率： 1.5-2.9； 從上述分析可以看出，本案受周邊項(xiàng)目及宏觀政策等各項(xiàng)因素影響，均價(jià)制定在7000 元左右較為合適?？紤]到開(kāi)盤(pán)至銷(xiāo)售周期結(jié)束的時(shí)間節(jié) 點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目銷(xiāo)售起至銷(xiāo)售周期結(jié)束的價(jià)格區(qū)間為7000 元8000 元。 商業(yè)價(jià)格： 我們針對(duì)新開(kāi)路社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。新開(kāi)路底商目前售價(jià)范圍在10000 元15000 元之間?？紤]到項(xiàng)目的區(qū)位和交通對(duì)商業(yè)的影響以及 未來(lái)項(xiàng)目預(yù)期，我們認(rèn)為，項(xiàng)目底商價(jià)格初步定為在13000 元左右較為合理

16、。 1.41.4 項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析分析 s： 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河?xùn)|區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 緊鄰新開(kāi)路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤(pán)駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 地塊離天津站只有10 分鐘車(chē)程，且有多條公交線路通過(guò)，交通十便利。 通過(guò)津?yàn)I大道到達(dá)濱海新區(qū)十分便捷。 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號(hào)線 停靠 ，地鐵 2 號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通，即為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便 利。 w： 該地塊呈三角形狀，加大了設(shè)計(jì)、利用難度，同時(shí)提高了單位開(kāi)發(fā)成本。 緊鄰鐵路、高架橋，有噪音污染，同時(shí)影響地

17、塊景觀和視覺(jué)效果。 1o： 國(guó)家宏觀政策的扶持，天津向國(guó)際化都市靠攏，將首先帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 地塊河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 規(guī)劃中的 新開(kāi)路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項(xiàng)目地塊步行僅5 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（cbd）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍十分濃厚。 天津市規(guī)劃的多條地鐵線在未來(lái)都將貫通，將縮短中心區(qū)與郊區(qū)的距離。 部分地鐵線在天津站匯合（2 號(hào)線、 3 號(hào)線、 9 號(hào)線） ，新開(kāi)路距天津站只有一站，未來(lái)交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品

18、將越來(lái)越緊俏。 t： 周?chē)胁糠植疬w，未來(lái)會(huì)有潛在土地供應(yīng)，形成潛在的競(jìng)爭(zhēng)。 地塊處于天津市中心區(qū)，且周?chē)纬傻纳虡I(yè)氛圍，將會(huì)影響一部分有追求宜居心理的人群。 天津 站今后將是地鐵2、3、9 號(hào)線的換乘點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大量的地鐵人流，對(duì)區(qū)域 內(nèi)樓盤(pán)在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來(lái)較大 的壓力。 綜綜合合評(píng)評(píng)價(jià)價(jià) 河河?xùn)|東區(qū)區(qū)可可以以說(shuō)說(shuō)是是目目前前天天津津住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)寸寸土土寸寸金金之之地地，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)近近幾幾年年涌涌現(xiàn)現(xiàn)出出了了不不少少的的項(xiàng)項(xiàng)目目，亦亦能能在在短短期期內(nèi)內(nèi)消消化化完完成成，且且仍仍未未能能滿滿足足區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的需需求求。 本本案案地地塊塊住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)

19、應(yīng)該該說(shuō)說(shuō)是是填填補(bǔ)補(bǔ)了了區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的需需求求。 通通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格在在6 60 00 00 0 至至 7 73 30 00 0 元元/ /平平方方米米之之間間，本本案案位位于于區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)中中間間地地段段，其其市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值較較大大。結(jié)結(jié)合合周周邊邊環(huán)環(huán)境境及及配配套套 影影響響，在在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)過(guò)過(guò)程程中中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)以以位位置置、價(jià)價(jià)格格為為基基本本出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)結(jié)合合戶戶型型控控制制，本本案案住住宅宅價(jià)價(jià)格格應(yīng)應(yīng)控控制制在在7 70 00 00 08 80 00 00 0 元元/ /平平方方米米之之間間。 2 2、市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求 與與目目標(biāo)

20、標(biāo)客客戶戶 2.12.1 市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求 ( (1 1) ) 2 20 00 07 7 年年市市區(qū)區(qū)住住宅宅需需求求量量 2006 年天津全市常住人口1078 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口574 萬(wàn)人，人均居住面積26.58 平方米。根據(jù) 天津市 2005-2020 發(fā)展規(guī)劃 ， 預(yù)計(jì) 2007 年天津全市常住人口達(dá)到1107 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到590 萬(wàn)人，人均居住面積將達(dá)到27.38 平方米。由此 根據(jù)住宅需求計(jì) 算公式 =2007 年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)數(shù)量 2007 年天津人均住宅建筑面積+2006 年天津城鎮(zhèn)人口數(shù)量 2006 年天津人均住宅 ，人 口增長(zhǎng)及平 均居住面積增長(zhǎng)形成2007 年的住宅

21、需求預(yù)計(jì)為897 萬(wàn)平方米左 右。 根據(jù)近幾年天津市區(qū)的拆遷量來(lái)看，預(yù)計(jì)2007 年拆遷量將保持在170 萬(wàn)平米左右。 根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3 的關(guān)系，將形成 510 萬(wàn)平方米的住宅需求 ， 從 2006 年到 2007 年的住房供需 來(lái)看， 2005 年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1868 萬(wàn)平方米左右， 而 2006 年全年實(shí)際成交量 約 1053 萬(wàn)平 方米左右，被抑制的需求量約有815 萬(wàn)平方米左右， 將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到 2007 年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。 將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2007 年天津住宅需求在2222 萬(wàn)平方米左右。 ( (2 2) ) 區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn) 住宅需求群體廣泛，不

22、僅有市區(qū)拆遷、二次置業(yè)改善居住環(huán)境及新家庭住宅需求，而且是外來(lái)中、高檔居住需求的選擇區(qū)域。 需求量較大而供應(yīng)量不足，并且區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者在需求品質(zhì)上有較高要求，可以看出本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟。 該區(qū)域市場(chǎng)空間深受消費(fèi)者看好，價(jià)值提升較大。 該區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚，電子商品業(yè)較為繁榮，在商業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，區(qū)域人口數(shù)量、投資價(jià)值將得到進(jìn)一步的躍升。 （3 3）需需求求特特征征體體現(xiàn)現(xiàn) 戶型需求體現(xiàn)：城市之星、城市星座和非常公館提供的小戶型一居室大大滿足了消費(fèi)者對(duì)小戶型一居室的需求，海河新天地和北斗星城的良 好銷(xiāo)售勢(shì)頭說(shuō)明消費(fèi)者的需求向大戶型二居和三居轉(zhuǎn)化。如下圖表所示： 從圖中可以看出在10 月份

23、的成交戶型集中在90-150 平米之間。 品質(zhì)需求體現(xiàn)：在新開(kāi)路的住宅產(chǎn)品發(fā)展中我們看到，消費(fèi)者在追求室內(nèi)品質(zhì)的同時(shí)，對(duì)于室外的園林配套設(shè)計(jì)追求亦不斷上升。 從消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，其承受價(jià)格集中在6500 元/平米到 7800 元/平米，總房款集中在50 萬(wàn)到 100 萬(wàn)之間。 從消費(fèi)者的選房因素來(lái)看，依次由地段、住宅品質(zhì)、價(jià)格及交通四大因素影響消費(fèi)者選房。 根據(jù)可比項(xiàng)目來(lái)看，本區(qū)域客戶群對(duì)高層，小高層均較為接受。 2.22.2 目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 ( (1 1) ) 區(qū)區(qū)域域消消費(fèi)費(fèi)特特征征 該區(qū)域新樓盤(pán)均為中高檔公寓和住宅，配套完善，購(gòu)房者檔次均較高，因此區(qū)域整體消費(fèi)水平較高。 天津是一

24、個(gè)開(kāi)放性的城市，而新開(kāi)路區(qū)域處于交通樞紐中心，是外來(lái)購(gòu)房者的首選區(qū)域之一。 由于該區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，從總價(jià)上屏蔽了一部分低端購(gòu)房需求者，從而更加吸引高端客戶群體。 雖然該區(qū)域升值潛力大，投資前景看好，不過(guò)目前來(lái)看，該區(qū)域購(gòu)房還是以自住為主。 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵2 號(hào)線新開(kāi)路出口就在此區(qū)域，將為商業(yè)的繁榮帶來(lái)更多有效消費(fèi)群體。 ( (2 2) ) 客客戶戶群群定定位位 綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要適合中 高等 收入 人群，包括外來(lái)需求者、市內(nèi)高收入人群及一小部分投資者。 3 3、產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位與與建建議議 （1 1）可比項(xiàng)目戶型配比分析）可比項(xiàng)目戶型配比分析 非非常常公公館館的的戶戶

25、型型配配比比表表： 名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例 40 以下 00.00% 40-5051.82% 51-6021578.18% 61-704516.36% 71-8051.82% 80-9000.00% 90-10000.00% 100-20010.36% 200-30020.73% 300-40010.36% 敞開(kāi)型 401 以上 10.36% 非常公館 （275 套） 合計(jì) 275100.00% 特特點(diǎn)點(diǎn)：以以 5 50 0- -7 70 0 的的小小戶戶型型供供給給為為主主。 海海河河新新天天地地一一期期戶戶型型配配比比表表： 名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例 70 以下

26、00.00% 71-8060.97% 81-90203.22% 91-10000.00% 一居室 （27 套） 100 以上 10.16% 274.35% 90 以下 00.00% 91-100111.77% 101-1109615.46% 111-1207612.24% 二居室 （185） 121 以上 20.32% 18529.79% 100 以下 00.00% 101-11020.32% 111-12000.00% 海河新天地 （621 套） 三居室 （353） 121-1309715.62% 35356.84% 131-14023738.16% 141-150172.74% 150 以

27、上 00.00% 170 以下 00.00% 171-180467.41% 181-19000.00% 191-20000.00% 四居室 （48 套） 201-21020.32% 487.73% 200-21020.32% 躍四室二廳 （6 套） 211-22040.64% 60.97% 躍四室四廳（ 2 套） 230-24020.32%20.32% 合計(jì) 621100.00%621100.00% 特特點(diǎn)點(diǎn)：以以 1 10 00 0- -1 12 20 0 平平米米的的二二居居室室和和1 12 20 0- -1 14 40 0 平平米米的的三三居居室室為為主主。 城城市市星星座座的的戶戶型型

28、配配比比表表如如下下： 名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例 40 以下 00.00% 41-504633.33% 51-6000.00% 61-7000.00% 81-904633.33% 91-10000.00% 一室一廳 （115 套） 101-1102316.67% 11583.33% 二室二廳（ 23 套） 101-1102316.67%2316.67% 城市星座 （138） 合計(jì) 138100.00%138100.00% 特特點(diǎn)點(diǎn)：以以 4 41 1- -5 50 0 平平米米和和 8 81 1- -9 90 0 平平米米的的一一居居室室為為主主，配配以以1 10 00 0- -1

29、 12 20 0 平平米米的的一一居居和和二二居居室室。 城市之星的戶型配比表如下： 名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例 30 以下 529.20% 31-4012822.65% 城市之星 （565） 一室一廳 （425 套） 41-5021037.17% 42575.22% 51-6000.00% 61-7071.24% 71-80183.19% 81-9091.59% 91-10000.00% 100 以上 10.18% 100-110183.19% 111-120488.50% 121-130101.77% 131-140478.32% 141-15091.59% 躍一室一廳 （140

30、 套） 150 以上 81.42% 14024.78% 合計(jì) 565100.00%565100.00% 特特點(diǎn)點(diǎn)：以以 3 30 0- -5 50 0 平平米米的的一一居居室室為為主主。配配以以1 10 00 0- -1 15 50 0 平平米米越越層層一一居居室室。 初初步步評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)： 區(qū)域內(nèi)戶型以小面積一居室居多，只有海河新天地有大量的120140三居室出現(xiàn)，并且銷(xiāo)售狀況良好，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求以小戶型 為主，但仍有一部分大面積戶型需求，因此可以看出，新開(kāi)路區(qū)域大戶型供應(yīng)存在暫時(shí)性短缺。 （2 2）產(chǎn)品建議）產(chǎn)品建議 綜上內(nèi)容，考慮到國(guó)家的宏觀調(diào)空政策，我們認(rèn)為產(chǎn)品建議如下： 針對(duì)高收入而

31、有積蓄的人群推出120-130 平米的二居室， 150 平米左右的三居室 針對(duì)高收入而積蓄欠缺的青年人群推出50-70 平米的一居室。 針對(duì)收入水平一般但擁有積蓄的人群提供70-90 平米的二居室及90-110 平米的三居室。 戶戶型型比比例例如如下下： 戶型面積所占比例 50-6014% 一居室 60-7014% 28% 70-8016% 80-9016% 二居室 70-805% 57% 80-905% 120-13015% 90-1108% 110-1304% 三居室 150-1603% 15% 合計(jì) 100%100% 三三、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃及及銷(xiāo)銷(xiāo)售售計(jì)計(jì)劃劃 1 1、時(shí)

32、時(shí)間間安安排排 2 2、銷(xiāo)售收入計(jì)劃、銷(xiāo)售收入計(jì)劃 銷(xiāo)售收入（回款）計(jì)劃表銷(xiāo)售收入（回款）計(jì)劃表 可銷(xiāo)售面積 1234 平均價(jià)格序 號(hào) 銷(xiāo)售項(xiàng)目 (m2) 價(jià)格銷(xiāo)售比例價(jià)格銷(xiāo)售比例價(jià)格銷(xiāo)售比例價(jià)格銷(xiāo)售比例(元/m2) 合計(jì) 1 居住 13352000.00%700040.00%800060.00%7600101475.2 2 商業(yè) 249601300060.00%1300040.00%1300032448 3 地下建筑面積 000.00%130000.00%00.00%00.00%00 4 銷(xiāo)售項(xiàng)目四 000 5 銷(xiāo)售項(xiàng)目五 000 6 銷(xiāo)售項(xiàng)目六 000 合計(jì) 1584800.00%33.7

33、0%60.00%6.30% 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 0.000.00%37385.6027.92%83558.4062.39%12979.209.69% 8450.48 133923.20 銷(xiāo)售稅金（萬(wàn)元） 0.002056.214595.71713.867365.78 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元） 0.001869.284177.92648.966696.16 城建稅（萬(wàn)元） 0.00130.85292.4545.43468.73 教育費(fèi)附加（萬(wàn)元） 0.0056.08125.3419.47200.88 房屋交易手續(xù)費(fèi) 0.000.000.000.00 預(yù)征稅金（萬(wàn)元） 0.00373.86835.58129.

34、791339.23 預(yù)征土地增值稅（萬(wàn)元） 0.00373.86835.58129.791339.23 銷(xiāo)售凈收入（萬(wàn)元） 0.0034955.5478127.1012135.55125218.19 銷(xiāo)售面積按總建筑面積 80%計(jì)算 四四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1 1、投資成本預(yù)測(cè)、投資成本預(yù)測(cè) 產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè) (1) 可用地面積：68000 平方米 (2) 預(yù)留用地面積： (3) 總建筑面積: 198100 平方米； (4) 地上建筑面積： (5) 地下建筑面積： (6) 居住建筑面積：166900 平方米； (7) 商業(yè)建筑面積：31200 平方米； 表 2 項(xiàng)目投資估算表

35、序號(hào)成本項(xiàng)目單位計(jì)算基數(shù) 費(fèi)用/費(fèi) 率 金額 （萬(wàn)元）單位成本 指標(biāo) 總成本 費(fèi)用比 例 1 1 土地成本 52104.003287.7346.54% 1.1 土地成交價(jià)款00 1.2 土地交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元501001.00%501.00 1.3 土地交易契稅萬(wàn)元501003.00%1503.00 2 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1154.8072.871.03% 2.1 可行性研究費(fèi)萬(wàn)元376880.20%75.38 2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元376882.20%829.15 2.3 勘察費(fèi)萬(wàn)元376880.20%75.38 2.4 臨時(shí)三通和場(chǎng)平費(fèi)項(xiàng)6530.00 2.5 招投

36、標(biāo)服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)萬(wàn)元376880.06%22.61 2.6 環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)費(fèi)項(xiàng)11717.00 2.7 設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi)項(xiàng)1105.29105.29 2.8 其它項(xiàng)100.00 3 3 建筑安裝工程費(fèi) 33664.152124.1930.07% 3.1 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑安裝工程 32835.00 3.1.1 居住m2166900150025035.00 3.1.2 商業(yè)m23120025007800.00 3.1.3 地下建筑面積m2035000.00 3.1.4 成本項(xiàng)目四m2000.00 3.1.5 成本項(xiàng)目五m2000.00 3.1.6 成本項(xiàng)目六m2000.00 3.2 工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元

37、376882.20%829.15 3.3 其它項(xiàng)1 0.00 4 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10593.24668.439.46% 4.1 紅線外市政接口、攤銷(xiāo)費(fèi)項(xiàng)1981001653268.65206.25 4.2 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 5826.59367.65 4.2.1 道路及地面停車(chē)場(chǎng)m202000.00 4.2.2 綠化景觀m22352060141.12 4.2.3 上水項(xiàng)19810025495.25 4.2.4 雨污水項(xiàng)19810029574.49 4.2.5 電力項(xiàng)198100801584.80 4.2.6 熱力項(xiàng)198100931842.33 4.2.7 電信項(xiàng)000.00 4.2.8

38、路燈項(xiàng)19810010198.10 4.2.9 標(biāo)志項(xiàng)100.00 4.2.10 中水系統(tǒng)項(xiàng)19810050990.50 4.3 其它與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 1498.00 4.3.1 人防異地建設(shè)費(fèi)項(xiàng)39622000792.40 4.3.2 綠化補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)23520300705.60 4.3.3 地下水資源費(fèi)項(xiàng)100.00 4.3.4 其它項(xiàng)100.00 5 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4853.45306.254.34% 5.1 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1981002454853.45 5.1.1 人防m(xù)2030000.00 5.1.2 配套項(xiàng)目二m2000.00 5.1.3 配套項(xiàng)目三m2000.00

39、 5.1.4 配套項(xiàng)目四m2000.00 5.1.5 配套項(xiàng)目五m2000.00 5.1.6 配套項(xiàng)目六m2000.00 5.2 其它項(xiàng)100.00 6 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 160.0010.100.14% 6.1 工資福利支出項(xiàng)1100100.00 6.2 辦公、折舊、修理支出項(xiàng)14040.00 6.3 水電支出項(xiàng)12020.00 6.4 其它項(xiàng)100.00 7 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元504268.00%4034.05254.553.60% 直接開(kāi)發(fā)成本 106563.696724.11 8 8 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 3749.85236.613.35% 8.1 銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備費(fèi)萬(wàn)元1339230.50%669.

40、62 8.2 廣告宣傳費(fèi)用萬(wàn)元1339231.00%1339.23 8.3 銷(xiāo)售傭金、代理費(fèi)萬(wàn)元1339231.00%1339.23 8.4 其它萬(wàn)元1339230.30%401.77 9 9 管理費(fèi)用萬(wàn)元544603.00%1633.79103.091.46% 1010 成本費(fèi)用合計(jì) 111947.337063.81 100.00 % 銷(xiāo)售稅金及附加 7365.78 營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元1339235.00%6696.16 1111 城建稅萬(wàn)元66967.00%468.73 11.1 教育費(fèi)附加萬(wàn)元66963.00%200.88 11.2 房屋交易手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元1339230.00%0.00 2 2、稅務(wù)

41、分析、稅務(wù)分析 (1) 營(yíng)業(yè)稅及附加（按銷(xiāo)售收入的 5計(jì)） (2) 所得稅：所得額的 33% (3) 土地增值稅 3 3、資金平衡分析、資金平衡分析 (1) 資金投入計(jì)劃 表 3 資金投入計(jì)劃 序號(hào)成本項(xiàng)目金額 （萬(wàn)元）單位成本指標(biāo) 總成本費(fèi) 用比例 1 1 土地成本土地成本52104.003287.7347% 2 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1154.8072.871% 3 3 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)33664.152124.1930% 4 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10593.24668.439% 5 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4853.452454.34%

42、6 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1608.080.14% 7 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4034.05254.554% 直接開(kāi)發(fā)成本直接開(kāi)發(fā)成本106563.696724.11 8 8 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3749.85236.613% 9 9 管理費(fèi)用管理費(fèi)用1633.79103.091% 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資111947.337063.81 (2) 資金回款計(jì)劃 詳見(jiàn)表 1 銷(xiāo)售收入（回款）計(jì)劃表。 (3) 資金使用與籌措計(jì)劃 表 4 資金使用與籌措計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 年度 序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì) 2007200820092010 1 土地成本52104.0026603.1025500.900.000.00

43、 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1154.80846.63308.170.000.00 3 建筑安裝工程費(fèi)33664.1513216.9120198.49248.740.00 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10593.248902.4671690.77300 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4853.454853.45000 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1604848640 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4034.052017.032017.030.000.00 直接開(kāi)發(fā)成本106563.6956487.5949763.36312.740.00 8 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3749.85749.971739.871130.22129.79 9 管理費(fèi)用1633.79490

44、.14490.14653.520.00 資金使用合計(jì)111947.3357727.6951993.372096.48129.79 1 自有資金38000.0038000.000.000.000.00 2 銷(xiāo)售凈收入再投入37181.800.0034955.542096.48129.79 3 借款36765.5319727.6917037.830.000.00 資金籌措合計(jì)111947.3357727.6951993.372096.48129.79 (4) 開(kāi)發(fā)過(guò)程資金流分析 表 5 全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 年度年度 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 20072007200820082009200920102010 1現(xiàn)金流出124134.4457727.6955395.489700.351310.91 1.1開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用111947.3357727.6951993.372096.48129.79 1.2銷(xiāo)售稅金及附加7365.780.002056.214595.71713.86 1.3土地增值稅0.000.000.000.000.00 1.4所得稅4821.330.001345.913008.16