合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)

1、20092009 年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) 2010 年年 2 月月 目目 錄錄 第一部分第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息 一、市政建設(shè)信息 -5 1、09 年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開工建-5 2、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開工 -5 3、兩大集團(tuán)變合肥版“房企大鱷” -5 4、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開建 共 57 層高 239 米 -6 二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策-6 1、安徽三大銀行利率 7 折優(yōu)惠“門檻”都很低 -6 2、合肥 09 年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整-7 3、合肥公積金最高貸款調(diào)至 35 萬-7 4、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不

2、準(zhǔn)再建多層樓房 -8 第二部分第二部分 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 1、2009 年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮-8 2、2009 年 5 月和 10 月成為土地交易高峰月 -9 3、合肥土地成本上升明顯 上漲近 1 倍 -9 4、土地推售策略優(yōu)異-9 5、濱湖成為合肥土地推售最成功的區(qū)域-10 6、合肥土地地王回顧-10 一、2009 年合肥（含三縣）土地成交綜述-11 二、2009 年合肥土地成交月度走勢(shì)-12 1、成交宗數(shù)月度走勢(shì)-12 2、成交面積月度走勢(shì)-12 3、成交價(jià)格月度走勢(shì)-13 4、成交總金額月度走勢(shì)-13 5、土地規(guī)劃建筑面積月度走勢(shì)-14 三、2009 年合肥土地成交區(qū)域

3、構(gòu)成-15 1、成交宗數(shù)區(qū)域構(gòu)成-15 2、成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)-15 3、成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?16 4、成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?16 5、成交成本區(qū)域?qū)Ρ?17 6、土地規(guī)劃面積區(qū)域?qū)Ρ?18 第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市場(chǎng)篇年合肥住宅市場(chǎng)篇 一、2009 年住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)-18 二、2009 年合肥住宅供求關(guān)系 -21 三、2009 年合肥樓市住宅成交量 -22 1、住宅區(qū)域成交量-22 2、住宅成交量走勢(shì)-23 三、2009 年合肥住宅成交均價(jià) -23 1、2009 年住宅區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比 -23 四、2009 年合肥住宅成交總金額 -24 1、2009 年合肥住宅成交總金額

4、區(qū)域分布 -24 2、2009 年合肥住宅成交總金額月度走勢(shì) -25 五、2009 年合肥住宅新增量 -26 1、2009 年合肥住宅新增量區(qū)域分布 -26 2、2009 年合肥住宅新增量月度走勢(shì) -26 六、住宅可售量-27 1、全市住宅可售量-27 2、住宅可售量區(qū)域分布-27 第四部分第四部分 20092009 年合肥商業(yè)市場(chǎng)篇年合肥商業(yè)市場(chǎng)篇 一、2009 年合肥商業(yè)成交量 -29 1、2009 年合肥商業(yè)成交量區(qū)域分布 -29 2、2009 年合肥商業(yè)成交量月度分析 -30 二、2009 年合肥商業(yè)成交均價(jià) -31 1、2009 年合肥商業(yè)成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?-31 2、2009 年合

5、肥商業(yè)成交價(jià)格月度走勢(shì) -31 三、2009 年合肥商業(yè)成交總金額 -32 1、2009 年合肥商業(yè)成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?-32 2、2009 年合肥商業(yè)成交總金額月度走勢(shì) -33 四、合肥商業(yè)可售量-33 第五部分第五部分 20092009 年合肥住宅區(qū)域市場(chǎng)篇年合肥住宅區(qū)域市場(chǎng)篇 一、蜀山區(qū)-34 1、2009 年蜀山區(qū)供求關(guān)系比 -35 2、2009 年蜀山成交量 -35 3、2009 年蜀山成交價(jià)格分析 -36 4、2009 年蜀山成交總金額 -36 5、2009 年蜀山新增量 -37 6、2009 年蜀山住宅可售量 -37 7、蜀山區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤-38 二、廬陽區(qū)-38 1、2

6、009 年廬陽區(qū)供求關(guān)系比 -39 2、2009 年廬陽成交量 -39 3、2009 年廬陽成交價(jià)格分析 -40 4、2009 年廬陽成交總金額 -41 5、2009 年廬陽新增量 -41 6、2009 年廬陽住宅可售量 -42 7、2009 年廬陽區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -42 三、包河區(qū)-43 1、2009 年包河區(qū)供求關(guān)系比 -43 2、2009 年包河成交量 -43 3、2009 年包河成交價(jià)格分析 -44 4、2009 年包河成交總金額 -45 5、2009 年包河新增量 -46 6、2009 年包河住宅可售量 -46 7、2009 年包河區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -47 四、瑤海區(qū)-

7、47 1、2009 年瑤海區(qū)供求關(guān)系比 -48 2、2009 年瑤海成交量 -48 3、2009 年瑤海成交價(jià)格分析 -49 4、2009 年瑤海成交總金額 -50 5、2009 年瑤海新增量 -50 6、2009 年瑤海住宅可售量 -51 7、2009 年瑤海區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -51 五、高新區(qū)-52 1、2009 年高新區(qū)供求關(guān)系比 -52 2、2009 年高新成交量 -52 3、2009 年高新成交價(jià)格分析 -53 4、2009 年高新成交總金額 -54 5、2009 年高新新增量 -54 6、2009 年高新住宅可售量 -55 7、2009 年高新區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -55

8、六、經(jīng)開區(qū)-56 1、2009 年經(jīng)開區(qū)供求關(guān)系比 -56 2、2009 年經(jīng)開區(qū)成交量 -56 3、2009 年經(jīng)開區(qū)成交價(jià)格分析 -57 4、2009 年經(jīng)開成交總金額 -58 5、2009 年經(jīng)開區(qū)新增量 -58 6、2009 年經(jīng)開區(qū)住宅可售量 -59 7、2009 年經(jīng)開區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -59 七、政務(wù)新區(qū)-60 1、2009 年政務(wù)新區(qū)供求關(guān)系比 -60 2、2009 年政務(wù)新區(qū)成交量 -60 3、2009 年政務(wù)新區(qū)成交價(jià)格分析 -61 4、2009 年政務(wù)新區(qū)成交總金額 -62 5、2009 年政務(wù)新區(qū)新增量 -62 6、2009 年政務(wù)新區(qū)住宅可售量 -63 7、20

9、09 年政務(wù)新區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -63 八、新站區(qū)-64 1、2009 年新站區(qū)供求關(guān)系比 -64 2、2009 年新站區(qū)成交量 -64 3、2009 年新站區(qū)成交價(jià)格分析 -65 4、2009 年新站區(qū)成交總金額 -66 5、2009 年新站區(qū)新增量 -66 6、2009 年新站區(qū)住宅可售量 -67 7、2009 年新站區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -67 九、濱湖新區(qū)-68 1、2009 年濱湖區(qū)供求關(guān)系比 -68 2、2009 年濱湖成交量 -69 3、2009 年濱湖成交價(jià)格分析 -70 4、2009 年濱湖成交總金額 -70 5、2009 年濱湖新增量 -71 6、2009 年濱湖住

10、宅可售量 -71 7、2009 年濱湖區(qū)住宅銷售套數(shù)前十樓盤 -72 第一部分第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息 一、市政建設(shè)信息一、市政建設(shè)信息 1 1、0909 年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開工建年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開工建設(shè) 年初，合肥市長(zhǎng)吳存榮在政府工作報(bào)告中明確表示，東、西高架橋今年將開建，另外， 一直備受合肥市民關(guān)注的軌道交通一號(hào)線，也將在今年適時(shí)開工建設(shè)。 觀點(diǎn)：合肥作為一個(gè)省會(huì)城市，截止目前還沒有地鐵，也沒有城鐵和輕軌，當(dāng)這種遺憾與北 京、上海、廣州等一線城市的公共交通比較之后越發(fā)失落，城市“地鐵遺憾”逐步演變成一種城 市 “地鐵情結(jié)” ，如今，夙

11、愿得償，盼望已久的合肥軌道交通一號(hào)線真的開始動(dòng)工了，不再是停 留在圖紙上的藍(lán)圖，合肥軌道交通一號(hào)線就是合肥人的心中的“地鐵” 。軌道交通一號(hào)線一下子 把合肥火車站、老城區(qū)、濱湖新區(qū)串聯(lián)起來，距離已不再是遙不可及的問題，因?yàn)?，在這個(gè)時(shí)代 沒有什么比速度更激動(dòng)人心了， “地鐵熱”終于可以在合肥樓市上演了。 2 2、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開工、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開工 備受矚目的新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目有望 2009 年適時(shí)開工建設(shè)，新機(jī)場(chǎng)的安置點(diǎn)位于肥西縣高劉 鎮(zhèn)長(zhǎng)崗社居委旁邊，占地 107916，建筑面積 115860，其中居住面積 108216。另外，還建 有商業(yè)用房 4920，幼兒

12、園 2724。項(xiàng)目總投資 1 億元。另外，新機(jī)場(chǎng)最關(guān)鍵的工程航站 樓也于 2009 年全面動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年上半年將完成主體結(jié)構(gòu)工程，2012 年 2 月完成工程竣工驗(yàn) 收，與此同時(shí)，遠(yuǎn)在 30 里以外的市區(qū)各方面也迅速啟動(dòng)配套設(shè)施跟進(jìn)工程 觀點(diǎn)： 據(jù)調(diào)，新橋機(jī)場(chǎng)建成后站坪機(jī)位數(shù)將達(dá) 27 個(gè)，其中近機(jī)位 19 個(gè)，遠(yuǎn)機(jī)位 8 個(gè)， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過駱崗機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有中型以上機(jī)位僅有 9 個(gè)的規(guī)模。而新橋機(jī)場(chǎng)將滿足近期(2020 年)旅客流 量 1100 萬人次，貨郵吞吐量 15 萬噸，飛機(jī)年起降架次 11 萬架次的需求；遠(yuǎn)期 2040 年旅客 4200 萬人次，貨郵吞吐量 58 萬噸，飛機(jī)年起降架次 28 萬

13、架次的需求，遠(yuǎn)超過合肥駱崗機(jī)場(chǎng) 年設(shè)計(jì)旅客吞吐量 150 萬人次，到 2020 年，新橋機(jī)場(chǎng)的旅客流量將是駱崗機(jī)場(chǎng)的 7 倍多。7 倍 現(xiàn)有的旅客吞吐量將是一個(gè)怎樣的規(guī)模？可以預(yù)計(jì)，未來 10 年甚至更遠(yuǎn)，新機(jī)場(chǎng)的運(yùn)行將為合 肥增添多少機(jī)會(huì)，遍及金融、地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店、物流 3 3、兩大集團(tuán)變合肥版、兩大集團(tuán)變合肥版“房企大鱷房企大鱷” 隨著安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)的正式成立，合肥市政府打造中部房企大鱷的意圖浮上了水面。7 月 份，在政府的推動(dòng)下，本土國(guó)有房企的重組與合并潮開始上演。7 月 8 日，合肥城建與合肥中 房從資本市場(chǎng)開始醞釀重組；與此同時(shí)，7 月份合肥第二家房企巨無霸也已經(jīng)醞釀成型，

14、安徽高 速公路總公司旗下 5 家房地產(chǎn)公司合并成立一家房地產(chǎn)集團(tuán)。國(guó)資房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合肥有望出 現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)上一爭(zhēng)高下的房企大鱷。 觀點(diǎn)：如果簡(jiǎn)單地把現(xiàn)有合肥房企分成兩類，一類是外來房企，另外一種就是本土房企，外 來房企進(jìn)軍合肥，也有兩種方式，直接過來投資開發(fā)，像萬達(dá)，但這種直接登陸的模式一般風(fēng)險(xiǎn) 較大，成本較高，只適合少數(shù)實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)；外地開發(fā)企業(yè)另外一個(gè)異地?cái)U(kuò)張的模式就是 走聯(lián)合之路，和本土開發(fā)企業(yè)聯(lián)合起來，充分利用自身在資金、管理等方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極聯(lián) 合本土房企資源、關(guān)系等優(yōu)勢(shì)，取得共贏。本土開發(fā)企業(yè)如何抗衡這種競(jìng)爭(zhēng)？目前，業(yè)界也有一 些戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)可供參考。一個(gè)是組團(tuán)，以產(chǎn)權(quán)為紐

15、帶，改變?cè)瓉硇〈蛐◆[的局面，組建房地產(chǎn)集團(tuán)， 以國(guó)有房企為主，像濱湖集團(tuán)、安徽高速就是走這種方式，另外一個(gè)就是錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，把雞蛋分散 在不同的籃子里，不僅在合肥開發(fā)，而且安徽三線城市、甚至四級(jí)城市和縣級(jí)城市也搞開發(fā)，這 樣的例子也很多。 4 4、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開建、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開建 共共 5757 層高層高 239239 米米 安徽第一高樓安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心主體工程開工建設(shè)。安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心項(xiàng)目毗 鄰安徽飯店，是一個(gè)集商業(yè)、辦公、金融服務(wù)為一體的大型“城市服務(wù)綜合體” ， 總投資 11 億 元，總建筑面積 22 萬平方米，包含 1 幢 57 層超高層頂級(jí)寫字樓、1 幢 26

16、層辦公樓、6 層商業(yè) 裙房、地下 3 層復(fù)式車庫(kù)等相關(guān)配套設(shè)施，被省政府列入安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目，并被合 肥市委、市政府列入合肥市“大建設(shè)”城市改造的重點(diǎn)調(diào)度項(xiàng)目。該項(xiàng)目是目前全省唯一采用鋼 管砼柱、型鋼梁外框架、鋼筋砼核心筒組合結(jié)構(gòu)體系的項(xiàng)目，也是全省目前樓體最高的（總高度 達(dá) 239 米） ，被合肥地名委命名為“安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心” 。 觀點(diǎn)：每個(gè)城市都有自己的第一高樓，而且?guī)缀趺窟^幾年，其第一高樓記錄總被很快刷新。 第一高層滿足了人們對(duì)高度挑戰(zhàn)的渴望和對(duì)天空的向往，它不僅僅是鋼筋水泥、玻璃幕墻，在另 外一個(gè)層面，也即寄托了一種建筑藝術(shù)和文化的積淀。今天，我們以這樣的眼光來看安徽

17、國(guó)際金 融貿(mào)易中心這個(gè)未來的安徽第一高樓，心里可能會(huì)平靜一點(diǎn)，也許終有一天它會(huì)被超越，但歷史 記得它曾經(jīng)是合肥“大建設(shè)”的重要見證之一。 二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 1 1、安徽三大銀行利率、安徽三大銀行利率 7 7 折優(yōu)惠折優(yōu)惠“門檻門檻”都很低都很低 在中國(guó)工商銀行給出老房貸利率 7 折優(yōu)惠的“低門檻”后，在安徽的中國(guó)銀行、徽商銀行 也透露了他們的優(yōu)惠細(xì)則，市民享受 7 折優(yōu)惠的門檻很低， “差不多和工商銀行一模一樣。 ” 老房貸利率 7 折優(yōu)惠“低門檻”在安徽已漸呈燎原之勢(shì)。銀行業(yè)人士表示，當(dāng)前態(tài)度曖昧的其 他商業(yè)銀行“跟進(jìn)”的可能性非常大，不單單是出于市場(chǎng)的考慮，為了

18、應(yīng)對(duì)“天下人悠悠之口” 。 觀點(diǎn)： “救市”當(dāng)下猛藥。當(dāng)初樓市不少專家有這樣的建議，現(xiàn)在來看，中央這個(gè)貨幣政 策的見效是明顯的，而且事后就效果來看，非常及時(shí)。政策極大地啟動(dòng)了剛性需求，繼剛性需求 持續(xù)爆發(fā)之后，樓市強(qiáng)勁反彈，不僅給房地產(chǎn)的冬天帶來春暖花開的行情，更為重要的是以房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槠鯔C(jī)，及時(shí)遏制了總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭。 2 2、合肥、合肥 0909 年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整 確保農(nóng)村地區(qū)小學(xué)適齡兒童入學(xué)率接近 100%；促進(jìn)磨店職教基地建設(shè)，整合職教資源；規(guī) 范教育收費(fèi)行為，堅(jiān)決制止亂收費(fèi)行為；2009 年城區(qū)中小學(xué)布局將再作調(diào)整新年伊始，市 教育局透

19、露，2009 年教育工作“亮點(diǎn)”紛呈。近年來，為了均衡全市教育發(fā)展，我市已經(jīng)對(duì)部 分學(xué)區(qū)進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)介紹，2009 年，我市將全面推進(jìn)義務(wù)教育階段學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，繼續(xù)實(shí) 施城區(qū)中小學(xué)布局調(diào)整，整合老城區(qū)中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，調(diào)整農(nóng)村中小學(xué)布 局，撤并一批農(nóng)村薄弱學(xué)校。合肥市中小學(xué)學(xué)區(qū)規(guī)劃方案于 6 月 10 日公布。據(jù)悉，今年合肥市 公辦中小學(xué)繼續(xù)嚴(yán)禁跨行政區(qū)招生，嚴(yán)格控制跨學(xué)區(qū)擇校行為，市區(qū)和縣城城區(qū)擇校生比例控制 在 5%以內(nèi)。 。 觀點(diǎn)：買房就是買學(xué)區(qū)房，樓市經(jīng)典不衰的營(yíng)銷名言“住名宅，上名校。 ”受中國(guó)傳統(tǒng) 歷史文化中的熏陶，國(guó)民在擇居方面無不把擁有或比鄰優(yōu)秀學(xué)區(qū)的環(huán)境

20、作為極端重要的影響因素。 房源附近的學(xué)區(qū)對(duì)購(gòu)房者的選擇起著重大的影響作用，有時(shí)甚至成為核心因素，如濱湖集團(tuán)開發(fā) 的“書香門第” ， “國(guó)字號(hào)”的學(xué)區(qū)承諾，一經(jīng)推出，不到一月時(shí)間就銷售告罄。學(xué)區(qū)資源成為眾 多樓盤的重要的砝碼，名校周圍的房產(chǎn)公司紛紛打出購(gòu)房看學(xué)區(qū)的廣告，說到底，學(xué)區(qū)房的熱銷 背后隱藏著的是是社會(huì)教育資源的不均衡。 3 3、合肥公積金最高貸款調(diào)至、合肥公積金最高貸款調(diào)至 3535 萬萬 合肥市住房公積金管委會(huì)對(duì)合肥市及省直目前執(zhí)行的公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，包括將公積 金貸款最高額度調(diào)高到 35 萬元，職工買新房最低首付款只需兩成等，其中省直公積金貸款即日 起執(zhí)行新政，執(zhí)行期至今年

21、12 月 31 日。而合肥市住房公積金管理中心的貸款政策調(diào)整具體執(zhí) 行日期目前未公布。此次政策調(diào)整涉及到老百姓最關(guān)心的貸款最高額度、最低首付比例等。借款 人及配偶均按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由 20 萬元調(diào)至 35 萬元；借款人單方 按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由 15 萬元調(diào)至 25 萬元。首付款比例則是降低， 借款人購(gòu)買新建住房首付款下限由之前的三成調(diào)至兩成，購(gòu)買二手住房首付款下限調(diào)至三成。 觀點(diǎn)：盤點(diǎn) 2009 年合肥樓市各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有關(guān)住房公積金政策的調(diào)控最為頻 繁。有關(guān)于簡(jiǎn)化公積金貸款手續(xù)的規(guī)定，有擴(kuò)大公積金用途的規(guī)定，有提前提取公積金的規(guī)定，

22、有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的規(guī)定，這里限于篇幅，我們只選取了擴(kuò)充公積金貸款上限的一條。一 家房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部負(fù)責(zé)人告訴記者，公積金貸款政策調(diào)整后，市民既能貸到更多錢，而且 首付也降低了，對(duì)準(zhǔn)備買房的市民來說是一大好事，一定程度上會(huì)刺激那些準(zhǔn)備買房，但不愿用 商業(yè)貸款的市民盡快下手買房，并且可以享受到切切實(shí)實(shí)的優(yōu)惠。 4 4、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不準(zhǔn)再建多層樓房、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不準(zhǔn)再建多層樓房 合肥市城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地將不會(huì)再建多層，多層商務(wù)或住宅樓房將成稀缺乃至絕版資源。為了 讓每一寸土地都得到合理、高效的利用，相關(guān)部門建立了以容積率為核心的技術(shù)指標(biāo)體系，來指 導(dǎo)工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性

23、用地的使用。其中，工業(yè)用地平均容積率從過去的 0.6 提高到 1.0 以上；而 經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率從 1.5 提高到 2.5 以上，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)不準(zhǔn)建多層，要求建高層。這 意味著，今后合肥城區(qū)不會(huì)再有新的多層住宅樓和商務(wù)樓，已建成和早期拿到指標(biāo)在建的多層樓 房將成稀缺資源。 觀點(diǎn)： 2008 年秋天，已步入土地稀缺時(shí)代的合肥，成為國(guó)家節(jié)約集約用地試點(diǎn)市。土地規(guī) 劃的核心指標(biāo)的容積率的控制，使得后期的合肥城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地不在出現(xiàn)多層建筑。而目前已 轉(zhuǎn)讓的土地或者未完全開發(fā)的多層用途土地，將真正成為稀缺珍貴的資源。從土地規(guī)劃來看，限 制城區(qū)的多層建筑，對(duì)土地的合理、有效利用，打造節(jié)約集約用地

24、試點(diǎn)城市是非常有效的方式之 一。但對(duì)合肥樓市建筑物業(yè)類型將產(chǎn)生重大影響。將必然助推多層類型商品房的價(jià)格快速上漲， 甚至別墅類型的商品房也隨之飆升，同時(shí)也將改變消費(fèi)目前較為嚴(yán)重的多層購(gòu)買意向，促使小高 層甚至高層成為市場(chǎng)主要供應(yīng)類型和消費(fèi)購(gòu)置方向。從房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展和中國(guó)國(guó)情來看，土地永 遠(yuǎn)是稀缺資源，而城區(qū)作為優(yōu)質(zhì)居住資源，小高層或者高層會(huì)促使土地得到高效利用，且也能使 得更多的民眾享受城區(qū)的商業(yè)配套和便利。 第二部分第二部分 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 1 1、20092009 年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮 2009 年合肥土地交易表現(xiàn)出極高的繁榮度，全年

25、共計(jì)成交 95 宗地塊，成交面積為 6972.9 畝，折合成共計(jì) 464.86 萬，平均成交價(jià)格為 271.5 萬/畝，成交總金額高達(dá) 189.32 億元，土 地規(guī)劃建筑面積為 1297.83 萬，為 2010 年和 2011 年的樓市供應(yīng)量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，2009 年 換算成地面價(jià)為 4072.6 元/，樓面價(jià)為 1458.8 元/。 從 2009 年的土地推售效果來看，合肥土地交易含金量極高，區(qū)域搭配、地塊大小配比、新 區(qū)和舊城改造配比和明星優(yōu)質(zhì)地塊等方面都表現(xiàn)出很高的成功性；另外從逐月的土地推售來看， 依據(jù)土地需求程度合理推出地塊，為土地的較高價(jià)值的成功轉(zhuǎn)讓打下基礎(chǔ)。 2 2、20092

26、009 年年 5 5 月和月和 1010 月成為土地交易高峰月月成為土地交易高峰月 合肥土地轉(zhuǎn)讓在月度表現(xiàn)出很不均衡，在 5 月和 10 月出現(xiàn)兩個(gè)明顯的高峰月。2009 年經(jīng)過 前 5 個(gè)月樓市高速回暖，成交量的急速攀升，樓市無論是絕對(duì)成交量還是后市的走高趨勢(shì)，促使 開發(fā)企業(yè)拿地的積極性和條件成熟，也使得合肥土地市場(chǎng)的交易活躍度明顯提升。2009 年 5 月 達(dá)到本年度的第一個(gè)高峰期，是土地成交量最高的月度，共計(jì)成交 22 宗土地，成交面積為 1610.9 畝；還展示出新的特征，即產(chǎn)生 2009 年第一個(gè)“地王”，為合肥土地市場(chǎng)的高成交量和明顯地 塊的成功轉(zhuǎn)讓都起到“催化”作用。 2009

27、年 10 月份又是合肥土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)出的第二高峰月，該月成交 13 宗地塊，成交面 積為 1203.8 畝，僅次于 5 月份，但 10 月份表現(xiàn)出高成交量和高土地成本的雙高特征，也是 2009 年土地競(jìng)拍最為激烈的月度。在剛性需求和樓市相關(guān)優(yōu)惠政策的雙重促進(jìn)下，使得合肥樓 市成交量轉(zhuǎn)入高速通道；自 6 月份后，在投資性置業(yè)入市和樓市慣性推動(dòng)，更是每個(gè)月都突破萬 套大關(guān)，成交均價(jià)也逐月刷高，高成交量和高房?jī)r(jià)雙高市場(chǎng)表現(xiàn)；在售樓盤的可售量逐月遞減， 已經(jīng)降至歷史的低點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)的土地可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備量降低，拿地的緊迫性提高。樓市銷 售行情高度繁榮現(xiàn)實(shí)、對(duì)后市高期望值、開發(fā)企業(yè)拿地迫切和企業(yè)資金

28、回籠充分四個(gè)方面促使合 肥土地交易市場(chǎng)的成功。 3 3、合肥土地成本上升明顯、合肥土地成本上升明顯 上漲近上漲近 1 1 倍倍 2009 年是近幾年合肥土地成本上漲最為明顯的年度。在合肥（含三縣）2009 年 1 月的土地 樓面均價(jià)為 918.1 元/最低值，而在 9 月份土地樓面均價(jià)高達(dá) 2560.0 元/的最高值；尤其從 上半年合肥土地平均樓面價(jià)維持在 1000 元/上下波動(dòng)，而下半年合肥土地的平均樓面價(jià)竄升至 2000 元/上下波動(dòng)，相比上半年上漲 1 倍左右。合肥經(jīng)過 3 年大建設(shè)，使得合肥土地質(zhì)量出現(xiàn) 極大的提升；合肥樓市房?jī)r(jià)的快速攀升，帶來的較高的預(yù)期值；開發(fā)企業(yè)集中緊迫拿地，三個(gè)

29、方 面促使合肥土地成本的翻番的上漲。 4 4、土地推售策略優(yōu)異、土地推售策略優(yōu)異 2009 年土地相關(guān)管理部門土地收儲(chǔ)和推售方面策略性優(yōu)異，不僅出色完成土地推售量，而 且從土地轉(zhuǎn)讓的實(shí)際成效來看也表現(xiàn)優(yōu)秀，均達(dá)到預(yù)期成果。首先，明星地塊的高價(jià)成功轉(zhuǎn)讓， 如美菱冰箱廠地塊、榮事達(dá)洗衣廠地塊、濱湖超大面積捆綁地塊、政務(wù)區(qū)低密度地塊、翡翠湖地 塊、眾多舊城改造地塊等均以較高溢價(jià)率成功轉(zhuǎn)讓；其次，老城區(qū)地塊和濱湖、經(jīng)開、政務(wù)等新 城地塊以合理的配比轉(zhuǎn)讓相當(dāng)成功；再次，明星地塊轉(zhuǎn)讓后的開工和規(guī)劃基本上都能按時(shí)按質(zhì)的 進(jìn)行；還有，關(guān)注度極高的地塊，也以預(yù)期性的成交，既達(dá)到土地的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)，同時(shí)又達(dá)到 了

30、社會(huì)效應(yīng)，合肥城市規(guī)劃目標(biāo)得以體現(xiàn)；最后，全國(guó)知名開發(fā)企業(yè)積極加入，合肥土地競(jìng)拍的 行列，且大多數(shù)企業(yè)最終都拿到滿意的地塊。知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐合肥樓市市場(chǎng)，為合肥房地產(chǎn)行 業(yè)的進(jìn)一步高質(zhì)量快速發(fā)展，帶來積極的促進(jìn)效應(yīng)。 5 5、濱湖成為合肥土地推售最成功的區(qū)域、濱湖成為合肥土地推售最成功的區(qū)域 2009 年濱湖新區(qū)成為合肥市各區(qū)域土地轉(zhuǎn)讓最大的區(qū)域，本年度共計(jì)出讓了 22 宗，成交面 積高達(dá) 2164.1 畝，占年度轉(zhuǎn)讓土地總量的 3 成以上，達(dá) 31.0%，且也保持極高的轉(zhuǎn)讓成功率。 包河和蜀山 2009 年土地轉(zhuǎn)讓均為 12 宗地塊，轉(zhuǎn)讓面積分別為 690.6 畝和 507.1 畝，位列成

31、交量的前三甲。 6 6、合肥土地地王回顧、合肥土地地王回顧 1 1）、單次成交面積最大）、單次成交面積最大 bhf-1-1、bhf-2-1、bhf-2-2、bhf-3、bhf-4-1 和 bhf-4-2 六宗土地捆綁地塊，共計(jì) 721.7 畝，折算 481135.7，被仰智慧以個(gè)人名義摘牌，成為 2009 年土地單次轉(zhuǎn)讓最大面積； 2 2）、單價(jià)和地面價(jià)）、單價(jià)和地面價(jià)“地王地王” 位于明光路和勝利路交口的 e0912 地塊，以 2274 萬元/被合肥榮昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng) 得，該宗地塊的成功轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造合肥土地市場(chǎng)的單價(jià)地王，同時(shí)又以 34109.8 元/的創(chuàng)造了地面 價(jià)地王雙記錄； 3 3）

32、、樓面價(jià)）、樓面價(jià)“地王地王” 徽山路和祁門路交口的 s0910 被中國(guó)石油天然氣股份有限公司以 13889.9 元/的樓面價(jià)， 成為 2009 年合肥土地的樓面價(jià)“地王”；宿松路的 s0912 地塊被合肥常青商貿(mào)服務(wù)有限公司以 7290.0 元/的樓面價(jià)競(jìng)得，成為第二高樓面價(jià)。 4 4）、成交總金額）、成交總金額“地王地王” 經(jīng)開區(qū)的繁華大道和云外路交口的 hjq070 地塊，被浙江綠城集團(tuán)有限公司以 26.00 億元的 總成交金額競(jìng)得，創(chuàng)造 2009 年合肥土地交易的總價(jià)“地王”。 5 5） 、20092009 年年“明星明星”地塊轉(zhuǎn)讓表地塊轉(zhuǎn)讓表 地塊編號(hào)地塊編號(hào)地塊坐落地塊坐落 地塊面

33、積地塊面積 （畝）（畝） 成交價(jià)成交價(jià) （萬元（萬元/ /畝）畝） 地面價(jià)（元地面價(jià)（元 /） 成交總價(jià)（萬成交總價(jià)（萬 元）元） 建筑面積建筑面積 （） 樓面價(jià)樓面價(jià)競(jìng)得單位競(jìng)得單位 hjq070 繁華大道與 云外路交口 500.15207800260031.26667503900 浙江綠城集團(tuán)有 限公司 bhf-1-1- 4-2 廣西路以東、 廬州大道以 西 721.7213.63203.6154137.114708741047.9 個(gè)人 wqtb-034 政務(wù)翡翠路 南二環(huán)路 2115127680108032211001.15120 上海綠地集團(tuán)合 肥置業(yè)有限公司 e0907 包河蕪湖路

34、 166.26159225102194.6553902.81845 大連萬達(dá)商業(yè)地 與馬鞍山路產(chǎn)有限公司 w0914 望江路與譜 山路交口 82.395314294.978431.9246901.23176.7 安徽優(yōu)德置業(yè)發(fā) 展有限公司 w0904 長(zhǎng)江西路與 肥西路交口 54.16831024536950.3180333.32046 安徽梅園投資置 業(yè)有限公司 e0912 明光路與勝 利路交口 9.41227434109.821398.360224.33553.1 合肥榮昌房地產(chǎn) 開發(fā)有限責(zé)任公 司 n0909 桐城路與廬 江路交口 19.1161324194.930840.680304.

35、43840.5 安徽德嘉置業(yè)有 限公司 e0905 長(zhǎng)江東大街 69.2330.54957.522883.81938721180.4 華潤(rùn)置地（合肥） 有限公司 s0911 寧國(guó)路與青 年路交口 65.271510724.946625.2108683.94290 安徽益力商貿(mào)集 團(tuán)有限責(zé)任公司 一、一、20092009 年合肥（含三縣）土地成交綜述年合肥（含三縣）土地成交綜述 2009 年合肥（含三縣）土地共計(jì)成交 95 宗，成交面積高達(dá) 6972.9 畝，折合成 464.86 萬， 成交總金額高達(dá) 189.32 億元，成交土地規(guī)劃建筑面積累計(jì)為 1297.83 萬，平均單畝價(jià)格為 271.5

36、 萬元/畝，平均地面價(jià)為 2140.9 元/，平均樓面價(jià)為 1458.8 元/。 二、二、20092009 年合肥土地成交月度走勢(shì)年合肥土地成交月度走勢(shì) 1 1、成交宗數(shù)月度走勢(shì)、成交宗數(shù)月度走勢(shì) 2009 年合肥（含三縣）土地共計(jì)成交了 95 宗地塊，地塊成交較為活躍。從 2009 年度的成 交宗數(shù)月度走勢(shì)來看，出現(xiàn)兩個(gè)成交高峰期，在 5 月和 10 月份達(dá)到兩個(gè)成交高峰月。 2 2、成交面積月度走勢(shì)、成交面積月度走勢(shì) 2009 年合肥（含三縣）土地成交畝數(shù)為 6972.9 畝，折算為 464.86 萬。從土地的成交面 積的月度走勢(shì)來看，合肥土地成交月度的均衡度較低，月度間的差距極大，走勢(shì)不

37、穩(wěn)定。2009 年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率極高，故本年度的成交面積主要由相關(guān)政府的推售量決定。 3 3、成交價(jià)格月度走勢(shì)、成交價(jià)格月度走勢(shì) 2009 年合肥（含三縣）土地成交地面價(jià)年度平均為 4073 元/，同時(shí)從地面價(jià)月度走勢(shì)來 看，該市的成交地面價(jià)走勢(shì)波動(dòng)較大。其中 11 月份受黃潛望板塊 w0914（望江路與潛山路交口 東北角）和包河 s0911（寧國(guó)路與青年路交口東北角）兩宗高成交地面價(jià)超過 10000 元以上的拉 升，使得該月以 7268 元/的高水平高居首位； 2009 年合肥（含三縣）土地成交樓面價(jià)平均為 1459 元/，相對(duì)土地成交地面價(jià)而言，樓 面價(jià)的月度走勢(shì)較為穩(wěn)定

38、，月度間的差距較小。其中 9 月份受政務(wù)新區(qū)低密度地塊 zwqtb- 034（政務(wù)區(qū)、翡翠路西，南二環(huán)路南）樓面價(jià)高為 5120.0 元/和高新區(qū) sxh-1（高新區(qū)、玉 蘭大道與習(xí)友路交口西北角）樓面價(jià)為 3968.2 元/的拉升，使得該月土地成交平均樓面價(jià)以 2560 元/的高水平創(chuàng)造最高記錄。 4 4、成交總金額月度走勢(shì)、成交總金額月度走勢(shì) 合肥（含三縣）2009 年全年土地成交總金額累計(jì)高達(dá) 189.32 億元，創(chuàng)造合肥土地經(jīng)濟(jì)收益 最高的記錄。從全年度月度走勢(shì)來看，受月度成交高峰月的左右，使得 5 月和 10 月成交總金額 也達(dá)到峰值，其中雖然 10 月份的土地成交面積比 5 月份少

39、 407.1 畝，但由于合肥土地成本的快 速攀升，成交價(jià)格的持續(xù)上漲，使得合肥 10 月份土地成交總金額反而比 5 月多出 8.76 億元，也 反應(yīng)出合肥土地成本的上漲速度極快。 5 5、土地規(guī)劃建筑面積月度走勢(shì)、土地規(guī)劃建筑面積月度走勢(shì) 2009 年成交土地規(guī)劃建筑面積累計(jì)高達(dá) 1297.83 萬，也創(chuàng)造合肥年度最高記錄，反應(yīng)出 合肥樓市后市供應(yīng)量潛力極大。其中 5 月份由于土地成交面積最高記錄，導(dǎo)致該月土地規(guī)劃建筑 面積也以 296.7 萬的數(shù)值高居首位；值得關(guān)注的是 6 月份土地成交面積雖然小于 10 月份，但 是由于地塊的容積率較大，促使 6 月份的成交土地規(guī)劃建筑面積反超 10 月份

40、，成為第二高的月 度。 三、三、20092009 年合肥土地成交區(qū)域構(gòu)成年合肥土地成交區(qū)域構(gòu)成 1 1、成交宗數(shù)區(qū)域構(gòu)成、成交宗數(shù)區(qū)域構(gòu)成 合肥土地成交宗數(shù)為 95 套，且所有區(qū)域均有土地成交記錄。濱湖新區(qū)土地成交宗數(shù)高達(dá) 22 宗，占全市總宗數(shù)比重為 23%，將近 1/4，成為土地成交最高的區(qū)域；包河和蜀山 2009 年成交宗 數(shù)同為 12 宗，占總量的 13%；肥東和瑤海兩區(qū)成交宗數(shù)分別為 11 宗，占總量的 12%；廬陽成交 宗數(shù)為 9 宗，占總量的 9%；經(jīng)開區(qū)為 6 宗，占全市的 6%；政務(wù)成交宗數(shù)為 5 宗，占總量的 5%； 高新區(qū)為 4 宗，占總量為 4%；肥西僅為 2 宗，占總

41、量的 2%；而新站僅成交 1 宗地塊，成為全市 各區(qū)成交土地宗數(shù)最少的區(qū)域。 2 2、成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)、成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu) 2009 年合肥地區(qū)土地累計(jì)成交 6972.9 畝，折算 464.86 萬。濱湖以 2164 畝，144.3 萬 的土地成交面積高居區(qū)域之首，占全市總量的 31.0%；肥東則是以 994 畝，66.3 萬位列次席， 占總量的 14.3%。經(jīng)開區(qū)則是以單宗大面積的作用，以 734 畝，49.0 萬，位居三甲，占總量的 10.5%。 3 3、成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ取⒊山粌r(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?2009 年合肥（含三縣）土地成交平均價(jià)格為 272 萬元/畝，合肥土地價(jià)格明顯出現(xiàn)上漲。新 站全年僅

42、成交 1 宗地塊，以 520 萬元/畝的單畝價(jià)格，高居區(qū)域價(jià)格之首；蜀山、瑤海、經(jīng)開和 政務(wù)四區(qū)域的土地成交價(jià)格均超過 400 萬元/畝，構(gòu)成中堅(jiān)集團(tuán)；高新和廬陽以 300 萬元/畝，處 于第二集團(tuán)；包河和肥西兩區(qū)成交價(jià)格也超過平均價(jià)格；肥東和濱湖兩個(gè)區(qū)域是合肥各個(gè)區(qū)域的 土地成交量最高的兩個(gè)區(qū)域，而成交單價(jià)處于后兩位，拉低全市平均價(jià)格；說明合肥市區(qū)的土地 價(jià)格上漲速度較快。 4 4、成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?、成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?2009 年合肥（含三縣）土地成交總金額累計(jì)高達(dá) 189.32 億元，創(chuàng)造合肥土地成交總金額的 最高記錄。濱湖雖然轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低，但以其極高的轉(zhuǎn)讓量，使得該區(qū)成交總金額高達(dá)

43、30.9 億元， 獨(dú)占鰲頭；經(jīng)開區(qū)則是在成交量和成交價(jià)格雙高的作用，也促使該區(qū)土地成交總金額高達(dá) 30.2 億元，以微弱的劣勢(shì)落后濱湖區(qū)，成為第二高的區(qū)域；蜀山和瑤海兩區(qū)土地成交總金額也超過 20 億元以上；包河、政務(wù)、肥東、高新和廬陽 5 區(qū)成交總金額處于 10-20 億元之間，構(gòu)成中間 集團(tuán)；肥西和新站兩個(gè)區(qū)以成交量和成交價(jià)格雙低影響，總金額位列最后兩名。 5 5、成交成本區(qū)域?qū)Ρ取⒊山怀杀緟^(qū)域?qū)Ρ?2009 年合肥（含三縣）年度成交土地平均地面價(jià)高達(dá)為 4073 元/。其中新站雖僅成交 1 宗地塊，但以 7800 元/的地面價(jià)高居區(qū)域之首；蜀山則是以高成交價(jià)格居多，平均地面價(jià)高達(dá) 699

44、3 元/，僅次于新站區(qū)，成為地面價(jià)第二高的區(qū)域；瑤海、經(jīng)開和政務(wù)三區(qū)地面價(jià)都超過 6000 元/，分列 3-5 名；高新、廬陽、包河、肥西、肥東和濱湖以此位居 6-11 名； 2009 年合肥（含三縣）年度成交土地平均樓面價(jià)為 1459 元/。其中高新區(qū)雖然地面價(jià)處 于中等，但該區(qū)的容積率較低，使得該區(qū)的樓面價(jià)高達(dá) 2816 元/，成為全市各個(gè)區(qū)域土地成本 最高的區(qū)域；經(jīng)開區(qū)在翡翠湖的高價(jià)地塊成交后，使得該區(qū)的平均樓面價(jià)竄升至次席，高新和經(jīng) 開也是全市樓面價(jià)超過 2000 元大關(guān)的兩個(gè)區(qū)域； 6 6、土地規(guī)劃面積區(qū)域?qū)Ρ?、土地?guī)劃面積區(qū)域?qū)Ρ?2009 年合肥（含三縣）年度成交土地規(guī)劃建筑面積

45、累計(jì)高達(dá) 1297.83 萬，反應(yīng)合肥樓市 后續(xù)供應(yīng)潛力強(qiáng)。其中濱湖新區(qū)以 378.2 萬的規(guī)劃建筑面積高居區(qū)域之首，占總量的 29%，將 近 3 成；肥東以 151.8 萬，占總量比重為 12%，瑤海也以 133.0 萬，比重為 10%，蜀山以 129.8 萬，比重也為 10%，均超過 1 成以上；經(jīng)開和包河成交土地規(guī)劃建筑面積，分別為 113.2 萬和 119.5 萬，兩區(qū)都占總量的 9%；政務(wù)和廬陽占總量的比重都為 7%；肥西以 31.5 萬規(guī)劃建筑面積，占總量的 2%；新站則是以 7.9 萬規(guī)劃建筑面積，僅占總量的 1%。 第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市場(chǎng)篇年合肥住宅

46、市場(chǎng)篇 一、一、20092009 年住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)年住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn) 第一、2009 年合肥住宅銷售創(chuàng)造輝煌 合肥樓市在 2009 年取得了極度令人關(guān)注的優(yōu)秀業(yè)績(jī)，住宅年度銷售套數(shù)高達(dá) 116028 套， 銷售面積更是高達(dá) 1133.73 萬，創(chuàng)造合肥住宅市場(chǎng)銷售的最高記錄。2009 年的合肥樓市也在 人們的議論聲中走過這不平凡的一年，樓市真正實(shí)現(xiàn)了從谷底躍至高峰的大跨越。 從 2008 年下半年度的低谷開始，經(jīng)歷 2009 年年初針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一系列相關(guān)政策的推動(dòng) 下，合肥樓市年初就現(xiàn)實(shí)出強(qiáng)勁的反彈跡象，一路高歌猛進(jìn)，月月飄紅，呈現(xiàn)逐月刷高記錄走勢(shì)， 迅速?gòu)牡臀慌噬粮呶贿\(yùn)行，且歷時(shí)之長(zhǎng)、

47、數(shù)值之高均為合肥樓市有史以來難得一遇時(shí)期；同時(shí) 合肥樓市市場(chǎng)對(duì)國(guó)家宏觀政策調(diào)整的反應(yīng)速度也領(lǐng)先全國(guó)其他城市，高速通道高數(shù)量運(yùn)行持續(xù)時(shí) 間長(zhǎng)、過程波動(dòng)小均居全國(guó)前列?？梢哉f 2009 年合肥樓市奠定了在全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的前列地位， 也為中國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)了力量，同時(shí)也標(biāo)志著中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè) 的黃金時(shí)機(jī)來臨。 第二、2009 年合肥樓市供需長(zhǎng)時(shí)間維持高旺盛 2009 年合肥樓市可以說是長(zhǎng)達(dá)一年的供需兩旺走勢(shì)。 2009 年合肥住宅市場(chǎng)除去 1 月份供 應(yīng)套數(shù)為 5900 套，供應(yīng)面積為 49.2 萬，供應(yīng)量超過銷售量，表現(xiàn)為供大于求外，從 2 月 份開始到 12 月，每個(gè)月的

48、銷售量均大于供應(yīng)量，長(zhǎng)達(dá) 11 個(gè)月住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為供小于求的市場(chǎng)走 勢(shì)；2009 年合肥住宅銷售套數(shù)為 116028 套，而供應(yīng)累計(jì)套數(shù)僅為 91741 套，年度累積量也表 現(xiàn)出供小于求的局面，反應(yīng)出合肥樓市市場(chǎng)置業(yè)需求都表現(xiàn)出極為旺盛。 另外一方面，從供求兩方面的絕對(duì)數(shù)據(jù)來看，也反應(yīng)出合肥樓市在 2009 年的高繁榮市場(chǎng)行 情。2009 年 1 月銷售套數(shù)為 4743 套，供應(yīng)套數(shù)為 638 套，該月供求雙方的數(shù)據(jù)不高；從 2 月份至 6 月份，合肥住宅銷售套數(shù)都維持在 80009000 套之間；從 7 月份開始，合肥住宅市場(chǎng) 連續(xù) 6 個(gè)月銷售套數(shù)破萬套，供應(yīng)量也為維持在 10000 套左

49、右。 無論從合肥住宅市場(chǎng)的供求的走勢(shì)，還是供求雙方的絕對(duì)數(shù)值來看，合肥樓市都表現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間 的高度繁榮房產(chǎn)局面。 第三、2009 年合肥住宅價(jià)格上漲了 1206.5 元/ 為歷年之最 2009 年合肥樓市住宅成交均價(jià)平均為 4388.0 元/，是合肥住宅年度成交平均價(jià)格首次超 過 4000 元大關(guān)，創(chuàng)造合肥價(jià)格最高紀(jì)錄。2009 年 1 月份住宅價(jià)格為 3958.3 元/，而到 2009 年最后一個(gè)月的住宅價(jià)格則上漲至 5164.8 元/，以極快的漲價(jià)速度攀升至 5000 元以上， 相比 1 月份，合肥住宅成交價(jià)格上漲了 1206.5 元/，漲幅 30.5%，超過 3 成，創(chuàng)造合肥住宅成 交價(jià)格年

50、度漲幅的最高記錄。 2009 年合肥樓市無論是最后的價(jià)格絕對(duì)數(shù)值還是年度漲幅均創(chuàng)造最高記錄，說明本年度合 肥樓市火爆的市場(chǎng)交易行情。 2009 年年初房貸優(yōu)惠利率和首付兩成，撬動(dòng)市場(chǎng)置業(yè)需求，極大促進(jìn)銷售達(dá)成率；樓盤為 了完成銷售任務(wù)和資金回籠，適時(shí)地推出大幅度的優(yōu)惠營(yíng)銷策略，使得 1-4 月份合肥住宅成交 價(jià)格基本保持穩(wěn)定，維持在 4000 元/左右，未出現(xiàn)明顯的漲幅。從 5 月份開始，合肥房產(chǎn)市 場(chǎng)行情明顯轉(zhuǎn)讓高速通道后，需求變現(xiàn)力量加強(qiáng)后，樓盤營(yíng)銷策略悄然發(fā)生變化，從原先的追求 走量，快速去化庫(kù)存，回籠資金策略，轉(zhuǎn)為以利潤(rùn)率為首要策略的營(yíng)銷策略，使得合肥住宅成交 價(jià)格上漲速度明顯加快，逐

51、月以百元以上的漲幅攀升；7、8 和 9 月份中由于政府團(tuán)購(gòu)、集資房 和經(jīng)濟(jì)適用房成交放量，導(dǎo)致合肥住宅成交價(jià)格出現(xiàn)小幅的波動(dòng)；10 月份后的三個(gè)月，由于庫(kù) 存量去化充分，可售量不高，樓盤有意識(shí)的放緩銷售力度，加上豪宅等高價(jià)樓盤的大量入市，使 得合肥價(jià)格出現(xiàn)前所未有的急速上漲，最終沖破 5000 元大關(guān)。 第四、2009 年合肥樓市以“破規(guī)律”為常規(guī) 2009 年合肥樓市成交走勢(shì)，屢次沖破預(yù)期，以“破規(guī)律”為常規(guī)。首先在高量基礎(chǔ)上，還 能一路向上攀升，最終出現(xiàn) 6 個(gè)月銷售套數(shù)破萬的罕見現(xiàn)象，過程未出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，季節(jié)性 因素基本為產(chǎn)生作用；其次“金三銀四”和“金九銀十”銷售量占全年總銷量的比重

52、發(fā)生重大變 化，從常規(guī)的高比例變成 2009 年度較低比重；最后 11 月份以 14480 套成為 2009 年住宅成交 量最高月度。 第五、自住需求、投資需求、外來投機(jī)需求組合市場(chǎng)需求助推合肥樓市 2009 年合肥樓市是自主需求、投資需求和外來投機(jī)需求三股力量助推高量運(yùn)行。1-5 月 是自主需求成為合肥樓市置業(yè)的主力軍，也是合肥樓市能在全國(guó)范圍中，率先回暖的重要原因； 5 月份后，投資需求明顯占居上風(fēng)，較為順利地接過接力棒，繼續(xù)促使合肥樓市在高速通道里快 速發(fā)展；10 月份后，在投資需求和外來投機(jī)需求（安徽省內(nèi)和外省份）的雙股力量推動(dòng)，使得 合肥樓市打破淡旺季的季節(jié)性變化，支撐合肥樓市成交量

53、延續(xù)高位運(yùn)行，另外最重要的是促使合 肥樓市價(jià)格出現(xiàn)高速攀升的內(nèi)在力量。 第六、寬松信貸政策為 2009 年合肥樓市量?jī)r(jià)齊創(chuàng)記錄奠定基石 寬松的銀行信貸政策，是促使樓市年初回暖，隨后出現(xiàn)飆升的最重要的基石。首套住房的兩 成首付，使得絕大數(shù)的自住性的剛性需求，實(shí)現(xiàn)實(shí)際達(dá)成的置業(yè)需求，從潛在置業(yè)需求轉(zhuǎn)變成準(zhǔn) 客戶需求，并且迅速入市購(gòu)置，撬動(dòng)樓市的觀望堅(jiān)冰；二套住房的投資性需求也能因?yàn)橹脴I(yè)成本 和門檻的大大降低，更是推動(dòng)樓市的長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)高位繁榮。 第七、2009 年樓盤業(yè)績(jī)“百家爭(zhēng)鳴”合肥樓市在 2009 年還表現(xiàn)出一個(gè)顯著特征，各個(gè)區(qū)域 眾多樓盤銷售業(yè)績(jī)均為優(yōu)秀，銷售分布極為廣泛。合肥 2009 年

54、有住宅銷售記錄的樓盤累計(jì)有 413 個(gè)；主銷樓盤也分布較為廣泛，眾多樓盤銷售都表現(xiàn)出高度的達(dá)成率，庫(kù)存去化效果非常優(yōu) 異，樓盤呈現(xiàn)出“百家爭(zhēng)鳴”的景象。 第八、2009 年合肥樓市房屋產(chǎn)品分化特征明顯 2009 年尤其是下半年合肥樓市市場(chǎng)的產(chǎn)品市場(chǎng)分化明顯，在售樓盤產(chǎn)品供應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)針對(duì) 性較為明顯，也均取得優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)，為合肥樓市產(chǎn)品試產(chǎn)細(xì)分也貢獻(xiàn)了重要力量，也為合肥 房屋不同等級(jí)產(chǎn)品開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)消化基礎(chǔ)。從 2009 年土地轉(zhuǎn)讓規(guī)劃用途和 10 月份后 的豪宅等高檔住宅銷售行情來看，合肥本年度一改以往差異性不大的產(chǎn)品供應(yīng)，促使開發(fā)企業(yè)在 土地開發(fā)伊始，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，為市場(chǎng)供給更多

55、種類的產(chǎn)品，以滿足不同人群的需求。 第九、2009 年是合肥房企蛻變過程 2009 年合肥土地交易市場(chǎng)，全國(guó)性知名房企、住宅商辦頂級(jí)開發(fā)企業(yè)的爭(zhēng)相拿地，進(jìn)駐合 肥房產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)出合肥樓市極高的市場(chǎng)價(jià)值。在知名房企的進(jìn)駐合肥市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)合肥本 地和以進(jìn)駐合肥的房企都產(chǎn)生重要的影響，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對(duì)合肥房 產(chǎn)產(chǎn)品的細(xì)分、行業(yè)的升級(jí)等方面都產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，對(duì)大大地推動(dòng)合肥房產(chǎn)市場(chǎng)的透明度 建設(shè)，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃、建筑質(zhì)量、尤其是物業(yè)等后期頑疾的解決都產(chǎn)生積極的改善作用，促使合肥 房企的蛻變，也對(duì)合肥房地產(chǎn)行業(yè)在追求速度的同時(shí)，也提升質(zhì)量的提升。 第十、2009 年合肥房地產(chǎn)

56、行業(yè)處于歷史最佳機(jī)遇 合肥 2009 年樓市的銷售量和價(jià)格方面都取得了令人驕傲的成績(jī)，市場(chǎng)環(huán)境也得到了極大的 發(fā)展；合肥 3 年大建設(shè)成績(jī)顯著，基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，使得土地價(jià)值得到極大的提升，也使居 住條件得到提升，提升房屋的價(jià)值；二三線房屋價(jià)格還處于上升期，房地產(chǎn)發(fā)展空間寬廣；合肥 也正處于商業(yè)中心更新?lián)Q代、新老城建設(shè)的黃金時(shí)期，消費(fèi)需求旺盛的時(shí)期；綜合各種原因，反 應(yīng)出合肥房地產(chǎn)行業(yè)處于歷史最佳的發(fā)展機(jī)遇。 第十一、政策性分水嶺“正在漸顯” 隨著樓市政策執(zhí)行期限的結(jié)束，房?jī)r(jià)的熱燒不退，相關(guān)部門不間斷的出臺(tái)，抑制投機(jī)性置業(yè) 需求，對(duì)合肥樓市產(chǎn)生的影響也正在顯現(xiàn)。從目前來看，相關(guān)管理部門對(duì)房產(chǎn)行

57、業(yè)政策的出臺(tái)保 持謹(jǐn)慎的態(tài)度，既要抑制樓市的泡沫尤其是房?jī)r(jià)不斷高速上漲走勢(shì)，又要維持穩(wěn)定，保持宏觀經(jīng) 濟(jì)的快速健康發(fā)展，故此房產(chǎn)政策將必然從抑制投資需求方面開始，特別是二套房將是首要抑制 的方面，而首次置業(yè)等需求將會(huì)得到妥善的保護(hù)。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的剛剛開始快速反彈，房地產(chǎn)行業(yè)也是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要貢獻(xiàn)力量，相關(guān)部門不 會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲政策來抑制房地產(chǎn)行業(yè)，而是在 2010 年還將以現(xiàn)有政策為主，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 的結(jié)果來看，銀行信貸額還將保持 2009 年的數(shù)額，不會(huì)出現(xiàn)明顯的減少，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說 是一個(gè)大層面的好消息，但是同時(shí)注意相關(guān)政府會(huì)針對(duì)房產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)膨脹將會(huì)出臺(tái)局部的重要 舉措。 二、二

58、、20092009 年合肥住宅供求關(guān)系年合肥住宅供求關(guān)系 類別類別新增套數(shù)新增套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)套數(shù)供求比套數(shù)供求比 新增面積（萬新增面積（萬 ） 銷售面積（萬銷售面積（萬）面積供求比面積供求比 住宅 917411160280.79878.41133.70.79 數(shù)據(jù)來源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù) 庫(kù) 2009 年合肥住宅供應(yīng)新增套數(shù)為 91741 套， 銷售套數(shù)為 116028 套， 套數(shù)供求關(guān)系比為 0.79，即 1：1.26；住宅供應(yīng)新增量面積為 878.4 萬，銷售面積為 1133.7 萬，面積供求關(guān) 系比為 0.79，即 1：1.29；套數(shù)和面積供求關(guān)系都依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，反

59、應(yīng)出合肥樓市 在 2009 年市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)從兩項(xiàng)指標(biāo)的高數(shù)值來看，更是反應(yīng)出合肥樓市的供需兩旺局面。 三、三、20092009 年合肥樓市住宅成交量年合肥樓市住宅成交量 1 1、住宅區(qū)域成交量、住宅區(qū)域成交量 2009年合肥住宅銷售套數(shù)區(qū)域結(jié)構(gòu) 濱湖, 29845, 26% 蜀山, 21384, 18% 廬陽, 11592, 10% 包河, 15011, 13% 瑤海, 9023, 8% 高新, 2324, 2% 經(jīng)開, 7057, 6% 政務(wù), 9194, 8% 新站, 10598, 9% 2009年合肥住宅銷售面積區(qū)域結(jié)構(gòu) 濱湖, 300.4, 27% 蜀山, 202.6, 18%

60、廬陽, 112.7, 10% 包河, 143.4, 13% 瑤海, 84.3, 7% 高新, 25, 2% 經(jīng)開, 68.8, 6% 政務(wù), 93.2, 8% 新站, 103.3, 9% 數(shù)據(jù)來源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù) 濱湖銷售獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 2009 年合肥住宅累計(jì)銷售套數(shù)高達(dá) 116028 套，濱湖新區(qū)住宅銷售套數(shù)為 29845 套，占全市 總量的 26%； 蜀山住宅銷售套數(shù)為 21384 套， 占全市總量的 18%， 該兩區(qū)也是銷售套數(shù)破 20000 套的區(qū)域，兩個(gè)區(qū)域成為合肥住宅市場(chǎng)的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，兩區(qū)銷售套數(shù)占全市的比重超過 4 成，高達(dá) 44%。 2009 年合肥住宅累計(jì)銷售面積高