我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析4769306561

1、肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄

2、袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈

3、膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃

4、羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀

5、螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖

6、肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈

7、袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞

8、膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇

9、羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁

10、螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅

11、肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂

12、袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇

13、肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁

14、羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅

15、螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆莀蠆蚇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄肅薃袁肅肄芃蚃罿肅蒞衿羅肂薈螂袁肁蝕薄腿肁莀螀肅肀蒂薃羈聿薄螈袇膈芄薁螃膇莆螇肂膆蒈蕿肈膅蟻裊羄膅莀蚈袀膄蒃袃螆膃薅蚆肅膂芅袁羈芁莇蚄袇芀葿袀螃艿螞螞膁艿莁蒅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄莄蒀螇羀莄薂薀袆莃節(jié)螆袂莂蒄蚈膀莁薇襖肆羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇

16、薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁

17、蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈

18、蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂

19、薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆

20、莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁

21、薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅

22、蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿

23、蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆

24、蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀

25、莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞

26、薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂膆螈羈膄蒁蚄羇芆芄薀羇羆蒀蒆薃肈節(jié)莂薂膁蒈蝕蟻袀芁薆蟻羃蒆蒂蝕膅艿

27、蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膁莆蒅螅袁膈莁螅羃莄蠆螄肆膇薅螃羋莂薁螂羈芅蕆螁肀蒀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈衿羄節(jié)蒄袈肇蕆莀袇腿芀蝿袆罿肅蚄裊肁莈薀襖膃膁蒆袃袃莆莂袃羅腿蟻羂肇蒞薇羈膀膈蒃羀衿莃荿罿肂 我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析引言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。上世紀90年代中期以來，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展起到了不可替代的作用。房地產(chǎn)投資的平均增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長率，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升。2007年，房地產(chǎn)業(yè)投資高達25280億元，占當年全社會固定資產(chǎn)投資的18.4%。在房地產(chǎn)開發(fā)費用中涉及到前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金)、建安工程成本

28、、市政工程成本、公共配套設(shè)施和銷售費用、財務(wù)費用和開發(fā)間接費用等諸多環(huán)節(jié)和因素。那么各個環(huán)節(jié)的的成本分布如何呢？市場各個主體之間的最終支付分布如何呢？本研究在9城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上對上述問題進行分析。一、調(diào)查數(shù)據(jù)的基本情況及主要指標解釋本部分通過調(diào)查數(shù)據(jù)進行實證研究，分析在房地產(chǎn)業(yè)總制出中各個環(huán)節(jié)的分布狀況。我們所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，包括62個開發(fā)企業(yè)，涉及到81個房地產(chǎn)項目。這次調(diào)查的數(shù)據(jù)比較符合我們的研究目的。開發(fā)企業(yè)所在的城市不僅有一線城市(北京、上海、廣州)，還有一些二線和三線城市；調(diào)查樣本來源

29、的多樣性，可以有效控制不同地域的制度性差異。在項目規(guī)模上，大、中、小型項目基本上各占三分之一左右，在項目類型上，住宅、寫字樓和商業(yè)用項目所占比例也基本符合房地產(chǎn)開發(fā)的中80：20的實際分布情況。大多數(shù)調(diào)查項目都已經(jīng)完成開發(fā)，處于銷售或完成銷售的階段，這種狀況能夠使我們能夠有效估計開發(fā)和銷售階段的各種稅費情況。當然這些數(shù)據(jù)也存在一些需要改進的地方。首先，數(shù)據(jù)樣本量還不夠大，全部樣本只有81個項目；其次，雖然我們選擇了不同地區(qū)的9個城市進行抽樣，但是樣本卻主要集中在上海、廣州等大城市，其他城市的樣本量并不多。第三，完成銷售的項目數(shù)量還不充分，只有25個。二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的總成本分析房地產(chǎn)開發(fā)企

30、業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費等6個子項；在運營成本項下，又包括銷售費用、財務(wù)費用和開發(fā)間接費用等3個子項 。在總成本中，直接成本所占比例為83.5%，間接成本所占比例為16.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本主要放在了直接成本上。分城市來看，深圳開發(fā)企業(yè)的直在總成本中，土地成本所占比例最高，達到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高達58.2%。從總成本構(gòu)成中，開發(fā)企業(yè)的運營成本所占比例并不是很高，在運營成本中銷售成本所占比例最高，為40.4%，但銷售成本占總成本的

31、比例只有6.49%。 圖為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況土地成本占總成本的比例在不同的城市有很大的差異。所調(diào)查的9城市平均的土地成本占總成本的比例41.2%。土地成本占比最高的是上海，其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安，最低的是呼和浩特。這種分布基本上呈現(xiàn)出土地成本從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢。城市的土地成本也基本上反映了各個城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺的程度。圖為開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成(81個項目)三、房地產(chǎn)業(yè)中的稅收狀況房地產(chǎn)業(yè)的稅收共有11種(12種)。按照規(guī)定，在保有階段涉及2種

32、(3種)稅收，而且對于非經(jīng)營用住宅是免稅的，所以報告沒有分析保有階段的稅收。在我們的調(diào)查中，在開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到4種稅收：房產(chǎn)稅 、土地使用稅、契稅和印花稅 ；在銷售環(huán)節(jié)涉及到4種稅收：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加稅 、企業(yè)所得稅和土地增值稅。在開發(fā)環(huán)節(jié)稅收中，契稅所占比例最大(64.51%)，其次是土地使用稅(20.26%)、印花稅(10.85%)和房產(chǎn)稅(4.39%)。房產(chǎn)稅的征繳只涉及經(jīng)營寫字樓和商業(yè)用房屋的開發(fā)企業(yè)，所以比例較小。在銷售環(huán)節(jié)稅收中，所占比例最高的是營業(yè)稅及地方附加稅(57.42%)，其次是企業(yè)所得稅(26.40%)和土地增值稅(16.18%)。在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)

33、稅收所占比例為11.55%，銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%，銷售環(huán)節(jié)稅收遠高于開發(fā)環(huán)節(jié)稅收；在全部分項稅收中，營業(yè)稅和地方附加稅所占比例最高，占到了全部稅收的48.84%。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收，從其對房地產(chǎn)市場的影響角度分析，雖然政府的稅收成本降低了(納稅人數(shù)量少，且一次性征繳)，但是卻增加了房地產(chǎn)市場的交易成本，降低了交易效率。$=上傳圖片3開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布(25個項目)全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當于總成本的比例為26.06%，其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為2.64%，銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為23.43%。這個稅收比例說明，在總成本之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成

34、銷售后，還需要再繳納占總成本大約四分之一的稅收。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性，那么這部分支出實際上還要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。從購房者的角度分析，則在總成本外還需要一次性支付大約占總成本四分之一的稅收。在房地產(chǎn)稅收的過程中，一些稅收項目，例如增值稅，是提前預(yù)繳的。根據(jù)我們的調(diào)查，稅收的提前預(yù)繳給企業(yè)帶來了較大的資金壓力。預(yù)繳所產(chǎn)生的利息也成為政府的一項收入。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總費用支出與總銷售收入的分布從企業(yè)費用支出的角度，除了成本外，還需要加上各類稅收以及非稅收費的支出。由于我們沒有各個企業(yè)非稅收費的具體數(shù)據(jù)，所以無法將其加入到總費用支出中。我們將在后文專門對此進行說明。撇開非稅收費不算，

35、開發(fā)企業(yè)總支出的資金流向有兩個：一個是政府，一個是企業(yè)的成本補償。在總支出中，流向政府的部分，又分成兩部分：一個是政府通過行使土地所有者權(quán)利獲得的土地出讓金；另一個是政府通過行使公共財政職能收取的各類稅收。此處，我們將開發(fā)企業(yè)的總費用支出分解為政府所得和企業(yè)成本補償兩部分，即：總費用支出=政府所得(土地出讓金+稅收)+成本補償。從財務(wù)分析的角度，土地出讓金對于企業(yè)而言應(yīng)該屬于成本；但是從政府收入角度，則企業(yè)的土地成本又構(gòu)成政府的土地收入。為了避免重復(fù)計算，我們將土地成本計入政府所得，在企業(yè)成本補償中，只計算企業(yè)除土地外的成本。首先分析開發(fā)企業(yè)的總費用支出的構(gòu)成和分布情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出

36、等于其總成本和繳納的總稅收之和。在25家完成銷售的項目中，從企業(yè)財務(wù)角度分析，總成本(直接成本和運營成本)占到了80.94%，向政府繳納的稅收占到了19.06%。從總支出的流向分析，則應(yīng)該將總成本中的土地成本也算作政府的收入。結(jié)果顯示，在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%；除土地之外的其他成本所占占總費用支出的比例為50.58%。也就是說，在開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半流向了政府。從三個一線城市來看，流向政府的份額上海的開發(fā)項目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達到了46.94%。應(yīng)該指出的是，如果將市政工程和公共配套設(shè)

37、施中隱性流向政府的部分也計算在內(nèi)，那么流向政府的份額還要增加。25個完成銷售的開發(fā)項目的總銷售收入的統(tǒng)計結(jié)果顯示，開發(fā)項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，除土地成本外的總成本補償占總銷售收入的36.49%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。如果將各種非稅收費以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額至少要超過40%。從這個角度分析，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占比例(37.37%)超過企業(yè)所占比例(26.14%)大約11個百分點。分城市分析，則上海的開發(fā)項目總銷售收入中，流向政府的份額最高，為61.84%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小

38、，只有4.15%；其次是北京，流向政府的份額為42.42%，出土地之外的成本補償所占份額為45.71%，企業(yè)剩余部分只有11.87%。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)中，除了上面所涉及的正式稅收外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要繳納多種非稅收費。這些非稅收費包括行政性收費、事業(yè)型收費和經(jīng)營性收費。在我們的調(diào)查中，北京的開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個政府部門打交道，需要繳納的各種費用多達20多種；廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個政府部門打交道，繳納多達20多種收費。這種狀況無疑也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金負擔。從稅收的時間變化上分析，在對稅費問題有回答的60家開發(fā)企業(yè)中，有52家開發(fā)企業(yè)認為

39、近兩三年政府在房地產(chǎn)項目上的稅費增加了。他們認為：稅費增加的原因在于這幾年房地產(chǎn)價格上漲；同時，地方政府通過提高稅費來增加財政收入。我們沒有獲得開發(fā)企業(yè)相關(guān)非稅收費的具體數(shù)據(jù)。但是，可以肯定的是，非稅收費有增加的趨勢。如果將非稅收費也計入政府所得的份額，那么不論是在總成本構(gòu)成中，還是在總費用支出和總銷售收入的構(gòu)成中，政府所占份額都會大大增加。本文給出的政府所占份額的比例，應(yīng)該理解為政府在“至少”所占的份額。五、抽樣調(diào)查分析的主要結(jié)論1、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中，土地成本所占比例最高，為41.2%；土地成本占直接成本的比例為58.2%。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅

40、收占到了總支出的19.06%，土地成本占到了總支出的30.36%；開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%，即在開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占份額(稅收和土地出讓金)占到了總銷售收入的37.37%；企業(yè)的非土地成本補償所占份額36.49%；企業(yè)剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。在總銷售收入的分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11個百分點。4、在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%，銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%。從稅收小項看，營業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高，為48.84%，

41、其次是企業(yè)所得稅，為24.33%。稅收占開發(fā)企業(yè)總成本的26.06%，占開發(fā)企業(yè)總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。5、如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳的利息收入以及各種非稅收費等也算入政府所得份額，那么政府所得份額還會增加。六、對稅收相關(guān)政策的調(diào)整建議(一)當前房地產(chǎn)稅收體制對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的特征，固然在房地產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用，但是其存在的弊端以及對房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展所造成的不利影響也是顯而易見的。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，雖然大大增加了當期的政府可用財力，但是將未來年限的土地租金和

42、稅收一次收取，卻大大降低了政府未來的收入可能性，造成了政府未來相當年限內(nèi)可用財力的不可持續(xù)性。對于房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展而言，這種制度特征也容易導致房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所面臨的金融風險大大增加。我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征繳的特點不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的潛在金融風險，而且支出資金的補償還面臨著市場風險。一旦開發(fā)企業(yè)不能順利完成銷售，那么預(yù)先“代墊”的稅收支出就得不到補償，潛在的金融風險就有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實金融風險的危險。市場風險疊加會擴大企業(yè)的償付風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中有高達60%左右的銀行貸款，這種償付風險還可能轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)中，使銀行也面臨潛在的金融風險。五、抽樣調(diào)查分析的主

43、要結(jié)論1、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中，土地成本所占比例最高，為41.2%；土地成本占直接成本的比例為58.2%。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%，土地成本占到了總支出的30.36%；開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%，即在開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占份額(稅收和土地出讓金)占到了總銷售收入的37.37%；企業(yè)的非土地成本補償所占份額36.49%；企業(yè)剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。在總銷售收入的分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約

44、11個百分點。4、在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%，銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%。從稅收小項看，營業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高，為48.84%，其次是企業(yè)所得稅，為24.33%。稅收占開發(fā)企業(yè)總成本的26.06%，占開發(fā)企業(yè)總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。5、如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳的利息收入以及各種非稅收費等也算入政府所得份額，那么政府所得份額還會增加。六、對稅收相關(guān)政策的調(diào)整建議(一)當前房地產(chǎn)稅收體制對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的特征，固然在房地產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用，

45、但是其存在的弊端以及對房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展所造成的不利影響也是顯而易見的。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，雖然大大增加了當期的政府可用財力，但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取，卻大大降低了政府未來的收入可能性，造成了政府未來相當年限內(nèi)可用財力的不可持續(xù)性。對于房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展而言，這種制度特征也容易導致房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所面臨的金融風險大大增加。我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征繳的特點不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的潛在金融風險，而且支出資金的補償還面臨著市場風險。一旦開發(fā)企業(yè)不能順利完成銷售，那么預(yù)先“代墊”的稅收支出就得不到補償，潛在的金融風險就有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實金融風險的危險。

46、市場風險疊加會擴大企業(yè)的償付風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中有高達60%左右的銀行貸款，這種償付風險還可能轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)中，使銀行也面臨潛在的金融風險。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方的資金流動說明：圖中實線表示的是現(xiàn)實中房地產(chǎn)業(yè)的資金流向；虛線表示的是如果在房地產(chǎn)保有階段實行統(tǒng)一的物業(yè)稅以及土地年租制下的資金流向。上圖給出了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方的資金流動圖示。圖中的實線箭頭表示資金流向，數(shù)字表示資金流向的步驟。開發(fā)企業(yè)第一步首先通過自有資金或銀行貸款獲得資金來源。從資金來源中，開發(fā)企業(yè)需要向政府繳納土地出讓金和稅費。在這個過程中，不必要的金融風險產(chǎn)生了。因為土地出讓金(土地租金)和稅收最終還是要由房屋消費者承擔的

47、，但是在資金流動的第一步和第二步中，卻沒有房屋消費者的參與。在第一步和第二步的資金流動中，開發(fā)企業(yè)實際上是承擔了本應(yīng)有大量房屋消費者在未來若干年份內(nèi)承擔的金融風險。開發(fā)企業(yè)的全部資金在開發(fā)和銷售過程中分成三部分支出：一部分為直接成本，一部分為運營成本，一部分為稅費。在這三部分中，直接成本中的土地成本和稅費實質(zhì)上是土地交易制度和房地產(chǎn)稅收體制所帶來的。這部分支出占到了開發(fā)企業(yè)全部支出的將近一半，從而大大增加了開發(fā)企業(yè)所面臨的潛在償付風險。在第一步和第二步完成后，開發(fā)企業(yè)需要得到資金補償，而資金補償?shù)耐緩骄褪堑谌剑和ㄟ^房屋出售從房屋消費者那里回籠資金。在第三步中又存在著市場風險。市場風險疊加又放

48、大了潛在償付風險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完成第三步，得到資金補償，或者由于資金來源枯竭，那么潛在償付風險就轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的償付風險。通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款的渠道，這種風險還會轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)，從而導致更嚴重的銀行風險和金融體系。(二)近期政府房地產(chǎn)政策變化的政策評估在我們的調(diào)查中，北京7個開發(fā)項目的凈利率為12.7%(毛利率為26.3%)；在全部完成銷售的25個項目中，凈利率為28.7%(毛利率為40.3%)，也就是說房屋價格的主要組成部分并不是開發(fā)企業(yè)的高利潤。而購房者看到的房屋價格除了企業(yè)的成本和預(yù)期利潤外，還有轉(zhuǎn)嫁的稅收。從開發(fā)項目的總成本構(gòu)成角度，房價的主要組成部分應(yīng)該是土地成本和各種稅收(接近

49、一半)。而土地成本和各種稅收從性質(zhì)上分析，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)先為購房者“代墊”的，需要在房屋銷售過程中得到補償。因此，這部分成本和稅收不能降低。這也是房地產(chǎn)企業(yè)不能降低房價的根本原因。而如果房價不降低，在市場購買力不足的條件下，開發(fā)企業(yè)的銷售就不能完成，從而也就不能補償其成本和預(yù)先繳納的稅收，其最終結(jié)果就是潛在金融風險轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的金融風險。這次房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整雖然在一定程度上解決了短期的市場問題，但是卻沒有從根本上消除影響房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定安全運行的制度障礙，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在金融風險集中的制度性因素仍然存在。(三)政策建議根據(jù)上文的分析，房地產(chǎn)稅收體制改革的目標應(yīng)確立在政府既能夠通過房

50、地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進行政策干預(yù)，降低房地產(chǎn)市場的交易成本，提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應(yīng)以不導致金融風險集中為原則。從分散金融風險的角度出發(fā)，房地產(chǎn)稅收體制的改革應(yīng)該確立減少開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)一次性征收的方式，將收稅環(huán)節(jié)適當后延，集中在房屋保有環(huán)節(jié)征收。對房地產(chǎn)收稅，除了增加政府收入外，另一個重要目標應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收能夠?qū)ν恋刭Y源進行有效配置 。將房地產(chǎn)稅收集中到房屋保有環(huán)節(jié)則能夠有效實現(xiàn)上述三個目標：首先可以分散集中到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身上的金融風險。在房地產(chǎn)稅收集中到保有環(huán)節(jié)的情況下，稅收的主要負擔者是房屋的實際占用和使用者。其資金的流向是直接從房屋占用和使用者流

51、向政府(資金流動圖中上方的第二條虛線箭頭)。而在房地產(chǎn)稅收主要集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的情況和稅負轉(zhuǎn)嫁的條件下，資金的流向是首先由開發(fā)企業(yè)繳納稅收，然后在房屋銷售時得到補償(資金流動圖中的第1、第2和第3步)。這實際上將分散的金融風險集中到了開發(fā)企業(yè)身上。其次，將房地產(chǎn)稅收集中在保有環(huán)節(jié)征收，能夠為政府帶來穩(wěn)定的長期的收入。第三則能夠?qū)ν恋刭Y源進行有效配置。除了將稅收集中在房屋保有階段征收外，針對我國房地產(chǎn)稅收種類過多、繁雜的特點，還需要對稅種進行合并。具體的改革思路是對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種進行整合，如將契稅并入印花稅，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并為一個稅種，在房屋保有階段征收

52、統(tǒng)一的物業(yè)稅 。 袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃

53、袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃

54、薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄

55、薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂

56、薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂

57、蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃

58、蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂螞螈肅羋蟻袀袈膄蝕薀肅腿芇螂羆肅芆裊膂莄芅薄羅芀芄蚇膀膆芄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈芇莁蚃螄芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肄羇蒄袆袇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂螇羋蕿蚅羂膄薈螇螅肀薇蕆羀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇