佛山千燈湖十里桂瀾路商業(yè)長廊開發(fā)模式研究與分析

1、佛山地鐵沿線商業(yè)中軸十里桂瀾路商業(yè)長廊 開發(fā)模式研究及分析 地產江湖商業(yè)分析 地產 江湖 CONTENT S 目錄 第一章 背景概述P03 第二章 開發(fā)現狀P06 第三章 失利分析P11 第一章 背景概述 廣東金融高新技術服務區(qū)于2007年7月由廣東省政府授牌成立，位于佛山市是廣東建 設金融強省戰(zhàn)略七大基礎性平臺之首，也是廣東省人民政府批準的唯一省級金融后臺服務基 地。2009年寫入國務院珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020），被正式納 入國家發(fā)展戰(zhàn)略。金融高新區(qū)定位“金融后援基地”及“產業(yè)金融中心”雙戰(zhàn)略，致力建設 “輻射亞太的現代金融后援服務基地”和“國家級產業(yè)金融試驗區(qū)”

2、2014年9月2日，廣州日報佛山新聞聯(lián)手南海區(qū)金融業(yè)發(fā)展辦公室聯(lián)合舉辦城 市升級之十里商貿長廊現形記沙龍會，桂瀾路十里商貿長廊概念正式成立。 十里商貿長廊簡介 地產江湖商業(yè)分析 ONEONE 第一節(jié) 在十里商貿長廊上，匯聚超過10個大中型Shopping Mall和主題購物中心。規(guī)劃在地面二 層通過建筑連廊，把所有商業(yè)中心連接起來。來“十里商貿長廊”的客人，可以通過無障 礙的設施，不出室外就能從地鐵金融城到萬達廣場、中海寰宇城等等。 除了長廊外，還會通過搭建天橋延伸步行通道。在地下，所有項目的負二層地下車庫 全部連通，方便車主出行。 十里商貿規(guī)劃 TWTW OO 第二節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 第二

3、章 開發(fā)現狀 城市廣場： 桂城城市廣場已“三易其主”，至今仍然面臨客流少、店鋪關閉的慘狀。 百花時代廣場： 項目為商鋪零散銷售后采取統(tǒng)一經營方式，品牌較弱，檔次較低，自萬科廣場開 業(yè)后，生意一落千丈，很多商戶已經結束營業(yè)。 南海萬科廣場： 整條桂瀾路最成功的商業(yè)體，得力于項目的位置優(yōu)勢明顯，核心位置，地鐵口。 十里商貿長廊現狀 ONEONE 第一節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 奧特萊斯（桂城店）： 與初始定位存在差距，真正高端品牌少，規(guī)劃和體驗差，除節(jié)假日外，客流量幾 乎寥寥無幾。 家天下： 2011年1月，家樂福家天下店倒閉；2015年5月1日，同樣的位置，麥德龍家天下 店黯然退場，兩大國際知名品牌都

4、無法挽救家天下的失敗。 中海寰宇城： 2015年10月，商業(yè)面積約15萬的中海寰宇城舉辦招商發(fā)布會，入駐商家有華 潤V+超市、香港百老匯影院、H&M、GAP、SPAO、星際傳奇和MELAND，招 商面積未足50%。 十里商貿長廊簡介 ONEONE 第一節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 佛山宜家家居： 佛山宜家將設有58個展館，9500個產品，共計超過40000平方米的營業(yè)面積，擁 有超過800個座位的瑞典特色餐廳，將于2016年8月25日開業(yè)。 招商置地： 項目已建設完畢，商家招商情況極不理想，目前只與一個健身中心達成合作意向。 新凱廣場： 歷經2年多的招商，3.6萬平米的商業(yè)面積目前只引進了電影院及兒童

5、城。 金融城廣場： 2015年8月9日開業(yè)，廣州商業(yè)神話“天河城百貨”也無法挽救現場客流寥寥無 幾的狀況。 京華廣場： 由于招商情況不理想，項目目前處于工程擱置情況； 萬達廣場： 萬達金街招商勉強達50%，萬達百貨撤場，大歌星KTV撤場； 十里商貿長廊簡介 ONEONE 第一節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 由提出十里商貿長廊概念到現在，歷經2年多的實驗，截止目前為止，此概念規(guī)劃 可以確定為失敗案例，區(qū)域內的項目未能正常推進，未掛牌的商業(yè)地塊無人問津，迫使 政府需要更改地塊性質，但是一個概念規(guī)劃的失敗是由多方面組成的 但原因何在？ 十里商貿開發(fā)結論 TWTW OO 第二節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 第三章 失利分

6、析 2014年，中國實體商業(yè)已經走下坡路，加上國家為了經濟建設，加大了對住宅市場的 支持，各種利好政策的出臺，住宅市場一片良好，此刻做出十里商貿長廊的規(guī)劃，引入 各類商業(yè)體若干個且大同小異，無異于偏離市場，導致后期商業(yè)地塊無人問津，建設好 的商鋪沒有市場，陷入尷尬局面。 整體規(guī)劃設計的失誤 ONEONE 第一節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 2014年8月29日，南海萬達廣場開業(yè)，當天客流量達40萬，營業(yè)額超2000萬。也 因萬達的火爆開業(yè)， 9月2日，南海區(qū)金融業(yè)發(fā)展辦公室聯(lián)合眾多開發(fā)商舉辦城市升 級之十里商貿長廊現形記沙龍會，確定開發(fā)概念，是否有操之過急的嫌疑。 而反觀稱之為商業(yè)成功典范的廣州珠江新城

7、，在發(fā)展發(fā)展的過程之中，也不乏曲折 與波瀾。 1992年開始謀劃，1993年廣州新城市中心區(qū)珠江新城規(guī)劃完成， 規(guī)劃約556萬平方米的可供出讓的建設用地共計180幅，建筑面積約780萬平方米。其 中70%為商務辦公用地。到2001年年底，珠江新城已成功出讓土地99宗之多。然而其 時僅有約30宗處于開發(fā)階段，并包含了若干爛尾項目。隨著政府主導的基建配套的完 善，2003年，珠江新城規(guī)劃進行了調整，廢止了沿用十年的舊規(guī)劃?？梢哉f，經歷了 十年的困頓，珠江新城從這時開始才真正迎來蓬勃發(fā)展期。 急功近利的后果 TWTW OO 第二節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 電商零售額近年一直保持40%以上的同比增速，其占社

8、會消費品零售總額的比重也逐年 加大，2014年已升至11%。相反，實體商業(yè)零售總額的增速卻明顯放緩，2014年僅同 比增長5.6%，大大低于當年社會消費品零售總額12.0%的增速。 由于電商沖擊，百貨超市等業(yè)態(tài)被分流了消費人群，經濟不景氣，消費欲望也下降，實 體零售業(yè)態(tài)也未能及時滿足顧客需求，銷售業(yè)績不佳 電商沖擊的影響 THRETHRE E E 第三節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 交通便利是一把雙刃劍，它既可以為佛山的地產市場帶動廣州客群，也會把佛山的消費 者吸引到廣州購物，佛山一直存在高端消費外流的情況，不少佛山人會跑到廣州、香港 去消費。因為相對而言，廣州的知名度、影響力、從眾心理影響了大多數人，

9、原先預想 的交通便利能為佛山商業(yè)吸引廣州及周邊區(qū)域的消費群的愿望也未能實現。 消費客群的流失 第四節(jié) FOURFOUR 地產江湖商業(yè)分析 眾所周知，電商狂襲，消費群體逐漸向線上遷移，尤其是業(yè)將成為消費主流的80后、 90后等人群?？土魇琴徫镏行馁囈源嬖谥尽Ｈ绾挝土鞑⒘糇】土?，是當前這 個變革時代帶給實體經濟的一塊心病。當人們信息獲得方式或閱讀習慣甚至信息來源發(fā) 生巨大變化后，購買決策過程也將發(fā)生變化。例如，過去依賴于經驗和父母，現在更多 依賴于朋友圈，通過口碑的方式選擇餐廳。互聯(lián)互通逐漸成為購物中心的標配，當這些 服務被移動化之后，一個全新的消費者逛商場習慣便會慢慢形成。 消費模式的改變 FIVEFIVE 第五節(jié) 地產江湖商業(yè)分析 現實已經造成，后續(xù)更需彌補，佛山商業(yè)并不是沒有出路，在現階段同 質化比較嚴重的情況下，需要做好以下幾點，才能扭轉當下的頹勢： 1、政府規(guī)劃層面需要在對土地性質作出一定的要求，把好位置留給合適的 企業(yè)，避免惡性競爭。 2、深入挖掘本土的東西，把本土文化發(fā)揚光大。嶺南新天地的成功