現(xiàn)代物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

1、現(xiàn)代物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 現(xiàn)代物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關(guān)注?，F(xiàn)代化小區(qū)已經(jīng)成為居民住房的主要形式，良好的居住環(huán)境是高質(zhì)量生活的基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理也就非常的重要。但是，在實際生活中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對提高居民的生活質(zhì)量有著重要的意義。 大約在19世紀(jì)，一位名叫octavia hill 的女士為其出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范住戶行為的規(guī)定，這些規(guī)定涉及業(yè)主和承租者之間的權(quán)利義務(wù)，這被認(rèn)為是最早的物業(yè)管理。物業(yè)管理行業(yè)在我國的成長有二十多年，該行業(yè)在不斷的進步，現(xiàn)在幾

2、乎所有的現(xiàn)代化小區(qū)都由專門的物業(yè)公司進行專業(yè)的物業(yè)管理。國務(wù)院物業(yè)管理條例中對物業(yè)管理的定義做了明確的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理活動直接涉及業(yè)主的利益，其中牽涉的法律關(guān)系包括業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系以及業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。良好的物業(yè)管理可以讓業(yè)主的居住環(huán)境得到很大的改善，使業(yè)主的不動產(chǎn)得到充分的利用，物業(yè)管理企業(yè)正是為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而產(chǎn)生的。物業(yè)公司為了改善業(yè)主的居住環(huán)境而對業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理和利用，但是不是所有物業(yè)公司都會

3、積極地履行自己的義務(wù)的，在物業(yè)公司履行義務(wù)的過程中，也不可避免地與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾，甚至出現(xiàn)明顯的侵害業(yè)主權(quán)利的行為。 一、物業(yè)管理存在的主要問題 由于物業(yè)管理活動由專門的物業(yè)管理公司進行，是為業(yè)主的利益而服務(wù)的。而實踐中，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理活動并不是以業(yè)主利益為出發(fā)點的，相反的，物業(yè)公司作為一種營利性的社團法人，其在從事物業(yè)管理活動的過程中難免會想方設(shè)法提高物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理公司的行為還有許多方面有待規(guī)范。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的矛盾，以下就物業(yè)管理活動中物業(yè)公司與業(yè)主之間常見的問題進行分析及解決： (一)關(guān)于物業(yè)公司的歸屬問題（1）實踐中，物業(yè)公司一般都是由

4、開發(fā)商選好的，業(yè)主入住前，物業(yè)公司就已經(jīng)開始介入小區(qū)的管理了，業(yè)主入住后每個月繳納物業(yè)費，即使業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，也只好得過且過。建設(shè)公司選擇物業(yè)公司的時候并不能保證是以業(yè)主利益為出發(fā)點，相反的，一些物業(yè)公司為了得到管理小區(qū)的權(quán)利，會和開發(fā)商搞好關(guān)系，從而變成小區(qū)的物業(yè)管理者，比起如何提高業(yè)主的滿意度，和開發(fā)商的關(guān)系才是決定物業(yè)公司客源的主要因素，因此，在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)公司并未足夠重視如何更好的服務(wù)業(yè)主，改善與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)公司作為與業(yè)主成立物業(yè)管理關(guān)系的主體，卻不是由業(yè)主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業(yè)主自主選擇不僅可以很好地體現(xiàn)出業(yè)主的意志，也會增強物業(yè)公司

5、的競爭意識，使物業(yè)公司更用心于如何更好地為業(yè)主服務(wù)以獲得更好的企業(yè)形象，更多的商機。（2）在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理活動有一種行政化的傾向，物業(yè)管理公司不是作為服務(wù)者，而是作為管理者。業(yè)主經(jīng)常會遇到這樣的情況：當(dāng)房屋使用過程中出現(xiàn)問題需要修繕時，業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態(tài)，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是開發(fā)商的問題，不屬于物業(yè)管理范圍。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常會發(fā)生矛盾，而此時，物業(yè)管理公司并不是以服務(wù)

6、者的姿態(tài)想辦法令業(yè)主滿意從而化解矛盾，反而對業(yè)主的要求置之不理，這種情況下，有些業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)管理費，但是物業(yè)公司緊接著就會采取斷電等措施，這樣業(yè)主在物業(yè)公司不履行義務(wù)時也沒有有效的手段維護自己的利益。實際上，在物業(yè)公司與業(yè)主的的關(guān)系上，業(yè)主明顯處于弱勢地位。 o9年出現(xiàn)在廣州一小區(qū)多名業(yè)主被物業(yè)公司保安毆打即為典型案例。事后一業(yè)主感嘆道業(yè)主、業(yè)委會炒物業(yè)公司不容易。本來管家是為主人服務(wù)，現(xiàn)在管家把家都占了，這句話講出了先如今管理中許多業(yè)主的無奈和尷尬。該小區(qū)業(yè)主認(rèn)為原物業(yè)服務(wù)不夠好，業(yè)主招聘的新物業(yè)前來服務(wù)，原物業(yè)以某寫物業(yè)費未能收齊為借口，拒絕撤出。于是在小區(qū)門口出現(xiàn)了身穿兩種不同

7、工衣的物業(yè)保安并排而立值班“一門兩崗”的罕見現(xiàn)象。最后業(yè)主請來的物業(yè)終于抵不住對方給予的各種壓力，終于在一周后無奈的離開。通過本案例必須在確保業(yè)主權(quán)利的同時更應(yīng)當(dāng)確保業(yè)主享有選擇物業(yè)公司的權(quán)利。物業(yè)公司實際上就是代理廣大業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)，通過對小區(qū)的建筑物、環(huán)境的維護以及協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主間的關(guān)系，而為業(yè)主創(chuàng)造更良好的居住環(huán)境。因此，對業(yè)主來說，選擇物業(yè)公司就等于選擇由誰來管理自己的財產(chǎn)，自然要選擇業(yè)主信得過的企業(yè)。因此，物業(yè)公司的選擇必須經(jīng)過業(yè)主的認(rèn)可應(yīng)當(dāng)成為一項強行性的規(guī)定。在前期，小區(qū)銷售中，可以由開發(fā)商代為管理，或由開發(fā)商暫時聘請物業(yè)公司管理。但是，在小區(qū)房屋基本出售完以后，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自

8、己召開業(yè)主大會，并通過競標(biāo)形式選擇物業(yè)管理企業(yè)。 (二)業(yè)主委員會形同虛設(shè) 1. 業(yè)主大會和業(yè)主委員會是由業(yè)主的代表組成的，是行使業(yè)主權(quán)利的重要組織，業(yè)主主要通過業(yè)主委員會來行使自己的權(quán)利。但是，由于業(yè)主權(quán)利意識的淡薄，再加上業(yè)主委員會委員的懶惰，業(yè)主委員會基本沒有起到任何作用，并未很好地維護業(yè)主的利益，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商小區(qū)的物業(yè)管理，這種情況下，基本上都是物業(yè)公司想怎么辦就怎么辦。業(yè)主委員會疏于管理，對物業(yè)管理活動并未進行有效的監(jiān)督。也沒有與業(yè)主保持很好的溝通，這就導(dǎo)致了業(yè)主有問題直接找物業(yè)，而物業(yè)不管時單個業(yè)主又勢單力薄，只能聽之任之。正是因為業(yè)主委員會沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，一定程度

9、上導(dǎo)致了業(yè)主無力反抗物業(yè)公司的不合理行為。此外，業(yè)主大會是業(yè)余的、松散的非營利性組織，而業(yè)主委員會也只是其執(zhí)行機構(gòu)，法律沒有直接規(guī)定業(yè)主大會的訴訟主體資格，而房屋開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)確是具有法人地位的商業(yè)型組織，兩者法律地位并不平等，以至于實踐中業(yè)主、業(yè)主大會和房屋開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷。2.要想解決這一難題就應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主委員會的設(shè)立。鑒于很多業(yè)主非常忙，根本無暇顧及業(yè)主委員會，所以現(xiàn)在大多數(shù)的業(yè)主委員會都由幾個業(yè)主組建，廣大業(yè)主根本不認(rèn)識業(yè)主委員會有誰，有了問題也不知道該如何聯(lián)系業(yè)主委員會。一定要按照法律規(guī)定召開首次全體業(yè)主大會，以方便有意進入業(yè)主委員會的業(yè)主與其他業(yè)主進行交流

10、，互相了解，這樣業(yè)主在熟悉了業(yè)主委員會的委員后才會去找業(yè)主委員會處理自己的問題，只有這樣，業(yè)主委員會才能起到代表業(yè)主利益與物業(yè)公司溝通的作用。業(yè)主對小區(qū)的物業(yè)管理有不滿或者小區(qū)的物業(yè)管理有違法行為或違約行為，都可以向業(yè)主委員會反應(yīng)。由代表全體業(yè)主意志的委員會與物業(yè)公司進行溝通，更能督促物業(yè)公司有效率地解決問題。為了保證業(yè)主委員會的地位，應(yīng)當(dāng)規(guī)定：經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會有權(quán)起訴或應(yīng)訴。 (三)公共地方的利用 1.（1）物權(quán)法對于小區(qū)業(yè)主的權(quán)利作出了規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區(qū)道路、小區(qū)樓頂?shù)?。但是，實際上，小區(qū)業(yè)主很少行使使用公共地方的權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)道路屬于公

11、共地方，業(yè)主停車應(yīng)當(dāng)是免費的，但是，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主在小區(qū)道路上停車都是要交停車費的，只不過是比在專用車位停車便宜一些而已。 （2） 其次，關(guān)于公共地方使用所產(chǎn)生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業(yè)主共有，因此，利用公共地方所產(chǎn)生的收益理應(yīng)由業(yè)主所有，物業(yè)公司只不過是負(fù)責(zé)管理小區(qū)的。現(xiàn)在幾乎所有的小區(qū)在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費用卻由物業(yè)公司收取，這些費用花在哪里也是含混不清，基本是直接歸物業(yè)公司所有。 香洲區(qū)一棟高層住宅，2000年物業(yè)公司與當(dāng)?shù)匾患覐V告公司簽訂外墻使用協(xié)議，約定由該廣告公司出資租用臨街外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司使用，使用期為5年。而物

12、業(yè)公司則將該筆外墻出租的資金放入自家口袋。1999年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風(fēng)、安全等權(quán)利為由，像人民法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀，并將該筆外墻租金全部的返還給業(yè)主。 通過本案例可以看出物業(yè)公司將該建筑物的臨街外墻出租給廣告公司用于廣告并將租金占為己有，我認(rèn)為，該外墻面應(yīng)歸全體建筑物區(qū)分所有人公有，物業(yè)管理公司在并未征得建筑物區(qū)分所有人同意的情況下無權(quán)將外墻出租給廣告公司，更不能私自吞沒所收租金，即使獲得的收益應(yīng)歸全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。由此可見，本案例中物業(yè)管理公司的做飯確實侵害了建筑物區(qū)分所有人的權(quán)益。 2.

13、 界定和明公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的活動權(quán)限。目前，現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)的尚不完善，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時，往往故意回避某些條款，或者對公共空間和公共設(shè)施只字不提，或者言詞模糊，有意的規(guī)避一些關(guān)鍵性的問題，由于這些準(zhǔn)業(yè)主大都處于信息不對稱的劣勢一方，他們往往很難發(fā)現(xiàn)這些潛在利益可能受到的威脅。一旦問題出現(xiàn)，業(yè)主在已經(jīng)簽訂的合同面前往往無力回天。因此，政府有關(guān)部門作為公共利益的維護者和公共服務(wù)的提供者，應(yīng)該從明確合同規(guī)范入手，切實使商品房的買賣雙方處于信息相對平衡的位置。 3.最后，物業(yè)管理費用可以由委員會收取，這樣委員會可以要求物業(yè)公司將每個月所花費的物業(yè)費用列出具體的賬目，以便審查，而且這樣做也可以提高業(yè)主委員會的地位，使物業(yè)公司必須重視業(yè)主委員會所提出的各種問題。物業(yè)管理企業(yè)的每一筆費用需要經(jīng)過業(yè)主團體核實后才能支出，這樣能夠有效的控制物業(yè)管理費用的支出，防止物業(yè)管理企業(yè)做不真實的財務(wù)報表或憑證。物業(yè)公司賺取的應(yīng)該是一定數(shù)量的傭金。有的小區(qū)對物業(yè)管理費的收取實行包干制，這樣收費比較簡單