[最新]論文 范文【 精品】房地產(chǎn)評(píng)估與軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租

1、房地產(chǎn)評(píng)估與軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租房地產(chǎn)評(píng)估與軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租 軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃，是指軍隊(duì)單位將其管理的空余房地產(chǎn)出租給承租人并收取租金的行為，是一種特殊的軍事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，彌補(bǔ)國(guó)防經(jīng)費(fèi)不足，支援國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)有效途徑，是保護(hù)軍產(chǎn)權(quán)屬、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)管理的一個(gè)有效手段，根本目的是要管護(hù)好這個(gè)極其重要且不可再生的戰(zhàn)略儲(chǔ)備資源，更好地為軍事斗爭(zhēng)準(zhǔn)備服務(wù)。總后勤部關(guān)于在全軍推行房地產(chǎn)租賃管理改革的意見中強(qiáng)調(diào)，軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取競(jìng)價(jià)招租方式確定承租人和租金。軍隊(duì)空余房地產(chǎn)，特別是地處大中城市、具備一定規(guī)模、市場(chǎng)狀況較好的空余房地產(chǎn)資源，房地產(chǎn)租賃通過(guò)租賃價(jià)

2、格評(píng)估確定租賃底價(jià)，在此基礎(chǔ)上實(shí)行競(jìng)價(jià)招租，并對(duì)承租人資質(zhì)、租金、租期和用途等重要信息在本單位公示，可以最大限度保證房地產(chǎn)租賃工作公正、公平、公開、透明。 一、房地產(chǎn)租賃實(shí)行價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租的必要性 關(guān)于競(jìng)價(jià)招租，南京軍區(qū)房地產(chǎn)管理局一直走在前列不斷探索，早在2006年10月，我們印發(fā)的空余房地產(chǎn)租賃管理辦法中就提出了要通過(guò)對(duì)空余房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租的方式出租房地產(chǎn)，并于2008年5月正式印發(fā)了空余房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租實(shí)施辦法。去年下半年，針對(duì)競(jìng)價(jià)招租工作中出現(xiàn)的一些新情況新問(wèn)題，又修訂完善并試行了競(jìng)價(jià)招租實(shí)施細(xì)則，全面推開合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，探索構(gòu)建價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租“三控三防”新機(jī)制

3、，效果比較好。 空余房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租總的出發(fā)點(diǎn)是公開、公平、公正，總的目的是力求空余房地產(chǎn)租賃效益合理化、最大化。具體講有三個(gè)目的，一是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，同時(shí)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，挖掘空余房地產(chǎn)的合理租賃價(jià)格和潛在經(jīng)濟(jì)效益；二是通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，讓“有關(guān)系的”變成“沒(méi)關(guān)系”，“沒(méi)關(guān)系”的也不用去“找關(guān)系”；三是大范圍公開信息、遴選承租戶，可以讓資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)能力好和社會(huì)信譽(yù)度高的單位成為我們的合作伙伴，利于加強(qiáng)租后管理，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。鑒于上述三個(gè)目的，價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租可以采取公開競(jìng)價(jià)和邀請(qǐng)競(jìng)價(jià)兩種方式；同時(shí)，對(duì)業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)有、品牌效益明顯、客觀制約較多的現(xiàn)有租賃項(xiàng)目，且原承租戶資金實(shí)力

4、強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)能力好、講誠(chéng)信守信用，招租單位可采取先價(jià)格評(píng)估再競(jìng)爭(zhēng)談判的方式，在確保租賃效益有明顯提升的前提下（年租金不得低于評(píng)估價(jià)），經(jīng)批準(zhǔn)后與原承租人續(xù)簽租賃合同。去年，我們有4個(gè)項(xiàng)目采取這種方式，不僅實(shí)現(xiàn)了租賃效益翻番，而且確保了平穩(wěn)過(guò)渡、無(wú)縫銜接。 二、價(jià)格評(píng)估合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法的探索 影響房地產(chǎn)租賃價(jià)格的因素有很多，除了地理區(qū)位、租賃用途、租賃年限，還有承租戶的經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信等因素。所以競(jìng)價(jià)招租實(shí)施細(xì)則中明確了關(guān)于合理最高價(jià)的評(píng)估計(jì)算方法，雖不能做到絕對(duì)的合理，但也是通過(guò)科學(xué)合理的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估辦法評(píng)估計(jì)算出來(lái)的，盡管做到相對(duì)合理。主要有以下三方面考慮：一是倡導(dǎo)了報(bào)高

5、價(jià)不一定能中標(biāo)的理念，進(jìn)而引導(dǎo)投標(biāo)人結(jié)合自己的實(shí)際情況，在充分評(píng)估論證的基礎(chǔ)上來(lái)報(bào)價(jià)。去年下半年，我們有1個(gè)競(jìng)價(jià)招租項(xiàng)目，年租金評(píng)估價(jià)為350萬(wàn)元，最高報(bào)價(jià)為410萬(wàn)元，但評(píng)標(biāo)結(jié)果卻是報(bào)價(jià)為406萬(wàn)元的單位中標(biāo)。對(duì)此，各投標(biāo)人沒(méi)有任何疑義，完全理解和支持這種做法。二是體現(xiàn)了隨機(jī)性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人為因素干擾。合理最高價(jià)的計(jì)算依據(jù)是各投標(biāo)人的有效報(bào)價(jià)，計(jì)算方法和相關(guān)系數(shù)是會(huì)前隨機(jī)抽取的，誰(shuí)也無(wú)法掌控合理最高價(jià)。三是彰顯了相對(duì)合理的原則，借鑒房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估和工程招投標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)的評(píng)標(biāo)辦法，以項(xiàng)目租賃評(píng)估價(jià)格為基數(shù)來(lái)確定競(jìng)價(jià)招租有效報(bào)價(jià)，再以有效報(bào)價(jià)計(jì)算合理最高價(jià)，既有競(jìng)爭(zhēng)性、

6、也有合理性。對(duì)此，在組織競(jìng)價(jià)招租過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)答疑等形式，把相關(guān)情況事先通報(bào)給各投標(biāo)人，特別要參照統(tǒng)一制定的樣本編制招標(biāo)文件，讓各投標(biāo)人充分了解掌握評(píng)標(biāo)原則、競(jìng)價(jià)入圍價(jià)和合理最高價(jià)的確定方法，防止事后有誤解，甚至質(zhì)疑評(píng)標(biāo)定標(biāo)的公開透明。 三、下一步的創(chuàng)新思考和打算 房地產(chǎn)租賃與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同，房地產(chǎn)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓是一手交錢一手交地，開發(fā)商交錢拿地后是否盈利與我們沒(méi)有關(guān)系，也不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；另外，開發(fā)商如果比預(yù)期賺得更多，我們也不能再參與分成，因此，完全可以采取多輪舉牌、按照誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)中標(biāo)的原則組織競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓。但房地產(chǎn)競(jìng)價(jià)招租則不同，可以這么理解，房地產(chǎn)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓是“一錘子買賣”；而價(jià)格評(píng)估競(jìng)價(jià)招租招的是

7、合作伙伴，不能一味地追求高價(jià)中標(biāo)，否則就可能埋下租賃糾紛隱患。為了防止投標(biāo)人虛報(bào)價(jià)格、惡性競(jìng)爭(zhēng)、惡意中標(biāo)，去年，在上級(jí)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)下，我們研究探索并全面推行了房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，其目的就是大力倡導(dǎo)“雙贏”理念，真正實(shí)現(xiàn)理性投標(biāo)。 下一步，我們擬結(jié)合空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目普查清理活動(dòng)，對(duì)試行過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)價(jià)格評(píng)估合理最高價(jià)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法進(jìn)行修改，不斷完善房地產(chǎn)租賃競(jìng)價(jià)招租辦法。尤其要切實(shí)重視房地產(chǎn)租賃前期論證評(píng)估工作。對(duì)整坐落、成片、整棟房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，必須進(jìn)行前期評(píng)估論證，確保軍事保障功能不受影響，確保租賃項(xiàng)目的可行性。部隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，由出租單位提交可行性論證報(bào)告。儲(chǔ)備房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，特別是利用場(chǎng)地出租、引資建設(shè)的骨干項(xiàng)目，必須搞好前期調(diào)研評(píng)估和規(guī)劃論證。要主動(dòng)協(xié)調(diào)和走訪地方規(guī)劃部門，了解掌握用地規(guī)劃條件，盡可能提高規(guī)劃容積率，最大限度挖掘土地的利用價(jià)值。