項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位與概念示意方案

1、關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價(jià)值關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價(jià)值 國(guó)內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 項(xiàng)目開發(fā)成功模式借鑒項(xiàng)目開發(fā)成功模式借鑒 成功模式持續(xù)研究之一成功模式持續(xù)研究之一 通過(guò)對(duì)多個(gè)大盤的分析，研究國(guó)內(nèi)外大盤開發(fā)的 5種典型的成功模式和10多個(gè)典型案例 中心城鎮(zhèn)開中心城鎮(zhèn)開 發(fā)模式發(fā)模式 緊縮城市開緊縮城市開 發(fā)模式發(fā)模式 綜合體綜合體 開發(fā)模式開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式 交通擁擠與項(xiàng)目的通達(dá)性； 項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； 項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； 項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。 新市鎮(zhèn)開發(fā)新市鎮(zhèn)開發(fā) 模式模式 主題社區(qū)開主題社區(qū)開 發(fā)模式發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開產(chǎn)業(yè)

2、驅(qū)動(dòng)開 發(fā)模式發(fā)模式 城市更新區(qū)城市更新區(qū)/ /郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務(wù)商業(yè) 項(xiàng)目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的 基本生活需求； 項(xiàng)目開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式，吸引消費(fèi)群體。 開發(fā)模式開發(fā)模式項(xiàng)目待研究和借鑒的開發(fā)模式與規(guī)劃理念項(xiàng)目待研究和借鑒的開發(fā)模式與規(guī)劃理念 緊縮城市開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 商貿(mào)城/商業(yè)街 主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定 消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)模式一：主題社區(qū)模式模式一：主題社區(qū)模

3、式 主題社區(qū)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動(dòng)方式核心驅(qū)動(dòng)方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項(xiàng)目的交通距離以 及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不 足，項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無(wú)法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊 力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中 對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的 成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過(guò)主題主題 吸引消費(fèi)者的關(guān)注吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過(guò)完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán) 境境消除消費(fèi)者的心理抗性。 新市鎮(zhèn)模式新市鎮(zhèn)

4、模式NEW TOWNNEW TOWN ：建立較為完善的市：建立較為完善的市 鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到1898年霍華德的“花園城市花園城市” 構(gòu)想，通過(guò)付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百 余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化外部功能內(nèi)部化 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外 交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； 通過(guò)開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證 郊區(qū)化生活的； 通過(guò)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 加勒比新城加勒比新城萬(wàn)科城萬(wàn)科城 Ne

5、w town New town 的來(lái)源的來(lái)源 公共配套設(shè)施；公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)；街區(qū)、社區(qū)； 模式二：新市鎮(zhèn)模式模式二：新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城鳳凰城 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng) 提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 總部基地總部基地 通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng) 目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià) 值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 采用成片素地開發(fā)

6、模式，通過(guò)具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū) 域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； 在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn) 業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； 邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 特色產(chǎn)業(yè)；特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)； 產(chǎn)業(yè)影響力；產(chǎn)業(yè)影響力； 深圳華僑城深圳華僑城 模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 觀瀾湖大宅觀瀾湖大宅 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性 中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式

7、中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式 概念及定義：概念及定義： 以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托 的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。 主要包括行政管理機(jī)構(gòu) 辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公 共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商 業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地 產(chǎn)開發(fā)等。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn)區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬(wàn)100萬(wàn)之間 的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益， 又可避免人口超過(guò)100萬(wàn)在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面過(guò)度膨脹的特點(diǎn)。 為緩解人口過(guò)分膨脹帶來(lái)的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等， 政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)。通過(guò)政府的公共設(shè)施建設(shè)、通過(guò)政府的公共設(shè)施建設(shè)、

8、交通系統(tǒng)完善等帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)交通系統(tǒng)完善等帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這 種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心文化體育中心商務(wù)中心商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 國(guó)際花都國(guó)際花都 模式四：中心城鎮(zhèn)模式模式四：中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 緊縮城市開發(fā)模式：在通過(guò)城市大盤開發(fā)中濃縮城市的緊縮城市開發(fā)模式：在通過(guò)城市大盤開發(fā)中濃縮城市的 主要功能，通過(guò)建主要功能，通過(guò)建“城中城城中城”來(lái)保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性來(lái)保

9、持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性 “緊縮城市緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通 過(guò)城市功能的相互重疊來(lái)增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求 可持續(xù)發(fā)展。提倡提倡”縮短交通距離縮短交通距離”，建立短路徑城市。，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過(guò) 分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用作用營(yíng)造城市新營(yíng)造城市新 的中心區(qū)，打造新地的中心區(qū)，打造新地 標(biāo)，創(chuàng)造活力之源標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的 區(qū)和功能，避免城市 中心空洞化，減少城 市通勤交通壓力，打 造城市24小時(shí)不夜城 等方面起著重要作用。 緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)?/p>

10、城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市 綜合體，又稱為綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦 公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在 各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功 能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模式五：緊縮城市模模式五：緊縮城市模 式即都市綜合體模式式即都市綜合體模式 緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比 模式和驅(qū)動(dòng)模式，政府支持，開發(fā)主體資金保證模式和驅(qū)動(dòng)模式，政府支持，開發(fā)主體資金

11、保證 緊縮城市發(fā)展模式緊縮城市發(fā)展模式 ： 各種功能均衡功能均衡發(fā)展模式 以商務(wù)為核心商務(wù)為核心發(fā)展模式； 以商業(yè)為核心商業(yè)為核心發(fā)展模式； 以酒店為核心酒店為核心的發(fā)展模式。 適用條件適用條件 優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； 較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群 政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。 緊縮城市模式特征緊縮城市模式特征 功能復(fù)合：功能復(fù)合：項(xiàng)目基本具備城市的主要功能； 建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化； 資源共享：資源共享：通過(guò)合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享。 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求；

12、 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。 成功關(guān)鍵要素成功關(guān)鍵要素 緊縮城市開發(fā)模式對(duì)于城市重建與舊城改造項(xiàng)目特別適用。緊縮城市開發(fā)模式對(duì)于城市重建與舊城改造項(xiàng)目特別適用。 大盤開發(fā)模式研究對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與定位的啟示大盤開發(fā)模式研究對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與定位的啟示 社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ) 形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)成為一個(gè)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)成為一個(gè)“緊縮城市緊縮城市”形形 態(tài)態(tài)化整為零、業(yè)態(tài)多元復(fù)合、生活中心?；麨榱?、業(yè)態(tài)多元復(fù)合、生活中心模 式式 超越超越“單一功能模式單一功能模式”：通過(guò)自身綜合多功能打造，匯集居住， 商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)

13、模式，滿足人們“工作、居住、 生活”需求； 外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊：外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人 文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 集約化、集聚化：集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃 縮和剪影。 “緊縮城市緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) 邁克邁克詹克斯詹克斯 認(rèn)識(shí)一認(rèn)識(shí)一 大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合，更重要的是功 能之間的合理配比合理配比與功能之間的合理布局合理布局，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的 和諧與舒適。 街區(qū)建設(shè)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活街區(qū)建設(shè)與公共空

14、間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活 力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺(tái)力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺(tái) 街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無(wú)論西 方還是國(guó)內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造； 街區(qū)創(chuàng)造健康創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長(zhǎng)的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長(zhǎng)； 活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動(dòng)性、便利與共享小尺度、互動(dòng)性、便利與共享、多樣性、包 容性、防衛(wèi)性 認(rèn)識(shí)二認(rèn)識(shí)二 街區(qū)與公共空間是城市生活的 基本元素，能夠沉淀城市的歷 史與文化，增加居住者對(duì)環(huán)境增加居住者對(duì)環(huán)境 的依戀與歸屬感的依戀與歸屬感。 社區(qū)公共空間：在整個(gè)社區(qū)、鄰里的

15、空間布局中，公共領(lǐng)域、公共 空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場(chǎng)、學(xué) 校、綠化公園等，是居民日常交往與活動(dòng)的重要場(chǎng)所。 街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場(chǎng)的結(jié)果常常是死角。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場(chǎng)的結(jié)果常常是死角。 合理的啟動(dòng)模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)合理的啟動(dòng)模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā) 中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方式，中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方式， 商業(yè)、商務(wù)后期開發(fā)。現(xiàn)金流與品質(zhì)保障。商業(yè)、商務(wù)后期開發(fā)。現(xiàn)金流與品質(zhì)保障。 認(rèn)識(shí)三認(rèn)識(shí)三 市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)：最先啟動(dòng)的物業(yè)必須為市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)物業(yè)，否則項(xiàng) 目形象與價(jià)值將大大貶損； 符合項(xiàng)目資源特

16、色：符合項(xiàng)目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)，一般在景觀較好的 區(qū)位進(jìn)行啟動(dòng)； 有利價(jià)值最大化有利價(jià)值最大化：通過(guò)前期成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值提升。 啟動(dòng)的基本原則啟動(dòng)的基本原則 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)大盤產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過(guò)產(chǎn)業(yè)成功建立項(xiàng)目地位； 景觀大盤：景觀大盤：以高等級(jí)酒店啟動(dòng)后住宅啟動(dòng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 一般大盤：一般大盤：通過(guò)前期住宅啟動(dòng)帶動(dòng)后期商業(yè)、配套的實(shí)現(xiàn)。 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期開科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期開 發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 認(rèn)識(shí)四認(rèn)識(shí)四 首期產(chǎn)品選擇：首期產(chǎn)品選擇：以市場(chǎng)

17、能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品啟動(dòng)，如果不了解產(chǎn)品 的市場(chǎng)反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動(dòng)，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)； 開發(fā)節(jié)奏控制開發(fā)節(jié)奏控制：前期以適宜的容積率，后期逐步提高開發(fā) 強(qiáng)度，通過(guò)前期樹立項(xiàng)目品牌獲得后期成功開發(fā)； 產(chǎn)品分期策略：產(chǎn)品分期策略：前期商業(yè)類產(chǎn)品或高品質(zhì)產(chǎn)品，中期高高品質(zhì)產(chǎn)品，中期高 容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象。 景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功 和前期實(shí)現(xiàn)，吸引高端客戶群； 以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項(xiàng)目高端形象，奠定 項(xiàng)目高品質(zhì)，建立項(xiàng)目的圈層感。 以區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)型功能產(chǎn)品優(yōu)先上市：其奠定

18、現(xiàn)金 流、產(chǎn)業(yè)持續(xù)力、人氣商氣的聚集。 注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共 同活動(dòng)、交往的場(chǎng)景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。同活動(dòng)、交往的場(chǎng)景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。 鄰里之間的首屬群體與互動(dòng)，社區(qū)的生長(zhǎng)點(diǎn)與鄰里空間的社區(qū)色彩，鄰里之間的首屬群體與互動(dòng)，社區(qū)的生長(zhǎng)點(diǎn)與鄰里空間的社區(qū)色彩， 兒童兒童、青年、老年、青年、老年在各個(gè)階段，城市鄰里總是家的延伸在各個(gè)階段，城市鄰里總是家的延伸 KellerKeller于于城市鄰里城市鄰里 鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中，把室外空間設(shè)計(jì)當(dāng)成一 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境； 鄰里空

19、間成為人們居家的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被體 現(xiàn)為兩個(gè)特征，一是尺度適宜，二是相對(duì)封閉一是尺度適宜，二是相對(duì)封閉； 營(yíng)造和睦社區(qū)的軟環(huán)境營(yíng)造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動(dòng)，討論有關(guān)公共 利益的話題，產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感。 認(rèn)識(shí)五認(rèn)識(shí)五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與 統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；更重要的是要通過(guò)居更重要的是要通過(guò)居 民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 生活方式打造是大盤價(jià)值與品牌提升重要手段生活方式打造是大盤價(jià)值與品牌提升重要手段 城市需要大盤對(duì)發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒城市需要大盤對(duì)發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便

20、利與舒 適，經(jīng)營(yíng)者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累適，經(jīng)營(yíng)者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤(rùn)，更要獲得成長(zhǎng)！大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤(rùn)，更要獲得成長(zhǎng)！ 啟示：務(wù)川縣級(jí)大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵是？ 1、產(chǎn)業(yè)植入+生活配套+復(fù)合型多業(yè)態(tài)組合的開 發(fā)戰(zhàn)略。 2、以現(xiàn)金流為首要目標(biāo)的【啟動(dòng)區(qū)】策略：以 區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)型功能產(chǎn)品優(yōu)先上市其奠定現(xiàn) 金流、產(chǎn)業(yè)持續(xù)力、人氣商氣的聚集。 3、巨量的開發(fā)，配合多元的開發(fā)模式：連鎖加 盟商貿(mào)城（如華南城、義烏商品城、生活超市 等）、大型定制/代建（如大型廠礦/企事業(yè)單位 的生活區(qū)、行政事業(yè)單位辦公區(qū)等）、合作/聯(lián) 營(yíng)開發(fā)（如酒店、醫(yī)院、方特游樂

21、城等）、分組 圖分業(yè)態(tài)擇機(jī)開發(fā)等。 1、務(wù)川城市北擴(kuò)/北拓的重要平臺(tái)。務(wù)川商貿(mào)與居住產(chǎn)業(yè) 聚集帶。 2、務(wù)川老城區(qū)向新城區(qū)拓展的接合部。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。但 需產(chǎn)業(yè)與城市設(shè)計(jì)和配套引導(dǎo)。 3、擬開發(fā)地塊緊鄰城市北拓主干道。昭示性與臨干道商業(yè) 經(jīng)濟(jì)提升潛力大。臨干道一線可布局設(shè)置標(biāo)志性、聚人氣 商氣的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)業(yè)態(tài)、總部大廈、精品酒店等功能布局。 4、務(wù)川屬貧困縣城，人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限。對(duì)大規(guī)模開發(fā) 的承載力有限?！咎魬?zhàn)是現(xiàn)在 機(jī)會(huì)在未來(lái)】新產(chǎn)業(yè) 的機(jī)會(huì)（新礦產(chǎn)資源）、融入大遵義（黔渝經(jīng)濟(jì)圈）、城 鎮(zhèn)化人口持續(xù)增長(zhǎng)、立足縣域經(jīng)濟(jì)的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。 務(wù)川楊村項(xiàng)目簡(jiǎn)析 城市門戶地 都市新興區(qū) 產(chǎn)業(yè)聚

22、集帶 規(guī)模用地與規(guī)模開發(fā)（500-800500-800畝用地，畝用地， 建筑面積約建筑面積約100100萬(wàn)）萬(wàn)） 但核心產(chǎn)業(yè)缺乏 核心型或領(lǐng)導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)平臺(tái)尚待時(shí)日 本地塊應(yīng)有所作為并有可為。 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位構(gòu)想 項(xiàng)目總體發(fā)展定位構(gòu)想 整合整合【華南城模式華南城模式】與與【新城市中心新城市中心】模式，以產(chǎn)模式，以產(chǎn) 業(yè)核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為目標(biāo)，發(fā)展以業(yè)核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為目標(biāo)，發(fā)展以【商貿(mào)中心商貿(mào)中心】與與 【公園里造城公園里造城】為核心資源的商貿(mào)城、居住城、商業(yè)為核心資源的商貿(mào)城、居住城、商業(yè) 城、商務(wù)城、公園城新產(chǎn)業(yè)區(qū)新經(jīng)濟(jì)帶新城區(qū)，以造城、商務(wù)城、公園城新產(chǎn)業(yè)區(qū)新經(jīng)濟(jì)帶新城區(qū)，以造 街、造城、造園

23、為手段，聚集產(chǎn)業(yè)資源、聚合消費(fèi)力。街、造城、造園為手段，聚集產(chǎn)業(yè)資源、聚合消費(fèi)力。 【薈所有薈所有 繪生活繪生活】以建設(shè)新中心副中心即以建設(shè)新中心副中心即 【主城區(qū)北拓的新城市核心區(qū)主城區(qū)北拓的新城市核心區(qū)】的高度，聚合商貿(mào)產(chǎn)的高度，聚合商貿(mào)產(chǎn) 業(yè)區(qū)的開發(fā)模式與優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展業(yè)區(qū)的開發(fā)模式與優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展“商貿(mào)市場(chǎng)群商貿(mào)市場(chǎng)群/ / 區(qū)區(qū)”、“公園社區(qū)型高端居住生活區(qū)公園社區(qū)型高端居住生活區(qū)”、“民俗風(fēng)情民俗風(fēng)情 步行街區(qū)步行街區(qū)”、“精品酒店商務(wù)區(qū)精品酒店商務(wù)區(qū)”、“城市公園城市公園/ /廣廣 場(chǎng)場(chǎng)”5 5大功能區(qū)，開啟新城新門戶生活與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。大功能區(qū)，開啟新城新門戶生活與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。

24、楊村新城（項(xiàng)目推薦命名）務(wù)川未來(lái)城市 100萬(wàn)造城，新市鎮(zhèn)、新務(wù)川，未來(lái)之 城！以【新加坡花園城市“家門口式”生 活模式】為樣板，融合商貿(mào)、商務(wù)、居住、綜 合體、公園均衡式發(fā)展模式于一體。集休閑都 市區(qū)、交通、商貿(mào)、市政配套、商務(wù)總部等大 盤要素帶來(lái)的持續(xù)的商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)力，構(gòu)筑 務(wù)川縣城集休閑、娛樂、飲食、購(gòu)物、商務(wù)、 旅游為一體的“一站式”城市中心通過(guò) “薈所有 繪生活”，營(yíng)造都市“生活中心”。 門戶工程 效益工程 價(jià)值工程 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與形象定位項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與形象定位 Better City Better Life 100100萬(wàn)萬(wàn)新城市生活中心新城市生活中心 薈所有 繪生活 新城市生活

25、中心 以“造城”、“造街”的規(guī)劃理念和品質(zhì)元素，薈萃 大型居住區(qū)、商務(wù)商住區(qū)、大型居住區(qū)、商務(wù)商住區(qū)、 產(chǎn)業(yè)商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)業(yè)商業(yè)街區(qū)、 民俗風(fēng)情美食街、民俗風(fēng)情美食街、 星級(jí)酒店區(qū)、風(fēng)箏廣場(chǎng)、城市公園星級(jí)酒店區(qū)、風(fēng)箏廣場(chǎng)、城市公園 項(xiàng)目目標(biāo)定位與規(guī)劃理念 務(wù)川楊村500畝項(xiàng)目用地范圍示意圖 如何突破？構(gòu)建可持續(xù)的更有效益的【楊村新城】 產(chǎn)業(yè)集群是縣級(jí)大盤/新城發(fā)展的關(guān)鍵模式 步行街區(qū)與居住區(qū)的融合：更多的商氣和人氣 造景、造公園民俗風(fēng)情街獨(dú)具特色的商業(yè)與旅游業(yè)融合 匯聚十類商貿(mào)與居住產(chǎn)業(yè)： 小商品批發(fā)城、農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、 汽車城、數(shù)碼電子城、建材家居城、 服裝批發(fā)城、農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、公園生活 城、民俗

26、風(fēng)情街、百貨大樓、生活 超市、物流儲(chǔ)運(yùn) 項(xiàng)目用地與功能組合項(xiàng)目用地與功能組合 （一）、兩大板塊：商貿(mào)版塊（臨東升大 道沿線）+居住和配套板塊 （二）、6大功能組合：居住區(qū)、商貿(mào) （步行商業(yè)街區(qū)與商貿(mào)城結(jié)合）、道路、 酒店商務(wù)服務(wù)（1棟四星級(jí)酒店、1棟經(jīng) 濟(jì)型連鎖酒店）、城市配套（學(xué)校、醫(yī)院 等）、公共空間（風(fēng)箏廣場(chǎng)、山體公園等 公共設(shè)施）。 （三）、6大功能組合下的主要城市設(shè)計(jì)意向：以集約 化產(chǎn)業(yè)植入與功能分區(qū)為基本模式，通過(guò)道路、造街、 造城的手法實(shí)現(xiàn)有機(jī)融合的復(fù)合型業(yè)態(tài)組合。 主要城市設(shè)計(jì)意向： 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)目目規(guī)劃與開發(fā)目標(biāo)標(biāo)： 務(wù)川項(xiàng)目以“鄰里生活中心”與 “城市更新與都市綜合體”

27、為戰(zhàn)略運(yùn) 營(yíng)模式，營(yíng)造集合商業(yè)、教育、商住 與城市商貿(mào)產(chǎn)業(yè)整合于一體的，“全 能型”、“一站式”、“十五分鐘生 活圈”，以新城核心商圈，打造新務(wù) 川新地標(biāo)，新經(jīng)濟(jì)圈，創(chuàng)建一處務(wù)川 城市向北發(fā)展的“城市生活中心”。 項(xiàng)目開發(fā)背景簡(jiǎn)析 城市與產(chǎn)業(yè)概況 務(wù)川隸屬遵義市，是少數(shù)民族聚居地之一，務(wù)川隸屬遵義市，是少數(shù)民族聚居地之一，2011年被國(guó)務(wù)院年被國(guó)務(wù)院 重新定義為資源型縣。重新定義為資源型縣。 務(wù)川是渝南與黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)的成員之一。務(wù)川是渝南與黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)的成員之一。 務(wù)川是黔北與渝南區(qū)域的核心，是連接正安、道真、德江、務(wù)川是黔北與渝南區(qū)域的核心，是連接正安、道真、德江、 沿河的重要交通樞紐和陸路交通

28、要塞。沿河的重要交通樞紐和陸路交通要塞。 務(wù)川與周邊城市相距較近，在經(jīng)濟(jì)和資源方面既有互補(bǔ)性，務(wù)川與周邊城市相距較近，在經(jīng)濟(jì)和資源方面既有互補(bǔ)性， 屬于黔北未來(lái)城市規(guī)劃區(qū)域，是黔北經(jīng)濟(jì)圈的重要主城部分。屬于黔北未來(lái)城市規(guī)劃區(qū)域，是黔北經(jīng)濟(jì)圈的重要主城部分。 務(wù)川歷史悠久，務(wù)川旅游資源豐富，屬于貴務(wù)川歷史悠久，務(wù)川旅游資源豐富，屬于貴 州省優(yōu)先發(fā)展旅游參與的城市之一。州省優(yōu)先發(fā)展旅游參與的城市之一。 務(wù)川城區(qū)地塊呈狹長(zhǎng)狀，老城區(qū)由于地形的務(wù)川城區(qū)地塊呈狹長(zhǎng)狀，老城區(qū)由于地形的 限制，舊城改造難度較大，城市建設(shè)發(fā)展以東限制，舊城改造難度較大，城市建設(shè)發(fā)展以東 北為主，其中又以北面較為優(yōu)越。北為主，

29、其中又以北面較為優(yōu)越。 務(wù)川總面積務(wù)川總面積2777平方公里，轄平方公里，轄10鎮(zhèn)鎮(zhèn)5鄉(xiāng)鄉(xiāng)113個(gè)個(gè) 行政村（居），總?cè)丝谛姓澹ň樱?，總?cè)丝?3萬(wàn)，其中少數(shù)民族人萬(wàn)，其中少數(shù)民族人 口占總?cè)丝诘目谡伎側(cè)丝诘?6.56%，仡佬族人口占總?cè)丝诘?，仡佬族人口占總?cè)丝诘?44% 務(wù)川城市發(fā)展：務(wù)川城市發(fā)展： 城市發(fā)展方面：形成以東升大道為主干道的城市北拓格局。 務(wù)川縣城遠(yuǎn)景規(guī)劃由“由南向北”、“以點(diǎn)帶面”、“相互慣 通”、“以北部新城為重點(diǎn)”的發(fā)展方向，2030年實(shí)現(xiàn)容納 11.5萬(wàn)人口的中小型城市。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面：以增強(qiáng)區(qū)域合作的大交通、大水利等基 礎(chǔ)支撐能力和區(qū)域資源承載能力為切入點(diǎn)，以打造

30、具有區(qū)域輻 射帶動(dòng)效應(yīng)的鋁工業(yè)等特色優(yōu)勢(shì)資源型大產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，充分發(fā) 揮”土地廣博、資源富集、趣味獨(dú)特、仡佬文化、民族政策” 五大比較優(yōu)勢(shì)，突出抓好“大交通、大水利、大產(chǎn)業(yè)、大教育、 大民生”五大重點(diǎn)，將務(wù)川建成西部新型材料基地、貴州綠色 食品強(qiáng)縣、渝黔旅游新區(qū)、仡佬山水園林城市、中國(guó)仡佬文化 中心，全面實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)歷史性跨越。未來(lái)五年內(nèi)，投資總量 不低于300億元，城市人口比”十一五“翻一番，達(dá)11萬(wàn)人以上， 城市化率達(dá)40以上。重點(diǎn)布局面向重慶的交通基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和經(jīng) 濟(jì)主導(dǎo)為主產(chǎn)業(yè)，圍繞重慶武隆，貴州遵義等世界級(jí)景點(diǎn)，規(guī) 劃打造世界仡佬族文化中心。 新型工業(yè)化發(fā)展方面：一批重大項(xiàng)目將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)形

31、 成重大拉動(dòng)，包括城市人口與房地產(chǎn)和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。如： 務(wù)正道煤電鋁一體化項(xiàng)目年產(chǎn)200萬(wàn)噸鋁礦山、 80萬(wàn)噸氧化鋁、50萬(wàn)噸電解鋁項(xiàng)目，逐步延伸以高精 度鋁板、鋁帶、鋁絲、鋁箔和特種鋁型材為主的鋁工 業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，力爭(zhēng)形成全國(guó)重要的鋁工業(yè)基地。 如氟化工及鋇鹽加工循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展年產(chǎn)6萬(wàn)噸氟 化鋁、5萬(wàn)噸無(wú)水氟化氫、3萬(wàn)噸沉淀硫酸鋇項(xiàng)目，初 步形成西南氟化工基地。 如延伸汞加工產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目年產(chǎn)1000噸氯化汞、 700噸汞冶煉、200噸藥用汞鹽和100噸汞合金項(xiàng)目， 初步形成全國(guó)重要的汞化工基地。 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)如煤炭產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)煤炭產(chǎn)能100萬(wàn)噸以上。 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)前景分析： 1 1、務(wù)川縣域經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出，

32、融入貴陽(yáng)黔北渝南經(jīng)濟(jì) 圈的發(fā)展模式為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)良好的社會(huì)背景。 2、“煤、電、鋁”大型工業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)投資開發(fā)及相關(guān)下游產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展對(duì)務(wù)川經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)利好因素，房地產(chǎn)業(yè)有良好的機(jī)遇 3、大坪工業(yè)園區(qū)、中國(guó)西部養(yǎng)生城、洪渡河水電站建成生產(chǎn)后， 會(huì)延伸出大量住房需求 4、務(wù)川縣城區(qū)土地的稀缺，地塊呈狹長(zhǎng)狀，開發(fā)難度大，老城 改造進(jìn)度緩慢，使項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)潛力得以放大，投資利 潤(rùn)得以保障。 5、務(wù)川縣域?qū)ν饨煌w系逐漸的改變，由其是鐵路的規(guī)劃建設(shè) 發(fā)展，對(duì)務(wù)川未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大幫助。 6、務(wù)川近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較平穩(wěn)，資源性產(chǎn)業(yè)發(fā)展較穩(wěn)健，城鎮(zhèn)居 民可支配收入增加近1倍，對(duì)改善性居住需求將逐漸放大。

33、7、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)況： 務(wù)川房地產(chǎn)還處于起步階段，目前 起步較晚，近6年年開工/竣工/銷售量均約為14萬(wàn)，年均銷售 額約2-3億元（約600-800套）、年均投資規(guī)模在2.5億元左右 徘徊。但基于產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的基礎(chǔ)和前景，現(xiàn)在入駐務(wù)川發(fā) 展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)有一定的機(jī)遇。 8、典型項(xiàng)目： 老城區(qū)板塊 A、東升財(cái)富廣場(chǎng)：80000；多層1梯4戶；主力戶型105、120和140； 目前銷售近65%；住宅均價(jià)3200元/、商業(yè)10000-15000元/。項(xiàng)目處于老 縣城的東門地帶，對(duì)面是客車站，形象招示性較好，城市中心的邊緣地帶， 可以享有老縣城的配套。除采取中心小型廣場(chǎng)式園林景觀設(shè)計(jì)外。 B、

34、南山廣場(chǎng)：民族路中段；多層建筑；占地50962、建筑面積137000， 其中住宅101094、商業(yè)19000；主力戶型為89、112、130；目前銷售 近85%；住宅均價(jià)2900元/、商業(yè)12000-20000元/；項(xiàng)目處于老縣城的中 心地段，依山而建將建筑的層次感發(fā)揮極致，但建筑密度較大，讓項(xiàng)目的整 體品質(zhì)感覺略低。臨街商業(yè)部分，采用商業(yè)中心的設(shè)計(jì)模式，小區(qū)內(nèi)開間， 二層環(huán)型連廊設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮到極致。商業(yè)業(yè)態(tài)定位和操作也 較到位，如引進(jìn)千九蓮華超市進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目的知名度有較大的提升。 C、寶利金街：地處民主路（務(wù)星廣場(chǎng)）；多層建筑；占地 50000、建筑面積98000；主要戶型90

35、、110、128、147； 目前銷售近95%；住宅均價(jià)2700元/、商業(yè)2f4600元/ 1f20000元/。項(xiàng)目以修建務(wù)星廣場(chǎng)置換而得，土地成本較底， 地段商業(yè)形象不錯(cuò)，是務(wù)川第一批新城市建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃 圍繞務(wù)星廣場(chǎng)而建，充分利用廣場(chǎng)商業(yè)效應(yīng)，圍圍廣場(chǎng)開設(shè)商 業(yè)街，規(guī)劃為兩層底商，局部得用地形高層做了三層商業(yè)，形 成雙首層設(shè)計(jì)。將商業(yè)價(jià)值發(fā)揮出來(lái)。目前是務(wù)川縣市民休閑 娛樂的理想場(chǎng)所。 楊村板塊 務(wù)星帝都：項(xiàng)目地處楊村核心區(qū)（三中附近）；多層為主、局 部16F；項(xiàng)目占地60000、建筑面積120000；主要戶型110、 128、135、140；目前銷售近80%（1棟電梯樓未推出）；住 宅

36、均價(jià)2900-3100元/、商業(yè)9000-15000元/。項(xiàng)目是務(wù)川 較為知名的樓盤之一。目前項(xiàng)目周邊生活配套已完善，服務(wù)型 網(wǎng)點(diǎn)基本進(jìn)駐；項(xiàng)目是務(wù)川第一個(gè)帶電梯小區(qū)。規(guī)劃主要是以 小區(qū)內(nèi)開街式設(shè)計(jì)理念。商業(yè)目前運(yùn)行不錯(cuò)。 新縣府板塊 除汞礦家屬區(qū)、丹砂園小區(qū)等自建和經(jīng)濟(jì)適用房外（均價(jià) 750-1000元/。商品房開發(fā)主要為中電投項(xiàng)目。該項(xiàng)目地中電投項(xiàng)目。該項(xiàng)目地 處處新縣政府正對(duì)面，地塊優(yōu)勢(shì)明顯，2012年2月通過(guò)招拍掛 方式取得土地使用權(quán)，約55畝，每畝招拍掛地價(jià)約110萬(wàn)元， 目前項(xiàng)目正在規(guī)劃中，容積率為3.0約11萬(wàn)平米。 （該項(xiàng)目綜合樓面地價(jià)550元/） 9、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤： 東升世紀(jì)

37、新城 項(xiàng)目地處東升大道（客車站至楊村間）；小高層、高層為主； 占地163266、建筑面積約60萬(wàn)；配套2000城市廣場(chǎng)和 體育館15900；項(xiàng)目總戶數(shù)5020戶；規(guī)劃1棟四星級(jí)酒店及 商務(wù)辦公12000；停車位1487輛；因拆遷原因尚未全面動(dòng) 工。該項(xiàng)目位于東升大道客車站至三中片區(qū)之間，屬城市綜 合體項(xiàng)目，是北進(jìn)務(wù)川新城的城市門戶。 10、主要在建在售項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目名稱容積率 南山廣場(chǎng)2.6 寶利金街1.96 務(wù)星帝都2 東升財(cái)富廣場(chǎng)2 東升世紀(jì)新城3 中電投地塊3.0 項(xiàng)目名稱均價(jià) 南山廣場(chǎng)2900元/ 寶利金街2700元/ 務(wù)星帝都3100元/ 東升財(cái)富廣場(chǎng)3200元/ 東升世紀(jì)新城待

38、定 中電投地塊待定 項(xiàng)目容積率對(duì)比表 項(xiàng)目住宅均價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目住宅均價(jià)對(duì)比表 項(xiàng)目商鋪均價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目商鋪均價(jià)對(duì)比表 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商鋪均價(jià)商鋪均價(jià) 區(qū)位關(guān)系區(qū)位關(guān)系 南山廣場(chǎng)15000元/ 不同區(qū)不相似 寶利金街13000/ 不同區(qū)不相似 務(wù)星帝都10800元/ 同區(qū)、相似 東升財(cái)富廣場(chǎng)12000元/ 不同區(qū)、相似 東升世紀(jì)新城待定 不同區(qū) 11、主要商圈和商業(yè)板塊特點(diǎn) 務(wù)川商業(yè)格局主要以十字路、廣場(chǎng)、步行街為核心商業(yè)模式。以民 族路和務(wù)星廣場(chǎng)段商業(yè)最為繁榮。該區(qū)域聚集了縣域經(jīng)濟(jì)典型的百貨 等消費(fèi)場(chǎng)所。隨著南山廣場(chǎng)等新商業(yè)中心的崛起，民族路的商業(yè)地位 得到進(jìn)一步鞏固。務(wù)星廣場(chǎng)則形成新的休閑類廣

39、場(chǎng)商業(yè)。 務(wù)川縣域缺乏集中的專業(yè)賣場(chǎng)、大型賣場(chǎng)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要是臨 街小型商店為主，以日常百貨為主。 發(fā)展上看，東升大道“楊村組團(tuán)”將率先成為務(wù)川次級(jí)商業(yè)圈版塊。 本項(xiàng)目地理位置具有優(yōu)勢(shì)地處老城區(qū)與新行政中心的成長(zhǎng)區(qū)。 同時(shí)務(wù)川新長(zhǎng)途客車站即將投入建設(shè)。交通優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)業(yè)定 位影響重大。當(dāng)前務(wù)川縣域商業(yè)還處于洼地時(shí)代，本項(xiàng)目發(fā)展以商貿(mào)、 商住為主的定位模式，將獲得城市發(fā)展、交通發(fā)展、城市北拓、新型 工業(yè)化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)等諸多的發(fā)展時(shí)機(jī)。 12、消費(fèi)者訪談簡(jiǎn)析 （1）、對(duì)區(qū)域認(rèn)同度和居住價(jià)值的判斷： 多數(shù)被訪者對(duì)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的區(qū)位評(píng)價(jià)較為認(rèn)可。多數(shù)被訪者對(duì)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的區(qū)位評(píng)價(jià)較為認(rèn)可。

40、多數(shù)被訪者對(duì)同本項(xiàng)目所屬區(qū)域周邊的環(huán)境比較認(rèn)同。多數(shù)被訪者對(duì)同本項(xiàng)目所屬區(qū)域周邊的環(huán)境比較認(rèn)同。 多數(shù)被訪者認(rèn)為項(xiàng)目所屬區(qū)域交通情況處在中等偏上區(qū)位，多數(shù)被訪者認(rèn)為項(xiàng)目所屬區(qū)域交通情況處在中等偏上區(qū)位， 有待增強(qiáng)和改進(jìn)。有待增強(qiáng)和改進(jìn)。 多數(shù)被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)配套較差，需進(jìn)一步完善。多數(shù)被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)配套較差，需進(jìn)一步完善。 多數(shù)被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域的周邊教育資源處在中等偏上多數(shù)被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域的周邊教育資源處在中等偏上 區(qū)位，有待完善和優(yōu)化；區(qū)位，有待完善和優(yōu)化； 多數(shù)被訪者都非常認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域的升值空間較大。多數(shù)被訪者都非常認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域的升值空間較大。 多數(shù)被

41、訪者認(rèn)為本項(xiàng)目投資價(jià)值程度處在中等的位置。多數(shù)被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目投資價(jià)值程度處在中等的位置。 （2）、置業(yè)目的和基本需求特點(diǎn)： 大多數(shù)被訪者購(gòu)房用途是為改善居住環(huán)境。大多數(shù)被訪者購(gòu)房用途是為改善居住環(huán)境。 被訪者購(gòu)房使用情況多用來(lái)解決現(xiàn)有住房面積與因家庭人數(shù)或人口變被訪者購(gòu)房使用情況多用來(lái)解決現(xiàn)有住房面積與因家庭人數(shù)或人口變 動(dòng)所產(chǎn)生的矛盾需求。動(dòng)所產(chǎn)生的矛盾需求。 大多數(shù)被訪者購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槔峡h城，其次較為看好縣府區(qū)域。大多數(shù)被訪者購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槔峡h城，其次較為看好縣府區(qū)域。 大多數(shù)被訪者購(gòu)房交房標(biāo)準(zhǔn)需求以毛柸房為主。大多數(shù)被訪者購(gòu)房交房標(biāo)準(zhǔn)需求以毛柸房為主。 被訪者還處于房地產(chǎn)初期購(gòu)買心理，

42、對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)模、環(huán)境等被訪者還處于房地產(chǎn)初期購(gòu)買心理，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)模、環(huán)境等 基本沒有概念，主要關(guān)心面積、總價(jià)、單價(jià)問(wèn)題主要是部分被訪者購(gòu)房決基本沒有概念，主要關(guān)心面積、總價(jià)、單價(jià)問(wèn)題主要是部分被訪者購(gòu)房決 策所需考慮的因素。策所需考慮的因素。 大多數(shù)被訪者購(gòu)房首選物業(yè)類型主要為小高層和多層兩種形態(tài)。大多數(shù)被訪者購(gòu)房首選物業(yè)類型主要為小高層和多層兩種形態(tài)。 大多數(shù)被訪者購(gòu)房對(duì)戶型空間布局方面的需求呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)，對(duì)大多數(shù)被訪者購(gòu)房對(duì)戶型空間布局方面的需求呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)，對(duì) 錯(cuò)層和復(fù)式、平層和躍式都有不同程度的需求比例。錯(cuò)層和復(fù)式、平層和躍式都有不同程度的需求比例。 大多數(shù)被訪者

43、購(gòu)房首選戶型以三房二廳為主導(dǎo)，由于是經(jīng)濟(jì)型三房，大多數(shù)被訪者購(gòu)房首選戶型以三房二廳為主導(dǎo)，由于是經(jīng)濟(jì)型三房， 此外兩房戶型和四房戶型也有不同程度的需求量。此外兩房戶型和四房戶型也有不同程度的需求量。 大多數(shù)被訪者購(gòu)房戶型面積需求在大多數(shù)被訪者購(gòu)房戶型面積需求在80-12080-120之間，其中又以之間，其中又以100-120100-120 為主；為主；121-150121-150等面積區(qū)間段也有一定需求。等面積區(qū)間段也有一定需求。 （3）、對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)的判斷 多數(shù)被訪者對(duì)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的心理價(jià)格較低，認(rèn)為本多數(shù)被訪者對(duì)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的心理價(jià)格較低，認(rèn)為本 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)參考房?jī)r(jià)在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)

44、參考房?jī)r(jià)在27002700元元/ /以上的僅占以上的僅占55%55%，區(qū)位心理，區(qū)位心理 價(jià)位有待提升。價(jià)位有待提升。 被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)電梯房的參考價(jià)格在被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)電梯房的參考價(jià)格在27002700 元元/ /以上占以上占53%53%，但，但30003000元元/ /以上的僅占以上的僅占13%13%。 被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)多層房的參考價(jià)格在被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)多層房的參考價(jià)格在27002700 元元/ /以上的占以上的占93%93%。其中。其中2701-29002701-2900元元/ /間的占間的占66%66%，2901-2901- 30003000元元

45、/ /的占的占27%27%。 被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)較為純正的花園洋房參考被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)較為純正的花園洋房參考 價(jià)格在價(jià)格在30003000元元/ /以上的占以上的占50%50%，2901-30002901-3000元元/ /的占的占33%33%。 目前認(rèn)知程度下，被訪者認(rèn)為可能會(huì)在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的可目前認(rèn)知程度下，被訪者認(rèn)為可能會(huì)在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的可 能性在能性在60%60%以上的占以上的占41%41%。購(gòu)買意愿需進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。購(gòu)買意愿需進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。 （4）城市未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì) 本地塊所在區(qū)域市務(wù)川的地塊所在區(qū)域市務(wù)川的政治文化中心、教育基地、政治文化中心、教育基地、 物流集散地及工業(yè)

46、園區(qū)共存的綜合型物流集散地及工業(yè)園區(qū)共存的綜合型區(qū)域。居住區(qū)及區(qū)域。居住區(qū)及 商業(yè)發(fā)展將以縣政府為核心擴(kuò)散性建設(shè)發(fā)展。其中以商業(yè)發(fā)展將以縣政府為核心擴(kuò)散性建設(shè)發(fā)展。其中以 本地塊區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，本地塊區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，以東升大道、米家山大道、濱河以東升大道、米家山大道、濱河 路網(wǎng)織而成新城市中心路網(wǎng)織而成新城市中心。區(qū)域規(guī)劃總體面積約。區(qū)域規(guī)劃總體面積約12001200畝。畝。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)擬建一所小學(xué)、一所幼兒園和中醫(yī)院，以極規(guī)劃區(qū)內(nèi)擬建一所小學(xué)、一所幼兒園和中醫(yī)院，以極 大地解決區(qū)域配套問(wèn)題。其中大地解決區(qū)域配套問(wèn)題。其中 4-14-1、務(wù)川縣長(zhǎng)途客運(yùn)站的規(guī)劃建設(shè)將極大的帶動(dòng)地塊、務(wù)川縣長(zhǎng)途客運(yùn)站的規(guī)劃

47、建設(shè)將極大的帶動(dòng)地塊 周邊的商業(yè)價(jià)值，尤其是本地塊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。周邊的商業(yè)價(jià)值，尤其是本地塊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。 4-24-2、縣城府及各行政部門陸續(xù)入駐新城區(qū)域，勢(shì)必會(huì)、縣城府及各行政部門陸續(xù)入駐新城區(qū)域，勢(shì)必會(huì) 有很大的住房需求和消費(fèi)場(chǎng)所需求。有很大的住房需求和消費(fèi)場(chǎng)所需求。 4-34-3、為貫徹改善學(xué)習(xí)環(huán)境，師資整合、生源整合，集、為貫徹改善學(xué)習(xí)環(huán)境，師資整合、生源整合，集 中教學(xué)，有近中教學(xué)，有近80%80%師生進(jìn)駐項(xiàng)目區(qū)域附近，進(jìn)城教師住師生進(jìn)駐項(xiàng)目區(qū)域附近，進(jìn)城教師住 房需求大，對(duì)區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加上了保險(xiǎn)。房需求大，對(duì)區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加上了保險(xiǎn)。 4-4、地塊區(qū)域未來(lái)有幾大

48、價(jià)值點(diǎn)：地塊區(qū)域未來(lái)有幾大價(jià)值點(diǎn)： 4-4-1、城市總體規(guī)劃下，新開發(fā)區(qū)將打造成能容納4-8人 口小型城市。本地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 4-4-2、本地塊所在區(qū)域是政治文化中心，核心城市資源優(yōu) 勢(shì)明顯； 4-4-3、本地塊區(qū)域是悍馬頭區(qū)域，商業(yè)價(jià)值高，同時(shí)對(duì)區(qū) 域的建設(shè)發(fā)展有促進(jìn)作用； 4-4-4、本地塊區(qū)域及周邊是務(wù)川縣集中教學(xué)的教學(xué)基地， 為區(qū)域商業(yè)價(jià)值奠定了夯實(shí)基礎(chǔ)； 4-4-5、新型工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展，將拉動(dòng)地塊區(qū)域住房需求 和商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所需求。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng) 提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)