《西安市浐灞三角洲地塊項(xiàng)目戰(zhàn)略定位研究報(bào)告》(49頁(yè))

1、2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 2021-7-12 西安市浐灞三角洲地塊項(xiàng)目西安市浐灞三角洲地塊項(xiàng)目 戰(zhàn)略定位報(bào)告戰(zhàn)略定位報(bào)告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海易居房地產(chǎn)研究院所有，未經(jīng)上海易居房地產(chǎn)研究院書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳 閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 2 引言引言 隨著西安經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，西安市房地產(chǎn) 業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期市場(chǎng)發(fā)展健康良性，供需兩旺。廣大 城市居民希望能擁有屬于自己的住宅。大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適 用房為主的中等價(jià)格住房建設(shè)，極大地滿足人民住房需求， 將是未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)

2、展的主旋律。 城市東區(qū)可謂順應(yīng)大勢(shì)與民心，浐灞新區(qū)自一誕生起，就 肩負(fù)著“疏解老城壓力，為西安城市發(fā)展開辟全新領(lǐng)域 ” 重任。 在上述的大背景下，我們認(rèn)為本項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)宜采用“穩(wěn) 健運(yùn)營(yíng)”原則。在此原則指導(dǎo)下，我們將站在城市發(fā)展的 高度，深度挖掘地塊特質(zhì)，充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行精準(zhǔn)定位。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 3 目目 錄錄 開發(fā)建議開發(fā)建議 城市背景城市背景 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析 地塊認(rèn)知地塊認(rèn)知 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 4 地塊區(qū)位地塊區(qū)位: : 三環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi), ,未來(lái)中心城區(qū)組成部分未來(lái)中心城區(qū)組成部分 核心城區(qū)核心城區(qū) 項(xiàng)目

3、地塊項(xiàng)目地塊 未來(lái)的西安市中心區(qū)域未來(lái)的西安市中心區(qū)域 u本項(xiàng)目地塊位于西安市城市東 面,三環(huán)線內(nèi),灞河與浐河交匯所 形成的三角洲內(nèi),未來(lái)的城市中 心區(qū)域組成部分. 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 5 地塊現(xiàn)狀及周邊地塊現(xiàn)狀及周邊 潛力型、規(guī)劃型項(xiàng)目潛力型、規(guī)劃型項(xiàng)目 u地理位置：地理位置：北二環(huán)延長(zhǎng)線以北、東三環(huán)以西、灞河以西、浐河 以東（浐灞三角洲未央?yún)^(qū)界內(nèi)部分） u用地面積：用地面積：3800畝 u用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：住宅 u建筑面積：建筑面積：近300萬(wàn)平方米 u容積率：容積率：1.9（一期A、B、C地塊） u開發(fā)進(jìn)度：開發(fā)進(jìn)度：目前位于三角洲北端的歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址已經(jīng)

4、開始基礎(chǔ)處理，住宅部分的A、B、C塊在詳規(guī)修編中 u基礎(chǔ)配套：基礎(chǔ)配套：水、電、天然氣、排污等計(jì)劃于2007年年底完成 u城市交通：城市交通：東湖路已經(jīng)通達(dá)地塊，東三環(huán)和北二環(huán)延伸段計(jì)劃 今年年底建成通車 u生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境: :灞河與浐河流域工程整治與改造進(jìn)行中,致力于將廣 運(yùn)潭生態(tài)景觀區(qū)打造為西北第一水城. A B C 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 6 總結(jié)：總結(jié)： 本項(xiàng)目屬于城市郊區(qū)大規(guī)模居住項(xiàng)目本項(xiàng)目屬于城市郊區(qū)大規(guī)模居住項(xiàng)目 具象具象詮釋詮釋 區(qū)位城市郊區(qū),未來(lái)中心城區(qū)p新生區(qū)域,發(fā)展滯后,今后重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 交通交通可達(dá)性不佳p東湖路已經(jīng)通達(dá)地塊，東三環(huán)和北二環(huán)延伸段計(jì)劃

5、 今年年底建成通車 環(huán)境生活機(jī)能設(shè)施缺失p周邊公建配套,商服設(shè)施缺少 生態(tài)環(huán)境較好p臨灞河與浐河,原生態(tài)環(huán)境好,水景資源豐富,廣運(yùn)潭 景觀區(qū)大力建設(shè)中. 項(xiàng)目大型居住社區(qū)p占地3800畝，容積率1.9 地塊得地率較高p整體用地分為ABC等三塊大幅用地,單體地塊面 積大,有利于規(guī)模開發(fā). 限制 條件 人口有限p區(qū)域本地人口有限,需導(dǎo)入大量的外區(qū)域人口 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 7 目目 錄錄 開發(fā)建議開發(fā)建議 城市背景城市背景 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析 地塊認(rèn)知地塊認(rèn)知 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 8 城市背景城市背景: : 西安城市地位與能級(jí)不斷提升西安

6、城市地位與能級(jí)不斷提升 大北京經(jīng)濟(jì)圈大北京經(jīng)濟(jì)圈 成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈 大上海經(jīng)濟(jì)圈大上海經(jīng)濟(jì)圈 西安西安 西北經(jīng)濟(jì)西北經(jīng)濟(jì) 板塊門戶板塊門戶 西安是新歐亞大陸橋隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市中心城市，我國(guó)中西部地 區(qū)最大的工業(yè)中心； 西安是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西、貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開發(fā)的第 一階梯，是陜西關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)。 西安自古以來(lái)，就是三秦的 中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在 西部大開發(fā)的推動(dòng)下，西安 的城市地位與能級(jí)正在不斷 提升?，F(xiàn)在的西安，不僅僅 是西安人的西安，更是陜西 人的西安，西北人的西安， 乃至全國(guó)人的西安; 在此趨勢(shì)下，西安對(duì)西北各 省的人來(lái)講的吸引

7、力是正在 越來(lái)越強(qiáng)，有更多的人正來(lái) 到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置 業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生 活在西安”正在成為一種趨 勢(shì)。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 9 城市化水平城市化水平50%50%404070709090 人均人均GPDGPD （美元）（美元） 19101910110011003000-50003000-50003000030000 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)45.72%45.72%34.74%34.74%超過(guò)超過(guò)6060接近接近8080 恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)34%34%37.1% 37.1% 31%31%左右左右小于小于3030 類比城市類比城市西安西安中國(guó)中國(guó)北京、上海北京、上海東

8、京、紐約東京、紐約 城市化 水平 20406080100 初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段 恩格爾 系數(shù)% 30394960 最富裕最富裕小康小康 向小康過(guò)渡向小康過(guò)渡 溫飽溫飽絕對(duì)貧困絕對(duì)貧困 從上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超過(guò)全國(guó)平均水平；恩格爾 系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過(guò)渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到50%，表 明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。 城市背景：城市背景： 西安進(jìn)入高速城市化發(fā)展階段西安進(jìn)入高速城市化發(fā)展階段 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 10 城市背景：城市背景： 遠(yuǎn)景規(guī)劃，城市向東發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，城市向東發(fā)展 總體規(guī)劃：總體規(guī)劃：城市“

9、南北拓展、東西延伸”，西安將 形成三環(huán)以內(nèi)的中心市區(qū)的“大西安都市圈”。 發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：南部發(fā)展相對(duì)成熟，西部發(fā)展以產(chǎn)業(yè)發(fā) 展為主，北部發(fā)展基礎(chǔ)較差，東部新區(qū)生態(tài)環(huán)境極 佳，地理區(qū)位良好，政府大力支持，遠(yuǎn)景看好。 城市向東發(fā)展，具備天時(shí)與地利。城市向東發(fā)展，具備天時(shí)與地利。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 11 城市背景：城市背景： 浐灞生態(tài)區(qū)，未來(lái)的西安中心城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)，未來(lái)的西安中心城區(qū) u地理區(qū)位：地理區(qū)位：浐灞生態(tài)區(qū)位于西安主城區(qū)東部，包括浐河、灞河 兩河四岸的南北向帶形區(qū)域。其三角洲地塊處于東三環(huán)內(nèi)東三環(huán)內(nèi)，為 未來(lái)西安中心城區(qū)組成部分未來(lái)西安中心城區(qū)組成部分。 u

10、發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：該區(qū)成立不到二年，區(qū)域處于發(fā)展啟動(dòng)期，市政公 建及大型基礎(chǔ)配套均在施工建設(shè)中；區(qū)域整體認(rèn)知度與美譽(yù)度認(rèn)知度與美譽(yù)度 有待進(jìn)一步提升有待進(jìn)一步提升 u重大利好：重大利好：歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址在浐灞三角洲隆重奠基與把 廣運(yùn)潭生態(tài)景觀區(qū)打造成西部第一水城等重大規(guī)劃利好實(shí)施 u發(fā)展思路：發(fā)展思路：以流域治理帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展，以新區(qū)發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，基本形成集生態(tài)、商務(wù)、景觀、居住生態(tài)、商務(wù)、景觀、居住等功能為一體的新型 城區(qū)。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 12 城市背景：城市背景： 浐灞生態(tài)區(qū)，老城人口疏導(dǎo)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)，老城人口疏導(dǎo)區(qū) 浐灞生態(tài)區(qū)，疏

11、解西安老城壓力，為西安城市發(fā)展開辟全新領(lǐng)域 。預(yù)計(jì)到2015 年，浐灞河流域集中治理區(qū)總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到20萬(wàn)人；2020年人口達(dá)到40萬(wàn)，基 本形成集生態(tài)、商務(wù)、景觀、居住等功能為一體的新城區(qū)。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 13 城市背景研究總結(jié)城市背景研究總結(jié) u西安現(xiàn)狀：中西部最大的工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，已進(jìn)入城市化高速發(fā)展 階段。 u西安發(fā)展：“南北拓展，東西延伸”，城市向東發(fā)展。 u浐灞定位：未來(lái)西安城市發(fā)展的副中心，承擔(dān)城區(qū)人口疏導(dǎo)。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 14 目目 錄錄 開發(fā)建議開發(fā)建議 城市背景城市背景 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析 地塊認(rèn)知地塊認(rèn)

12、知 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 15 西安總體市場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段 u2005年西安人均GDP為17124元， 折合2000多美元，持續(xù)兩位數(shù)增 長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入快速發(fā)展 階段。 u2005年，西安GDP為1270億元， 增速達(dá)到16%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速 發(fā)展階段。 u根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo) 準(zhǔn)判斷，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入 一個(gè)快速發(fā)展的階段。 人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求生存、改善需求 兼有 改善需求為主改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù) 量與質(zhì)量

13、并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì) 量為主，數(shù)量與 質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 大于大于8%8% 小于小于4%4% 4-5% 4-5% 5-8% 5-8% 萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了水平?jīng)Q定了 一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 800-4000美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元0-800美元美元 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 16 西安總體市

14、場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)收支良好西安房地產(chǎn)市場(chǎng)收支良好 單位單位:億元億元 近幾年來(lái)，西安市房地產(chǎn)投資額與銷售額逐年上升，其總體上處 于一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期 相比較房地產(chǎn)投資額，其市場(chǎng)銷售額高于投資額，西安房地產(chǎn)市 場(chǎng)整體上體現(xiàn)“產(chǎn)出大于投入”，其總體發(fā)展非常健康 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 17 西安總體市場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比分析 在2003年之前，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及需求走勢(shì)都比較緩慢，而在2004年開 始供求關(guān)系開始發(fā)生變化； 到2005年，西安的樓市已經(jīng)出現(xiàn)供略大于求的良好態(tài)勢(shì)； 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 1

15、8 根據(jù)根據(jù)20052005年度西安住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，年度西安住宅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，西安市住宅市場(chǎng)供需兩旺，西安市住宅市場(chǎng)供需兩旺， 供求比合理供求比合理，銷售面積略低于同期新開工面積，空置面積僅，銷售面積略低于同期新開工面積，空置面積僅2121萬(wàn)萬(wàn) 平方米。平方米。 西安總體市場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 住宅市場(chǎng)供求分析住宅市場(chǎng)供求分析 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 19 西安總體市場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 住宅市場(chǎng)成交均價(jià)分析住宅市場(chǎng)成交均價(jià)分析 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 1998年1999年2000年2001年2002年2003年

16、2004年2005年 1998年西安商品住宅市場(chǎng)平均成交均價(jià)為2365元/。2005年 其成交均價(jià)為3089元/。七年來(lái)，其平均年增長(zhǎng)速度為4.37%。 西安住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體呈西安住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體呈“平穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)中有升平穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)中有升”特征。特征。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 20 西安總體市場(chǎng)：西安總體市場(chǎng)： 住宅市場(chǎng)客戶來(lái)源分布研究住宅市場(chǎng)客戶來(lái)源分布研究 西安市目前購(gòu)房客戶中，以本市居民消費(fèi)為主以本市居民消費(fèi)為主，其占總比例達(dá)到 73.27；來(lái)自外地城鎮(zhèn)居民購(gòu)買亦占有相當(dāng)比例外地城鎮(zhèn)居民購(gòu)買亦占有相當(dāng)比例，其達(dá)到近24%。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有

17、 21 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) u市場(chǎng)狀況：持續(xù)健康發(fā)展，供求基本平衡。 u市場(chǎng)價(jià)格：平穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)中有升，2005年成交均價(jià)達(dá)到 3089元。 u消費(fèi)結(jié)構(gòu)：本地居民依然占據(jù)主流。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 22 城東住宅市場(chǎng)城東住宅市場(chǎng) 供給總體特征供給總體特征 u城東區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展滯后，發(fā)展速度緩慢 u區(qū)域內(nèi)以中低檔住宅供應(yīng)為主 u區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)暫無(wú)，品牌物業(yè)稀缺 u土地出讓成本低廉，供應(yīng)放量 u浐灞新區(qū)成立，政府強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)啟動(dòng) 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 23 城東住宅市場(chǎng)城東住宅市場(chǎng) 消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征 u城東物業(yè)檔次趨同，熱

18、銷戶型差距不大 u購(gòu)房人群以區(qū)內(nèi)人員為主，工薪化特征明顯 u地緣因素作用巨大，但高起點(diǎn)新區(qū)規(guī)劃輻射面更廣 u規(guī)?；?、個(gè)性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流 u多層物業(yè)供應(yīng)漸少，高層物業(yè)開始受消費(fèi)者青睞 u“三高（高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高配套）”住宅走俏市 場(chǎng) 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 24 城東住宅市場(chǎng)城東住宅市場(chǎng) 區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)趨向以中低端為主。區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)趨向以中低端為主。 客戶構(gòu)成分類客戶構(gòu)成分類 人員構(gòu)成人員構(gòu)成 紡織城職工、 軍工企業(yè)職工 大型批發(fā)市場(chǎng) 的經(jīng)營(yíng)戶 外地務(wù)工人員 投資業(yè)主 周邊城鎮(zhèn)人口 居住現(xiàn)狀居住現(xiàn)狀 60-80年代福利 房 周邊舊式小區(qū)農(nóng)房良好 居住條件居

19、住條件 物業(yè)水平和居 住質(zhì)量較好 一般一般 置業(yè)條件置業(yè)條件 經(jīng)濟(jì)收入一般 價(jià)格主導(dǎo)消費(fèi) 經(jīng)濟(jì)收入良好 性價(jià)比優(yōu)的戶 型 經(jīng)濟(jì)收入較低 基本無(wú)置業(yè)要 求 深具投資價(jià)值的 小戶型 置業(yè)使用置業(yè)使用二次置業(yè)自用 一、二次置業(yè) 自用 臨時(shí)租賃出租 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 25 城東住宅市場(chǎng)城東住宅市場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)首選高層區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)首選高層 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)計(jì)分析通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)計(jì)分析, ,高層物業(yè)形態(tài)成為高層物業(yè)形態(tài)成為 開發(fā)商們的首選開發(fā)商們的首選, ,其次為小高層其次為小高層, ,多層居末多層居末. .進(jìn)一步分析發(fā)

20、現(xiàn)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn), ,以以“小小 高層高層+ +高層高層”組合開發(fā)模式被大量運(yùn)用已開發(fā)項(xiàng)目。組合開發(fā)模式被大量運(yùn)用已開發(fā)項(xiàng)目。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 26 城東住宅市場(chǎng)城東住宅市場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)成交價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)成交價(jià)格分析 區(qū)域內(nèi)成交單價(jià)在2800-3800元/平方米左右，成交總價(jià)在25-45萬(wàn)元 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 27 城東住宅市場(chǎng)總結(jié)城東住宅市場(chǎng)總結(jié) u城東區(qū)域市場(chǎng)總體供需兩旺 u區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)趨向以中端為主 u區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，高層物業(yè)開發(fā) 成為熱點(diǎn)，且漸受消費(fèi)者清睞。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 28 城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)城市經(jīng)

21、濟(jì)適用房市場(chǎng) 市場(chǎng)總體特征市場(chǎng)總體特征規(guī)模立項(xiàng)，少量開工規(guī)模立項(xiàng)，少量開工 u自年以來(lái)，西安市共分批下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目計(jì)劃 個(gè)，總建設(shè)規(guī)模萬(wàn)平方米； u截至年月底，西安共計(jì)建成經(jīng)濟(jì)房萬(wàn)平方米， 完成投資億元，共銷售萬(wàn)平方米，解決了.萬(wàn) 戶中低收入家庭住房困難； u經(jīng)濟(jì)適用房被列入西安市年的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，新開工 萬(wàn)平方米，竣工萬(wàn)平方米，完成投資億元； u目前經(jīng)濟(jì)適用住房在建項(xiàng)目個(gè)，在建面積萬(wàn)平方米。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 29 城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng) 規(guī)模價(jià)格規(guī)模價(jià)格大盤運(yùn)作，平價(jià)銷售大盤運(yùn)作，平價(jià)銷售 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置占地面積占地面積 建筑面

22、積建筑面積 （平方米）（平方米） 竣工時(shí)間竣工時(shí)間 （開發(fā)周期）（開發(fā)周期） 均價(jià)均價(jià) （元（元/M/M2 2） 同區(qū)同類商同區(qū)同類商 品房?jī)r(jià)差品房?jī)r(jià)差 南康小區(qū)南康小區(qū)太華路東側(cè)太華路東側(cè) 一期一期5050畝畝7 7萬(wàn)萬(wàn)20042004年底已全面竣工年底已全面竣工15751575 / 二期20畝規(guī)劃中規(guī)劃中/ 漢城小區(qū) 灃鎬路土門新市場(chǎng)東 側(cè) 62畝11萬(wàn) 一期已竣工 2006年底全面竣工 2697450元 長(zhǎng)安易居長(zhǎng)安易居 城北西安市北二環(huán)東城北西安市北二環(huán)東 部部井上村井上村 150150畝畝2121萬(wàn)萬(wàn) 20062006年年5 5月月3030日日 全面竣工全面竣工 1798179835

23、0350元元 楓韻藍(lán)灣 科技路與丈八路十字 東北角 207畝30萬(wàn) 2006年12月一期竣工 2008年3月全面竣工 2885350元 唐都溫泉花 園 西安市棗園東路2號(hào)84畝14.5萬(wàn) 2004年9月一期竣工 2006年底全面竣工 2379500元 鴻基新城西戶路2800畝300多萬(wàn)待定待定/ 珠江新城珠江新城 太華路以東，北二環(huán)太華路以東，北二環(huán) 東段東段 18001800畝畝240240萬(wàn)萬(wàn)一期竣工一期竣工2007.3.312007.3.31 精裝修精裝修 27502750 500500元元 同一區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房與相似類型商品房?jī)r(jià)格差在350-500元/平方米； 其中珠江新城、南康小區(qū)

24、、長(zhǎng)安易居屬于本項(xiàng)目相鄰片區(qū)，其中長(zhǎng)安易居和南康 小區(qū)預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)會(huì)接近尾盤，因此對(duì)本項(xiàng)目影響較大的應(yīng)該是體量較大 的珠江新城。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 30 城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng) 未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展需求增長(zhǎng)，空間巨大需求增長(zhǎng)，空間巨大 u西安城區(qū)現(xiàn)已接近400萬(wàn)人，近年來(lái)每年增長(zhǎng)的人口都在 30萬(wàn)人以上，預(yù)計(jì)西安經(jīng)濟(jì)適用房每年的需求量在 200300萬(wàn)平方米； u以西安經(jīng)濟(jì)適用房面積一套在80至120平方米計(jì)算，按目 前每年能提供的房子最多也僅夠1萬(wàn)余戶家庭購(gòu)買，顯然 西安市場(chǎng)提供的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)不夠增長(zhǎng)人口所需的量； u在新的西安市十一五規(guī)劃中，舊城區(qū)有

25、1300多萬(wàn)平方米急 需改造的危舊房，而城東北是其主要的疏導(dǎo)方向之一。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 31 城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)總結(jié)城市經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)總結(jié) u西安經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供不應(yīng)求； u城市東北新區(qū)是未來(lái)十年西安市舊 城改造的主要人口疏導(dǎo)區(qū)。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 32 目目 錄錄 開發(fā)建議開發(fā)建議 城市背景城市背景 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析 地塊認(rèn)知地塊認(rèn)知 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 33 地塊地塊SWOTSWOT分析分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeak 三環(huán)內(nèi)，未來(lái)中心城區(qū)組成； 用地規(guī)模大,

26、具總成本低優(yōu)勢(shì)； 周邊生態(tài)環(huán)境較好,宜居住; 發(fā)展商實(shí)力強(qiáng),具成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn); 交通出行不便,可達(dá)性差 區(qū)域成熟度低,各設(shè)施欠缺 區(qū)域整體形象欠佳 區(qū)域的外界認(rèn)知度較低 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) OpportunityOpportunity 政府支持,未來(lái)重要發(fā)展節(jié)點(diǎn) 歐亞論壇會(huì)址導(dǎo)入、廣運(yùn)潭景 觀區(qū)創(chuàng)建、地鐵三號(hào)線規(guī)劃等 重大利好 曲江新區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)啟示與借鑒 利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊 資源，結(jié)合未來(lái)利好，提升項(xiàng) 目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度； 以時(shí)間換空間，進(jìn)行區(qū)域價(jià)值 提升下的項(xiàng)目開發(fā)，引導(dǎo)區(qū)域 市場(chǎng)的發(fā)展。 強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消 費(fèi)者的心理障礙； 搭順風(fēng)車，借西安整體房地 產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛，實(shí)現(xiàn)快速 銷售和資

27、金的快速回籠。 威脅威脅 ThreatenThreaten 宏觀調(diào)控影響持續(xù)顯現(xiàn) 周邊經(jīng)濟(jì)適用房集中，體量大， 存在較大競(jìng)爭(zhēng)。 迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)原生態(tài)的、規(guī) 模的、完善的宜居新城 通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象， 提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 精準(zhǔn)定位，產(chǎn)品創(chuàng)新，差異 化競(jìng)爭(zhēng)； 以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn) 品細(xì)分市場(chǎng)客戶。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 34 項(xiàng)目發(fā)展方向：項(xiàng)目發(fā)展方向： 地塊具備成為引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的條件地塊具備成為引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的條件 領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者 p具實(shí)力，具規(guī)模 p總成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) p掌控市場(chǎng)能力強(qiáng) p高性價(jià)產(chǎn)品提供 p產(chǎn)品創(chuàng)新，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 p具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)

28、者 p具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模 p改變游戲規(guī)則 p強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) p強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者追隨者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者 p缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 p搭便車，借勢(shì) p以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) p價(jià)格戰(zhàn)的制造者 p規(guī)模小，快速靈活 p目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià) 值 p抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié) 創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 p敏銳的機(jī)會(huì)主義者 本項(xiàng)目可依托規(guī)模優(yōu)本項(xiàng)目可依托規(guī)模優(yōu) 勢(shì)與區(qū)域彈性發(fā)展空勢(shì)與區(qū)域彈性發(fā)展空 間，實(shí)現(xiàn)總成本領(lǐng)先，間，實(shí)現(xiàn)總成本領(lǐng)先， 引領(lǐng)西安的普通住宅引領(lǐng)西安的普通住宅 消費(fèi)趨勢(shì)消費(fèi)趨勢(shì) 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 35 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 以時(shí)間換空間，打壓

29、式競(jìng)爭(zhēng)策略，優(yōu)良的性價(jià)比，成為西安整體市場(chǎng) 的有力領(lǐng)導(dǎo)者。 基于浐灞生態(tài)區(qū)，立足城東板塊，創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展，成為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng) 導(dǎo)者與掌控者。 挖掘區(qū)域生態(tài)人文資源，演繹全新現(xiàn)代城市生活理念，創(chuàng)建規(guī)模品質(zhì) 社區(qū)，成為西安城市居民購(gòu)房的首選。 服務(wù)西安的、超大規(guī)模的、高性價(jià)比的、原生態(tài)社區(qū)服務(wù)西安的、超大規(guī)模的、高性價(jià)比的、原生態(tài)社區(qū) 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 36 u新西安人：具有新生活理念及需求的老西安人、憧憬西安生 活喜歡西安的新西安移民 u全齡化：大跨度的年齡層面的組合、豐富的家庭結(jié)構(gòu)組合 u多元化：客戶具有文化多元性 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位 全齡化、多元化的全齡化、多元化的

30、 新西安人新西安人 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 37 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位 客戶描述客戶描述 u階層描述：階層描述：以中等收入者自住為主，富裕階層投資為輔。以中等收入者自住為主，富裕階層投資為輔。 u屬地描述：屬地描述：西安市區(qū)為主體，周邊縣級(jí)城市為輔的新西安人群西安市區(qū)為主體，周邊縣級(jí)城市為輔的新西安人群 u職業(yè)描述：職業(yè)描述：政府機(jī)構(gòu)企事業(yè)單位人員、都市白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主等政府機(jī)構(gòu)企事業(yè)單位人員、都市白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主等 u家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：3 3口之家和口之家和2 2口之家為主，大家庭和單身為輔?？谥覟橹?，大家庭和單身為輔。 u需求偏好：需求偏好：2 2室室2 2廳和廳

31、和3 3室室2 2廳為主，廳為主，1 1房及房及4 4房以上為輔。房以上為輔。 u面積偏好：面積偏好：80-15080-150平方米為主。平方米為主。50-6050-60平方米和平方米和150150平方米以上為輔。平方米以上為輔。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 38 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議 產(chǎn)品等級(jí)：品質(zhì)社區(qū)、大眾領(lǐng)域產(chǎn)品等級(jí)：品質(zhì)社區(qū)、大眾領(lǐng)域 p對(duì)于區(qū)域：中高檔對(duì)于區(qū)域：中高檔 基于浐灞生態(tài)區(qū)良好的發(fā)展未來(lái)，突破區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)形象基于浐灞生態(tài)區(qū)良好的發(fā)展未來(lái)，突破區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)形象 層級(jí)低的認(rèn)知，塑造區(qū)域標(biāo)桿，成為區(qū)域商品房市場(chǎng)的領(lǐng)層級(jí)低的認(rèn)知，塑造區(qū)域標(biāo)桿，成為區(qū)域商品房市場(chǎng)的

32、領(lǐng) 導(dǎo)者與掌控者導(dǎo)者與掌控者 p對(duì)于西安：大眾精品對(duì)于西安：大眾精品 以時(shí)間換空間，以時(shí)間換成熟，提供精品項(xiàng)目，采取打壓以時(shí)間換空間，以時(shí)間換成熟，提供精品項(xiàng)目，采取打壓 式競(jìng)爭(zhēng)策略，在優(yōu)良的性價(jià)比下，成為西安整體市場(chǎng)的有式競(jìng)爭(zhēng)策略，在優(yōu)良的性價(jià)比下，成為西安整體市場(chǎng)的有 力競(jìng)爭(zhēng)者，從而為本項(xiàng)目導(dǎo)入大量的區(qū)域外消費(fèi)人群。力競(jìng)爭(zhēng)者，從而為本項(xiàng)目導(dǎo)入大量的區(qū)域外消費(fèi)人群。 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 39 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型: :多層為主多層為主, ,高層為輔高層為輔 u項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)對(duì)多層的認(rèn)知接受度最高，其次是高層物業(yè)；多層與高層 物業(yè)產(chǎn)品成交量占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位

33、u為了弱化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，保證產(chǎn)品能夠平穩(wěn)快速去化， 建議本項(xiàng)目一期建設(shè)在產(chǎn)品類型選擇方面沿襲區(qū)域內(nèi)以往項(xiàng)目的做法，以目 前在市場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)比較成熟的多層、高層產(chǎn)品作為主要建筑類型. u結(jié)合項(xiàng)目地塊的容積率限制進(jìn)行考慮，單純的多層產(chǎn)品在容積率方面無(wú)法 達(dá)到最大化，建議在多層產(chǎn)品中輔以高層產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，在保證容積率符合 要求的情況下，形成社區(qū)天際線錯(cuò)落起伏的效果。 建議采取以建議采取以“多層多層+ +高層高層”的物業(yè)形態(tài)的物業(yè)形態(tài) 效果示意圖效果示意圖 效果示意圖效果示意圖 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 40 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 建筑風(fēng)格：主題風(fēng)情，明朗、現(xiàn)代與活力建筑風(fēng)格

34、：主題風(fēng)情，明朗、現(xiàn)代與活力 u結(jié)合項(xiàng)目用地規(guī)模大，可塑空間廣特點(diǎn)，建議采取主題風(fēng)情社區(qū) 風(fēng)格，在體現(xiàn)社區(qū)特質(zhì)與提升項(xiàng)目整體形象的同時(shí)，達(dá)到項(xiàng)目品牌 價(jià)值彰顯，開發(fā)利益的最大化。 u結(jié)合項(xiàng)目定位，根據(jù)未來(lái)目標(biāo)客戶需求，建議本項(xiàng)目建筑立面應(yīng) 該色彩明朗鮮亮，線條簡(jiǎn)潔明快，具現(xiàn)代、活力、時(shí)尚之意像。 效果示意圖效果示意圖 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 41 時(shí)尚型房型：時(shí)尚型房型：主要集中在5060平方米，是小戶型，主要客戶對(duì) 象是西安的單身白領(lǐng)和青年時(shí)尚的小夫妻，以及一些外地的投資 客或者高級(jí)生意人。 實(shí)用型房型：實(shí)用型房型：面積主要控制80120平方米，是典型的有經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)和還貸能力的白領(lǐng)公務(wù)員等。對(duì)于產(chǎn)品的需求是實(shí)用和品質(zhì)。 房間的主要特征在于實(shí)用和品質(zhì)。 家族型房型：家族型房型：面積控制在120150平方米，房間功能增加，房間 的面積適當(dāng)控制，主要針對(duì)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但是沒(méi)有太高還貸能力的 大家庭。主要吸引區(qū)域客戶及周邊縣級(jí)市移民人群。特征表現(xiàn)在 功能全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 房型選擇：多樣化，可選擇度高房型選擇：多樣化，可選擇度高 2006 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 2021-7-12 企業(yè)管理資源網(wǎng) :/m448/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 200