物業(yè)五大行研究

1、物業(yè)管理五大行研究 “物業(yè)管理五大行”即第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)合、世邦魏理仕和高力國際。作為具有多年物業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的國際地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，五大行在全球范圍內(nèi)設(shè)有辦事處或分公司，業(yè)務(wù)涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售與租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測量和工程顧問等全方位服務(wù)。一、物業(yè)五大行簡介1. 第一太平戴維斯第一太平戴維斯成立于1855年，在全球設(shè)有700個(gè)辦公網(wǎng)點(diǎn)，物業(yè)管理總面積超過8361萬平方米。第一太平戴維斯于20世紀(jì)80年代后期進(jìn)入中國市場，目前在國內(nèi)成立13家分公司，包括上海、北京、深圳、廣州、杭州、成都、天津、大連、重慶、沈陽、廈門及

2、臺灣。第一太平戴維斯主要為客戶提供全面專業(yè)的顧問服務(wù)、物業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。其物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)模式主要有以下四種：（1）全權(quán)管理基于客戶全權(quán)委托形式所列職責(zé)范圍，從制定運(yùn)營制度到具體操作為客戶提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)，全程掌握整體物業(yè)管理運(yùn)作過程。而客戶在整個(gè)過程中可根據(jù)具體需求進(jìn)行審查、監(jiān)督。2008年起第一太平戴維斯在其全權(quán)管理項(xiàng)目上部署了物業(yè)管理系統(tǒng)EMPOWER系統(tǒng)，提供包括客戶服務(wù)管理、租賃管理、客戶管理、庫存管理、人事管理和財(cái)務(wù)管理等核心服務(wù)職能，大大提升了物業(yè)管理服務(wù)效率。（2）項(xiàng)目合作為客戶物業(yè)項(xiàng)目提供全部或部分運(yùn)作管理服務(wù)，而客戶可選擇保留部分管理權(quán)（如：人事行政、財(cái)務(wù)管理權(quán)

3、等）。（3）管理顧問服務(wù)作為物業(yè)管理顧問協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作并提供專業(yè)意見，如：工程顧問、財(cái)務(wù)管理、員工招聘及培訓(xùn)、樓宇驗(yàn)收及交付等。（4）合資管理第一太平戴維斯與開發(fā)商成立合資公司的模式，使雙方優(yōu)勢得到最大程度的發(fā)揮。2. 戴德梁行戴德梁行作為世界頂尖的物業(yè)顧問之一，公司的成立可追溯至1784年，服務(wù)范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估算及顧問、物業(yè)代理、投資服務(wù)，以及物業(yè)管理等。目前，戴德梁行在全球40個(gè)國家設(shè)立了200多家分公司。1993年戴德梁行成立上海分公司，目前大中華區(qū)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋了北京、上海、廣州、深圳和武漢等20個(gè)城市。目前，戴德梁行在武漢的代理項(xiàng)目包括花山軟件新

4、城（一期）、融科智谷和武漢機(jī)場T3航站樓。戴德梁行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如下：（1）前期介入物業(yè)管理服務(wù)1.1工程建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)評估項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)評估、大型設(shè)備安裝及機(jī)電施工期、配套功能設(shè)備設(shè)施及材料的選用、裝修期物業(yè)管理。1.2從物業(yè)管理角度協(xié)助及配合銷售的市場推廣工作營銷推廣策略意見（物業(yè)管理角度）、物業(yè)管理宣傳、物業(yè)管服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的測定、有關(guān)物業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)測算、有關(guān)物業(yè)管理法律性文件準(zhǔn)備、有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、市場推廣宣傳配合、銷售中心物業(yè)管理服務(wù)。（2）實(shí)質(zhì)運(yùn)作物業(yè)管理服務(wù)2.1交付使用前籌備階段服務(wù)內(nèi)容前期開辦費(fèi)和首年管理費(fèi)的測算及報(bào)告、物業(yè)管理工作計(jì)劃安排及調(diào)

5、整、物業(yè)管理工作計(jì)劃安排及調(diào)整、物業(yè)管理公司各項(xiàng)制度建立、各項(xiàng)物業(yè)管理文件、工作流程方案編制、管理處辦公室的裝修及設(shè)備采購建議、人員招聘計(jì)劃及招聘流程、員工培訓(xùn)。2.2交付使用后運(yùn)行階段服務(wù)內(nèi)容訂立各項(xiàng)管理守則及工作方案、制定日常物業(yè)管理工作。3. 世邦魏理仕世邦魏理仕是全球頂尖的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司，也是首家進(jìn)入中國的國際地產(chǎn)咨詢公司。2008年6月，世邦魏理仕與萬科成立合資公司，負(fù)責(zé)管理萬科最高端的物業(yè)項(xiàng)目。目前在國內(nèi)設(shè)有北京、上海、廣州、武漢及成都5個(gè)區(qū)域分部，業(yè)務(wù)覆蓋100多個(gè)城市，物業(yè)管理服務(wù)面積近9800萬平方米。服務(wù)項(xiàng)目主要包括研究分析、策略顧問、物業(yè)估值、不動(dòng)產(chǎn)買賣與租賃、投

6、資、物業(yè)及資產(chǎn)管理。4. 仲量聯(lián)合仲量行創(chuàng)立于1783年，前身是由理查溫斯坦利創(chuàng)辦一家拍賣行。目前，仲量聯(lián)行已經(jīng)發(fā)展成為全球頂尖的綜合性地產(chǎn)咨詢公司之一，在全球范圍內(nèi)設(shè)立了100多個(gè)辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球50個(gè)國家430多個(gè)城市。自2005年以來，仲量聯(lián)行加快在中國二級城市的擴(kuò)張步伐。目前，仲量聯(lián)行國內(nèi)業(yè)務(wù)范圍已拓展至上海、北京、廣州、武漢、哈爾濱和沈陽等17個(gè)城市。業(yè)務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)管理、租售代理、前期策劃等房地產(chǎn)二級服務(wù)市場以及房地產(chǎn)顧問及服務(wù)。目前仲量聯(lián)合在武漢的物業(yè)項(xiàng)目包括長城匯、南國西匯城市廣場、雛龍蔡甸物流園和武漢英特爾宜家購物中心項(xiàng)目。5. 高力國際高力國際作為全球領(lǐng)先的商業(yè)房地產(chǎn)服

7、務(wù)公司，成立可追溯至1898年，總部位于美國西雅圖，并于2015年6月2日正式在納斯達(dá)克證券交易所（CIGI）和多倫多證券交易所（CIG）上市交易。目前高力國際在全球63個(gè)國家擁有485家分公司，為客戶提供專業(yè)的物業(yè)管理及資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)。高力國際于1989年進(jìn)入中國市場，目前在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州、天津、深圳、武漢及沈陽設(shè)有10家分公司，業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)70多個(gè)城市，物業(yè)管理面積超過6000萬平方米，包括大型商場、別墅、多功能商業(yè)小區(qū)、綜合大樓及住宅小區(qū)等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括為每個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目配備全方位專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員，為客戶提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)，處理日常物業(yè)管理事務(wù)，并包含財(cái)政預(yù)算

8、、機(jī)械工程操作、員工招聘、運(yùn)營管理、節(jié)日布置和住戶聯(lián)誼活動(dòng)等。二、五大行物業(yè)經(jīng)營模式物業(yè)五大行作為全球化物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿，在發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、戰(zhàn)略目標(biāo)、組織管控和信息化建設(shè)方面具有很多相似之處。1.發(fā)展戰(zhàn)略五大行作為物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿，屬于完全獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)，不依附于任何地產(chǎn)開發(fā)商，各自戰(zhàn)略目標(biāo)明確。2.業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)價(jià)值鏈，在品牌和服務(wù)質(zhì)量方面有體系化支撐，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入僅占總收入的30%，非主營收入。3.戰(zhàn)略目標(biāo)公司股東對企業(yè)有明確的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，五大行毛利率較高，普遍超過30%。4.組織管控五大行服務(wù)項(xiàng)目覆蓋了物業(yè)管理全價(jià)值鏈，組織形式采用事業(yè)部類型管控模

9、式，內(nèi)部運(yùn)營管理更多依靠體系和流程。5.信息化建設(shè)五大行均實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用信息系統(tǒng)集成，業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)覆蓋了物業(yè)管理全價(jià)值鏈，從資產(chǎn)管理、咨詢業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)到基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。三、五大行物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢比較雖然物業(yè)五大行的業(yè)務(wù)范圍都很廣，但每家公司都具有高超的市場分析能力、全球化的資源網(wǎng)絡(luò)和自身獨(dú)特的優(yōu)勢，比如第一太平戴維斯的優(yōu)勢在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理上；戴德梁行更多地涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；仲量聯(lián)行參與更多的是項(xiàng)目的前期策劃、租售代理和物業(yè)管理，經(jīng)驗(yàn)豐富，優(yōu)勢在于一手交易；而高力國際的強(qiáng)項(xiàng)在于招商和融資；世邦魏理仕的優(yōu)勢在于高端物業(yè)的管理上。具體如下表所示：物業(yè)五大行物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢第一太平戴維斯高端寫字樓和住宅管理；擁有國家一級房地產(chǎn)價(jià)格評估資格和專業(yè)估價(jià)團(tuán)隊(duì)，為顧客提供全方位專業(yè)估價(jià)及房地產(chǎn)顧問團(tuán)隊(duì)。戴德梁行較多涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；提供高質(zhì)量酒店式公寓及住宅顧問、專業(yè)服務(wù)管理、設(shè)施更新等全方位物業(yè)服務(wù)。世邦魏理仕物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)及