經(jīng)營性租賃式商鋪與投資性產(chǎn)權式商鋪對比分析

1、經(jīng)營性租賃式商鋪與投資性產(chǎn)權式商鋪對比分析 近幾年全國各地開發(fā)建設大型住宅小區(qū)，都不屑一顧地引入商業(yè)廣場。沿街店鋪小區(qū)超市等。其中有不少的商業(yè)廣場廣告做得熱熱鬧鬧，銷售也紅紅火火。但是開業(yè)之后卻冷冷清清，最后成了“空殼”。之所以會形成這種局面，通常是因為這類物業(yè)（商業(yè)廣場）走的是“短、平、快”的投資性路線。為了達到迅速回籠資金的目的，他們往往在銷售的前期，引進大量投資客來炒高售價，但對決定能否成市、興市、旺市的經(jīng)營環(huán)節(jié)卻重視不夠，結果開業(yè)之后，冷冷清清也是理所當然的事了，最后形成惡性循環(huán)?，F(xiàn)就在這一類物業(yè)中二種操作模式的情況談一下個人體會。一、 投資性產(chǎn)權式商鋪分析這類產(chǎn)權式商鋪偏重廣告宣傳，

2、現(xiàn)場銷售，它通常分三步走：第一步，通過概念炒作，吸引投資客戶關注；第二步，開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權出售給投資客戶，并承諾每年有一定的回報率；第三步，商業(yè)經(jīng)營管理公司與投資客戶會訂“包租合同”，并將商鋪的使用權租賃給經(jīng)營商家。其操作利弊特點如下： 概念炒作先行，通過向投資客戶描繪美好前景來吸引大批投資客戶的后顧之憂。 由于投資客戶非常分散，所以廣告是聯(lián)系投資客戶的主要細節(jié)。為了吸引到大量的投資客戶、廣告投放狂轟濫炸，鋪天蓋地。 注重現(xiàn)場銷售環(huán)節(jié)，投資客戶非常不穩(wěn)定，購買心理很容易發(fā)生變化，往往在開盤階段速戰(zhàn)速決。 羊毛出在羊身上，采取提升房價的形式，包租合同中許以一定的年回報率。 經(jīng)營商業(yè)物業(yè)管理公司與

3、投資客戶簽訂“包租合同”。（經(jīng)營商業(yè)物業(yè)管理公司與開發(fā)商沒有直接關系，產(chǎn)生相應問題很容易推脫責任。 商業(yè)廣場其中有許多產(chǎn)權商鋪投資客戶是自營性的經(jīng)營戶。造成商業(yè)的狀態(tài)行業(yè)，經(jīng)營品種不合理、不科學，不統(tǒng)一導致經(jīng)營中的不合理無序競爭現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。 單獨的投資商鋪客戶因考慮到投資的回報，將會不顧及整個商業(yè)廣場的統(tǒng)一性和經(jīng)營品牌提升。只要能租出去，不管誰都給，不管什么行業(yè)經(jīng)營品種都租，攏亂了廣場經(jīng)營秩序。 因為投資商鋪的獨立性，從某種角度來說，他并不受任何制約，所以對平時的物業(yè)管理就容易發(fā)生一些矛盾和沖突，同時會對管理公司收取一些物業(yè)費帶來麻煩，欠費現(xiàn)象將時常出現(xiàn)。 因為投資性產(chǎn)權式商鋪具有它獨特性，

4、所以在正常的秩序管理中，不服從管理，我行我素，在對待消費客戶經(jīng)營中，也會時有侵害利益從而整體影響商業(yè)廣場品牌形象。二、 經(jīng)營性租賃式商鋪分析經(jīng)營性租賃式商鋪的操作思路是：商業(yè)廣場開業(yè)之前，嚴格控制投資客戶進入，只向經(jīng)營商家出租或少量出售第三線商鋪。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣，統(tǒng)一品牌形象，統(tǒng)一物業(yè)管理是經(jīng)營性租賃式商鋪興旺與發(fā)展的必要保障。其操作利弊特點如下： 注重招商的質量與數(shù)量，嚴格控制租賃比例。 全程介入商業(yè)經(jīng)營管理，經(jīng)營管理措施在后續(xù)經(jīng)營管理階段將發(fā)揮重要作用。 業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，品牌形象統(tǒng)一，推廣宣傳持續(xù)。 經(jīng)營性商業(yè)廣場的成功運營，將帶來三個方面的豐厚收益，一

5、是租金收入，二是商鋪本身增值一定大于住宅房增值，三是便利了百姓，擴大了就業(yè)上交稅收。最終創(chuàng)造多贏的局面。 用合同的形式同承租戶進行各種管理經(jīng)營的約定，具有法律的支撐?？刹僮餍暂^強，給管理帶來一定的便利。 需要加強對商戶專業(yè)性管理和控制。準確處理把握好，商業(yè)廣場長期目標與經(jīng)營戶可能出現(xiàn)的短期目標之間的矛盾關系。說到底，商業(yè)廣場經(jīng)營管理就是“聚人”的經(jīng)營管理。 一個商業(yè)廣場如何獲得成功，應考慮到行業(yè)、品種商位布局的整體性和平衡性。例如，一個商業(yè)廣場難免會出現(xiàn)許多死角，這是現(xiàn)律。但作為經(jīng)營商業(yè)廣場的物業(yè)管理者，就必須做到盡量減少“死角”，使死角“不死”，制定一套企業(yè)進場沖墊死角的優(yōu)惠措施，給予在設施

6、，服務，廣告，宣傳等方面的便利。 商業(yè)廣場租賃式商鋪將會大幅度地增加管理成本，營銷成本。但后勁較大。三、 面對全世界金融危機的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新品牌管理模式，是商業(yè)廣場發(fā)展的必然趨勢。建立品牌廣場引進品牌商家銷售品牌商品提供品牌服務滿足品牌消費- 另附現(xiàn)代商城經(jīng)營管理的實踐提升構想四、 對廣場的商業(yè)運營，物業(yè)管理在實際中需要把控的要點： 我在過去的工作實踐中體會到商業(yè)物業(yè)的重大規(guī)范性特征，需要投資者和經(jīng)營者在定位和規(guī)劃中需要注意的：獨特性特征項目的定位要與城市整體商業(yè)網(wǎng)點形成特色錯位，與商圈內業(yè)態(tài)組合形成互補互動。長遠性特征規(guī)劃需要滿足未來二十年區(qū)域性商業(yè)價值訴求。環(huán)境決定性特征：不以“大”而以“準”

7、取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商業(yè)聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預留升級空間。高度統(tǒng)一性特征始終體現(xiàn)商業(yè)要求的主導地位和商業(yè)品牌組合的價值，適應統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權要求統(tǒng)一不可分割，不可分散出售，嚴格監(jiān)管租戶經(jīng)營行為和租戶經(jīng)營績效，實施整體商業(yè)規(guī)劃租戶租約與管理有計劃更替的選擇。顧客主動性特征只有認識到消費本位，我們才能把購物廣場的定位、功能、管理、營銷等等方面的核心內容執(zhí)行得更加科學。運營管理的要點1、 關注環(huán)境2、 關注租戶3、 關注顧客高效運營管理的組織架構原則1、 高效、專業(yè)、協(xié)同的組織原則2、 避免職能重復的原則商業(yè)廣場的開發(fā)期和招商管理原則1、 準確定位，合理商

8、業(yè)規(guī)劃，周到的功能匹配，差異化的業(yè)態(tài)及品牌組合2、 處理好投資商鋪的政策，商鋪發(fā)售只限于輔助店獨立商鋪，保障物業(yè)的整體性持有。3、 主力店和輔助店落位，需要關注業(yè)態(tài)匹配和獨立商戶匹配。商業(yè)廣場運行開業(yè)期招商及業(yè)態(tài)管理原則1、 制定科學合理的租賃政策與承租服務是關鍵2、 強調廣場，租戶的雙贏。3、 招商管理重要的原則是核心主力店先行，次主力店和輔助店匹配，零售購物與休閑娛樂合理配置規(guī)劃。4、 業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位，入住規(guī)定，租期制約和清退條款的計劃性和標準化5、 需要關注每一個租戶的軟、硬件環(huán)境，氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定，要利用信息化手段實施量化管理。品牌及營銷管理的重點和管理原

9、則1、 購物廣場的品牌是什么？就是企業(yè)能力的顧客體驗，歸屬在于消費者和租戶的最終評價。2、 文化營銷是決定購物廣場檔次的關鍵。3、 與租戶的溝通和協(xié)同是關鍵。服務管理的主要工作原則1、服務創(chuàng)造價值，解決承租戶各種經(jīng)營難題。2、建立統(tǒng)一收銀系統(tǒng)或進行確實可行的銷售營業(yè)額的統(tǒng)計實錄。3、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理手冊。物業(yè)管理響應和服務于商業(yè)管理目的和顧客的需求，即物業(yè)管理服從商業(yè)需求，這需要通過作業(yè)流程明確。4、 租賃性商鋪與產(chǎn)權式商鋪之間區(qū)別。商業(yè)廣場運營提高期的管理原則商業(yè)廣場是持續(xù)經(jīng)營的長久事業(yè)，從市調定位，業(yè)態(tài)定位，功能規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃，建筑設計、招商落位，營銷推廣及運營管理，物業(yè)管理均都需要專業(yè)運營機構長期管理和提升，一環(huán)做不好都會為日后運營管理，物業(yè)管理帶來隱患或硬傷。始終站在顧客的角度改進工作，錯了就改，商業(yè)管理目的是最終使租