萬達集團項目發(fā)展操作手冊（新版）

1、萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 1 of 30 萬達集團萬達集團 項目發(fā)展操作手冊項目發(fā)展操作手冊 20082008 年年 1212 月月 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 2 of 30 前言： 感謝各項目公司長期以來對集團項目發(fā)展工作的長期支持。集團 2008 年底進行新的發(fā) 展模式調(diào)整，發(fā)展部根據(jù)集團領(lǐng)導(dǎo)指示，特制定本項目發(fā)展手冊。 本手冊分五個部分： 第一：新項目選址標準。這是根據(jù)董事長的講話精神整理出的選址綱要。 第二：項目發(fā)展流程。在集團制度的基礎(chǔ)上，進一步細化了項目發(fā)展流程，明確了各 部門的分工。 第三：前期調(diào)查問題清單。這是各個相關(guān)部門提出的針對項目發(fā)

2、展過程中，需要了解 的各類問題。其中 a 類問題是在初次申報項目時需要提供的資料。經(jīng)主管發(fā)展副總裁確定 進入可研階段后，再進行 b 類問題清單的調(diào)查。 第四：針對政府宣傳的要點。主要打動政府的就是項目有關(guān)稅收和就業(yè)等優(yōu)勢，而只 有長期持有和先租后建的模式才能支撐政府的稅收和就業(yè)。 第五:附件。主要是發(fā)展過程中需要填寫的表格等。 董事長說過“不發(fā)展才是最大的風(fēng)險” ，我們都知道發(fā)展才是硬道理，發(fā)展部愿意為各 項目公司的拿地工作貢獻最大的努力，再次感謝各個項目公司對集團發(fā)展工作的支持！ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 3 of 30 一、新項目選址標準： 1、新項目選址標準、新項目選

3、址標準 根據(jù)集團發(fā)展的需要，新項目選址標準如下， 1.目標城市：重點發(fā)展直轄市、副省級城市、計劃單列市、省會城市和地援城市 （具體參照以下 43 城市名單） ，但不局限于以上城市，可以根據(jù)項目的具體情況 擴大目標城市。例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以發(fā)展。 序號序號城市名稱城市名稱序號序號城市名稱城市名稱 直轄市（直轄市（4 4 個）個） a01 北京 a02 上海 a03 天津 a04 重慶 副省級城市（副省級城市（1010 個）個） b05 廣州 b06 沈陽 b07 南京 b08 武漢 b09 成都 b10 西安 b11 哈爾濱 b12 長春 b13 杭州 b14 濟南 計劃單列

4、市（計劃單列市（5 5 個）個） b15 大連 b16 寧波 b17 青島 b18 廈門 b19 深圳 其他省會城市（其他省會城市（1616 個）個） c20 石家莊 c21 太原 c22 呼和浩特 c23 合肥 c24 福州 c25 南昌 c26 鄭州 c27 長沙 c28 南寧 c29 ?？?c30 貴陽 c31 昆明 c32 蘭州 c33 西寧 c34 銀川 c35 烏魯木齊 地級城市（地級城市（8 8） d36 無錫 d37 蘇州 d38 溫州 d39 東莞 d40 鞍山 d41 包頭 d42 徐州 d43 嘉興 2.項目位置：在城市的核心商業(yè)區(qū)、大型居住區(qū)均可，商業(yè)區(qū)項目要求具有較好

5、的 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 4 of 30 商業(yè)氛圍，居住區(qū)項目要求周邊 3 公里半徑內(nèi)人口不少于 30 萬； 3.用地規(guī)模：土地規(guī)模超過 100 畝，一般以 200-500 畝為宜。 4.臨街要求：至少有一側(cè)邊界緊臨主干道，最好四面臨街，不宜在立交橋下，或者 被鐵路、高速公路、河流等天然屏障分割。 。 5.項目距離：如本城市已有萬達廣場項目，新項目位置需距離老項目宜超過 3 公里 以上，最好超過 5 公里； 6.用地性質(zhì)：重點發(fā)展城市綜合體項目。而只有在綜合項目做完后，而還沒有拿到 新的綜合體項目之時，可以拿一個小住宅項目做暫時過渡性安排。 7.經(jīng)濟測算：要求能現(xiàn)金流自

6、身平衡。 8.放寬條件：如項目位于大城市的核心商業(yè)圈，可適當(dāng)放寬條件。 萬達城市綜合體有很多種組合，主要有三種：其一是地塊面積較大，可以包括大型購 物中心、五星級酒店、5a 級寫字樓、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如 太原項目。其二是面積適中，只建大型商業(yè)和公寓，例如蘇州項目和成都項目。其三是項 目位置較小，而且住宅售價較低，則只建購物中心和底商，例如洛陽項目等。 2、拿地線路：、拿地線路： 孫子兵法講“廟算勝者得勝多矣！” ，項目發(fā)展工作也需要先進行“廟算” ，即明確 “拿地線路” ，明確拿地線路需要進行如下準備： 1、掌握國際、國內(nèi)的經(jīng)濟政治格局：國內(nèi)、國際經(jīng)濟政治風(fēng)云變換，

7、如何理解和把握 時局，如何理解董事長的發(fā)展戰(zhàn)略的確定及戰(zhàn)略的調(diào)整，都是在拿地時需要作為背景因素 需要考量的。 2、理解城市經(jīng)濟的發(fā)展與布局：在到任何一個城市發(fā)展的時候，不能完全被政府提供 項目所束縛，而應(yīng)該在城市發(fā)展格局的角度，分析城市發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)的布局與 發(fā)展重點。 3、分析城市或者區(qū)域的政治格局：在分析了城市的發(fā)展格局后，還要了解城市、區(qū)兩 級政府的領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度、立場和心理動機。在推動項目的時候，要求詳細的分析各個政府 官員的心理因素，然后才能采取適當(dāng)?shù)霓k法進行深入工作。 4、對項目地塊價值深入挖掘：在拿到地塊后，要挖掘出地塊的最大價值。而我們集團 的商業(yè)地產(chǎn)的競爭能力使得我們具

8、備了獨特的商業(yè)優(yōu)勢。 5、對當(dāng)事人的判斷與對策分析：除了政治格局之外，還有一些其他的當(dāng)事人，在認真 對他們進行分析的基礎(chǔ)上，控制談判節(jié)奏，把握主動，促進項目的取得。不但使得每個當(dāng) 事人各得其所，而且也可以積極促進項目的發(fā)展，起了到事半功倍的效果。 6、設(shè)計整套的拿地策略；在認真分析了上述的諸多因素之后，針對每個項目，都要設(shè) 計出一套完整的拿地策略，也就是“拿地線路” 。如果拿地線路足夠順暢，也就是“廟算可 以得勝” ，則拿到該項目的可能性也就非常大。 明確了選址標準和拿地線路之后，取得項目就變得有計劃，而且也現(xiàn)實可行了。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 5 of 30 二、項目發(fā)

9、展流程： 1、發(fā)展信息通報：、發(fā)展信息通報： 由地方公司發(fā)起項目信息，其項目信息的發(fā)起，須由地方公司的總經(jīng)理簽字確認； 項目信息的通報需提供以下文件：項目信息表 項目市場調(diào)研表 問題清單 a 部 分及簡單經(jīng)濟測算，以上上報信息通過 oa 上報給集團發(fā)展部。發(fā)展部收到項目后，即分 配專人負責(zé)該項目。 發(fā)展部根據(jù)項目信息的基本情況，對項目資料進行分析，對項目的后期工作提出初步 的建議，并請項目公司補充完成項目資料。 2、發(fā)展信息初步審核、發(fā)展信息初步審核 發(fā)展部在得到項目充分資料的基礎(chǔ)上，對項目進行評判，完成項目審核意見內(nèi)聯(lián)單 并報主管副總裁。由主管副總裁做出后續(xù)工作建議。后續(xù)工作意見有三種： 1

10、、同意，開始進入項目可研階段。并請規(guī)劃院開始進行方案設(shè)計。 2、跟進，提出后續(xù)工作的重點、拿地線路等，待項目公司完善后重新進行評價； 3、放棄，不符合集團的選址標準，明確放棄該項目，并報董事長備案。 3、項目可研分析、項目可研分析 在得到主管發(fā)展副總裁同意該項目的確認后，項目公司繼續(xù)開展工作。在投資部和成 本部指導(dǎo)下完成正式的項目可研報告 ，可研報告主要突出項目的市場情況分析和項目成 本測算，以測算該項目的可行性。項目的成本及價格測算務(wù)必要求準確，減少誤差，可研 報告需由項目公司總經(jīng)理最后審核。其中，市場調(diào)研部分，由集團項目管理中心營銷部和 項目公司等共同確認；項目中是否適合做酒店，以酒店建設(shè)

11、公司意見為主要決策參考；項 目中是否適合做購物中心，以商務(wù)部的意見為主要決策參考。 集團依據(jù)三個核心指標對項目進行評判：一、利潤率；二、投資回報率；三、現(xiàn)金流。 項目的可研報告數(shù)據(jù)可能直接作為簽訂經(jīng)營決策文件的依據(jù)。 4、項目決策：、項目決策： 在項目可研工作完成后，由項目公司向主管發(fā)展副總裁提交召開“投資決策委員會” 申請。在獲得批準后，由發(fā)展部負責(zé)牽頭召集“投資決策委員會”會議，參加對象為“投 資決策委員會”全體成員，具體包括為：委員會副主任（集團執(zhí)行總裁） 、成員（集團各副 總裁、項目管理中心總經(jīng)理、商業(yè)規(guī)劃研究院院長、酒店建設(shè)公司總經(jīng)理、成本控制部總 經(jīng)理、財務(wù)部總經(jīng)理、發(fā)展部總經(jīng)理、

12、投資證券部總經(jīng)理、商務(wù)部總經(jīng)理、法律事務(wù)部總 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 6 of 30 經(jīng)理） 。 項目公司在規(guī)定的時間趕赴集團匯報。 在會議召集前 2 個工作日內(nèi)，項目公司應(yīng)將整理后的項目可研報告發(fā)送給與會人 員。 項目匯報中， “決策委員會”各成員在聽取項目公司匯報后，對項目的可研進行提問。 項目評審會必須有三分之二以上的成員參加方能召開，其中，發(fā)展部、成本控制部、 投資證券部必須參會。項目評審會由投資決策委員會副主任主持。經(jīng)與會人員三分之二以 上投票同意的項目，方通過評審。 對評審未通過的項目，由主管項目發(fā)展的副總裁決定是否修改項目條件或改為儲備項 目或放棄該項目。對

13、評審?fù)ㄟ^的項目，由投資決策委員會副主任或主管發(fā)展的副總裁報投 資決策委員會主任審批，投資決策委員會主任有權(quán)最終批準或者否決該項目。 為了簡化流程，對于已經(jīng)開過已開過評審會但未通過的項目，在條件變有利的條件下， 可通過集團 oa 進行表決。表決通過也視為通過評審，同意該項目。 （參閱集團發(fā) 200863 號紅頭文件。 ） 5、簽署項目合同：、簽署項目合同： 評審?fù)ㄟ^的項目，由主管發(fā)展副總裁批準項目合同要點，項目公司和發(fā)展部在合同要 點的基礎(chǔ)上展開合同談判、進行土地摘牌等工作。 在合同要點的基礎(chǔ)上，由法律事務(wù)部進行合同的起草。并由項目公司、發(fā)展部和法律 事務(wù)部與政府或轉(zhuǎn)讓方進行合同談判，必要時規(guī)劃

14、院、投資部、成本部、財務(wù)部等須配合 參加。 在與政府和轉(zhuǎn)讓方進行談判并達成一致意見后，經(jīng)主管發(fā)展部總裁同意，進行合同會 簽程序。合同會簽表見附件。 會簽程序由項目公司發(fā)起，會簽表由發(fā)展部、規(guī)劃院、法律事務(wù)部會簽，必要時還可 以增加其他部門參加會簽。部門會簽后，由項目公司、發(fā)展部和法律事務(wù)部聯(lián)合向主管發(fā) 展副總裁和執(zhí)行總裁進行匯報。獲得批準后，向董事長匯報。在得到董事長簽字確認后合 同生效。 6、土地取得：、土地取得： 在與政府簽署合作協(xié)議之后，進入土地招拍掛牌程序。在政府發(fā)布掛牌公告和出售掛 牌文件之后，將由項目公司牽頭，由項目管理中心、財務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、 發(fā)展部等部門進行摘牌聯(lián)

15、合會簽，并報主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總裁和董事長批準后進行摘 牌。 摘牌后，由項目公司負責(zé)簽署成交確認書，并簽署土地出讓合同。在簽署土地出讓合 同時，也將由項目公司牽頭，項目管理中心、財務(wù)、投資、成本、法務(wù)、規(guī)劃院、發(fā)展等 部門對土地出讓合同進行會簽程序。 7、土地款支付：、土地款支付： 項目公司在簽署合作意向或正式合作文件后，才可進行付款審批。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 7 of 30 付款須按照集團制度提交用款申請審批 ，并在付款條款清晰后，提前提交用款說明 給相關(guān)部門，用款審批需按制度取得財務(wù)總經(jīng)理、主管發(fā)展副總裁、執(zhí)行總裁和董事長簽 字后確認。 為了簡化流程，提高工作效

16、率，在各項會簽過程中，如果沒有意見則表示同意，如果為了簡化流程，提高工作效率，在各項會簽過程中，如果沒有意見則表示同意，如果 已經(jīng)提出意見，則表示除已經(jīng)提出意見之外沒有其他意見。已經(jīng)提出意見，則表示除已經(jīng)提出意見之外沒有其他意見。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 8 of 30 三、前期調(diào)查問題清單 說明：說明： a 類問題為主要問題清單，b 類問題為全部問題清單，b 類問題包含了 a 類問題。各 個問題均是相關(guān)部門針對新項目提出的。為了提高工作效率，在發(fā)展信息通報階段僅 需提交 a 類問題，b 類問題在進行項目可研分析階段提交即可。 問題清單由各個相關(guān)部門提出，發(fā)展部在整理時發(fā)

17、現(xiàn)有部分重復(fù)問題。但是，為了尊 重各部門的最初意見，發(fā)展部未作刪節(jié)，全部保留了各部門的問題清單。 a 主要問題清單主要問題清單 一、用地交易一、用地交易 1.地價款數(shù)額及具體組成（地下部分若辦產(chǎn)權(quán)是否需要繳納土地出讓金） 2.付款進度 3.交地時間進度 4.項目交地的標準（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達“三通一平”：通路、通電、通上水及場地 自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達到“八通” 【 通路、通電（是否能按照開發(fā) 商的要求量提供 10kv 多回路電源至項目規(guī)劃紅線） 、供熱管線通、通雨水排放、通污 水排放、通上水、通燃氣、通電話暨有線電視】？如不是“三通一平”或“八通” ，則 需支付什么費用、多少

18、費用，以及何時支付？ 5.還遷面積及時間 二、規(guī)劃設(shè)計條件二、規(guī)劃設(shè)計條件 1.用地面積（用地性質(zhì)、建設(shè)用地多少、道路代征用地多少、綠化代征用地多少、廣場 代征用地多少） 2.容積率。 3.建筑密度。 4.綠地率。 5.不同類型物業(yè)面積指標（有無商業(yè)占比要求） 。 6.日照要求（能了解到當(dāng)?shù)卣J可的日照計算軟件和單位最好） 。 7.限高要求及原因（cbd 限最低，航線限最高等） 。 8.紅線圖、地形圖（包括用地范圍及相鄰周邊一個路網(wǎng)范圍，至少 500 米、建筑退線要 求及道路角點坐標。部分城市還有綠線控制范圍及相關(guān)退綠線要求。提供電子文件） 。 注：周邊 500 米一項非常重要，可能被別人擋住日

19、照也可能擋住別人的日照。 9.提供規(guī)劃意見書或控制性詳細規(guī)劃圖及指標。 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 9 of 30 10. 周邊道路規(guī)劃寬度，是否有拓寬計劃或高架橋或下穿隧道計劃；是否允許設(shè)機動車出 入口？城市軌道交通規(guī)劃圖（如地鐵、輕軌設(shè)計計劃，城市道路規(guī)劃，道路立交規(guī)劃 方案等等） 。 11. 停車位要求（按照機動非機動分別描述） 。 12. 面積計算的地方規(guī)定以及地方關(guān)于土地與規(guī)劃設(shè)計方面的規(guī)定。 13. 人防要求（可否繳費異地建設(shè)，規(guī)模、標準、費用） 。 14. 有無節(jié)能減排強制性要求（如雨水再利用、中水、地源熱泵等） 。 15. 是否有回遷項目？具體要求（希望能將條

20、件一次提清，經(jīng)常因為開始沒談清楚，不斷 增加而影響整體規(guī)劃） 。 16. 城市地圖。項目位置，目前已建成商業(yè)中心位置，正在建設(shè)的類似項目的位置，城市 主要交通設(shè)施位置（機場、火車站、地鐵站、公交總站等） 。政府所在地位置。 17. 城市總體發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃或城市總體規(guī)劃類文件。 18. 場地內(nèi)一棟建筑的地勘報告 注：以上所有項設(shè)計條件交接時最好不得寫出“按當(dāng)?shù)匾?guī)定或按國家要求或以滿足當(dāng) 地日照要求按規(guī)劃院設(shè)計”等根本無法參照執(zhí)行的類似表述。 三、市場售價三、市場售價 19. 城市房地產(chǎn)市場概況 （1）07、08 年全市及項目所在區(qū)域同類產(chǎn)品，即底商、寫字樓、住宅、soho 公寓等

21、 產(chǎn)品的供應(yīng)量、成交量、成交均價、成交套數(shù)是多少？ （2）09 年全市及所在區(qū)域同類產(chǎn)品（底商、寫字樓、住宅、soho 公寓）的新增供應(yīng) 量是多少？ 20. .市場在售商品房價格分析與確定（提供 10 個同類產(chǎn)品的調(diào)研表，內(nèi)容包括項目名稱、 開發(fā)商、項目位置、建筑面積、銷售面積、工程進度、銷售進度、銷售價格、產(chǎn)品戶 型、業(yè)態(tài)類型等） 21. 辦理預(yù)售證的條件？ 22. 對于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 23. 對于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 24. 住宅、寫字樓底商是否可以通天然氣？ 25. 寫字樓是否可以分隔銷售、產(chǎn)權(quán)是否受影響？ 26.

22、對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合） ，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn) 權(quán)證？如不能，是否需交納人防設(shè)施的使用費？費用多少？ 四、報批報建費四、報批報建費 27. 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（回遷部分是否繳納，及繳納的標準）如需支付，住宅配套費單 價為多少？商業(yè)配套費用如何計算？ 28. 教育配套費 29. 人防報建費（或人防異地建設(shè)費） 30. 水增容費 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 10 of 30 31. 燃氣增容費 32. 熱力集資費 33. 土地增值稅預(yù)征稅率（按不同物業(yè)類型，普標住宅，非普標住宅，商業(yè)） 、所得稅預(yù)征 收益率、土地使用稅） 34. 項目紅線外七通一平

23、的全部費用或現(xiàn)狀描述； 35. 稅收返還政策（市、區(qū)比例） ； 36. 供電高可靠性費用（雙回路，供電局） ； 37. 物業(yè)維修基金（房管局） ； 38. 勞保統(tǒng)籌費用（建委） ； 39. 綠化異地建設(shè)費用（園林局） ； 40. 紅線內(nèi)的管道遷移改造費用或現(xiàn)狀描述； 41. 政府優(yōu)惠政策 五、財稅問題五、財稅問題 42. 土地契稅的計算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 43. 契稅稅率？ 44. 城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育費附加的稅率？ 45. 是否存在地方性基金，如：物價調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食風(fēng)險 基金等，如存在費率是多少？計征基礎(chǔ)是什么？ 46. 如存在還建，還建部分是

24、否征收營業(yè)稅金及附加？ 47. 如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 48. 所得稅預(yù)征時，所采用的預(yù)計計稅毛利率？ 49. 所得稅稅率？ 50. 能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、房產(chǎn) 稅等）的具體返還比例是多少？ 51. 稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 11 of 30 b 全部問題清單全部問題清單 第一部分、成本部、規(guī)劃院問題第一部分、成本部、規(guī)劃院問題 一、綜合信息一、綜合信息 1、 當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費、辦理時限等 有關(guān)文件。 （

25、收費明細可參考：報批報建費用清單）并提交收費的文件依據(jù)。 2、 與政府或轉(zhuǎn)讓方簽署的任何協(xié)議。 3、 政府給予的優(yōu)惠政策。 4、 政府相關(guān)部門發(fā)布的項目相關(guān)信息與書面文件。 5、 當(dāng)?shù)赝恋孬@得的途徑及需辦理的相關(guān)手續(xù)。 6、 本項目土地使用年限、土地使用性質(zhì)（土地使用要求） 。 7、 本項目土地交付時間。 二、獲取土地使用權(quán)的有關(guān)事項二、獲取土地使用權(quán)的有關(guān)事項 8、 本項目土地費用的組成內(nèi)容及支付時間。 9、 是否需支付市政配套費？如需支付，住宅配套費單價為多少？商業(yè)配套費用如何 計算？ 10、土地價款中是否含土地契稅？如不含，則土地契稅是如何計算？計稅基數(shù)包含哪 些內(nèi)容？稅率是多少？ 11

26、、項目交地的標準（地塊規(guī)劃紅線內(nèi)是否達“三通一平”：通路、通電、通上水及 場地自然平整）？規(guī)劃紅線外基礎(chǔ)設(shè)施是否達到“八通” 【 通路、通電（是否能 按照開發(fā)商的要求量提供 10kv 多回路電源至項目規(guī)劃紅線） 、供熱管線通、通雨 水排放、通污水排放、通上水、通燃氣、通電話暨有線電視】？如不是“三通一 平”或“八通” ，則需支付什么費用、多少費用，以及何時支付？ 12、滿足項目使用要求的市政各配套管線或支線接入地塊時，是否需另外付費？ 13、獲取土地是否支付中介費？費用多少？如何支付？（能否抵扣稅金） 14、對該項目的雨污水排放要求為“二級生化處理”還是“直排”？ 15、提供項目的土地評估報告

27、（如有） 。 16、提供項目所在地的地形圖、地塊周邊道路的地下管線圖。 三、規(guī)劃方面三、規(guī)劃方面 17、提供經(jīng)政府認可的項目經(jīng)濟技術(shù)指標（如有） 。 18、擬定的規(guī)劃方案中的交通組織設(shè)計（尤其是機動車輛出入口）是否能得到政府部 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 12 of 30 門（規(guī)劃、軌道交通、鐵路等）的確認？ 19、本地塊已批準規(guī)劃是否會變更？（如未來可能的市政工程建設(shè)對地塊退界要求及 建筑物限高有無影響等） 20、本項目用地面積是多少？是否含代征土地面積？是否承擔(dān)代征地的土地費用，代 征地今后作何用處，其中代征綠地和道路的建設(shè)費用由誰承擔(dān)？提供項目用地紅 線圖（如有） 。

28、21、項目是否有限高要求？ 22、提供政府對本項目的規(guī)劃設(shè)計條件，要求建設(shè)有哪些公共配套設(shè)施？每種公共配 套的建設(shè)面積及依據(jù)（如：物業(yè)管理用房配置要求及面積，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理條例是 如何規(guī)定的？本項目需配置多少面積的物管用房？）？是否可以銷售？不能銷售 的，產(chǎn)權(quán)歸屬？ 23、是否需開發(fā)商建設(shè)諸如市政道路、橋梁、學(xué)校等公建配套設(shè)施或繳納相應(yīng)的公建 配套費？費用如何計算？ 24、當(dāng)?shù)卣欠駥θ朔涝O(shè)施建設(shè)有硬性要求？需建人防面積是如何規(guī)定和計算的？ 可否不建人防只交納人防異地建設(shè)費？費用如何計算？ 25、當(dāng)?shù)赝＼囄辉O(shè)計標準，項目周邊停車位的租售情況如何？是否考慮雙層機械停車 位的預(yù)留空間？ 26、提供

29、當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理規(guī)定（含所有規(guī)劃類強制性要求：重點是道路開口要求、 容積率計算原則、停車位要求、限高及退線要求、建筑密度要求、綠地率要求、 綠地計算原則等） 27、提供項目用地現(xiàn)狀電子地形圖，圖幅應(yīng)涵蓋用地紅線周邊 200 米范圍或更大范圍。 日照控制 28、日照條件對于地產(chǎn)開發(fā)影響重大，拿地之前應(yīng)詳細了解。 （中華人民共和國國家標準住宅設(shè)計規(guī)范gb 50096-1999 （自 1999 年 6 月 1 日起 施行）中關(guān)于住宅建筑日照標準的規(guī)定如下：5.1.1 每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能 獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中應(yīng)有二個獲得日照。 （注：居 住空間指臥室、起居室、

30、客廳和餐廳的使用空間）5.1.2 獲得日照要求的居住空間，其 日照標準應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范gb 5018093 中關(guān)于住宅 建筑日照標準的規(guī)定。 （中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb 5018093（自 1994 年 2 月 1 日起施行）中關(guān)于住宅日照標準應(yīng)符合如下標準： 大城市在有效日照 816 時間帶內(nèi)，大寒日不小于小時，冬至日不小于小時。 ）上 述內(nèi)容為國家標準，但各地規(guī)劃部門的具體規(guī)定常有不同，應(yīng)重點了解下列問題： 大寒日、冬至日的日照時間值； 日照時間值得計算方式是“單一時段連續(xù)日照時間” 、 “分時段累積”還是“全天 不限時段累積” （前者最嚴

31、，后者較寬松，應(yīng)爭取后者） ； “分時段累積”時，分幾個時段（越多對我方越有利） 、最短時段的時間要求（越 短對我方越有利） ； 是否指定日照計算軟件、指定日照軟件的名稱； 項目用地內(nèi)新建建筑的投影進入相鄰地塊的限制； 項目用地周邊是否有高層建筑遮擋我方，是否有住宅、托幼、學(xué)校、醫(yī)院病房等 高日照要求的建筑易被我方遮擋； 新建建筑對相鄰原有建筑日照影響的規(guī)定； 項目開發(fā)性質(zhì)是“新建”還是“舊區(qū)改造” ，后者通常要求會比較寬松； 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 13 of 30 是否允許純北向戶型； 不滿足日照要求的戶型的處置方式（如：是否需要公示、可否轉(zhuǎn)為公寓銷售等） ） 四、地

32、塊現(xiàn)狀四、地塊現(xiàn)狀 29、項目所在區(qū)域是否屬于低洼地區(qū)？目前地塊的標高，與四周道路的高差？ 30、本項目的動遷情況介紹，是否需考慮回遷用房？ 31、土地上現(xiàn)有建筑物的類型與面積；地塊上是否有其它現(xiàn)存的需要清除的障礙物？ 目前是否建有人防設(shè)施及其他地下的構(gòu)筑物，如樁、基礎(chǔ)、污水處理池、化糞池 等；地塊內(nèi)的有無需要保護的建筑、公共設(shè)施及公建配套，如古建筑、有特殊歷 史意義的建筑、人防設(shè)施、變電站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的 補償費，補償費用為多少？是否已含在土地成本中？ 32、當(dāng)?shù)卣畬Φ貕K內(nèi)的園林和樹木是否有保留、保護的要求？如沒有，則申請伐移 樹木需報哪些部門審批，是否需另外交納什

33、么費用？ 33、是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否有穿越該地塊的管線？如電纜 等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？ 34、目前是否有軍用設(shè)施穿越基地或基地周邊地區(qū)？ 35、是否有河流、小溪流經(jīng)本地塊，地塊內(nèi)的湖泊、魚塘的數(shù)量大小和分布，水利及 水務(wù)部門有無保留及改造的要求？ 36、地塊上從前是否有化工場或?qū)Φ貕K存在潛在污染的相關(guān)類型的廠房等？此污染問 題是否會對未來項目的發(fā)展有影響？是否從事過相關(guān)的檢測工作？如有，提供相 關(guān)的報告。 37、基地周圍地塊的情況介紹，是否會額外增加項目施工處理費用（如基坑支護等）？ 五、地塊周邊市政等影響因素五、地塊周邊市政等影響因素 3

34、8、提供該區(qū)域的經(jīng)政府認可的修建性規(guī)劃方案（如有則提供） 。 39、基地周圍是否有待建的市政工程？各配套部門是否在地塊內(nèi)有大型設(shè)施的規(guī)劃 （如供電局的 35kv、110kv 變電站等）？ （如可能提供實施時間表） 40、城市交通未來規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、地下通道等軌道交通穿過小區(qū)或從小區(qū) 邊經(jīng)過？如有，是否承擔(dān)部分建設(shè)費用？是否需考慮軌道交通的審核、維護等相 關(guān)費用？未來是否有城市規(guī)劃主道路從地塊邊經(jīng)過？（例如高架路、立交橋等） 41、小區(qū)上空或周圍是否有高壓線或微波帶通過？是否會對小區(qū)規(guī)劃造成影響？（例 如限高、退界等） 42、未來是否有規(guī)劃中的河道改造從地塊邊經(jīng)過？對本地塊的開發(fā)有何影響

35、？ 43、地塊是否與外界主干道有暢通的通道？今后施工時工程車輛是否能順利通行？ 44、市政、公安、市容等職能部門對本地塊建設(shè)有何要求和限制？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 14 of 30 六、產(chǎn)權(quán)與銷售六、產(chǎn)權(quán)與銷售 45、辦理預(yù)售證的條件、銷售過程要繳付何種稅費？shopping mall 如整體轉(zhuǎn)讓，是否 需繳納交易費用？費用如何計算？ 46、對于地下商業(yè)面積，當(dāng)?shù)卣欠窨梢赞k理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 47、對于地下車庫面積，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證？ 48、對于人防兼地下車庫的面積（平戰(zhàn)結(jié)合） ，當(dāng)?shù)卣欠裨试S銷售，能否辦理獨立 的產(chǎn)權(quán)證？如不能，是否需交

36、納人防設(shè)施的使用費？費用多少？ 49、房產(chǎn)稅按哪一種標準征收？租金的 12還是投資（70）的 1.2？ 50、當(dāng)?shù)剞k理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單，建設(shè)程序中的收費、辦理時限等 有關(guān)文件。 （收費明細可參考：報批報建費用清單） 第二部分：財稅問題第二部分：財稅問題 一、契稅一、契稅 51、本項目，土地契稅的計算基礎(chǔ)包含哪些土地成本？ 52、契稅稅率？ 二、營業(yè)稅及附加二、營業(yè)稅及附加 53、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、地方教育費附加的稅率？ 54、是否存在地方性基金，如：物價調(diào)控基金、防洪保安基金、水利建設(shè)基金、糧食 風(fēng)險基金等，如存在費率是多少？計征基礎(chǔ)是什么？ 55、是否存在在合作協(xié)議

37、上免費或低價提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，提供開 發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)的營業(yè)稅及附加是否由政府承擔(dān)？是否可以減免？ 56、如存在還建，還建部分是否征收營業(yè)稅金及附加？ 三、土地增值稅三、土地增值稅 57、土地增值稅預(yù)征率？如分類預(yù)征，各分類預(yù)征率？預(yù)征周期是按月、季還是年？ 58、土地增值稅是否需要清算？如土地增值稅清算，是按項目整體清算，還是按產(chǎn)品 業(yè)態(tài)或分期分別清算？ 59、是否存在在合作協(xié)議上免費或低價提供開發(fā)產(chǎn)品給政府的情況？如存在，政府是 否可開具、何時開具以開發(fā)產(chǎn)品換取土地的發(fā)票？按什么價格開具？ 60、如存在還建，還建部分是否征收土地增值稅？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 pag

38、e 15 of 30 四、企業(yè)所得稅四、企業(yè)所得稅 61、所得稅預(yù)征時，所采用的預(yù)計計稅毛利率？ 62、所得稅稅率？ 63、預(yù)繳所得稅是按月還是按季？ 五、土地使用稅五、土地使用稅 64、項目地塊的土地使用稅稅率？ 65、出售開發(fā)產(chǎn)品停征土地使用稅的關(guān)鍵時點？ 66、土地使用稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 六、房產(chǎn)稅六、房產(chǎn)稅 67、房產(chǎn)稅計征時，存在按“租金收入”和“資產(chǎn)原值”兩種計稅方式，當(dāng)?shù)厥欠駠?格規(guī)定，只按某種方式計稅？如按“資產(chǎn)原值”計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定“資產(chǎn)原值”下 浮多少比例作為計稅基礎(chǔ)。 68、房產(chǎn)稅是按月、季、半年、年計算繳納？ 七、印花稅七、印花稅 69、銷售房屋款是每月按預(yù)

39、收款計算稅款并繳納還是每月按當(dāng)月簽訂合同的金額計算 并繳納？ 八、稅收返還八、稅收返還 70、能獲取何種稅收返還政策，針對各稅種（契稅、營業(yè)稅、土地增值隨、所得稅、 房產(chǎn)稅等）的具體返還比例是多少？ 71、稅收返還中，所涉及各稅種的中央、市級、區(qū)級留成比例分別是多少？ 72、執(zhí)行稅收返還政策的明確起止時間，以及享受稅收政策的明確業(yè)務(wù)類型（房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)或租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)） 第三部分：營銷部問題第三部分：營銷部問題 一、共性問題一、共性問題 （備注：以下 06 年、07 年、08 年各項數(shù)據(jù)要單獨提供） 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 16 of 30 73、2006 年、07 年全

40、年、08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）的供應(yīng)量分別是多少？ 74、2006 年、07 年全年、08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）銷售總成交量分別是多少？ 75、2006 年、07 年全年、08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交均價分別是多少？ 76、2006 年、07 年全年、08 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）銷售成交套數(shù)分別是多少？ 77、2008 年全市和項目所在區(qū)域內(nèi)的底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式

41、公寓） 整體供應(yīng)量分別是多少？ 78、底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）的辦理預(yù)售證的條件要求分別是 什么？ 79、底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）按揭貸款的條件、比例、放款時 間？ 80、底商、寫字樓、住宅、soho 公寓（酒店式公寓）的各種稅費分別是多少？ 二、商業(yè)單項問題二、商業(yè)單項問題 81、對底商層高有無明確規(guī)定、是否可以做夾層？ 82、住宅底商是否通燃氣、是否可以用來做飯店或酒樓？ 83、寫字樓底商是否通燃氣、是否可以用做飯店或酒樓？ 三、寫字樓單項問題三、寫字樓單項問題 84、寫字樓是否要求必須整層銷售、面積分隔有無條件限制？分隔銷售產(chǎn)權(quán)是否受影 響

42、？ 85、寫字樓是否可以通過做政府工作接通天然氣？ 四、住宅單項問題四、住宅單項問題 86、住宅戶型面積是否受 70、90 政策影響？ 87、住宅面積大小不同對貸款比例、稅費是否有不同的規(guī)定？ 88、住宅地址是否能夠注冊公司？ 五、五、soho 公寓（酒店式公寓）單項問題公寓（酒店式公寓）單項問題 89、soho 公寓的性質(zhì)定義是什么？ 90、soho 公寓是否可以通天然氣？ 91、soho 公寓地址是否可以注冊公司？ 92、soho 公寓是否要求必須精裝修？ 93、soho 公寓的使用成本（水、電、氣）等費用比住宅高多少？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 17 of 30 94

43、、關(guān)于酒店式公寓是否可以分隔銷售？ 六、車位單項問題六、車位單項問題 95、機械式車位和固定車位是否有產(chǎn)權(quán)？ 96、機械式車位和固定車位是否可以進行銷售？ 97、車位銷售是否可以辦理按揭貸款？ 98、2007 年全年、08 年全市車位銷售供應(yīng)量？ 99、2007 年全年、08 年全市車位成交量？ 100、2007 年全年、08 年全市車位銷售均價（萬/套）？ 七、提供七、提供 10 個同檔次樓盤的市調(diào)報告，內(nèi)容要求如下：個同檔次樓盤的市調(diào)報告，內(nèi)容要求如下： 101、基本概況：項目名稱、開發(fā)商、區(qū)域位置、占地面積、建筑面積、規(guī)劃形態(tài)、 配套設(shè)施、開發(fā)周期、工程進度、交房時間？ 102、產(chǎn)品情況

44、：項目底商、住宅、寫字樓、soho 公寓等各種產(chǎn)品的戶型面積、戶 型配比、戶型套數(shù)？ 103、銷售情況：項目底商、住宅、寫字樓、soho 公寓等各種產(chǎn)品的開盤時間、銷 售均價、銷售率、并提供各種戶型單獨的銷售率？ 104、車位情況：各項目車位的數(shù)量、類型（機械、固定） 、銷售價格、銷售率、銷 售方式、銷售時間？ 第四部分：計劃部問題第四部分：計劃部問題 105、五證辦理流程：落實當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)手續(xù)涉 及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預(yù)售證需要達 到的工程形象進度及其它條件？ 106、行政事業(yè)性收費：落實當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標準、歸口收費部

45、門，如市 政配套費、散裝水泥專項基金、墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費、白蟻防治等等？ 107、地上建筑物：地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如 有須落實當(dāng)?shù)氐牟疬w補償標準、調(diào)查周邊項目實際拆遷補償執(zhí)行情況和拆遷進度 落實情況, 并需要在協(xié)議中明確貨幣補償?shù)臉藴屎徒痤~，如有回遷須明確回遷面 積指標及交房標準（必須一次性包死不留活口） 。 108、地上構(gòu)筑物：是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否可以遷移， 是否需支付相應(yīng)的補償費？ 109、河道改造或古建筑保護：地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護修繕？ 如有須落實由誰投資改造或修繕？ 110、地下障礙物：地下是否有人防(防

46、空洞)、文物等？是否有穿越該地塊的管線？ 如光纜(軍、民)、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是 否穿越該地塊？是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補償費？（須獲得人防、文物、 水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）建議落實由政府負責(zé)拆除和遷移， 所有費用由政府承擔(dān)（即總價包干談判策略） ，如必須承擔(dān)須落實相關(guān)補償標準和 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 18 of 30 具體額度？ 111、人防：人防是否有強制性要求必須按國家要求建？建設(shè)等級是多少？并落實 可否異地交費？（部分城市是按應(yīng)建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建 筑面積或總建筑面積收取。所以，須落實人

47、防異地建設(shè)費用的收費面積基數(shù)和收 費標準，同時落實按規(guī)定應(yīng)建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地 建設(shè)費）如建設(shè)的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配置，平時做車庫出租使用是否需要人防 部門批準？是否需要交納使用費？另人防車庫是否可以銷售（部分城市可以銷售 使用權(quán)）？ 112、學(xué)校是否需要配置建設(shè)中小學(xué)？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和 產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？并落實可否異地交費？ 113、幼兒園：是否需要配置建設(shè)幼兒園？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī) 模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 114、街道居委會、派出所、社區(qū)活動中心等：是否需要配置建設(shè)居委會、派出所、 活動中心等配套設(shè)施？如需要則須落實具體建設(shè)規(guī)模和

48、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？ 115、車庫：車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否 可以銷售、是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標準 是多少？） 116、地下商業(yè)：地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需 要交納土地出讓金？按什么標準補交？ 117、物管用房：當(dāng)?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房等是如何規(guī)定 的？周邊項目是否嚴格執(zhí)行此規(guī)定？本項目按規(guī)定應(yīng)該配置多少物業(yè)用房、具體 位置是否有要求（可否為地下室）？ 118、消防：是否需要配置建設(shè)消防站，如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模 和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實可否異地交費？ 119、垃圾

49、站：是否需要配置建設(shè)垃圾站，如需要則須落實具體占地規(guī)模和建設(shè)規(guī) 模等問題，并落實可否異地交費？ 120、規(guī)劃道路：地塊周邊是否有規(guī)劃道路，如有須落實誰投資建設(shè)、竣工交付使 用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否保證項目開 業(yè)或交房入伙時同步完成？ 121、輕軌或地鐵：地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)劃是否完成？ 何時開工、何時竣工投入使用？并落實不承擔(dān)任何額外的配套費用？ 122、市政管網(wǎng)：水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落 實紅線外不承擔(dān)任何費用，如必須承擔(dān)須明確額度（即在合同簽訂或談判應(yīng)明確： 紅線外開發(fā)商需承擔(dān)什么費用，重點需落實電力

50、是否滿足項目設(shè)計容量和使用要 求、確定能滿足項目需要的雙回路變電站(所)與項目的距離、高壓變低壓的具體 數(shù)值、是否需要開發(fā)商承擔(dān)紅線外的建設(shè)費用等）？ 123、環(huán)保要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求） 是否有具體要求？相應(yīng)的環(huán)保達標指標有哪些？ 124、節(jié)能要求：項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的節(jié)能是否有具體要求？相應(yīng) 的節(jié)能達標指標有哪些？ 125、施工額外措施費：緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎(chǔ)建筑？是否 有合理的施工距離？否則將發(fā)生額外的施工保護措施費（如有請給予評估）？ 126、施工影響：當(dāng)?shù)卣畬υ搮^(qū)域內(nèi)的施工，是否有限制？ 127、容積率、密度是

51、否可突破？ 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 19 of 30 第五部分第五部分:酒店公司問題酒店公司問題 128、該地塊建造高星級酒店的 swot 分析； 129、所在城市十一五計劃的重大投資項目及分布； 130、所在城市現(xiàn)有酒店的平均經(jīng)濟指標，如：平均房價、住房率、revpar（每 房收益） 、勞動力成本率、能源成本率等； 131、所在城市高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟指標，如：平均房價、住 房率、revpar（每房收益） 、勞動力成本率、能源成本率等； 132、項目周邊半徑 2 公里內(nèi)高星級酒店（四、五星級酒店）平均經(jīng)濟指標，如： 平均房價、住房率、revpar（每房收

52、益） 、勞動力成本率、能源成本率等； 133、所在城市高星級酒店目前人均餐飲消費情況及平均上座率； 134、所在城市近五年 gdp 增長率、未來五年預(yù)計 gdp 增長率； 135、所在城市高星級酒店近五年新增房間數(shù)、高星級酒店未來五年預(yù)計新增客房 數(shù)； 136、所在城市高星級酒店近五年客源市場增長情況及未來五年增長預(yù)測； 137、所在城市高星級酒店產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（種類及規(guī)模統(tǒng)計）及客源結(jié)構(gòu)分析（國籍、 市場類別） ； 138、所在城市是否有機場；若有，該機場為國際機場或國內(nèi)機場；若沒有，是否 有近期規(guī)劃將建設(shè)機場，目前距離該市距離最近的機場位于哪個城市，距離為多 少公里。 139、該城市過去 5 年

53、接待到訪國際及國內(nèi)旅客的數(shù)量統(tǒng)計； 140、以項目地塊 3 公里為半徑的范圍內(nèi)的商務(wù)氛圍分析，包括：在建或已在運營 中的寫字樓項目、政府及部隊的職能部門； 141、有哪些世界 500 強公司已經(jīng)進駐項目所在城市； 142、所在城市引進外資情況或獨資、外資企業(yè)情況； 143、所在城市進出口貿(mào)易情況； 144、所在城市會展中心的位置，會展中心與項目所在地的距離； 145、所在城市定期舉辦或承辦的國際國內(nèi)性質(zhì)的大型會議、展會信息。 第六部分第六部分:商務(wù)部問題商務(wù)部問題 一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查一、商業(yè)環(huán)境調(diào)查 146、購物中心調(diào)查 147、知名百貨公司調(diào)查 148、知名具有規(guī)模的超市調(diào)查 149、具有規(guī)模

54、的家居建材市場 150、知名餐飲行業(yè)調(diào)查 151、專業(yè)市場的調(diào)查 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 20 of 30 二、城市經(jīng)濟狀況調(diào)查二、城市經(jīng)濟狀況調(diào)查 152、城市概況： 153、經(jīng)濟狀況: 154、主要經(jīng)濟指標： 地區(qū)生產(chǎn)總值 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 全區(qū)域財政總收入 全區(qū)域社會消費品零售總額 城市居民人均可支配收入 人均月收入 居民消費價格指數(shù) 三、現(xiàn)有商圈特色三、現(xiàn)有商圈特色 155、地理位置 156、主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài) 157、規(guī)模 158、代表企業(yè)等。 四、調(diào)查城市萬達廣場定位四、調(diào)查城市萬達廣場定位 159、定位 160、項目周邊環(huán)境 161、競爭對手狀況 五、意見與建議五

55、、意見與建議 162、業(yè)態(tài)建議 163、規(guī)劃建議 164、經(jīng)營規(guī)模建議 165、其他建議 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page 21 of 30 四、針對政府的宣傳要點 1、萬達基本情況、萬達基本情況 萬達基本情況介紹的工具包括：企業(yè)介紹宣傳冊 、 企業(yè)介紹 ppt 大連萬達集團成立于 1988 年，經(jīng)過 20 年發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒 店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn) 300 億元，年銷售額 200 億元，年納稅超過 10 億元。萬達集團的目標是到 2010 年，企業(yè)資產(chǎn)超過 600 億元，年銷 售額超過 400 億元，年利潤超過 60 億元，

56、年納稅超過 30 億元，成為中國民營企業(yè)的龍頭 企業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模 式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的 第三代城市綜合體（hopsca），成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達集團目前擁有近 40 個 大型城市綜合體項目，其中開業(yè) 21 個；目標是到 2010 年建設(shè) 60 個左右的城市綜合體，持 有物業(yè)總面積達到 1000 萬平方米左右，年租金收入 60 億元左右。 2、產(chǎn)品特征：、產(chǎn)品特征： 宣傳工具：企業(yè)產(chǎn)品宣傳 dvd 萬達集團致力繁榮城市，通過建造萬達的“hopsca”城市綜合體來促

57、進城市的繁榮， 協(xié)助政府完成城市的舊城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、商務(wù)商業(yè)區(qū)的新建、居住區(qū)配套的完善。 萬達集團通過訂單地產(chǎn)與多家國際級企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系 h h（ hotelhotel） ：酒店；：酒店； o o（officeoffice）：寫字樓；）：寫字樓； p p（publicpublic spacespace）：公共空間；）：公共空間； s s（shoppingshopping mallmall）：購物中心；）：購物中心； c c（cultureculture & & recreationrecreation）：文化娛樂休閑設(shè)施；）：文化娛樂休閑設(shè)施； a a（apartmentapart

58、ment）：公寓。）：公寓。 城市綜合體產(chǎn)品（hopsca）選址在城市核心商業(yè)區(qū)或人口較多的次城市商業(yè)區(qū)，包括 五星級酒店、5a 寫字樓、停車場、大型購物中心、城市交流空間、公寓等產(chǎn)品。其五星級 酒店和 5a 寫字樓、公寓將營造區(qū)域的 cbd 氛圍，大型購物中心將打造區(qū)域成為新的商業(yè)核 心區(qū)或增強核心區(qū)商業(yè)影響力。城市交流空間（大型廣場、會所配套等）和停車場將為區(qū) 域提供大量有效的配套。 3、城市綜合體的作用：、城市綜合體的作用： （以下四點為政府部門，尤其是區(qū)政府等部門較為關(guān)注的興趣點）（以下四點為政府部門，尤其是區(qū)政府等部門較為關(guān)注的興趣點） 萬達集團 萬達集團項目發(fā)展操作手冊 page

59、22 of 30 一、每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位； 二、每個綜合體每年為所屬區(qū)創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收； 三、城市綜合體是一站式消費場所，帶進大量國內(nèi)國際知名品牌，全方位滿足群眾的 消費需求； 四、每個城市綜合體都創(chuàng)造一個城市新中心，帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 4、萬達的開發(fā)優(yōu)勢、萬達的開發(fā)優(yōu)勢 （區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點）：（區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的特點）： 優(yōu)勢一：唯一的規(guī)劃機構(gòu)優(yōu)勢一：唯一的規(guī)劃機構(gòu) 萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒 店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店設(shè)計各專業(yè)的一流人才，是萬達 商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要

60、組成部分。 優(yōu)勢二：獨有的開發(fā)模式優(yōu)勢二：獨有的開發(fā)模式 萬達采用“只租不售、先租后建”的獨有的商業(yè)開發(fā)模式，具有根據(jù)訂單進行設(shè)計、 先租賃后建設(shè)、短期滿鋪開業(yè)、租金繳納率高等特點，并保證大型商業(yè)只對外租賃，不對 外銷售以保證商業(yè)的整體經(jīng)營性。 優(yōu)勢三：眾多的客戶資源優(yōu)勢三：眾多的客戶資源 萬達集團經(jīng)過 20 多年的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，并通過建立“萬商會”，聯(lián)合國內(nèi)超 市、百貨、娛樂、電玩、ktv、餐飲、院線、體育等超過五千家國際國內(nèi)知名零售商合作伙 伴。 優(yōu)勢四：專業(yè)的商管團隊優(yōu)勢四：專業(yè)的商管團隊 萬達商業(yè)管理公司是全國目前唯一一家全國性商業(yè)連鎖管理企業(yè)，管理范圍覆蓋全國 所有的萬達廣場