廣西欽州市五月樓市市場分析月報

1、2013年欽州市五月樓市市場分析月報（2013年6月18日） 欽州市天驕投資有限公司欽州市欽南區(qū)南珠東大街174號13目 錄1市場整體行情31.1一級市場31.2二級市場情況62本月在售商品房銷售top1093本月典型樓盤監(jiān)控93.1在售典型樓盤93.2恒大綠洲103.3長融人和春天111 宏觀經(jīng)濟(jì)及行情政策1.1 欽州經(jīng)濟(jì)u 欽州2013年1-4月固定資產(chǎn)投資創(chuàng)新高今年1-4月，全市完成固定資產(chǎn)投資131.12億元，同比增長33.80%，比全區(qū)增長23.3%高出10.5個百分點，增速由上月全區(qū)排第二位上升到第一位。其中基本建設(shè)完成投資44.07億元，同比增長37.86%、更新改造完成投資57

2、.21億元，房地產(chǎn)完成投資17.43億元，同比下降2.87%。今年以來，欽州市固定資產(chǎn)投資開局良好，實現(xiàn)了較快增長，民間投資成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主力軍。 全市民間投資完成78.59億元，同比增長69.47%，拉動固定資產(chǎn)投資32.87個百分點。u 1-4月全市商品房銷售面積同比增長4成1-4月全市商品房銷售面積46.7萬平方米，同比增長40.9%，增速比上月下降8.8個百分點，比去年同期（-7.2%）提高了48.1個百分點；商品房銷售額16.9億，同比增長43.4%，扭轉(zhuǎn)了上年商品房銷售低迷的態(tài)勢。u 1-4月欽州市房企購置土地面積下降，但土地價款增長1-4月房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積4.8

3、萬平方米，下降28.7%；本年土地成交款1億元，增長33.9%。今年每畝土地出讓均價144.2萬元，比去年同期的76.7萬元高出67.5萬元。土地出讓總額下降，但成交額增長，說明土地出讓價格增長。u 保稅港區(qū)葡萄酒進(jìn)口增長快1-4月廣西欽州保稅港區(qū)口岸葡萄酒進(jìn)口持續(xù)穩(wěn)定增長，共進(jìn)口葡萄酒54.13萬升，同比增長81.36%。主要來自歐洲、美國等地，進(jìn)口方式以保稅紅酒通過一般貿(mào)易出區(qū)為主。u 欽州今年全市住房供地達(dá)153公頃自治區(qū)國土廳日前公布2013年各市用地供應(yīng)計劃，今年欽州將供應(yīng)153.7307公頃住房土地，其中保障性安居工程和中小套商品房用地比例占72.87%。從公布的計劃顯示，今年我市

4、計劃供應(yīng)住房用地比去年增加14公頃；廉租房、公共租賃房、限價商品房安排住宅用地分別為0.2133、4.486、0.95公頃；在商品住房用地中，中小套型商品房用地達(dá)106.3746公頃。同時為確保完成今年保障性安居工程用地任務(wù)，自治區(qū)國土資源廳發(fā)出通知，要求全區(qū)各級國土部門優(yōu)先安排保障性住房用地，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)及防止土地價格大幅上漲。同時，全面核查房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊履約建設(shè)情況，督促已供房地產(chǎn)用地及時開發(fā)利用。嚴(yán)格審查參加競買的企業(yè)情況，對存在欠繳土地出讓價款、未按期開竣工、閑置土地等違規(guī)違約行為的競買企業(yè)和存在誠信風(fēng)險的企業(yè)，禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。1.2 地方政策及重大信息u 全

5、力推進(jìn)城市公園項目建設(shè)5月28日市委書記、市人大常委主任肖鶯子到林湖公園、中山公園調(diào)研，強調(diào)要齊心協(xié)力加快推進(jìn)城市公園項目建設(shè)，讓老百姓共享欽州發(fā)展成果。u 欽州市舉行第3期北部灣發(fā)展論壇5月27日，國防大學(xué)教授、軍事戰(zhàn)略專家王寶付應(yīng)邀參加今年第3期北部灣論壇，為我市領(lǐng)導(dǎo)干部作“當(dāng)前國際戰(zhàn)略形勢與周邊熱點問題”專題講座。u 加快建設(shè)中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)5月27日，自治區(qū)政府副主席張曉欽到中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)研，強調(diào)要推進(jìn)市園一體化建設(shè)，進(jìn)一步加快園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，項目引進(jìn)和體制機制創(chuàng)新，實現(xiàn)市園同成長，共繁榮。市園區(qū)一體化具體包括:規(guī)劃一體化、財稅一體化、招商引資一體化、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、土地

6、征拆儲備出讓一體化、社會管理一體化、統(tǒng)計一體化、主要干部管理一體化等八個方面。u 揚帆大道南延長線項目征拆圓滿結(jié)束揚帆大道南延長線項目是欽州市建設(shè)濱海新城重點項目之一，是主城區(qū)通往濱海新城區(qū)、欽州港區(qū)最便捷的快速通道和“大動脈”。項目工程總投資約14億元，北接金海灣東大街，終點連接港區(qū)北環(huán)路，全線長約20.6公里。u 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式啟動同城化自治區(qū)政府于近日正式批準(zhǔn)“廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案”，宣告北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式啟動同城化進(jìn)程。至2015年，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)將優(yōu)先實現(xiàn)通信、交通、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)體系、旅游服務(wù)、金融服務(wù)、教育資源、人力資源社會保障、口岸通關(guān)一體化等九大領(lǐng)域的同城化建設(shè)

7、。自今年7月1日起，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)南寧、欽州、北海、防城港4個城市間取消移動電話通話漫游費和長途費，固定電話自今年10月1日起也將取消通話漫游費和長途費。根據(jù)計劃，到2015年底，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)4個城市將實現(xiàn)交通同城化、金融服務(wù)同城化、口岸通關(guān)一體化。在城鎮(zhèn)體系建設(shè)方面，明年將完成廣西北部灣城鎮(zhèn)群總體規(guī)劃以及各城市專項規(guī)劃銜接工作；在旅游服務(wù)方面，今年10月將啟動北部灣旅游整體規(guī)劃建設(shè)，行業(yè)監(jiān)督、旅游突發(fā)事件聯(lián)合處理機制和旅游投訴機制的建設(shè)；在人力資源社會保障方面，到2015年將實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)社會保障“一卡通”及就業(yè)信息資源共享；在教育方面，將建立四市統(tǒng)一中考，促進(jìn)各城市間教育資源共享。2 市場整

8、體行情2.1 一級市場2.1.1 欽州市2013年國有土地供應(yīng)計劃情況欽州市2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃匯總表單位：公頃（1公頃=15畝）用途合計商服用地工礦倉儲用地住房用地公共管理與公共服務(wù)用地交通運輸用地特殊用地小計廉租房經(jīng)濟(jì)適公租房限價房中小套型商品房其他商品房用地欽州市主城區(qū)欽南區(qū)欽北區(qū)欽州港靈山縣浦北縣合計2.1.2 供應(yīng)分析 表1-1：2013年1-5月欽州商品房開發(fā)用地供應(yīng)一覽表地塊編號土地位置實際用地面積土地用途及年限主要規(guī)劃設(shè)計條件起始價萬元/畝掛牌時間平方米畝容積率、建筑密度、綠地率一月欽市g(shù)c2013-1欽州市三娘灣旅游景區(qū)內(nèi)、濱海公路南面27174.1340.76商服

9、（住宿餐飲）40年1.0容積率 2.4，建筑密度45%，綠地率28%612013年2月5日至2013年2月21日欽市g(shù)c2013-2欽州市三娘灣旅游景區(qū)內(nèi)、濱海公路南面88725.55133.09容積率1.5，建筑密度50%，綠地率20%61欽北gc2013-1欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級公路東面、皇馬三十六路南面56634.0984.95城鎮(zhèn)住宅70年容積率 2.3，建筑密度40%，綠地率25%55欽北gc2012-29欽北區(qū)平吉鎮(zhèn)中興街5176.377.761.0容積率 1.4，建筑密度30%，綠地率30%852013年1月18日至2013年1月31日欽市g(shù)c2012-50欽州市興桂路東面、蓬萊大

10、道西面13537.5720.31商服（專業(yè)、小商品市場）1.0容積率 2.3，建筑密度30%，綠地率30%15欽市g(shù)c2012-43欽州市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉林場a-1地塊）79052.97118.58商服40年1.0容積率 3.2，建筑密度30%，綠地率30%1392013年1月16日至2013年1月29日欽市g(shù)c2012-44欽州市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉林場a-2地塊）82131.55123.2城鎮(zhèn)住宅70年1.0容積率 3.6，建筑密度30%，綠地率30%93欽市g(shù)c2012-45欽州市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉林場a-5地塊）2004530.07容積率 3.

11、8，建筑密度40%，綠地率25%97欽市g(shù)c2012-46欽州市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-17地塊）127229.6190.841.0容積率2.0,建筑密度40%,綠地率25%110欽市g(shù)c2012-47欽州市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-18地塊）53798.780.71.0容積率 2.4，建筑密度45%，綠地率28%108欽市g(shù)c2012-48欽州市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-20地塊）3905958.59商服40年容積率1.5，建筑密度50%，綠地率20%168欽南gc2012-18欽南區(qū)東場鎮(zhèn)風(fēng)江路西面20706.0031.0

12、6城鎮(zhèn)住宅70年容積率 2.3，建筑密度40%，綠地率25%202013年1月7日至2013年1月21日二月欽北網(wǎng)掛2013-1欽州市三十六曲林場望海小區(qū)西面1626.7782.44限價住房70年1.0容積率 2.6，建筑密度42%，綠地率32%492013年2月27日至2013年3月12日欽北網(wǎng)掛2013-2欽北區(qū)大直鎮(zhèn)福景小區(qū)旁1661.002.49城鎮(zhèn)住宅70年1.0容積率 2.8，建筑密度40%，綠地率30%22欽北網(wǎng)掛2013-3欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)大垌新城八路南面、新城九路東面57032.1385.551.0容積率 3.2，建筑密度25%，綠地率30%55三月欽南網(wǎng)掛2013-1欽南區(qū)東場

13、鎮(zhèn)風(fēng)江路西面2070631.1城鎮(zhèn)住宅701.0容積率 2.0，建筑密度40%，綠地率25%202013年3月21日至2013年4月8日欽北網(wǎng)掛2013-5欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級公路東面、皇馬三十六路南面56634.0984.9城鎮(zhèn)住宅701.0容積率2.8，建筑密度30%，綠地率30%55欽市網(wǎng)掛2013-3欽州市區(qū)興桂路東面、蓬萊南大街西面67187.49100.7商服（專業(yè)市場）容積率1.5，建筑密度50%，綠地率20%162013年4月8日起至2013年4月19日欽南網(wǎng)掛2013-3欽州市蓬萊大道西面、平山東大街南面57397.3486.09商服、城鎮(zhèn)住宅701.0容積率3.5，建筑密度

14、30%，綠地率30%88四月（無宗地供給）五月欽市網(wǎng)掛2013-4中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)a-2地塊69263.24103.89商服用地40年、城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0容積率2.0，建筑密度30%，綠地率35%91252013年6月17日9時起至2013年6月28日17時欽市網(wǎng)掛2013-5中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)a-1地塊95788.95143.68商服用地40年、城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0容積率2.0，建筑密度30%，綠地率35%91142013年6月17日9時起至2013年6月28日17時合計1019860.011529.79畝數(shù)據(jù)來源：欽州國土局，廣西公司整理n 出讓基本信息：1-5月，欽州

15、市區(qū)商品房開發(fā)用地新增供應(yīng)土地20宗，供給面積1019860.01，約為1529.79畝；預(yù)計可供上市建筑面積為253萬（去年欽州市全年銷量143.25萬），可見市場供量充足。 在商住出讓占比上，純住宅和商住混合供地面積合計達(dá)1088.67畝，占上市出讓面積的71.16%，其余為純商服用地。本月新增供應(yīng)土地2宗，供給面積165046.67，約為247.57畝；兩宗地都是在中馬欽州產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動區(qū)。2.1.3 成交分析2013年1-5月欽州商品房開發(fā)用地成交一覽表出讓方式編號位置面積用途及年限容積率起價成價金額樓價競得人畝萬元/畝萬元元/一月（土地成交均價107萬元/畝）掛牌欽市g(shù)c2012-39

16、市蓬萊大道西面、石垌路南面29705.9244.6商服、城鎮(zhèn)住宅3.587.589.84000385欽州市欽南區(qū)開發(fā)投資公司掛牌欽北gc2012-27欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)工商所東面34724.9952.1城鎮(zhèn)住宅2.854.454.52840292黃郁麗、謝學(xué)專掛牌欽北gc2012-28欽北區(qū)新棠鎮(zhèn)西環(huán)路10719.4316.1城鎮(zhèn)住宅2.128.028.3455202李湖德掛牌欽市g(shù)c2012-43市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉林場a-1地塊）79052.97118.6商服2.30138.7138.716445904廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-44市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉

17、林場a-2地塊）82131.55123.2城鎮(zhèn)住宅1.4092.592.511400991廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-45市南珠東大街南面、東環(huán)路東面（欽廉林場a-5地塊）2004530.1城鎮(zhèn)住宅2.3097.197.12920633廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-46市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-17）127229.6190.8城鎮(zhèn)住宅3.20110.0110.020995516廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-47市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-18）53798.780.7城鎮(zhèn)住宅3.60108.1108.187204

18、50廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-48市金海灣東大街北面、南北二級公路西面（欽廉林場a-20）3905958.6商服3.80168.0168.09845663廣西龍虹投資有限公司掛牌欽市g(shù)c2012-50市興桂路東面、蓬萊大道西面13537.5720.3商服（專業(yè)市場）1.5014.814.8300148廣西中裕置業(yè)發(fā)展有限公司掛牌欽北gc2012-29欽北區(qū)平吉鎮(zhèn)中興街5176.377.76城鎮(zhèn)住宅2.4085.3157.41222984張豐華二月（土地成交均價61.2萬元/畝）掛牌欽市g(shù)c2013-1欽州市三娘灣旅游景區(qū)內(nèi)、濱海公路南面27174.140.76商服（住宿餐飲）1

19、.6061.261.22495574欽州市開發(fā)投資集團(tuán)欽市g(shù)c2013-2欽州市三娘灣旅游景區(qū)內(nèi)、濱海公路南面88725.5133商服（住宿餐飲）1.6061.261.28140573三月（土地成交均價22萬元/畝）掛牌欽北gc2013-2欽北區(qū)大直鎮(zhèn)福景小區(qū)旁16612.49城鎮(zhèn)住宅2.82242105226鄭良輝欽北網(wǎng)掛2013-3欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)大垌新城八路南面、新城九路東面57032.1385.55城鎮(zhèn)住宅3.254.8000流掛欽北網(wǎng)掛2013-1欽州市三十六曲林場望海小區(qū)西面1626.7782.44限價商品住房2.649.2000流掛四月（土地成交均價55萬元/畝，剔除專業(yè)市場影響）掛

20、牌欽南網(wǎng)掛2013-1欽南區(qū)東場鎮(zhèn)風(fēng)江路西面2070631.06城鎮(zhèn)住宅用地2.8019.80.000流掛欽北網(wǎng)掛2013-5欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級公路東面、皇馬三十六路南面56634.0984.95城鎮(zhèn)住宅用地3.8054.654.64635215黎學(xué)信,黎廣德,南寧市海奔房地產(chǎn)公司欽市網(wǎng)掛2013-3欽州市區(qū)興桂路東面、蓬萊南大街西面67187.49100.78專業(yè)市場4.8015.615.6157549廣西中裕置業(yè)發(fā)展有限公欽南網(wǎng)掛2013-3欽州市蓬萊大道西面、平山東大街南面57397.3486.10商服、城鎮(zhèn)住宅5.8087.60.000流掛五月（土地成交均價88.52萬元/畝）掛牌欽

21、北網(wǎng)掛2013-9欽北區(qū)小董鎮(zhèn)交警中隊旁1619.122.43商服用地（液化氣瓶裝供應(yīng)站40年0.528.8228.8270864.67黃盛霞?xì)J南網(wǎng)掛2013-4欽州市蓬萊大道西面、平山東大街南面57397.34112.37商服用地40年、城鎮(zhèn)住宅用地70年3.587.63112.379675481.61欽州市開發(fā)投資集團(tuán)有限公司合計857560.731286.34畝（不含流掛的土地面積）數(shù)據(jù)來源：欽州國土局，廣西公司整理n 成交情況截止2013年5月，欽州市區(qū)共成交商品房開發(fā)用地15宗，均以掛牌成交，且均以起始價成交，成交面積累計達(dá)857560.73萬（約1286.34畝），成交金額約10.

22、58億元，根據(jù)已出讓的各地塊的容積率計算，今年1-5月欽州市區(qū)成交土地的待開發(fā)體量為277.81萬（去年全年銷量在143.25萬），可預(yù)見今后兩年商品房市場供量較大。本月共上市2宗地，成交的2宗地面積為88.52畝，一宗容積率0.5、另一宗容積率3.5，剔除專業(yè)市場用地地價影響，本月實現(xiàn)地價均價為110.08萬元/畝，環(huán)比增長100.15%（4月成交均價55萬元/畝）。2.2 二級市場情況2.2.1 供應(yīng)分析n 本月預(yù)售個數(shù)及面積情況5月商品房預(yù)售面積為3.54，環(huán)比下降5.55%，同比去年下降14.70%。而在各類物業(yè)供應(yīng)中，本月除了住宅物業(yè)供給外，其他類物業(yè)（商業(yè)、辦公等）未有新上市； 而

23、各類物業(yè)在兩大城區(qū)（欽南區(qū)、欽北區(qū)）中，物業(yè)主要集中在欽南區(qū)的河?xùn)|新區(qū)，該片區(qū)在售樓盤已達(dá)25個（新增預(yù)售項目2個，分別為三祺長島花園和天和府邸，其中三祺長島花園預(yù)售11#樓2至17+1層共44套房源，面積6205.71，天和府邸2#、4#樓2-32層共371套房源，面積36495.85），有四個超大盤在預(yù)約銷售（在500畝以上，皇庭御龍灣、恒大綠洲、三祺長島花園、高新欽園）。近一年欽州市商品房預(yù)售累計2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年5月環(huán)比水平同比水平占比商品房（）89230719898857343517855472109535356

24、-5.55%-14.70%住宅（）78711318433249449015560166402935356-5.55%-14.70%商業(yè)（）99199631768320121295030000-100.0%其他房屋（）599583391057010824676600-100.0%數(shù)據(jù)來源：欽州統(tǒng)計局，廣西公司整理2.2.2 成交分析n 成交面積及增長水平數(shù)據(jù)來源：欽州統(tǒng)計局，廣西公司整理5月，欽州市商品房共簽約成交10.03萬（成交住宅面積9.67萬，住宅套數(shù)約909套，比上月增129套），環(huán)比上漲15.94%，同比下降9.79%。 而在城區(qū)中，欽南區(qū)作為欽州市主城區(qū)，其成交量和成交價格仍保持著

25、全市第一水平（類似南寧市青秀區(qū)）。在價格上，5月份欽南區(qū)商品房銷售均價3909元/（環(huán)比下降2.83%），從本月市場價格下降的情況來看，是因為部分項目采取了降價特惠促銷形式，回籠資金，例如恒祥豪苑推出了特惠價2888元/。2013年1-5月 欽州市商品房銷售面積及售價水平1月面積（）2月面積（）3月面積（）4月面積（）5月面積（）環(huán)比上月4月均價5月均價環(huán)比上月（元/）（元/）全市190246.870365.241197378648410026615.94%36613640-0.57%欽南區(qū)73278.1327102.8754074374924866229.79%40233909-2.83%欽

26、北區(qū)46306.6524934.3531485266893009112.75%37663508-6.85%數(shù)據(jù)來源：欽州統(tǒng)計局，廣西公司整理n 供求比情況2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年4月2013年5月商品房預(yù)售（）8923071989885734351785547210953743535356商品房成交（）25415530646650533436652038034986484100266供求比3.510.651.130.491.900.430.35數(shù)據(jù)來源：欽州統(tǒng)計局，廣西公司整理從近一年供求比來看，欽州市場供給較大，供量充足，基本

27、是供大于求；5月，欽州市商品房供求比為0.35，在近一年中，表現(xiàn)最好的一個月，其主要是因市場在產(chǎn)品上進(jìn)行了創(chuàng)新，增加了n+1，多個項目實行低首付，折扣優(yōu)惠等多重效應(yīng)刺激下所致（5月，恒祥豪苑推出特價房2888元/，人和春天不僅優(yōu)惠折扣多且交房前幫供房，恒大綠洲精裝按揭93折，首付1年分期等）。2.2.3 售價分析物業(yè)類型2012年2013年同比水平2013年2013年環(huán)比1-3月1-6月1-10月1-12月1-3月累計4月5月累計累計累計累計（本月）商品房均價3062366136103625361518.10%36613640-0.57%住宅均價2766329632623339329419.1

28、0%341935483.77%別墅均價98787884780874885323-47.00%06108100.00%商業(yè)均價74571203913554111881473797.60%109058289-23.99%辦公均價00000050000-100.00%數(shù)據(jù)來源：欽州統(tǒng)計局，廣西公司整理5月，欽州商品房市場整體平均價格為3640元/，住宅實現(xiàn)均價為3548元/，別墅均價為6108元/，商業(yè)實現(xiàn)均價為8289元/，本月辦公樓無成交（欽州陽光曼哈頓在售，是欽州市場目前唯一在售的辦公物業(yè)）。在今年一季度成交中，除了別墅售價下降外，其他各類物業(yè)均增長，其中商業(yè)售價增幅最高達(dá)97.6%，別墅售價劇降47%，別墅售價下降主因是三祺長島花園以內(nèi)部價5000-7800的均價進(jìn)行銷售，從而拉低了欽州別墅物業(yè)市場本就不多的銷量及售價水平。3 本月