房企目標成本編制問題與優(yōu)化措施

1、房企目標成本編制問題與優(yōu)化措施 摘 要：本文主要闡述了目標成本的制定方法及不同階段目標成本的測算方法， 分析了目標成本編制過程中存在的問題及其原因， 對提高目標成本的準確性提出了一些建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)； 目標成本編制； 優(yōu)化措施；一、引言近年來， 我國房地產(chǎn)市場受土地、勞動力成本持續(xù)上漲影響， 利潤空間逐漸變小， 加上企業(yè)間競爭日趨激烈， 房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要生存發(fā)展， 必須加強企業(yè)的成本管理。目標成本管理就是在項目開發(fā)的全過程中， 對成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃和控制， 通過預(yù)測、控制和分析， 使項目成本處于受控狀態(tài)， 從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標1.只有編制準確的目標成本

2、， 才能有效控制項目成本， 確保實現(xiàn)項目預(yù)期收益。二、房地產(chǎn)企業(yè)目標成本概述房地產(chǎn)企業(yè)目標成本是指在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得目標利潤的條件下可以接受的最大全壽命周期成本。1、 目標成本的制定方法房地產(chǎn)企業(yè)目標成本的制定常用的方法有兩種： （1） “倒扣法”.企業(yè)首先確定好目標利潤， 再測算出開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)期售價， 預(yù)測出項目總收入， 最后用這個項目總收入減去目標利潤得出目標成本2. （2） 成本測算法。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的造價工程師根據(jù)項目定位、產(chǎn)品標準和配置、確定的方案或設(shè)計圖、市場價格及走勢及相應(yīng)項目的工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫測算出目標成本。2、 不同階段目標成本的制定項目目標成本在項目開發(fā)的不同階

3、段體現(xiàn)為項目規(guī)劃設(shè)計階段目標成本、項目方案和初步設(shè)計階段目標成本和施工圖設(shè)計階段目標成本。（1） 項目規(guī)劃設(shè)計階段目標成本該階段的目標成本一般采用成本經(jīng)驗值估算法。根據(jù)企業(yè)的初步建設(shè)方案 （項目規(guī)劃設(shè)指標、建設(shè)標準等） , 根據(jù)相應(yīng)項目的工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫或者行業(yè)經(jīng)驗值便可測算出目標成本。（2） 項目方案和初步設(shè)計階段在該階段的目標成本測算的步驟如下： （1） 企業(yè)投資發(fā)展部根據(jù)項目定位、總平面圖及技術(shù)指標完成項目規(guī)劃指標表； （2） 企業(yè)研發(fā)設(shè)計中心與成本及營銷等相關(guān)部門， 通過會議形式討論溝通， 形成產(chǎn)品建造標準； （3） 依據(jù)相應(yīng)項目的歷史造價數(shù)據(jù)確定工程單方造價和主要材料單方含量，

4、 調(diào)查分析市場建材價格信息， 測算產(chǎn)品建安費用； （4） 依據(jù)占地面積、建筑面積、戶數(shù)等規(guī)劃指標測算出非建安費用； （5） 匯總建安費用和非建安費用， 形成目標成本匯總表。（3） 施工圖設(shè)計階段目標成本該階段的目標成本是在施工圖設(shè)計完成后， 成本部直接根據(jù)圖紙、與成本有關(guān)的施工組織措施、主要材料設(shè)備的廠家及價格編制完成施工圖預(yù)算， 經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后作為項目的目標成本。該階段的目標成本作為最終控制項目實施全過程成本支出的依據(jù)， 不得隨意調(diào)整3.三、 房地產(chǎn)企業(yè)目標成本編制過程中存在的問題及原因分析房地產(chǎn)企業(yè)目標成本編制的準確與否直接影響的到成本管理的成效， 而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)目標成本編制不準

5、確， 目標成本過高， 目標成本編制時間太長不能起到夠限額設(shè)計的作用。目標成本編制過程中存在的問題及原因分析如下。1、 項目定位和建造標準不明確且后續(xù)經(jīng)常變動發(fā)生這個問題的原因有多種： （1） 市場環(huán)境變化無常、對市場的調(diào)研分析不夠和房地產(chǎn)政策變動使項目定位和建造標準發(fā)生變化。 （2） 產(chǎn)品標準不夠詳細、全面， 而企業(yè)又沒有建立項目標準庫， 缺乏類似項目可以參考。 （3） 企業(yè)各部門之間缺乏有效的溝通， 其它部門不了解目標成本編制的要求， 提供的資料不能滿足目標成本精確編制的要求。 （4） 編制時缺少項目定位信息， 導(dǎo)致目標成本制定時產(chǎn)品標準的選用不正確。2、 工程量計算和套價不準確發(fā)生這個問題

6、的原因分析如下： （1） 能夠給予造價人員編制目標成本的時間太短， 使得造價人員匆忙完成工作， 造成工程量計算錯誤或者缺項漏項。 （2） 設(shè)計部沒有按計劃提供的足夠深度的圖紙， 設(shè)計圖紙有問題和圖紙不斷改版使得工程量不準確。 （3） 企業(yè)缺乏可參考項目的成本數(shù)據(jù)或者企業(yè)單價庫不完善， 使得編制過程中缺乏參考單價信息。3、 審核沒有檢查出錯誤目標成本編制完成后， 應(yīng)由企業(yè)的造價人員審核。在審核過程中， 由于企業(yè)建立的成本指標庫和單價庫不完善， 能用于對標的項目過少甚至沒有， 造價人員只能靠個人經(jīng)驗審核， 往往很難檢查出造價數(shù)據(jù)的錯誤。4、 不能判斷目標成本的準確性企業(yè)的項目成本信息散落在個人手里

7、， 沒有建立成本數(shù)據(jù)庫， 導(dǎo)致在對標時可以參考的項目信息太少， 對標人員不能判斷目標成本的準確性。四、 房地產(chǎn)企業(yè)目標成本編制的優(yōu)化措施針對以上問題， 筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目標成本的編制提出一些改進措施， 提高企業(yè)目標成本的準確性， 使企業(yè)能更好地運用目標成本管理法進行成本管理。（1） 產(chǎn)品標準化的建立產(chǎn)品標準化包括標準產(chǎn)品和標準產(chǎn)品的標準成本共三個層面的工作。標準產(chǎn)品的建立， 房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)開發(fā)項目的特點， 分不同產(chǎn)品線標準不同業(yè)態(tài)選擇典型的項目作為標準產(chǎn)品的對象， 并且通過經(jīng)驗積累仔細描述影響產(chǎn)品的成本發(fā)生的共性因素和特性因素， 建立項目標準產(chǎn)品庫。標準產(chǎn)品的標準成本建立， 按照企業(yè)

8、的項目成本科目進行細分， 然后依據(jù)企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)或者參考其它企業(yè)的歷史成本數(shù)據(jù)， 計算出各成本科目的標準成本， 制定標準產(chǎn)品指標庫和成本數(shù)據(jù)庫， 這樣可以作為擬建項目目標成本的編制依據(jù)， 對標時也有足夠的對標項目進行對比， 確保項目目標成本編制的準確性4.（2） 建立完善的指標庫房地產(chǎn)企業(yè)可以安排專員對指標庫進行梳理， 對企業(yè)歷史項目的指標進行總結(jié)， 根據(jù)已有產(chǎn)品標準進行完善和更新指標， 同時可以參考其他公司的指標數(shù)據(jù)， 完善和修訂企業(yè)開發(fā)項目各業(yè)態(tài)指標庫， 使得各業(yè)態(tài)均有適用的指標庫參考。企業(yè)可以參考標桿企業(yè)數(shù)據(jù)庫的樣式， 同時結(jié)合成本科目的設(shè)置， 編制統(tǒng)一的指標庫目標文件， 由成本專員及

9、時提取已完工程項目的指標， 建立指標庫， 為擬建項目的目標成本編制提供準確的指標。如土方及基礎(chǔ)處理工程成本指標表如表1所示。（3） 建立對標項目庫表1 土方及基礎(chǔ)處理工程成本指標表房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)整理各業(yè)態(tài)的已完工程項目， 建立對標項目庫， 以便在對標時能夠準確選取對標項目， 判斷目標成本編制的準確性。如建立專門的文件對對標項目的一些關(guān)鍵信息進行描述， 對標項目庫如表2所示。為了保證對標時所選取的對標項目正確， 企業(yè)還可以編制一份對標項目選擇評價表， 將詳細的特征列在表中， 通過對各特征的打分來評價擬建項目與對標項目的相似性， 以保證選取的對標項目相似度滿足要求。例如土石方和基礎(chǔ)工程的特征包括基坑

10、挖深、地塊土質(zhì)情況、所屬區(qū)域和特殊周邊環(huán)境等。地下室的特征包括整體埋深、覆土厚度、地下室層數(shù)、人防面積、人防等級、柱網(wǎng)尺寸、地上荷載和車道尺寸等。地上主體的特征包括建筑總高、戶型布局、窗地比、墻地比、標準層高、標準層面積和精裝修標準等。具體的特征還需企業(yè)組織設(shè)計、成本等各部門成員商議確定。對標項目選擇評價表如表3所示。表2 對標項目庫表3 對標項目選擇評價表五、 結(jié)語目標成本動態(tài)管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心。目標成本編制的準確性直接影響到企業(yè)成本控制的成效。在競爭日趨激烈的環(huán)境下， 企業(yè)應(yīng)不斷探尋優(yōu)化目標成本管理體系的手段， 努力提高自身的成本管理水平。參考文獻：1常莎莎?；谀繕顺杀镜姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本控制研