房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析經(jīng)營管理07a課件

1、第第6 6章章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 v傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) v現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 不完全懂得會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理工作的經(jīng)營者， 就好比是一個(gè)投籃而不得分的球手。 羅伯特.希金斯 6.1 6.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 1.1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義 v財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料（報(bào) 表附注、財(cái)務(wù)情況

2、說明）為依據(jù)和起點(diǎn)，采用 專門方法: 系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、 經(jīng)營成果及其變動(dòng)， 目的是了解過去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來、幫助 各利益關(guān)系人改善決策。 6.1.2 6.1.2 財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用 v評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績：評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績： 企業(yè)的盈利能力如何？ 影響企業(yè)盈利能力的主要因素是哪些？ 企業(yè)的自我可持續(xù)增長能力如何？ 影響企業(yè)自我可持續(xù)增長能力的主要因素是什么？ v診斷企業(yè)的財(cái)務(wù)健康狀況：診斷企業(yè)的財(cái)務(wù)健康狀況： 企業(yè)的負(fù)債狀況如何？ 企業(yè)否具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？ 企業(yè)是否具有償債能力？ 企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)如何？ 企業(yè)是否面臨財(cái)務(wù)困境或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？ 6.1.2 6

3、.1.2 財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用 v計(jì)劃未來的經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)政策：計(jì)劃未來的經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)政策： 評(píng)價(jià)和決定企業(yè)未來的投資項(xiàng)目； 調(diào)整和制定企業(yè)未來的資本結(jié)構(gòu)政策； 調(diào)整和制定企業(yè)未來的融資和籌資政策； 調(diào)整和制定企業(yè)未來的利潤分配政策。 v評(píng)價(jià)企業(yè)的投資價(jià)值：評(píng)價(jià)企業(yè)的投資價(jià)值： 投資者根據(jù)企業(yè)披露和公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，確定企業(yè)股票（股權(quán)） 和債券是否具有投資價(jià)值？ 銀行根據(jù)企業(yè)披露和公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，決定是否批準(zhǔn)或提早企 業(yè)的貸款申請(qǐng)？ 根據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般程序?yàn)椋喉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般程序?yàn)椋?房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)查與預(yù)測(cè)調(diào)查與預(yù)測(cè) 投資與成本投資與成本 費(fèi)用估算費(fèi)用估算 收入估算收入估算 與資金籌措與資金籌措 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃 方案方案 比選比選 不確定不確定 性分析性分析 綜綜 合合 評(píng)評(píng) 價(jià)價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資成本與費(fèi)用估算、收與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資成本與費(fèi)用估算、收 入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上， 通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力

5、、清償能力和資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資 金平衡情況進(jìn)行分析。金平衡情況進(jìn)行分析。 第第8 8章章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 n現(xiàn)金流量表 l 全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表 l 資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表 l 投資者各方現(xiàn)金流量表投資者各方現(xiàn)金流量表 n資金來源與運(yùn)用表 n損益表 n資產(chǎn)負(fù)債表 l項(xiàng)目總投資估算表（包括（包括 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各種投資費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各種投資費(fèi) 用估算表、經(jīng)營資金估算表）用估算表、經(jīng)營資金估算表） l項(xiàng)目收入（包括銷售收入、（包括銷售收入、

6、 出租收入和自營收入）出租收入和自營收入）與經(jīng) 營稅金及附加估算表 l投資計(jì)劃與資金籌措表 （包括借款資金還本付息表）（包括借款資金還本付息表） u基礎(chǔ)性數(shù) 據(jù)存儲(chǔ)于輔 助報(bào)表中； u輔助報(bào)表 通過對(duì)應(yīng)關(guān) 系生成基本 報(bào)表。 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 v現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表報(bào)告公司在一段時(shí)期內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)、 投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量。 該報(bào)表分別報(bào)告公司“來自經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量來自經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量” （如凈利潤、折舊、攤銷、遞延所得稅、流動(dòng)資產(chǎn) 與流動(dòng)負(fù)債之差，等等），）， “來自投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量來自投資活動(dòng)的現(xiàn)

7、金流量”（如資本性支出、并 購支出、出售資產(chǎn)、投資回收，等等） “來自籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量來自籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量”（長短期負(fù)債增減、 配股、增發(fā)新股、利息和股利支出，等等）。 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 1.1.現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 來自經(jīng)營性活動(dòng)的現(xiàn)金凈流入量簡稱“ 凈營業(yè)現(xiàn) 金流”，它是由企業(yè)正常的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的，與 企業(yè)“出售資產(chǎn)”、“銀行借款”、“發(fā)行股票” 或“發(fā)行債券”無關(guān)。 因此凈營業(yè)現(xiàn)金流是企業(yè)現(xiàn)金流量表的最重要組 成部分，其信息的含義對(duì)企業(yè)高層經(jīng)理、投資者、 銀行和政府主管機(jī)關(guān)，都具有重要的政策啟示。 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

8、財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 1 1）現(xiàn)金流量表的種類）現(xiàn)金流量表的種類 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： （1 1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全 部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以 。 其目的是考察項(xiàng)目，為各個(gè) 方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1現(xiàn)金流入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 1.41.4 1.51.5 1.61.6 1.71.7 銷售收入銷售收入 出租收入出租收入 自營收入自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入其他收入 回收固定資產(chǎn)余值回收固

9、定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出 表6-1：全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元 2.12.1 2.22.2 2.32.3 2.42.4 2.52.5 2.62.6 2.72.7 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 3 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： 3、投資回收期（年）： 4、基準(zhǔn)收益率（%）： （2 2）資本金現(xiàn)金流量表）資本金現(xiàn)金流量表

10、 資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表 從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額 作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作 為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈 利能力。 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 資本金 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)

11、營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）; 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 表6-2:資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元 （3 3）投資者各方現(xiàn)金流量表）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以 計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng) 價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就 應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見下表6-3。 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 序號(hào)序

12、號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入 1 1 2 2 （1 1） （2 2） （3 3） （4 4） 應(yīng)得利潤應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入其他收入 2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出 2.12.1 2.22.2 開發(fā)建設(shè)投資出資額開發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營資金出資額經(jīng)營資金出資額 3 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 表表6-36-3：投資各方現(xiàn)金流量表：投資各方現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元 1 1）資金來源與運(yùn)用表的含義）資金來源與運(yùn)用表的

13、含義 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在 計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余資金盈余或短缺短缺情況以及項(xiàng)目 的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表， 它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提 供了重要的財(cái)務(wù)信息。 6.2.2 6.2.2 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1資金來源 1.11.1 1.21.2 1.31.3 1.41.4 1.51.5 1.61.6 1.71.7 1.81.8 1.91.9 銷售收入銷售收入 出租收入出租收入 自營收入自營收入 資本金資本金 長期借款長期借款 短期借款短期借款 回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值

14、回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 2資金運(yùn)用 2.12.1 2.22.2 2.32.3 2.42.4 2.52.5 2.62.6 2.72.7 2.82.8 2.92.9 2.102.10 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 借款本金償還借款本金償還 借款利息支付借款利息支付 3盈余資金（1）-（2） 4累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來源與運(yùn)用表現(xiàn)金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金 流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。

15、當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺 數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資 金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì) 的盈余資金大于零或等于零。 反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金 盈余或短缺情況，主要用于資金平衡分析。盈余或短缺情況，主要用于資金平衡分析。 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的必要條件， 各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。如果出現(xiàn)負(fù)各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。如果出現(xiàn)負(fù) 值即資金缺口，應(yīng)采取籌資措施予以解決。值即資金缺口，應(yīng)采取籌資措施予以解決。 2 2）與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同）與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在

16、填列資金來源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表 一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這 是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。 （1）出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 （2）出租和自營項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表 6.2.2 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 序序 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 2 3 3 N N 1 1資金來源資金來源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 銷售收入銷售收入 資本金資本金 長期借款長期借款 短期借款短期借款 2 2資金運(yùn)用資金運(yùn)用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 開發(fā)建設(shè)投資開

17、發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 借款本金償還借款本金償還 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4 4累計(jì)盈余資金累計(jì)盈余資金 出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1資金來源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 出租收入（或自營收入）出租收入（或自營收入） 資本金資本金 折舊費(fèi)折舊費(fèi) 攤銷費(fèi)

18、攤銷費(fèi) 長期借款長期借款 短期借款短期借款 回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 2資金運(yùn)用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 借款本金償還借款本金償還 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來源與運(yùn)用

19、表現(xiàn)金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 等于資源來源等于資源來源-資金運(yùn)用資金運(yùn)用 6.2.3 6.2.3 利潤表利潤表 1 1）利潤表（損益表）的含義）利潤表（損益表）的含義 利潤表（損益表）是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算 期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤 的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的 信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、 資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 1 1）利潤表（損益表）利潤表（損益表） 損益表反映公司在一段時(shí)期內(nèi)，通常是一年、半年、一季 度或一個(gè)月期間內(nèi)，

20、使用資產(chǎn)從事經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的凈利凈利 潤或凈虧損。潤或凈虧損。 公司編制損益表的依據(jù)： “銷售收入銷售收入- -銷售成本銷售成本- -經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用- -管理費(fèi)用管理費(fèi)用- -財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用- -利息利息- - 所得稅所得稅= =稅后利潤稅后利潤” 所以，凈利潤增加了投資者的價(jià)值，而凈虧損減少了投資 者的價(jià)值。 由于損益表的編制依據(jù)“權(quán)責(zé)會(huì)計(jì)制”，因此，利潤不等 于現(xiàn)金。假定其他因素不變，如果“應(yīng)收賬款”太多，盈 利的企業(yè)可能沒有現(xiàn)金；如果“應(yīng)付賬款”增加，虧損的 企業(yè)不一定沒有現(xiàn)金。 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1經(jīng)營收入經(jīng)營收入 1.11.1 1.

21、21.2 1.31.3 銷售收入銷售收入 出租收入出租收入 自營收入自營收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 2.12.1商品房經(jīng)營成本商品房經(jīng)營成本 2.22.2出租房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本 3 3運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 4 4修理費(fèi)用修理費(fèi)用 5 5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 6 6土地增值稅土地增值稅 7利潤總額1-2-35-6 8 8所得稅所得稅 9 9稅后利潤 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤率（、投資利潤率（% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤率（、資

22、本金利潤率（% %） 4 4、資本金凈利潤率（、資本金凈利潤率（% %） 利潤表（損益表）利潤表（損益表） 單位：萬元單位：萬元 1.1.稅后利潤稅后利潤= =利潤總額利潤總額- -所得稅所得稅 其中，其中，所得稅所得稅= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額所得稅稅所得稅稅 率，率，一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅 收入）就是前面計(jì)算出來的利潤總額；收入）就是前面計(jì)算出來的利潤總額； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為所得稅稅率一般為25%25%。 2.2.稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序 分配：（分

23、配：（1 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損；（）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損；（2 2）提取盈）提取盈 余公積金；（余公積金；（3 3）向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)）向投資者分配利潤，即表中的應(yīng) 付利潤。付利潤。 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1銷售收入銷售收入 2 2總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用 3 3經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 4 4土地增值稅土地增值稅 5 5利潤總額利潤總額 6 6所得稅所得稅 7 7稅后利潤稅后利潤 7.17.1 7.27.2 7.37.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤率（、投資利潤率（

24、% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤率（、資本金利潤率（% %） 4 4、資本金凈利潤率（、資本金凈利潤率（% %） 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元單位：萬元 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 3 3經(jīng)營稅金及經(jīng)營稅金及 附加附加 4 4利潤總額利潤總額 5 5所得稅所得稅 6 6稅后利潤稅后利潤 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表

25、單位：萬元單位：萬元 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 4.4.資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表反映的是公司在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)，通常是某日 （如年末、半年末、季度末、月末等）的全部資產(chǎn)、負(fù)債和 所有者權(quán)益的狀況，反映公司的投資的資產(chǎn)價(jià)值情況（資產(chǎn) 方）和投資回報(bào)的索取權(quán)價(jià)值（負(fù)債和所有者權(quán)益方）：）： “資產(chǎn)資產(chǎn)= =負(fù)債負(fù)債+ +所有者權(quán)益所有者權(quán)益”， 所以資產(chǎn)負(fù)債表的基本目標(biāo)實(shí)際上是報(bào)告股東某時(shí)點(diǎn)在公司 的凈投資的帳面價(jià)值或會(huì)計(jì)價(jià)值。 由于資產(chǎn)負(fù)債表上的股東權(quán)益是帳面價(jià)值，其一般與市場(chǎng)價(jià) 值有差距。這種差距是因?yàn)橥顿Y者根據(jù)企業(yè)未來發(fā)展預(yù)期的 判斷所引

26、起的。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債分對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債分 析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn) 與負(fù)債情況以及項(xiàng)目實(shí)施對(duì)公司財(cái)務(wù)（尤其是與負(fù)債情況以及項(xiàng)目實(shí)施對(duì)公司財(cái)務(wù)（尤其是 資產(chǎn)負(fù)債率）的影響，從而為投資決策提供依資產(chǎn)負(fù)債率）的影響，從而為投資決策提供依 據(jù)。據(jù)。 在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)時(shí)，無需編制資產(chǎn)負(fù)債表。價(jià)時(shí)，無需編制資產(chǎn)負(fù)債表。 下一年度回收的的賒銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)。下一年度回收的的賒銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)。 6.2 6.2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)

27、目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 5.5.各報(bào)表間的相互關(guān)系各報(bào)表間的相互關(guān)系 “利潤表”與“現(xiàn)金流量表”是為盈利提盈利提 供數(shù)據(jù)供數(shù)據(jù)分析：利潤表是靜態(tài)，現(xiàn)金流量表 為動(dòng)態(tài)。 “借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用 表”、 “資產(chǎn)負(fù)債表” 是為項(xiàng)目的清償 能力分析提供數(shù)據(jù)。 資金平衡 v財(cái)務(wù)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 建立一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面描述企業(yè)的盈利能力盈利能力 （Profitability）、資產(chǎn)流動(dòng)性資產(chǎn)流動(dòng)性（Liquidity）、資產(chǎn)資產(chǎn) 使用效率使用效率（Asset Turnover）和負(fù)債能力負(fù)債能力（Borrowing Capacity）、價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造（Value

28、 Added）、盈利和市場(chǎng)盈利和市場(chǎng) 表現(xiàn)表現(xiàn)（Earnings 并將這些財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)歷史上的財(cái)務(wù)指標(biāo)、與行業(yè)的 平均數(shù)和行業(yè)的先進(jìn)企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比; 最后綜合判斷企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、存在問題和財(cái)務(wù)健康狀經(jīng)營業(yè)績、存在問題和財(cái)務(wù)健康狀 況況。 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v基本指標(biāo)基本指標(biāo) 1.1.收益乘數(shù)收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與 總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。 它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以 很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以 剔除。 市場(chǎng)價(jià)格 總收益乘數(shù) 總收入 市場(chǎng)價(jià)格 凈收益乘數(shù)

29、凈經(jīng)營收益 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 3 3經(jīng)營稅金及經(jīng)營稅金及 附加附加 4 4利潤總額利潤總額 5 5所得稅所得稅 6 6稅后利潤稅后利潤 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元單位：萬元 市場(chǎng)價(jià)格 總收益乘數(shù) 總收入 市場(chǎng)價(jià)格 凈收益乘數(shù) 凈經(jīng)營收益 收益乘數(shù)收益乘數(shù) 2.2.財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率 財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。 較為常用的財(cái)務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比

30、率和償債保障比率。 營業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營支出占實(shí)際總收入 的百分比。 100% 經(jīng)營支出 營業(yè)比率 實(shí)際總收入 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 3 3經(jīng)營稅金及經(jīng)營稅金及 附加附加 4 4利潤總額利潤總額 5 5所得稅所得稅 6 6稅后利潤稅后利潤 6.1 6.1 6.2 6.2 6.3 6.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元單位：萬元 營業(yè)比率 100% 經(jīng)營支出 營業(yè)比率 實(shí)

31、際總收入 一般說來，營業(yè)比率越高一般說來，營業(yè)比率越高 代表營運(yùn)的效率越差，反之代表營運(yùn)的效率越差，反之 則效率越高。則效率越高。 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2.2.財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率 v損益平衡比率： 它是項(xiàng)目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收 入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。 這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流 量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以， 損益平衡比率越低越好。 100% 經(jīng)營支出還本付息額 損益平衡比率 潛在總收入 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v償債保障比率償債保障比率 償債保障比率有時(shí)也叫

32、償債能力比率、還本付息償債能力比率、還本付息 比率比率。 表示項(xiàng)目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息 額）之間的關(guān)系 。這是項(xiàng)目凈經(jīng)營收入在降到 不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。 () 凈經(jīng)營收益 償債保障比率 年債息額 年還本付息額 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合計(jì)合計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1資金來源 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9 出租收入（或自營收入）出租收入（或自營收入） 資本金資本金 折舊費(fèi)折舊費(fèi) 攤銷費(fèi)攤銷費(fèi) 長期借款長期借款 短期借款短期借款 回收固定資產(chǎn)余值

33、回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 2資金運(yùn)用 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 2.5 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 2.10 2.10 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅土地增值稅 所得稅所得稅 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 借款本金償還借款本金償還 借款利息支付借款利息支付 3 3盈余資金（盈余資金（1 1）- -（2 2） 4累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來源與運(yùn)用表現(xiàn)金來源與運(yùn)用表 單位：萬元單位：萬元 () 凈經(jīng)營收益

34、償債保障比率 年債息額 年還本付息額 該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性 越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小， 它表明了它表明了貸款的安全程度，貸款的安全程度，所以該所以該 指標(biāo)越大越好。指標(biāo)越大越好。 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3.3.盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo) 所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地 聯(lián)系起來。聯(lián)系起來。 全面資本化率全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場(chǎng)價(jià) 格的百分比， 100% 凈經(jīng)營收益 全面資本化率 市場(chǎng)價(jià)格 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)

35、目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1經(jīng)營收入經(jīng)營收入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 銷售收入銷售收入 出租收入出租收入 自營收入自營收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 2.12.1商品房經(jīng)營成本商品房經(jīng)營成本 2.22.2出租房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本 3 3運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 4 4修理費(fèi)用修理費(fèi)用 5 5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 6 6土地增值稅土地增值稅 7利潤總額1-2-35-6 8 8所得稅所得稅 9 9稅后利潤 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤率（、投資

36、利潤率（% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤率（、資本金利潤率（% %） 4 4、資本金凈利潤率（、資本金凈利潤率（% %） 利潤表（損益表）利潤表（損益表） 單位：萬元單位：萬元 100% 凈經(jīng)營收益 全面資本化率 市場(chǎng)價(jià)格 從前面的收益乘數(shù)分析可知，從前面的收益乘數(shù)分析可知， 它是它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因?yàn)闆]有反映融資狀況對(duì)投資因?yàn)闆]有反映融資狀況對(duì)投資 項(xiàng)目的影響，全面資本化率這項(xiàng)目的影響，全面資本化率這 個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限 制。制。 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v股本化率股

37、本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表示（也叫權(quán)益資本化率）：表示稅前稅前現(xiàn)金現(xiàn)金 流量占流量占初始股本投資初始股本投資的百分比。的百分比。 100% 稅前現(xiàn)金流量 股本化率 初始股本投資 v現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率( (也叫資本金凈利潤率也叫資本金凈利潤率) )：是指：是指稅后稅后現(xiàn)現(xiàn) 金流量與金流量與股本投資股本投資之比。之比。 100% 稅后現(xiàn)金流量 現(xiàn)金回報(bào)率 初始股本投資 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出 2.1 2.2 2.3 2.4

38、 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 資本金 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）; 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 表6-2:資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元 100% 稅前現(xiàn)金流量 股本化率 初始股本投資 股本化率股本化率考慮了不同融資條件對(duì) 物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅 對(duì)投資項(xiàng)目的影響。 100% 稅后現(xiàn)金流量 現(xiàn)金回報(bào)率 初始股本投資 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v經(jīng)紀(jì)人收益率經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)

39、人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的 缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量再加上 遞增的權(quán)益投資額遞增的權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果， 也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益 增加（即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)）情況，從而使所投 資的物業(yè)看起來更富有吸引力。 100% 稅后現(xiàn)金流量 權(quán)益增加額 經(jīng)紀(jì)人收益率 初始股本投資 序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

40、 2.9 資本金 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）; 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 表6-2:資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元單位：萬元 100% 稅后現(xiàn)金流量 權(quán)益增加額 經(jīng)紀(jì)人收益率 初始股本投資 6.3 6.3 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4.4.回收期指標(biāo)回收期指標(biāo) 回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投 資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介 紹中我們知道有

41、幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相 應(yīng)也有幾種計(jì)算方法。 回收期=市場(chǎng)價(jià)格/凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） 回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒 數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同：回收期=初始股本投資/預(yù) 期現(xiàn)金流量 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn) 金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。 v傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足 忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量預(yù)期的現(xiàn)金流量， 而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面 幾年的經(jīng)營情況。 未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的 現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)

42、投資來說，期末轉(zhuǎn)讓 或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中 占有更大的比重。 忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問題凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問題。 6.3.2 6.3.2 投資分析的合理化趨勢(shì)投資分析的合理化趨勢(shì) v發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 投資分析的合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的 投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面 的修正。 一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng) 驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益內(nèi)部收益 率率等指標(biāo)之后，再做決策。 6.3.2 6.3.2 投資分析的合理化趨勢(shì)投資分析的合理化趨勢(shì) 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v投資者特別強(qiáng)調(diào)運(yùn)用權(quán)益投資收益率；投資者特別強(qiáng)調(diào)運(yùn)

43、用權(quán)益投資收益率； v運(yùn)用現(xiàn)金流量；運(yùn)用現(xiàn)金流量； v采用折現(xiàn)分析方法。采用折現(xiàn)分析方法。 6.4.1 指標(biāo)劃分 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析 指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。 投 資 回 收 期 借 款 償 還 期 還 本 付 息 比 率 投 資 利 潤 率 投 資 利 稅 率 靜 態(tài) 分 析 指 標(biāo) 資 本 金 利 潤 率 資 本 金 凈 利 潤 率 財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo) 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 財(cái) 務(wù) 比 率流 動(dòng) 比 率 速 動(dòng) 比 率 動(dòng)

44、態(tài) 投 資 回 收 期 動(dòng) 態(tài) 分 析 指 標(biāo)財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 6.4.1 指標(biāo)劃分 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo) 和資金平衡能力指標(biāo)三大類。和資金平衡能力指標(biāo)三大類。 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 投 資 回 收 期靜 態(tài) 與 動(dòng) 態(tài) 盈 利 能 力 指 標(biāo)投 資 利 潤 率 投 資 利 稅 率 資 本 金 利 潤 率 資 本 金 凈 利 潤 率 財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo) 借 款 償 還 期

45、 清 償 能 力 指 標(biāo)還 本 付 息 比 率償 債 保 障 比 率 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 財(cái) 務(wù) 比 率流 動(dòng) 比 率 速 動(dòng) 比 率 6.4.1 指標(biāo)劃分 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 v根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比 率性指標(biāo)率性指標(biāo)三大類。三大類。 財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 時(shí)間性指標(biāo) 投資回收期 借款償還期 價(jià)值性指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 比率性指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 資本金凈利潤率 財(cái)務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 6.4.1 指標(biāo)劃分 6.4.2 6.4.2 各財(cái)務(wù)分

46、析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系 從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分 析指標(biāo)體系，我們可以看出析指標(biāo)體系，我們可以看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 與與財(cái)務(wù)基本報(bào)表財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 見表見表6-12:6-12: 分析內(nèi)容分析內(nèi)容基本報(bào)表基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo) 盈利能力分析盈利能力分析 現(xiàn)金流量表（全部投資）現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期 現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)

47、內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期 利潤表利潤表投資利潤率投資利潤率 投資利稅率投資利稅率 資本金利潤率資本金利潤率 資本金凈利潤率資本金凈利潤率 清償能力分析清償能力分析借款還本付息表借款還本付息表 資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 借款償還期借款償還期 還本付息比率還本付息比率 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率流動(dòng)比率 速動(dòng)比率速動(dòng)比率 資金平衡能力分析資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表 其他其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo) 或比率指標(biāo)或比率指標(biāo) 表表6-12 6-12 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系財(cái)務(wù)分析

48、指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng) 目目合合 計(jì)計(jì) 1 1 2 23 3 N N 1 1經(jīng)營收入經(jīng)營收入 1.11.1 1.21.2 1.31.3 銷售收入銷售收入 出租收入出租收入 自營收入自營收入 2 2經(jīng)營成本經(jīng)營成本 2.12.1商品房經(jīng)營成本商品房經(jīng)營成本 2.22.2出租房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本 3 3運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 4 4修理費(fèi)用修理費(fèi)用 5 5經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 6 6土地增值稅土地增值稅 7利潤總額1-2-35-6 8 8所得稅所得稅 9 9稅后利潤 9.19.1 9.29.2 9.39.3 盈余公積金盈余公積金 應(yīng)付利潤應(yīng)付利潤 未分配利潤未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)

49、：計(jì)算指標(biāo)：1 1、投資利潤率（、投資利潤率（% %） 2 2、投資利稅率（、投資利稅率（% %） 3 3、資本金利潤率（、資本金利潤率（% %） 4 4、資本金凈利潤率（、資本金凈利潤率（% %） 利潤表（損益表）利潤表（損益表） 單位：萬元單位：萬元 是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的 年利潤總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤總額）年利潤總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤總額） 與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來評(píng)價(jià)開發(fā)投資與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來評(píng)價(jià)開發(fā)投資 項(xiàng)目的獲利水平。項(xiàng)目的獲利水平。 100% 利潤總額或年平均利潤總額 投資利潤率

50、總投資額 式中：總投資額式中：總投資額= =投資投資+ +貸款利息貸款利息 1 1）投資利潤率）投資利潤率 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 2 2）投資利稅率）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。 其計(jì)算公式為：其計(jì)算公式為： 計(jì)算出的投資利稅率同樣也計(jì)算出的投資利稅率同樣也 要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅 率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行 比較，若前者大于后者，則認(rèn)比較，若前者大于后者，則認(rèn) 為項(xiàng)目是可以考慮接受的。為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 100% 利稅額 投

51、資利稅率 總投資額 式中：利稅額式中：利稅額= =利潤總額利潤總額+ +銷售稅金及附加銷售稅金及附加 產(chǎn)品銷售稅金及附加是指應(yīng)由銷 售產(chǎn)品、提供工業(yè)性勞務(wù)等負(fù)擔(dān) 的銷售稅金和教育費(fèi)附加：營業(yè)營業(yè) 費(fèi)、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 資源稅和教育費(fèi)附加等。資源稅和教育費(fèi)附加等。 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 3 3）資本金利潤率）資本金利潤率 資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額） 與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式其計(jì)算

52、公式 為：為： 計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或 投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等 于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 100% 利潤總額或年平均利潤總額 資本金利潤率 資本金 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 4 4）資本金凈利潤率）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項(xiàng)目資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。之比。 其計(jì)算公式為：其計(jì)算公式為： 應(yīng)該說，應(yīng)該說，資

53、本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因 為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤。為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤。 100% 稅后利潤 資本金凈利潤率 資本金 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 5 5）靜態(tài)投資回收期）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償 全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方 法： （1 1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、 比較均勻時(shí)：比較均勻時(shí)： 例如，某投資者投資例如，某投資者投資100100萬元購

54、買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營后各萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營后各 年的凈租金收入穩(wěn)定在年的凈租金收入穩(wěn)定在1010萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10=100/10=10（年）（年） 投資回收期投資回收期= =項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資/ /項(xiàng)目年平均收益額項(xiàng)目年平均收益額 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 （2 2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較 大時(shí)：大時(shí)： 投資回收期投資回收期=

55、=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1-1） + +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/ /本期凈現(xiàn)金流量）本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn) 金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流 量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 的最終年份。的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回 收的粗略評(píng)價(jià)。

56、收的粗略評(píng)價(jià)。 攤銷攤銷 v攤銷指對(duì)除固定資產(chǎn)之外，其他可以長期使用的經(jīng)營性資產(chǎn) 按照其使用年限每年分?jǐn)傎徶贸杀镜臅?huì)計(jì)處理辦法，與固定 資產(chǎn)折舊類似； v攤銷費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用中減少當(dāng)期利潤，但對(duì)經(jīng)營性現(xiàn)金流 沒有影響。 v常見的攤銷資產(chǎn)如土地使用權(quán)、商譽(yù)、大型軟件、開辦費(fèi)等 無形資產(chǎn)，它們可以在較長時(shí)間內(nèi)為公司業(yè)務(wù)和收入做出貢 獻(xiàn)，所以其購置成本也要分?jǐn)偟礁髂瓴藕侠怼?v攤銷期限一般不超過10年，與折舊一樣，可以選擇直線法和 加速法來攤銷無形資產(chǎn)。 v從金額上看，一般情況下，攤銷的費(fèi)用相對(duì)于折舊費(fèi)用要小 很多，也就是說，大多數(shù)公司固定資產(chǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于無形資產(chǎn)， 因此攤銷和折舊一般會(huì)放在一起披露而

57、不加區(qū)分。 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 6 6）借款償還期）借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期： （1 1）國內(nèi)借款償還期）國內(nèi)借款償還期 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體 財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款 的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償 還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 借款償還期可由借款償還期可由“借款還本付息估算表借款還本付息估算表”、 “損益表損益表”及及“資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表”計(jì)算。計(jì)算。 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 其詳細(xì)計(jì)算

58、公式為：其詳細(xì)計(jì)算公式為： 借款償還期借款償還期 = = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)- -開始開始 借款的期數(shù)借款的期數(shù)+ +（當(dāng)期償還借款額（當(dāng)期償還借款額/ /當(dāng)期可用于還款的資金當(dāng)期可用于還款的資金 額）額） 或或 = = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的 期數(shù)期數(shù)- -開始借款的期數(shù)開始借款的期數(shù)+ +（當(dāng)期償還借款額（當(dāng)期償還借款額/ /當(dāng)期可用于還當(dāng)期可用于還 款的資金額）款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。 計(jì)算出借款償還期后

59、，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行 對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為 項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒有清償能力，項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒有清償能力， 是不可行的。是不可行的。 6.4.3 6.4.3 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算 （2 2）國外借款償還期）國外借款償還期 國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確 或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償 還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房 地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)

60、分析 7 7）財(cái)務(wù)比率）財(cái)務(wù)比率 這里財(cái)務(wù)比率與本章第這里財(cái)務(wù)比率與本章第3 3節(jié)中介紹的的財(cái)節(jié)中介紹的的財(cái) 務(wù)比率不同，具體是指務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比 率和速動(dòng)比率率和速動(dòng)比率。 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 8 8）還本付息比率）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng) 營收益與年還本付息額（或年債息總額）之 比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明 該投資的還貸能力越強(qiáng)。 6.4 6.4 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2 2動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算 的盈利指標(biāo)。常用的