PP模式：五大交易結(jié)構(gòu)

1、1 自償率不足項目如何適用PPP模式 -以五大交易結(jié)構(gòu)為核心- 上海段和段律師事務所 余文恭 2 講師簡介1/3 一、簡歷 1.上海段和段律師事務所顧問 2.中華建設(shè)法制協(xié)會理事長 3.PPP專業(yè)委員會創(chuàng)會委員 4.臺州仲裁委員會仲裁員 5.中華仲裁協(xié)會仲裁員 6.住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心特聘講師 7.北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員 3 講師簡介2/3 二、培訓 1.曾受邀 (1)中國鐵建、北京首地集團、天津大學工程管理系、中煤建筑集 團、東南大學工程管理研究所、臺州市建設(shè)工程管理協(xié)會、寧波 市海矚區(qū)建設(shè)局建設(shè)處、慈溪市建委、浙江圍海建設(shè)集團、上海 建緯律師事務所、山東德信建設(shè)、中

2、煤建筑安裝集團 (2)中國水利水電第十一工程局(鄭州)、武漢中鐵第四勘查設(shè)計院、 廣州設(shè)計院、中水顧問集團成都勘查設(shè)計院、四川漢龍集團、云 南物流產(chǎn)業(yè)集團、云南建工集團、云南云天化集團、十四冶金 4 講師簡介3/3 2.曾受邀針對PPP模式、BT模式、EPC合同、DB合同、施工合同 等建設(shè)部、九部委合同范本、最高人民法院建設(shè)工程施工合同 司法解釋、各地方高院與中院建設(shè)工程合同相關(guān)指導意見、 2013年工程量清單規(guī)范、招標投標法、FIDIC合同、BT與 BOT合同、索賠管理、合同管理、商務談判與孫子兵法等主題 授課。 3.于北京、天津、邯鄲、晉中、上海、南京、蘇州、杭州、慈溪、 臺州、寧波、廈門

3、、青島、煙臺、太原、南昌、西安、鄭州、 武漢、廣州、深圳、南寧、重慶、昆明、成都、蘭州舉辦公開 課。 5 課程大綱 壹、PPP模式的基本內(nèi)容 貳、PPP交易結(jié)構(gòu)(一)-收益交易結(jié)構(gòu) 叁、PPP交易結(jié)構(gòu)(二)-土地交易結(jié)構(gòu) 肆、PPP交易結(jié)構(gòu)(三)-股權(quán)交易結(jié)構(gòu) 伍、PPP交易結(jié)構(gòu)(四)-融資交易結(jié)構(gòu) 陸、PPP交易結(jié)構(gòu)(五)-程序交易結(jié)構(gòu) 6 壹、PPP模式基本內(nèi)容 一、PPP模式研究的必要性 二、PPP模式的內(nèi)涵 三、PPP模式的種類 四、PPP模式的適用范圍 五、PPP模式與自償率 7 一、PPP模式研究的必要性 1/3 (一)實踐經(jīng)驗表示，PPP模式與傳統(tǒng)模式相 比： 1.節(jié)省成本節(jié)省成

4、本10%20%、提高效率、提高效率 2.獎懲機制、市場機制獎懲機制、市場機制 8 一、PPP模式研究的必要性 2/3 (二)PPP模式的誤認問題核心在于自償率自償率 1 補足政府的資金缺口資金缺口？ 城鎮(zhèn)化42萬億 2 可以解決地方政府債地方政府債？ (1)原因：造城運動、影子銀行、地方政府融資平臺 (2)審計署全面審計政府債，上海綜指失守2000點 (3)社科院金融重點實驗室主任劉煜輝地方政府債預計有20兆 (4)預估排名：南京(超過400%)成都(超過300%)廣州(超過 200%)昆明合肥長沙武漢西安哈爾濱蘭州(100%) (5)希臘負債率192% 3 可以提高融資杠桿融資杠桿？北京地鐵

5、4號線 9 一、PPP模式研究的必要性 3/3 (三)具有中國特色的PPP 1.自償率不足自償率不足 2.政府沒有預算預算 3.土地土地作價 4.國企國企扮演相當?shù)慕巧?5.會出現(xiàn)許多BT模式的變形模式的變形 二、PPP模式的內(nèi)涵 (一)公私合作 (二)提供公共服務和產(chǎn)品核心 (三)利益共享 (四)風險共擔 10 (一)公私合作1/3 1.引入民間資源民間資源(管理管理、創(chuàng)意創(chuàng)意、資金資金等) 2.長期合同合同 協(xié)議的多層架構(gòu)+五大交易結(jié)構(gòu)五大交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(收益、土 地、股權(quán)、融資、程序) (1)第一層 PPP協(xié)議 程序、土地、收益 (2)第二層 采購協(xié)議 收益 (3)第三層 融資協(xié)議 融資

6、(4)第四層 股東協(xié)議 股東、土地 11 (一)公私合作2/3 3.政企合作？ (1)政：縣級以上政府授權(quán)主管部門、 實施機關(guān)、項目業(yè)主、發(fā)起人 A.項目業(yè)主可以是國企嗎？ B.項目業(yè)主和項目公司的關(guān)系PPP協(xié)議處理 C.項目業(yè)主與投資人的關(guān)系 限于項目公司成立前的關(guān)系 D.項目業(yè)主只能有一個嗎？V 12 13 方案一 14 方案二 15 (一)公私合作3/3 (2)企：投資人、項目公司 A.不可以有直接隸屬關(guān)系？ B.國企分離 C.簽於后公共設(shè)施經(jīng)營權(quán)可否轉(zhuǎn)讓？ 同行擔保、債權(quán)打包同行擔保、債權(quán)打包 D.重點：帶入資源、市場機制帶入資源、市場機制 16 (二)提供公共服務和產(chǎn)品1/3 1.一

7、定質(zhì)量質(zhì)量、合理價格價格、穩(wěn)定而持續(xù)穩(wěn)定而持續(xù) 2.介入權(quán)、強制接管 政府有能力管嗎？ 還要經(jīng)過采購程序嗎？ 3.應急預案 4.價格管制 17 (二)提供公共服務和產(chǎn)品2/3 基17(1)【價格的確定】特許經(jīng)營項目按協(xié)議 約定由政府指定單位支付費用指定單位支付費用、需納入政政 府定價項目府定價項目進行成本核算的，由實施機關(guān) 提出支付費用的測算依據(jù)，納入實施方案實施方案 一并審定。 18 (二)提供公共服務和產(chǎn)品3/3 126號文： 第十八條獲得特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)在特許經(jīng)營期間有下列行為之一的 ，主管部門應當依法終止特許經(jīng)營協(xié)議，取消其特許經(jīng)營權(quán)，并可以 實施臨時接管接管： （一）擅自轉(zhuǎn)讓、出租特

8、許經(jīng)營權(quán)的； （二）擅自將所經(jīng)營的財產(chǎn)進行處置或者抵押的； （三）因管理不善，發(fā)生重大質(zhì)量、生產(chǎn)安全事故的； （四）擅自停業(yè)、歇業(yè)，嚴重影響到社會公共利益和安全的； （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第十九條特許經(jīng)營權(quán)發(fā)生變更或者終止時，主管部門必須采取有效 措施保證市政公用產(chǎn)品供應和服務的連續(xù)性與穩(wěn)定性連續(xù)性與穩(wěn)定性。 19 (三)利益共享 1.政府機關(guān)立場： (1)權(quán)利金自償率充足 (2)國企評比：財報合并、現(xiàn)金流入財報合并、現(xiàn)金流入 2.民間投資立場： (1)采購、開發(fā)自償率不足 (2)采購：采購單價、調(diào)價采購單價、調(diào)價 (3)開發(fā)：價格、容積率價格、容積率 3.銀行立場：擔保、退場機制

9、 20 (四)風險共擔1/5 1.博弈談判，市場決定 2.財：對于違約的違約的城市政府，省級財政將視情節(jié)采取緩撥、緩撥、 減撥，直至停撥減撥，直至停撥財政資金。 3.四種竣工風險竣工風險的設(shè)計方案 (1)單限定內(nèi)在獎懲機制自擔完工風險 (2)單限定外在獎懲機制自擔完工風險 (3)雙限定無獎懲機制業(yè)主承擔完工風險 (4)雙限定外在獎懲機制共擔完工風險 21 (四)風險共擔2/5 4.三種營運風險營運風險的設(shè)計方案 (1)自負盈虧式自負盈虧式的投資回報模式 (2)固定比率式固定比率式的投資回報模式 A.關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回報項目有關(guān)問題的通 知2002.9.10【國辦發(fā)(2002)第

10、43號】固定回報禁止 B.甲方承諾最低水量，是否為固定回報？ (3)彈性比率式彈性比率式的投資回報模式 經(jīng)營收益低于一定的回報率，由政府補貼，經(jīng)營收益高于一定 的回報率，歸政府所有 22 (四)風險共擔3/5 基16【價格的確定和調(diào)整一】通過銷售服務向用戶收費取得收入的 特許經(jīng)營項目，屬于實行市場調(diào)節(jié)價項目的實行市場調(diào)節(jié)價項目的，應當允許價格根應當允許價格根 據(jù)市場情況適當浮動據(jù)市場情況適當浮動；屬于政府定價項目的，應按相關(guān)規(guī)定進 行成本監(jiān)審并確定價格。 EX：價格法、聽證辦法：水價調(diào)整拖延；泰晤士水務出售大場 水廠；Anglian退出北京第十水廠 基17(2)【價格的調(diào)整二】 特許經(jīng)營期間，

11、價格主管部門價格主管部門可以依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定調(diào) 整價格。 23 (四)風險共擔4/5 基18【政府承諾】特許經(jīng)營協(xié)議約定的政府承諾可以涉及與特許經(jīng)營項目有關(guān)的土地土地 使用使用、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的提供相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的提供、防止不必要的競爭性項目建設(shè)防止不必要的競爭性項目建設(shè)、必要合理必要合理 的補貼的補貼、產(chǎn)品或者服務的政府采購產(chǎn)品或者服務的政府采購等，但不得承諾投資回報不得承諾投資回報以及法律法規(guī)禁止的其 他事項。 EX：停止支付污水理費：長春匯津，被回購 配套設(shè)施不到位：湯遜湖污水處理場，配套管網(wǎng)建設(shè) 鳥巢：取消1000車位、商業(yè)設(shè)施、可閉合頂蓋、未取得設(shè)計的知識產(chǎn)權(quán)

12、英法海底隧道： (1)不興建第二條競爭性海峽通道，價格自定；渡輪、航空打起價格戰(zhàn) (2)項目公司股東沒有運營團隊 (3)市場預估過于樂觀 競爭：京通高速公路，相鄰鋪路不收費；杭州灣快海大橋，紹興杭州灣 大橋；閩江四橋，福州市二環(huán)路 24 (四)風險共擔5/5 基20【政策調(diào)整】因法律、法規(guī)、規(guī)章或政府有關(guān)規(guī)劃、服務標準和 政策調(diào)整等，導致特許經(jīng)營協(xié)議無法繼續(xù)履行的，實施機關(guān)和 特許經(jīng)營者可在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上變更協(xié)商一致的基礎(chǔ)上變更特許經(jīng)營協(xié)議。 協(xié)商不成的，經(jīng)報本級人民政府批準，實施機關(guān)可提前收回提前收回特 許經(jīng)營權(quán)。 EX：1.處理固定回報：江蘇某水廠重新談判；上海大場水廠、延安隧 道均被政

13、府收購 2.知識缺乏、錯誤決策：要求重新談判 3.群眾反對：大場水廠；北京第十水廠 25 26 三、PPP的種類有哪些？1/6 先有雞還是先有蛋？ 27 三、PPP的種類有哪些？2/6 (一)分類1：新建建物 包括經(jīng)營 1.BOT (build-operate-transfer 建設(shè)建設(shè)-經(jīng)營經(jīng)營-移交移交) 2.DBOT(design-build-operate-transfer設(shè)計-建造-經(jīng)營-移交) Q 所有權(quán)歸屬？擔保品 EX：污水處理廠 財：項目公司擁有項目所形成資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，可通過經(jīng) 營權(quán)獲取一定的項目收益，但不擁有資產(chǎn)所有權(quán) 3.BOOT(build-own-operate-tr

14、ansfer 建設(shè)-擁有-經(jīng)營-移交) 4.BOO(build-own-operate 建設(shè)-擁有-經(jīng)營) 5.BOOST(build-own-operate-subsidy-transfer 建造-擁有- 經(jīng)營-補貼-移交) EX：天然氣 28 三、PPP的種類有哪些？3/6 6.DBO(design-build-operate 設(shè)計-建造-運營，超級交鑰匙) 7.DBFO(design-build-finance-operate 設(shè)計設(shè)計-建造建造-融資融資-經(jīng)營經(jīng)營) 8.BTO(build-transfer-operate 建造建造-移轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)-運營運營) EX：學校、景觀、轉(zhuǎn)運站V 不

15、包括經(jīng)營 9.BT(build-transfer 建造-移交) 10.BLT(build-lease-transfer 建造-租賃-移交) 融資租賃 11.DCMF(design-construct-manage-finance 設(shè)計-施工-管理-融資) EX：公路、軌道交通回購款還是租金、所有權(quán) 財：原則上不允許將存量資產(chǎn)變現(xiàn)。中選合作伙伴應通過資產(chǎn)租賃的資產(chǎn)租賃的 方式獲得設(shè)施經(jīng)營權(quán)方式獲得設(shè)施經(jīng)營權(quán)，支付的租金作為項目公司的資本金，專項 用于設(shè)施大修、養(yǎng)護維修、更新改造等 29 30 本業(yè)與附屬事業(yè)分析 31 32 三、PPP的種類有哪些？4/6 (三)分類2：擴建修建 1.ROT(re

16、habilitate-operate-transfer 修復修復-經(jīng)營經(jīng)營-移交移交) 旅游集散中心、文化設(shè)施V 2.ROMT(rehabilitate-operate-maintain-transfer 修復-經(jīng)營-維 護-移交) 3.ROO(rehabilitate-own-operate 修復-擁有-經(jīng)營) (四)分類3：既有建物 1.TOT(transfer-operate-transfer 移交移交-經(jīng)營經(jīng)營-移交移交) 2.SOT(supply-operate-transfer 供應-經(jīng)營-移交) 3.DOT(develop-operate-transfer 發(fā)展-經(jīng)營-移交) 4

17、.OT(operate-transfer 經(jīng)營經(jīng)營-移交移交) 與TOT的區(qū)別？ 5.OMT(operate-manage-transfer 經(jīng)營-管理-移交) 停車場 33 34 本業(yè)與附屬事業(yè)分析 35 36 三、PPP的種類有哪些？5/6 給我PPP，不要BOT？！ 37 三、PPP模式的種類6/6 其實PPP沒有固定模式 38 四、PPP模式的適用范圍 (一)基本法理 (二)重要及最新法規(guī) (三)立法趨勢 39 (一)基本法理1/2 1.民營化 (1)苗條國家 (2)國家任務 A.絕對國家任務絕對國家任務(國家保留)：自我組織事項、武力獨占事項 B.相對國家任務相對國家任務民營化PPP

18、 2.法律保留(法律、行政法規(guī)) 3.選定程序： (1)公平、公正、公開 (2)競爭性談判、關(guān)系人投標、不一樣的兩階段 40 (一)基本法理 2/2 4.管制義務與賠償責任 (1)給付中斷的擔保義務 (2)持續(xù)性的合理價格 (3)一定給付質(zhì)量的擔保義務 (4)維持與促進競爭的擔保義務 (5)既有人員既有人員的安置擔保義務 (6)國家賠償國家賠償義務 (二)重要及最新法規(guī) 1.基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營法(征求意見稿)基 2.國務院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的 意見國 3.國務院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的 意見意見廳 4.財政部 住房城

19、鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在城鎮(zhèn)市政公用領(lǐng)域進一 步推行和規(guī)范政府與社會資本合作的指導意見(征求意見 稿)財 5.建設(shè)部市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法126號文 6.重慶市PPP投融資模式改革實施方案重 41 42 (三)立法趨勢：正面清單正面清單 基4(1)【基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的范圍】下列基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目可以實施特許經(jīng)營： （一）煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項目能源項目； （二）鐵路、公路、水運、港口碼頭、民用機場、通用航空設(shè)施、城市軌道交通等交通運輸項目交通運輸項目； （三）電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)、信息系統(tǒng)等項目； （四）農(nóng)田水利、跨流域調(diào)水、水資源綜合利用、水土保持等水利項目水利項目；

20、 （五）生態(tài)環(huán)境治理與修復、自然災害防治、土地整治、礦山地質(zhì)環(huán)境恢復治理等生態(tài)環(huán)境保護生態(tài)環(huán)境保護 項目項目； （六）供水、供氣、供熱、污水和垃圾處理、公共交通、停車場（樓）、電動汽車充電設(shè)施、城 市園林綠化等市政公用事業(yè)項目市政公用事業(yè)項目以及工業(yè)園區(qū)內(nèi)公用設(shè)施項目工業(yè)園區(qū)內(nèi)公用設(shè)施項目； （七）廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房項目政策性住房項目； （八）科技、教育、文化、旅游、衛(wèi)生、體育、社會福利等社會事業(yè)項目社會事業(yè)項目； （九）省級以上人民政府確定省級以上人民政府確定的其他基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目。 43 五、PPP模式與自償率 1/2 (一)自償率充足 1.權(quán)利金 2.

21、促進競爭 3.新壟斷問題結(jié)構(gòu)性分離、定價機制定價機制、有效監(jiān)管 (二)自償率不足 1.附屬事業(yè)附屬事業(yè)：物業(yè)模式、開發(fā)模式 2.出錢合資出錢合資 3.出錢買建設(shè)出錢買建設(shè) 4.出錢買服務出錢買服務 5.不競爭承諾不競爭承諾 (三)未經(jīng)財務試算財務試算，不可以任意上項目 44 五、PPP模式與自償率 2/2 基14【投資回報】特許經(jīng)營協(xié)議可以約定特許經(jīng)營者通過 下列一種或幾種方式取得合理回報： （一）對提供特許經(jīng)營的產(chǎn)品或者服務收費收費； 向使用者收費向使用者收費 （二）政府授予與特許經(jīng)營項目相關(guān)的其他開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的其他開發(fā)經(jīng)營 權(quán)益權(quán)益； 綁開發(fā)綁開發(fā) （三）政府給予相應補貼補貼或政府采購服務

22、采購服務； 政府采購或補貼政府采購或補貼 （四）縣級縣級以上人民政府同意同意的其他方式。 貳、PPP交易結(jié)構(gòu)(一)-收益交易結(jié)構(gòu) 一、政府采購 二、捆綁開發(fā) 45 一、政府采購1/2 (一)業(yè)主指定機構(gòu) VS SPC (二)種類一： 1.服務購買型服務購買型：政府SPC 2.受益者負擔型受益者負擔型：使用者SPC 3.復合型復合型： (1) 使用者政府SPC (2) 使用者SPC，政府SPC 46 一、政府采購2/2 (三)種類二： 1.提貨與付款協(xié)議(take and pay agreement) 2.無論提貨與否均需付款協(xié)議(take or pay agreement) (四)PFI：民間

23、主動融資 (五)跨年度預算制度 (六)財：PPP實質(zhì)是政府購買服務 47 二、捆綁開發(fā)1/3 48 二、捆綁開發(fā)2/3 國一、推進鐵路投融資體制改革，多方式多渠道籌集建 設(shè)資金。按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、多元投資、市場運作、政策配套 ”的基本思路，完善鐵路發(fā)展規(guī)劃，全面開放鐵路建設(shè)市場 ，對新建鐵路實行分類投資建設(shè)。向地方政府和社會資本向地方政府和社會資本 放開城際鐵路、市域（郊）鐵路、資源開發(fā)性鐵路和支線放開城際鐵路、市域（郊）鐵路、資源開發(fā)性鐵路和支線 鐵路的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，鼓勵社會資本投資建設(shè)鐵路鐵路的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，鼓勵社會資本投資建設(shè)鐵路。研 究設(shè)立鐵路發(fā)展基金，以中央財政性資金為引導，吸引社

24、 會法人投入。鐵路發(fā)展基金主要投資國家規(guī)定的項目，社 會法人不直接參與鐵路建設(shè)、經(jīng)營，但保證其獲取穩(wěn)定合 理回報?！笆濉贬崛辏^續(xù)發(fā)行政府支持的鐵路建設(shè) 債券，並創(chuàng)新鐵路債券發(fā)行品種和方式。 49 二、捆綁開發(fā)3/3 國四、加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用。支持鐵支持鐵 路車站及線路用地綜合開發(fā)路車站及線路用地綜合開發(fā)。中國鐵路總公司作為國家授權(quán)投資機構(gòu) ，其原鐵路生産經(jīng)營性劃撥土地，可採取授權(quán)經(jīng)營方式配置，由中國 鐵路總公司依法盤活利用依法盤活利用。參照國務院關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通 的指導意見（國發(fā)201264號），按照土地利用總體規(guī)劃和城 市規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路

25、周邊用地統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發(fā)建設(shè)強度。 創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)，鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進行綜合鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進行綜合 開發(fā)。開發(fā)。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地使用權(quán)可繼續(xù)劃撥；開發(fā)利用授開發(fā)利用授 權(quán)經(jīng)營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人權(quán)經(jīng)營土地需要改變土地用途或向中國鐵路總公司以外的單位、個人 轉(zhuǎn)讓的，應當依法辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓的，應當依法辦理出讓手續(xù)。地方政府要支持鐵路企業(yè)進行車站 及線路用地一體規(guī)劃，按照市場化、集約化原則實施綜合開發(fā)，以開 發(fā)收益支持鐵路發(fā)展 50 叁、PPP交易結(jié)構(gòu)(二)-土地交易結(jié)構(gòu) 一、在招拍

26、掛的前提下，如何確保土地出讓給 特定人 二、土地綁項目、項目綁土地優(yōu)劣分析 三、物權(quán)法136 51 52 一、在招拍掛的前提下，如何確保土地出讓 給特定人1/3 (一)劃撥土地審批出讓土地招拍掛 (二)如何突破招拍掛(方案一)土地綁項目土地綁項目 勾地勾地 提出申請承諾愿意支付價格管理部門可以接受通知申請人進行招拍掛 1.2006.7國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(徵求意見搞) 5.5 2.2009.8國土資源部、監(jiān)察部進一部落實工業(yè)用地出讓制度之通知工 業(yè)用地勾地 3.2010.3國土資源部國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題 的通知房地產(chǎn)用地勾地 方案二 53 54

27、 一、在招拍掛的前提下，如何確保土地出讓 給特定人2/3 (三)如何突破招拍掛(方案二)項目綁土地 1.國有企業(yè)、出讓金返還、土地作價入股項目公司 2.土地出讓金部分返還的問題？、土地作價入股價值如何計算？ EX：10E12E拍得返還7成：8.4E入股7E 國企獲利：15.4E 一、在招拍掛的前提下，如何確保土地出讓 給特定人3/3 廳（六）促進鐵路運輸企業(yè)盤活各類現(xiàn)有土地盤活各類現(xiàn)有土地 資源資源。鐵路運輸企業(yè)依法取得的劃撥用地劃撥用地，因 轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合劃撥用地目錄的 ，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)國家 授權(quán)經(jīng)營的土地，鐵路運輸企業(yè)在使用年限內(nèi) 可依法作價出資（入股）依法作價

28、出資（入股）、租賃或在集團公司 直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。 55 二、土地綁項目、項目綁土地優(yōu)劣分析 56 三、物權(quán)法136 (一)物136 (二)地下、地表、地上 (三)分層、分區(qū) 57 58 59 60 61 肆、PPP交易結(jié)構(gòu)(三)-股權(quán)交易結(jié)構(gòu) 一、項目公司相關(guān)問題 二、投資人股東與項目公司之間的關(guān)系 三、承包商股東與項目公司之間的關(guān)系 四、國企股東與項目公司之間的關(guān)系 五、外資股東與項目公司之間的關(guān)系 62 一、項目公司相關(guān)問題 (一)SPVSPC、SPT (二)SPC與項目業(yè)主、發(fā)起人、實施機關(guān) 1. 更名：融資、建設(shè)許可更名：融資、建設(shè)許可 (1)實踐中建設(shè)主管部門認

29、為，立項階段與建設(shè)階段必須同一法人， 不能變更 (2)名實不符導致：融資、建設(shè)行政許可審批遭遇障礙 (3)建議：應以PPP合同作為變更依據(jù) (三)SPC可否轉(zhuǎn)投資？ (四)項目公司資質(zhì)問題 (五)特別股 63 一、項目公司相關(guān)問題 財：中選合作伙伴依草簽協(xié)議草簽協(xié)議、按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求與 政府授權(quán)的單位簽署合資協(xié)議、公司章程，設(shè)立項目公司 （SPV），由項目公司負責按合同約定進行設(shè)計、投融資 、建設(shè)、運營等；項目公司獨立承擔債務，自主經(jīng)營、自 負盈虧，在合同經(jīng)營期內(nèi)享有項目經(jīng)營權(quán)，并按合同規(guī)定 保證資產(chǎn)完好；項目公司的經(jīng)營權(quán)未經(jīng)政府許可不得私自項目公司的經(jīng)營權(quán)未經(jīng)政府許可不得私自 轉(zhuǎn)讓。項目

30、形成的固定資產(chǎn)所有權(quán)在合同期滿后必須按照轉(zhuǎn)讓。項目形成的固定資產(chǎn)所有權(quán)在合同期滿后必須按照 合同約定的完好率，無償移交政府合同約定的完好率，無償移交政府。政府授權(quán)的單位所持 股份可作為金邊股金邊股，對涉及重大公共利益和公共安全的事 項可實行“一票否決”，但不得干預正常經(jīng)營。 64 二、投資人股東與項目公司之間的關(guān)系 1.股東、公司發(fā)起人(公142一年內(nèi)不可移轉(zhuǎn)股 份) 2.是否需特約投資人股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓？ (1)土地開發(fā)：讓有能力開發(fā)的人進來 (2)參股：發(fā)起人指定的國有公司參股，發(fā)起人可 以靈活買回 (3)建完跑了 (4)優(yōu)先分配 3.有期限的分期繳付分期繳付資本制 65 66 三、承包商股東

31、與項目公司之間的關(guān)系 (一)二次招標或是一次招標 (二)招標投標法實施條例9(3)：已通過招標方式選定的特許經(jīng)營特許經(jīng)營的項 目投資人，依法能夠自行自行建設(shè)、生產(chǎn)或是提供。 (三)雙階創(chuàng)意管理模式：PPPEPC 利潤自己賺、建設(shè)成本控管 大家都想分一杯羹，導致項目公司對工程失去主導 EX：鳥巢：股東按比例分建 (四)案例 67 68 四、國企股東與項目公司之間的關(guān)系 (一)內(nèi)部關(guān)系(章程)、外部關(guān)系(PPP協(xié)議) (二)目的： A.分配收益權(quán)利金、投入？ B.控制國有資產(chǎn) C.合并報表控制 D.控制項目PPP協(xié)議可以進行監(jiān)管 (三)出資 A.錢委托貸款協(xié)議 B.土地折價入股 是否為儲備土地？劃

32、撥土地 ？ 出讓土地？ (四)控股、參股、控制 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制 (五)財：政府不能直接對項目注資，而是通過委托一家本級政府有控本級政府有控 制權(quán)的企業(yè)制權(quán)的企業(yè)等作為出資人代表。 69 五、外資股東與項目公司之間的關(guān)系 (一)公司法、中外合資企業(yè)法、外資企業(yè)法 (二)外資企業(yè)投資？ (三)股東會、董事會 70 伍、PPP交易結(jié)構(gòu)(四)-融資交易結(jié)構(gòu) 1/4 (一)雙方、三方、何時進場談判 (二)ABS VS SPT (三)項目融資 1.一個經(jīng)濟實體經(jīng)濟實體 有限追索 2.以該實體之現(xiàn)金流現(xiàn)金流和收益收益，償還債務 ?？顚Ｓ?、控制還款來源 3.以該實體之資產(chǎn)資產(chǎn)，作為擔保 擔保品、所有權(quán) (四)

33、兩手空空委托貸款 (五)2014.7.14國家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民通過特殊目的公司境 外頭融資及返程投資外匯管理有關(guān)問題的通知 71 伍、PPP交易結(jié)構(gòu)(四)-融資交易結(jié)構(gòu) 2/4 (六)特許期=建設(shè)期營運期 獎懲機制、資金需求、融資方案、風險分配獎懲機制、資金需求、融資方案、風險分配 15【特許經(jīng)營期限】特許經(jīng)營期限應當根據(jù) 行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式等因素確定， 一般不超過30年。 72 73 伍、PPP交易結(jié)構(gòu)(四)-融資交易結(jié)構(gòu) 3/4 (七)平臺公司 1.平臺公司與項目公司是不同的概念 功能(投資還是貸款)、先后成立 2.平臺公司與投資人 (1)不需要公開招標 (2)不保證具體項

34、目 (3)參與立項可研 (4)綁條件？ 3.資產(chǎn)打包 政府辦公樓、學校、醫(yī)院、公園等公益性資產(chǎn)X 伍、PPP交易結(jié)構(gòu)(四)-融資交易結(jié)構(gòu) 4/4 財：經(jīng)城市人民政府批準后，項目公司可以合項目公司可以合 同項下的權(quán)益質(zhì)押、項目資產(chǎn)抵押等綜合擔保同項下的權(quán)益質(zhì)押、項目資產(chǎn)抵押等綜合擔保 方式進行融資方式進行融資。鼓勵金融機構(gòu)采用有限追索有限追索的 項目融資方式，為PPP項目提供貸款期限長、 利率優(yōu)惠的融資支持。項目公司所融資金只限項目公司所融資金只限 于本項目使用于本項目使用。鼓勵社?；?、醫(yī)保基金、各 類保險金等公共基金以優(yōu)先股的方式參股項目 公司。優(yōu)先支持PPP項目公司發(fā)行企業(yè)債券。 74 7

35、5 陸、PPP交易結(jié)構(gòu)(五)-程序交易結(jié)構(gòu) 一、立項建議階段 二、立項、可研、PPP實施方案 三、招投標程序 76 一、立項建議階段 (一)合作意向 (二)前期、費用負擔、意向金、招投標、合作模式 與可能條件 77 二、立項、可研、PPP實施方案 (一)五個關(guān)鍵步驟 (二)VFM的計算 78 79 (一)五個關(guān)鍵步驟1/4 1.要不要該項目？可行性分析可行性分析 Q項目公司成立時間？ 2.要不要用PPP？VFM分析分析 3.若用PPP具體要用哪個項目？ 4.實施PPP后如何監(jiān)管企業(yè)和地方政府？靠法制/透明 等 5.如何保證公眾利益？除了公私雙方，還應有公眾參 與決策與監(jiān)管 80 (一)五個關(guān)鍵

36、步驟2/4 基8【特許經(jīng)營項目的提出】基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè) 特許經(jīng)營實施機關(guān)實施機關(guān)可以根據(jù)發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟和社 會發(fā)展要求提出提出基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項 目建議建議；中華人民共和國境內(nèi)外的企業(yè)法人或其境內(nèi)外的企業(yè)法人或其 他組織他組織可以根據(jù)地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以書面形式向基 礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營實施機關(guān)提出基礎(chǔ)設(shè) 施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項目立項申請立項申請。 國務院發(fā)展改革部門應當會同有關(guān)部門，制定特 許經(jīng)營項目提出、評估和實施的具體辦法。 81 (一)五個關(guān)鍵步驟3/4 基9【實施方案】實施機關(guān)提出基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項目建議的，應 當編制實施方案實施方案。企業(yè)或其他組織向?qū)嵤C關(guān)提

37、出基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特 許經(jīng)營項目立項申請的，應當一并報送實施方案。應當一并報送實施方案。 實施方案應當達到可研報告深度達到可研報告深度，并包括下列內(nèi)容： （一）項目名稱和基本情況； （二）項目的實施主體； （三）項目的基本經(jīng)濟技術(shù)指標； （四）特許經(jīng)營者應當具備的條件； （五）特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議主要條款及特許經(jīng)營期限； （六）投資總額、投資回報、收費項目的價格形成機制，面向公眾收費且實 行市場調(diào)節(jié)價的項目，還應包括價格測算方法。 實施機關(guān)提出項目建議的，其實施方案還應包括規(guī)劃、環(huán)境保護和土地行 政管理部門的意見，特許經(jīng)營者的選擇方式，特許經(jīng)營相關(guān)政府保障措施 及其他政府承諾。 企業(yè)法人或其他組織

38、提出立項申請的，實施機關(guān)應當對其提交的實施方案 補充前款內(nèi)容后再報請有關(guān)部門論證審批，并將論證審批結(jié)果及時告知申 請人 82 (一)五個關(guān)鍵步驟4/4 基10【論證及審批】實施機關(guān)應當將上述項目建議、 立項申請、實施方案報本級人民政府發(fā)展改革部方案報本級人民政府發(fā)展改革部 門門，本級人民政府發(fā)展改革部門會同有關(guān)部門， 以是否有利于降低成本、提高效率、改善公共服降低成本、提高效率、改善公共服 務質(zhì)量務質(zhì)量為基本衡量標準進行評估論證，并將實施 方案及論證結(jié)果報同級人民政府批準同級人民政府批準。重大基礎(chǔ) 設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項目的評估論證，應當 充分聽取社會公眾社會公眾意見，并組織專家論證組織專家論證。 外商投資項目的審查批準按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 83 (二)VFM的計算1