房地產(chǎn)基礎知識建筑物業(yè)法規(guī)銀行按揭市場

1、房地產(chǎn)基礎知識、建筑、物業(yè)、法規(guī)、銀行按揭、市場調(diào)查1. 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物（如：住宅、大廈、學校.）2. 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場，俗稱土地市場，土地使用權(quán)出讓的市場，由國家壟斷。房地產(chǎn)二級市場，俗稱樓盤開發(fā)，商品房的首次交易、土地的二次轉(zhuǎn)讓而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場，俗稱散盤交易，即二手房市場。3. 土地的使用年限居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。4. 三通一平通電、通路、通水、土地平整。5. 七通一平通電、通路、通水、通訊、排水、熱力、燃氣、土地平整。6. 生

2、地是指可為房地產(chǎn)開發(fā)所用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。7. 毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。8. 熟地已實現(xiàn)“三通一平”（通路、通水、通電、土地平整），具備施工建設條件的土地。9. 期房指房地產(chǎn)開發(fā)公司取得預售許可證后到完成商品房初始登記為止期間的商品房。10. 現(xiàn)房是指已完工經(jīng)過驗收合格且開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。11. 外銷房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的、取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)、其他組織和個人。12. 空置房竣工驗收后一年以上尚未出售的商品房住宅。13. 尾房一般情況下，當商品住宅的銷售達到70%或80%以后，剩下的稱為

3、尾房。14. 經(jīng)濟適用房用地一般為行政劃撥，各種收費政府減半征收，開發(fā)利潤一般為3%。15. 房改房職工按房改政策購買的公房。16. 五證國有土地使用證該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限等，是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證，是建設單位用地的法律憑證。建設工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。建筑工程施工許可證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受

4、法律保護。商品房銷售（預售）許可證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。17. 兩書住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中五證和兩書是最為重要的條件。18. 契稅房屋所有權(quán)發(fā)生變更時（包括轉(zhuǎn)讓、贈與、交換，買賣） 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。武漢現(xiàn)行稅率為：個人首次購買90平米以下的普通住宅繳1%，90以上1.5%，總價100萬或者單價7000以上或者140平米以上繳3%。19. 住房公積金不但是國家機關(guān)、國有企業(yè)還包括私營企業(yè)的在職職工及其所在單位，職工工資收入總額一定比

5、例繳存的一種長期住房儲金，歸職工個人所有，作為職工住房基金。20. 維修基金是指商品房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。維修基金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時按照總房價2%3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。21. 共用部位共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。21. 大產(chǎn)

6、權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房大小產(chǎn)權(quán)主要體現(xiàn)在土地的性質(zhì)上；大產(chǎn)權(quán)的房屋均是在國有使用權(quán)的土地上修建的，已經(jīng)交完土地出讓金的，因此個人擁有的不但是對房屋的產(chǎn)權(quán)，還擁有該房屋所占用地的土地使用年限。小產(chǎn)權(quán)的房屋一般是在集體等土地上興建的的房屋，土地任是集體的，不是個人的，因此小產(chǎn)權(quán)的房屋其實指是擁有地上建筑物部分的所有權(quán)，土地仍是集體的，以后一旦涉及動遷，小產(chǎn)權(quán)的房屋取得的只是對房屋的補償，是很少的。大產(chǎn)權(quán)是房屋真正的產(chǎn)權(quán)，滿足房產(chǎn)的全部4項權(quán)利：使用權(quán)、占有權(quán)、交易權(quán)、收益權(quán)。22. 均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價23. 基價基價

7、也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 24. 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：元平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。25. 紅線圖是規(guī)劃局正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。25. 【建筑知識】1. 墻位置不同分外墻、內(nèi)墻；按承受的載荷又分承重墻與非承重墻。2

8、. 屋頂有平屋頂、坡屋頂之分，還有各種曲面形屋頂，一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層。3. 樓板的施工方式樓板為鋼筋混凝土，有現(xiàn)澆（在施工現(xiàn)場用混凝土澆筑成整體樓板的工藝）和預制（在工廠預制，在現(xiàn)場組裝）兩種施工方式，現(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優(yōu)于預制樓板。4. 磚混結(jié)構(gòu)即用磚砌的墻作為主要承重，一般所有的墻體均不能移動或鏤空，建筑成本相對較低。5. 框架結(jié)構(gòu)承重主要部位是鋼筋混凝土的柱子和梁，隔墻常用輕質(zhì)隔墻板和粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料砌成，所以隔斷墻可以隨意拆掉而不會影響房屋質(zhì)量。6. 剪力墻主要承受風荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。7. 低層住宅指一至三層

9、的住宅。8. 多層住宅指四至七層的住宅。無電梯住宅不應超過7層。9. 小高層住宅一般指8-18層住宅。10. 高層住宅一般指18至30層住宅。11. 超高層住宅指100米以上的住宅11. 別墅一般分為獨立別墅、疊加別墅（共四層、一梯一戶、共兩套）雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）。12. 戶型住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進行劃分的簡化名稱。13. 朝向房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。14. 開間是指房屋間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時才是沙發(fā)和電視機之間擺放的合理距離。15. 進深是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。16. 玄關(guān)

10、登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連。17. 層高上下兩層樓樓面之間的垂直距離。18. 凈高住宅地面與天花板之間的垂直距離。19. 錯層是指一套房子內(nèi)部空間不同于同一平面，一般相差兩到三個臺階。20. 復式住宅上下兩層在同一空間內(nèi)。21. 躍層住宅兩層或兩層以上為一套住宅。躍層不一定是復式，而復式一定是躍層。22. 綠化率項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化占地面積（屋頂綠化不計入內(nèi)）與規(guī)劃建設用地面積之比。23. 綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。24.

11、 容積率容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。25. 套內(nèi)建筑面積三部分組成套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積26. 公攤系數(shù)一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。27. 公攤面積的計算公式公攤面積=公攤系數(shù)x套內(nèi)建筑面積28. 套內(nèi)使用面積房屋實際使用面積，不包括墻柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。29. 房產(chǎn)面積精確到0.01，以平方米為單位。30. 計算一半的建筑面積有哪些蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算面積

12、。獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。未封閉的陽吧，按其水平投影面積一半計算面積。建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。31. 點式住宅此種住宅在進深、面闊、方向、尺寸大體相當，在住區(qū)規(guī)劃圖上好似一個點，故稱點式住宅。以前所謂點式住宅樓，是指獨立門棟的高層建筑，如今這一概念業(yè)已模糊。若為多層又稱墩式住宅，若為高層又稱塔式住宅。點式住宅平面一般僅由一個單元組成，它四面臨空，故體型比較活潑，朝向廣，視野寬。32. 板式住宅板式住宅比較普遍認同的看法就是東西長，南北短的住宅建筑，

13、整個外觀給人的感覺就是一塊巨型平板一樣的建筑住宅樓。具體深入到內(nèi)部特征來說，板樓的戶型是南向面寬大，進深短，南北通透的格局。建造成如此格局的原因，主要是可以讓住戶在南北開窗的情況下，通過自然的通風形成對流，使室內(nèi)空氣流通。此外，它在朝向、通透性、建筑密度、人均綠化率等方面都給人們帶來新的感受。33. 行列式布局住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復排列，使每戶都有最佳的朝向。武漢住宅多為此布局，以避免西曬。34. 圍合式布局就是將多棟住宅樓布置形成以一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場。35. 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。36. 設備層是指專用于布置機電設備等的樓層。37. 避難層是

14、高層建筑中用作消防避難的樓層。一般建筑高度超過1oom的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。38. 樓間距指兩棟住宅之間的水平距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照時長、采光、通風、隔音等要求。39. 日照間距樓間距與樓高之比。指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的每個房間每天日照的時間而保持的最小間隔距離。武漢新城區(qū)多層住宅日照間距比例不得小于1:140. 建筑小品既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志性物的統(tǒng)稱。39【房地產(chǎn)法律法規(guī)】1. 土地所

15、有權(quán)第一類，農(nóng)民集體所有土地，農(nóng)民的宅基地、自留地、自留山等。第二類，國有土地，土地所有權(quán)不能買賣或出讓，只有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。2. 土地使用權(quán)的取得土地使用權(quán)取得有兩種方式：行政劃撥和出讓。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能出讓其使用權(quán)。3. 土地使用權(quán)的劃撥政府將土地使用權(quán)無償劃給相關(guān)部門使用：多無使用年限。下列建設用地可以劃撥：國家機關(guān)、軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地等等。4. 土地使用權(quán)的出讓指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用人由其支付出讓金的行為

16、；出讓有拍賣、招標、掛牌或雙方進行協(xié)議四種方式。使用年限屆滿要繼續(xù)使用土地的，使用人應當至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，并重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金。5. 土地使用權(quán)的協(xié)議、招標、拍賣、掛怕交易協(xié)議又叫定向議標，房開公司向土地局提出申請，結(jié)批準后，房開公司與土地局協(xié)商地價、使用年限、使用條件等內(nèi)容后，雙方簽訂土地使用權(quán)出讓合同。招標土地局向多個符合條件的房開公司發(fā)出投標邀請，房開公司以書面招標形式競標，土地局招標小組擇優(yōu)而取。拍賣在規(guī)定的時間、地點由代表政府的主持人拍賣土地使用權(quán)，拍賣主持人一旦叫出底價，由諸多公司輪番加價，報價最高者得。掛牌交易在一定期限內(nèi)（不少于一個月）將該宗土地的交易條

17、件寫在牌上，掛于土地局，由房開公司填寫報價單申請交易的行為。6. 土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容土地使用權(quán)出讓年限自領(lǐng)取該宗地的土地使用證之日起算；出讓年限屆滿，政府有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物、附著物所有權(quán)政府無償取得。土地使用權(quán)可以抵押，但該抵押貸款必須用于該宗地的開發(fā)建設；房開公司同意按合同附件土地使用條件使用土地；土地使用條件對主體建筑物的性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑限高、綠化率等作出規(guī)定；并規(guī)定房開公司同意在出讓宗地范圍內(nèi)一并建筑某些公益工程、同意免費提供使用；同意政府的某些工程可在其宗地范圍內(nèi)的規(guī)劃位置建造或通過而無需作任何補償。7. 商品房預售應具備條件已取得預售許可證：按提供預售

18、的商品房計算、投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。8. 商品房現(xiàn)售需應具備條件已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；9. 商品房銷售管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品房銷售

19、時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。【銀行按揭知識】1. 商品房貸款種類個人住房商業(yè)貸款、個人住房公積金貸款、商業(yè)用房貸款、個人住房組合貸款四種。2. 個人住房按揭貸款指購買住宅的客戶向房開公司先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房開公司提供階段性的貸款（房開公司提供擔保為產(chǎn)權(quán)證辦理好之前）銀行提供7成30年按揭，即貸款金額最多為7成，貸款年限最多為30年。個人住房貸款是一種擔保性貸款，可用抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔保方式并用的方式。個人住房貸款的質(zhì)押物：國庫券、國家重點建設債券、金融債券、

20、aaa級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證劵。3. 個人住房貸款最長年限30年 男65歲 女60歲。4. 申請住房貸款應出具的個人資料夫妻雙方的身份證、戶口本、收入證明、銀行流水、婚姻證明、商品房買賣合同、首期款收據(jù)。5 住房貸款還款方式貸款期限1年（含1年）的，實行到期一次性還本付息，利隨本清。貸款1年以上的，可采取等額本息還款法或等額本金還款法，按月還貸款本息。5. 住房貸款月供還款方式等額本息還款法；即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期

21、推薦的方式。等額本金還款法：貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。6. 個人住房公積金貸款銀行受政府委托發(fā)放的優(yōu)惠貸款，貸款人為繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買住房時，以住房為抵押向銀行申請的貸款，銀行只收取手續(xù)費，不承擔任何貸款風險。武漢市規(guī)定，一手房公積金貸款購買首套住房的，滿足條件的，最高貸款額度為60萬元；二手房公積金貸款最高額度則為40萬元，貸款額度不得超過所購房屋總價的70%。7. 商業(yè)用房按揭貸款購買商鋪、寫字樓貸款，銀行提供5成10年的按揭。8.

22、個人住房組合貸款如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價70%，可以再申請個人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過所購房價的70%，這叫組合貸款。其申請辦法和上面所提兩種貸款方式一樣，分別提送兩種貸款所需材料，但重復的只送一種。組合貸款只有公積金繳存的職工才可以申請。9. 提前還清貸款提前10天向銀行提出申請，銀行同意后償還未還貸款金額和未還貸款金額當月利息，有的銀行規(guī)定還必須支付違約金?！疚飿I(yè)管理知識】1. 物業(yè)管理受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)

23、所有人和使用人提供綜合性的有償服務。2. 業(yè)主委員會是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。3. 業(yè)主公約業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。4. 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物管公司簽訂物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理；由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作；業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘前期物業(yè)公司；前期物業(yè)管理動用維修基金，必須事先經(jīng)房管部門審核。5. 物業(yè)管理公司權(quán)責6個月公布1次物業(yè)管理服務費、維修基金的使用情況；物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預