房地產(chǎn)投資基金設(shè)立及運(yùn)作

1、房地產(chǎn)投資基金設(shè)立及運(yùn)作綱要一、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立方式從目前政策環(huán)境看，在我國及我省設(shè)立房地產(chǎn)投資基金最好以有限合伙制形式設(shè)立，因為：（1）根據(jù)合伙人協(xié)議即可設(shè)立，不需要注冊資本；（2）不需要繳納企業(yè)所得稅；（3）工商部門準(zhǔn)許。二、房地產(chǎn)投資基金的構(gòu)成房地產(chǎn)投資基金即有限合伙企業(yè)由普通合伙人（general partner,gp）和有限合伙人（limited partner，lp）構(gòu)成。其中，gp對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，lp以其認(rèn)繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限合伙企業(yè)合伙人人數(shù)為2-50人（可以是自然人，也可以是企業(yè)法人），其中至少有一個普通合伙人（可以是自然人，也可以是

2、企業(yè)法人）。三、房地產(chǎn)投資基金中g(shù)p和lp的職責(zé)在房地產(chǎn)投資基金中，gp負(fù)責(zé)企業(yè)的投資運(yùn)作通過成立投資決策委員會和風(fēng)險管理委員會（如有必要）進(jìn)行及日常管理，lp負(fù)責(zé)企業(yè)資金的監(jiān)控可通過參與投資決策委員會和風(fēng)險管理委員會（如有必要）進(jìn)行。合伙人會議是基金的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于公司的股東大會。在房地產(chǎn)投資基金中，我們的身份應(yīng)該定位為gp。四、房地產(chǎn)投資基金的出資方式房地產(chǎn)投資基金實行承諾出資制，即各個合伙人對自己的出資額進(jìn)行承諾（承諾具有法律效力）。在基金的總出資額中，通常gp占1-20%，lp占80-99%。五、房地產(chǎn)投資基金的經(jīng)營費用來源及利潤分配房地產(chǎn)投資基金的經(jīng)營費用來自于各個合伙人按其承

3、諾的出資額的一定比例交納。利潤分配一般按如下比例分配：gp除獲得按出資額占比應(yīng)獲得的相應(yīng)利潤外，還獲得其余利潤的20%；lp則獲得剩余利潤。六、房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作程序在房地產(chǎn)投資基金中，gp負(fù)責(zé)尋找投資項目，然后提交給投資決策委員會（gp是投資決策委員會的重要成員）和風(fēng)險管理委員會（如有設(shè)立），投資決策委員會在征求風(fēng)險管理委員會（如有設(shè)立）的意見后，對gp提交的投資項目進(jìn)行表決。表決通過后，gp負(fù)責(zé)落實投資項目，同時各個合伙人根據(jù)項目的投資進(jìn)度，按其承諾的出資比例出資（資金托管在商業(yè)銀行）。gp最好要建立自己的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)來開發(fā)通過招拍掛、收購、參與他人項目等渠道獲得的項目，一則可對項目進(jìn)行質(zhì)量、營銷、財務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，二則可獲取產(chǎn)業(yè)鏈上更多環(huán)節(jié)的經(jīng)營利潤；三是可提升自己的綜合競爭力。七、房地產(chǎn)投資基金的復(fù)制與不同的合作人、在不同的地方，可比照上述復(fù)制房地產(chǎn)投資基金。這里的關(guān)鍵是gp要有：（1）全面的房地產(chǎn)金融運(yùn)作能力；（2）屬于自己的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)機(jī)構(gòu)。八、其他在設(shè)立房地產(chǎn)投資基金時，需要制作基金募集說