批量住宅精裝修講義

1、批量住宅精裝修講義批量住宅精裝修講義 授課范圍、對(duì)象及方式范圍：批量住宅精裝修產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、土建移交、質(zhì)量管控、進(jìn)度管控、成品保護(hù)、安全文明、工地開(kāi)放、集中交房等方面內(nèi)容。對(duì)象：主要針對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理人員的實(shí)戰(zhàn)解決方案，也可作為產(chǎn)品研發(fā)、招采、營(yíng)銷(xiāo)、監(jiān)理、施工管理工作的參考。方式：主要采用XX上市企業(yè)N個(gè)大型批量住宅精裝修項(xiàng)目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點(diǎn)解讀。目錄第一講：概述第二講：研發(fā)設(shè)計(jì)第三講：土建移交第四講：質(zhì)量管控第五講：進(jìn)度管控第六講：成品保護(hù)第七講：安全文明第八講：工地開(kāi)放第九講：集

2、中交房本講座的局限性 第一講：概述 一、視頻與圖片精裝房案例畫(huà)外音： 二、與精裝房相關(guān)的背景及淵源建國(guó)初期：沒(méi)有裝修的階段 - “居者有其屋”文革時(shí)期：開(kāi)始有粗裝修階段-櫥衛(wèi)空間獨(dú)立使用80年代末：全面粗裝修階段-“居寢分離”98年開(kāi)始：毛坯房時(shí)代-一人一間房03年開(kāi)始：裝修階段-居住的舒適性、健康性、文化性；未來(lái)： 精裝時(shí)代-未來(lái)城市住宅的整體精裝修強(qiáng)調(diào)宜居人文關(guān)懷，注重生活方式的精品工業(yè)化全裝修（未來(lái)方向） （市場(chǎng)需求和政府行為）三個(gè)主要的政策文件： 02年建設(shè)部發(fā)190號(hào)商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則 參考性規(guī)范意見(jiàn)，不具有強(qiáng)制性，對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)約束力 但是，具有很好的指導(dǎo)性： 一是：精裝房的

3、定義：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，也可以簡(jiǎn)稱(chēng)為全裝修房。與毛坯房、廚房衛(wèi)生間裝修、毛坯房加裝修等對(duì)比，萬(wàn)科的理解是：全面家居解決方案（如：U5) 恒大的A9 二是：裝修標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的需求來(lái)確定的。不是老板或設(shè)計(jì)師、工程師的單相思。 三是：裝修設(shè)計(jì)必須前置。 四是：“通過(guò)設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個(gè)性化方向發(fā)展”-目前萬(wàn)萬(wàn)不可-錢(qián)要花在功能研究和使用上，并使之簡(jiǎn)單化和大眾化 阻礙客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不是個(gè)性化，也不是價(jià)格，而是工程質(zhì)量 注意要點(diǎn)： 一是：要求提供裝修平面圖 二是：要求交付質(zhì)量不低于樣板間的質(zhì)量水平，樣板間在入住前不宜拆除。 很多

4、問(wèn)題值得注意：樣板間質(zhì)量水平很高是否就好？ 中途調(diào)整怎么辦？ 樣板房拆了，客戶(hù)照了相怎么辦？ 材料遲遲定不下來(lái)，交房標(biāo)準(zhǔn)不確定怎么辦？ 08年建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知 針對(duì)512地震發(fā)的，主要是裝修對(duì)結(jié)構(gòu)的影響，引申出對(duì)精裝房的扶持和鼓勵(lì)。 買(mǎi)地時(shí)把精裝修寫(xiě)入土地出讓合同。99年國(guó)務(wù)院72號(hào)文關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)萬(wàn)科、龍湖、仁恒、富力、恒大都在做精裝房，主要是想樹(shù)立項(xiàng)目差異化，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； 萬(wàn)科號(hào)稱(chēng)：只做精裝房；仁恒：精裝修是其產(chǎn)品的主要特質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)配置；龍湖：穩(wěn)步逐年加大開(kāi)發(fā)量；富力、恒大把精裝修帶往全國(guó)。主要形式：菜單式裝修和批量同質(zhì)化復(fù)制精裝

5、修，個(gè)性化菜單式探索目前情況下基本上是失敗的。實(shí)行全裝修交樓的利與弊。 利：方便客戶(hù)；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購(gòu)實(shí)現(xiàn)增值與溢價(jià)；裝修進(jìn)入成本降低稅負(fù)；促進(jìn)管理精細(xì)化和業(yè)態(tài)差異化、提高產(chǎn)品品質(zhì)。 弊：管理負(fù)荷增大；工期變長(zhǎng)；投訴的面增加。三、精裝房的評(píng)價(jià)指標(biāo)房產(chǎn)公司尋求的是什么？-小業(yè)主的忠誠(chéng)度客戶(hù)的忠誠(chéng)度來(lái)源于什么？-小業(yè)主的滿(mǎn)意度客戶(hù)的滿(mǎn)意度主要體現(xiàn)在哪方面呢？ 若干項(xiàng)目實(shí)踐證明主要體現(xiàn)在工程質(zhì)量，也就是產(chǎn)品的品質(zhì)，而不是主要體現(xiàn)在個(gè)性化、菜單式、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)和其它方面因此，判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)就是：小業(yè)主是否滿(mǎn)意那么，如何考核和量化客戶(hù)的滿(mǎn)意度呢？ 小業(yè)主的滿(mǎn)意度集

6、中交房日的交房率N% 集中交房日的戶(hù)均報(bào)事量N條集中交房日后4個(gè)月內(nèi)的戶(hù)均報(bào)事量N條 這三個(gè)指標(biāo)能夠比較簡(jiǎn)潔、直觀地反應(yīng)客戶(hù)的滿(mǎn)意度入伙日交房率：先驗(yàn)房后收房與先交錢(qián)后收房的區(qū)別：建議先驗(yàn)房后收房或要求先走程序但不強(qiáng)制拒絕業(yè)主先驗(yàn)房的要求成功收房總戶(hù)數(shù)/到訪(fǎng)總戶(hù)數(shù)，如：樓盤(pán)總戶(hù)250戶(hù)，到訪(fǎng)200戶(hù)，收房190戶(hù),集中交房率就是95%與交付率的區(qū)別:190戶(hù)/250戶(hù)=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內(nèi)達(dá)到85%入伙日戶(hù)均報(bào)事量：到訪(fǎng)總戶(hù)數(shù)的報(bào)事總條數(shù)/到訪(fǎng)總戶(hù)數(shù) ，如：600條/200戶(hù)=3條 入伙日后4 個(gè)月內(nèi)戶(hù)均報(bào)事量：報(bào)事總條數(shù)/入伙總戶(hù)數(shù)群訴0多角度、多維度、客觀看這個(gè)指標(biāo)：公寓與套房、投

7、資與自住有區(qū)別報(bào)事分類(lèi)：溝通類(lèi)（研發(fā)、設(shè)計(jì)、材料、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)）、土建、精裝、分包等與毛坯房交房指標(biāo)無(wú)可比性四、精裝商品房合同問(wèn)題 五、政府驗(yàn)收問(wèn)題 六、工廠(chǎng)化與仿工廠(chǎng)化“仿工廠(chǎng)化”生產(chǎn)模式定義： 通過(guò)最初框架階段基礎(chǔ)零控線(xiàn)控制砌筑、抹灰、裝修等各階段的精細(xì)施工，同時(shí)融入部品生產(chǎn)對(duì)誤差消化方案研究成果，進(jìn)而達(dá)到裝修中安裝類(lèi)材料部品規(guī)格的統(tǒng)一化，最終實(shí)現(xiàn)：室門(mén)內(nèi)、收納柜體等規(guī)格統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化加工；規(guī)格統(tǒng)一化的前提下，從而實(shí)現(xiàn)將瓷磚、細(xì)木工板、石膏板等進(jìn)行材料場(chǎng)外仿工廠(chǎng)化環(huán)境下的集中加工，編號(hào)入場(chǎng)統(tǒng)一施工?！胺鹿S(chǎng)化”生產(chǎn)的意義仿工廠(chǎng)化實(shí)現(xiàn)了規(guī)格統(tǒng)一、材料集中加工、生產(chǎn)環(huán)境固定、人員固定、流程固定；

8、提高生產(chǎn)效率 提高材料加工品質(zhì) 降低了材料無(wú)效損耗 減少了文明施工的壓力 減少了因人為因素而導(dǎo)致的品質(zhì)偏差國(guó)內(nèi)50個(gè)豪華、高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)形精裝修案例簡(jiǎn)析七、過(guò)程管控的特性和主要思路批量住宅精裝修過(guò)程管控的最大難點(diǎn)：不是技術(shù)問(wèn)題，而是管理問(wèn)題。 管理小貼士討論-05年我親歷的遺憾工程案例1、批量住宅精裝修項(xiàng)目是介于大型工裝與家居裝修之間具有相當(dāng)差異化并與清水房管控迥然不同的裝修業(yè)態(tài)；因此，具有大型工裝合理計(jì)劃組織調(diào)度生產(chǎn)管理和小型家裝重視瑣碎細(xì)節(jié)的特點(diǎn)與星級(jí)酒店裝修差異化比較與普通家居裝修差異化比較與毛坯房的差異化比較2、“三點(diǎn)一走偏”是批量住宅精裝修施工過(guò)程中的常態(tài) 3、批量精裝修的管理涉及

9、到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)，與建設(shè)單位的諸多職能部門(mén)息息相關(guān)，預(yù)防客戶(hù)群訴和索賠是精裝修項(xiàng)目過(guò)程管理的首要任務(wù)產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)等方面的問(wèn)題在管理階段沒(méi)有得到有效預(yù)防和控制，裝修施工階段沒(méi)有得到有效暴露和相互避免，最終導(dǎo)致工程實(shí)體出現(xiàn)難于整改的系統(tǒng)性問(wèn)題，是客戶(hù)群訴和索賠的重要方面。裝修產(chǎn)品本身出現(xiàn)普遍性的質(zhì)量硬傷，沒(méi)有得到有效溝通和及時(shí)整改，是客戶(hù)群訴和索賠的主要原因。精裝房開(kāi)發(fā)是房產(chǎn)商各個(gè)部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)的結(jié)果，但是， 必須樹(shù)立以精裝修這一工程末端為管理導(dǎo)向、各部門(mén)提前介入、深度預(yù)防、把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化各個(gè)擊破、持續(xù)改進(jìn)的管理原則 4、目前，各參建單位特別是精裝總包和甲定分包單位的管理水平與精裝

10、修管理的實(shí)際需求存在一定差距，致使執(zhí)行不到位是精裝修施工管理的最大難點(diǎn)；因此，執(zhí)行重在到位是各個(gè)層面管理者必抓的關(guān)鍵所在。下面就這個(gè)問(wèn)題談?wù)勎业膸c(diǎn)體會(huì)，與大家共勉。為什么要談這個(gè)問(wèn)題呢？因?yàn)槟壳把b修施工主要是手工操作、眼睛觀察、標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，勞務(wù)班組臨時(shí)組合，存在很大的隨意性，思想上和意識(shí)上出問(wèn)題作業(yè)面必定出問(wèn)題。八、精裝修項(xiàng)目管理流程及辦法編制精裝修項(xiàng)目管理流程XX精裝修項(xiàng)目管理辦法編制精裝修項(xiàng)目管理辦法及實(shí)施細(xì)則編制精裝修合約管理辦法1、材料的備貨量：2、土建總包工程范圍變動(dòng)：(視清水房交房標(biāo)準(zhǔn)而定）（1）、臥室為復(fù)合木地板，應(yīng)增加地面找平；但常規(guī)是精裝做 （2）、應(yīng)減少客廳、廚房、陽(yáng)

11、臺(tái)、過(guò)道等地面找平項(xiàng)目 （3）、應(yīng)減少?gòu)N房、衛(wèi)生間等吊頂位置的天面抹灰項(xiàng)目（如玄關(guān)為及客廳走道設(shè)計(jì)為石膏板吊頂同樣應(yīng)扣減）（4）、衛(wèi)生間地面通常情況應(yīng)在防水層之上再增加回填層及找平或保護(hù)層（5）、廚房衛(wèi)生間墻面取消壓光，直接打底拉毛，但保證平整度和方正度（一般廚柜后面和地面不貼磚，由精裝修找平壓光至磚面層并防水處理）（6）、通常增加墻體樓板內(nèi)強(qiáng)弱電線(xiàn)管、底盒預(yù)埋到點(diǎn)位、衛(wèi)生間排水安裝 (7)、陽(yáng)臺(tái)外墻涂料、飄窗欄桿、防盜門(mén)門(mén)扇等延后施工（8）、增加對(duì)裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應(yīng)增加的總包管理內(nèi)容 提供標(biāo)高定位基準(zhǔn)點(diǎn)、垂直運(yùn)輸、水電接駁、場(chǎng)地堆碼及道路、公共廁所等。3、土建總包做精裝修沒(méi)有成本和

12、技術(shù)、管理優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)分判給專(zhuān)業(yè)的裝飾公司 裝飾工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個(gè)半月開(kāi)展較為合適，具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，(講師孟工聯(lián)系285953000如石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。整個(gè)裝飾工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為一個(gè)半月（從收到招標(biāo)圖紙開(kāi)始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)。）xxx材料供應(yīng)界面和配置表編制項(xiàng)目管理文件應(yīng)注意的要點(diǎn) 準(zhǔn)確定位：甲方主導(dǎo)：資源培養(yǎng)：總包管理： 關(guān)注細(xì)節(jié)：樣板先行： 技術(shù)先行：提前介入：標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：成品保護(hù)：系統(tǒng)解決：扼殺苗頭：界面責(zé)任： 土建工程師及土建監(jiān)理延伸管理精裝修的問(wèn)

13、題 至少目前，實(shí)踐證明：不能完全延用土建監(jiān)理管控方法管理精裝修工程，更不易土建監(jiān)理延伸管理精裝修。為什么呢？一是：關(guān)注點(diǎn)顯著不同二是：專(zhuān)業(yè)性不夠會(huì)導(dǎo)致預(yù)控深度和能力不夠三是：土建監(jiān)理對(duì)精裝修監(jiān)理的難點(diǎn)重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不夠四是：土建界面的較大問(wèn)題事前必須經(jīng)過(guò)交叉檢查曝露出來(lái)并得以有效監(jiān)督整改到位。事實(shí)證明：土建監(jiān)理公司對(duì)自己監(jiān)理的土建界面存在的影響精裝修施工和后期交房的問(wèn)題不能很主動(dòng)的曝露和監(jiān)督整改，精裝修交房時(shí)客戶(hù)投訴中的土建問(wèn)題大約占投訴總數(shù)的20-25%左右；五是：抽檢這種驗(yàn)收方式，不適合精裝修這一工程末端；六是：一次成活要求的更高要求，必定不是簡(jiǎn)單的驗(yàn)收可以解決的END謝謝大家！ 講師孟工： 1

14、3012377467郵箱：cqjzhjl1633 :285953000（該單位提供精裝修管控內(nèi)訓(xùn)和公開(kāi)課培訓(xùn)以及專(zhuān)業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務(wù)）孟老師介紹， 男 ， 現(xiàn)年48歲 ， 高級(jí)工程師 ， 高級(jí)室內(nèi)裝飾監(jiān)理師 ，國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師， 從事裝飾工程項(xiàng)目管理和裝飾監(jiān)理工作近20年 ，2004年開(kāi)始專(zhuān)注于具體組織實(shí)施房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程過(guò)程管控和研究工作 ， 曾先后擔(dān)任若干房地產(chǎn)公司的高層批量住宅精裝修工程（約60萬(wàn)、8000余戶(hù)小業(yè)主）的項(xiàng)目總監(jiān)?，F(xiàn)任重慶精正裝飾工程監(jiān)理總經(jīng)理兼技術(shù)質(zhì)量總監(jiān) ，所轄企業(yè)為上市企業(yè)龍湖集團(tuán)裝飾裝修監(jiān)理唯一的戰(zhàn)略合作伙伴，在批量住宅精裝修工程管理方面有特殊的專(zhuān)長(zhǎng)

15、和獨(dú)到的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)多年的批量住宅精裝修工程管理實(shí)踐和潛心研究，并對(duì)仁恒、萬(wàn)科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精裝修項(xiàng)目進(jìn)行觀摩和學(xué)習(xí)，總結(jié)出一套房地產(chǎn)公司高層批量住宅和公寓樓精裝修工程過(guò)程管控案例實(shí)戰(zhàn)解決方案，曾參與我國(guó)第一個(gè)成品住宅精裝修工程技術(shù)規(guī)程的編制工作,并多次受邀對(duì)其它中小型房地產(chǎn)公司內(nèi)訓(xùn)、社會(huì)辦學(xué)管理顧問(wèn)單位的公開(kāi)課和大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)的主講培訓(xùn)工作，主要從建設(shè)單位角度用實(shí)際案例闡述甲方應(yīng)該如何實(shí)施精裝房項(xiàng)目管理和借鑒別人的成功經(jīng)驗(yàn)，不再走別人走過(guò)的彎路和不再付出別人已經(jīng)付出過(guò)的的代價(jià)，對(duì)甲方在開(kāi)發(fā)精裝房項(xiàng)目的實(shí)際工作具有一定的指導(dǎo)意義和參考價(jià)值。從業(yè)裝飾項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作近20

16、年間，曾擔(dān)任其它近若干個(gè)大型公建裝飾項(xiàng)目，大型工裝、會(huì)所、星級(jí)酒店、商業(yè)綜合體、辦公大樓、金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等裝修項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)工程總監(jiān)，具有把控星級(jí)酒店裝修工程與批量住宅精裝修工程的差異化和結(jié)合點(diǎn)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。期間曾多次擔(dān)任部隊(duì)干休所住宅個(gè)性化菜單式精裝修工程項(xiàng)目總監(jiān),對(duì)房地產(chǎn)公司下一步個(gè)性化菜單式住宅精裝修研發(fā)與管理提供了實(shí)戰(zhàn)依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)積累。第二講：產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)一、研發(fā)的內(nèi)容及意義精裝房最合理的戶(hù)型出眾的效果符合客戶(hù)需求的部品舒適的使用性能1、研發(fā)是研究如何滿(mǎn)足客戶(hù)需求的過(guò)程；2、就是成本控制的過(guò)程； 案例：3、研發(fā)的成果可以批量復(fù)制、為多項(xiàng)目打下基礎(chǔ)；4、是工程質(zhì)量保證的前提。根本思想:客戶(hù)導(dǎo)

17、向貫穿產(chǎn)品研發(fā)的始終-設(shè)計(jì)成功與否，不在于給客戶(hù)提供了多少種菜單式的選擇，不在于高檔材料的堆砌，不在于多么有風(fēng)格個(gè)性的設(shè)計(jì)，而在于對(duì)客戶(hù)需求的準(zhǔn)確把握。二、注意事項(xiàng)1、設(shè)計(jì)主導(dǎo)各部門(mén)緊密配合；2、樣板測(cè)試體驗(yàn)最直觀；3、沒(méi)有完美無(wú)缺的裝修房；4、成果及時(shí)歸納和總結(jié)；5、建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)手冊(cè)-傻瓜式的設(shè)計(jì)缺陷預(yù)防表討論：？6、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)和資源整合 建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)； 向日本、韓國(guó)等先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)； 優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應(yīng)用； 借助外部資源進(jìn)行產(chǎn)品研究。如：櫥柜廠(chǎng)家 三、研發(fā)流程1、傳統(tǒng)的流程：戶(hù)型設(shè)計(jì)完成+裝修設(shè)計(jì)=精裝房設(shè)計(jì)2、常見(jiàn)的問(wèn)題： 戶(hù)型改造，增加工期和無(wú)效成本； 戶(hù)型存在硬傷和精

18、裝修設(shè)計(jì)互相妥協(xié)，無(wú)法達(dá)到最好效果； 存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難度，同時(shí)影響客戶(hù)滿(mǎn)意度。3、新流程示意圖客戶(hù)基礎(chǔ)研究產(chǎn)品定位研究部品研究裝修效果研究分級(jí)體系研究戶(hù)型研究產(chǎn)品模型模型測(cè)試成果產(chǎn)品應(yīng)用持續(xù)改進(jìn).7精裝修設(shè)計(jì)管理制度6設(shè)計(jì)缺陷手冊(cè)5裝修分級(jí)體系4標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型庫(kù)3材料部品研究及分級(jí)2分類(lèi)客戶(hù)裝修需求調(diào)研報(bào)告 1成果名稱(chēng) 參考成果序號(hào)4、研發(fā)的成果三、客戶(hù)基礎(chǔ)研究的方法 定性 定量 表格準(zhǔn)備 定量研究得出的結(jié)果指導(dǎo)設(shè)計(jì) 精心準(zhǔn)備定量研究表格 案例: 客戶(hù)需求定量研究表格四、需求分類(lèi)是研究的前提 比如，鞋柜：顯著需求：足夠大，大到什么程度？一般需求：透氣、臨時(shí)置物功能；個(gè)性需求：坐著穿鞋子

19、。 廚房：顯著需求：收納功能大、空間利用好、灶臺(tái)周邊寬敞區(qū)域、易清潔、插座多；一般需求：插座帶開(kāi)關(guān)、防蟑螂功能、收藏抹布、防銹功能；個(gè)性需求：坐著操作、裝空調(diào)等玄關(guān)客廳餐廳地磚關(guān)注，廚衛(wèi)次之、陽(yáng)臺(tái)不關(guān)注是否必要項(xiàng)目 不全，如：地漏排水、浴霸位置、水向干區(qū)滲漏、放置衣服地方、地面防滑、安全玻璃等價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、 脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器浴缸淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器浴霸暖風(fēng)機(jī)地板墻面開(kāi)關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱地板微波爐價(jià)格壓力下各類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)值排序裝修預(yù)算

20、RMB800在元平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者只保留了對(duì)脫排灶浴霸暖風(fēng)機(jī)、微波爐的需求，其他產(chǎn)品普遍降低了檔次消費(fèi)者放棄了對(duì)消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)、儲(chǔ)物空間裝地?zé)岬倪x擇，甚至有一半的消費(fèi)者放棄了浴缸但消費(fèi)者始終保有對(duì)微波爐、冰箱的需求裝修預(yù)算RMB1500價(jià)格壓力下各類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)值排序價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、 脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開(kāi)關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱地?zé)醿?chǔ)物間內(nèi)櫥步入式衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)微波爐浴缸浴室墻地磚在元平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者可以

21、維持大部分產(chǎn)品的理想需求消費(fèi)者僅僅放棄了對(duì)烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)、地?zé)岬男枨蠓旨?jí)體系xx櫥柜分級(jí)xx櫥柜采購(gòu)清單08年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)性精裝修產(chǎn)品配置統(tǒng)計(jì)四、部品研究 抓住客戶(hù)的眼球，給予他們關(guān)注的，而不是我們自己關(guān)注的產(chǎn)品1、櫥柜 櫥柜研究應(yīng)與廚房戶(hù)型研究同時(shí)進(jìn)行； 應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的櫥柜廠(chǎng)家在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)介入； 充分考慮客戶(hù)研究中的客戶(hù)需求； 浴室柜和櫥柜不宜為同一供應(yīng)商（成本問(wèn)題）； 制定公司的櫥柜設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和試圖要點(diǎn)。 廚房精裝修功能設(shè)計(jì)共性標(biāo)準(zhǔn)（一）廚房精裝修功能設(shè)計(jì)共性標(biāo)準(zhǔn)（二）小戶(hù)型廚房精裝修功能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（三）櫥柜設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題案例衛(wèi)生間精裝修功能設(shè)計(jì)共性標(biāo)準(zhǔn)（一。二、三略）精裝房衛(wèi)生間局部等電位具體做

22、法精裝房衛(wèi)生間局部等電位做法衛(wèi)生間常見(jiàn)的設(shè)計(jì)缺陷玄關(guān)精裝修功能設(shè)計(jì)共性標(biāo)準(zhǔn)（一。二、三略）五、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容很多，應(yīng)當(dāng)編制全裝修設(shè)計(jì)管理手冊(cè)案例1、設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)供方選用： 根據(jù)項(xiàng)目定位選擇合適的設(shè)計(jì)單位； 必須擁有精裝修設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)； 有酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先考慮； 盡早確定設(shè)計(jì)單位。 目前也有請(qǐng)韓國(guó)的設(shè)計(jì)師 標(biāo)準(zhǔn)化的圖紙目錄和審核管理：有無(wú)變異戶(hù)型、審圖要點(diǎn)案例 經(jīng)驗(yàn)傳承：設(shè)計(jì)缺陷手冊(cè)，傻瓜式的設(shè)計(jì)缺陷預(yù)防表 他山之石：松下圣一裝修公司、SI體系(工業(yè)化內(nèi)裝飾面支撐結(jié)構(gòu)) 2、精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間 精裝修設(shè)計(jì)最好能夠在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段戶(hù)型設(shè)計(jì)中前期開(kāi)始介入，以便從精裝修的角度對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化；但同

23、時(shí)應(yīng)注意的是精裝修設(shè)計(jì)單位配合時(shí)間段較長(zhǎng)，且受后續(xù)規(guī)劃報(bào)建、消防和施工圖報(bào)建等因素影響會(huì)產(chǎn)生一定的戶(hù)型修改，由此引起的精裝修設(shè)計(jì)變更的工作量會(huì)大大增加。3、精裝修設(shè)計(jì)單位與土建施工圖設(shè)計(jì)單位的配合 土建施工圖設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計(jì)單位優(yōu)化并確定的含有室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖和與土建交接部位的收口做法及相關(guān)尺寸關(guān)系圖，開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)工作。期間施工圖設(shè)計(jì)單位和精裝修設(shè)計(jì)單位需緊密配合，進(jìn)行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計(jì)工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確定開(kāi)關(guān)插座位置、給水和排水點(diǎn)位等水、機(jī)、電內(nèi)容。 4、出圖要求和出圖標(biāo)準(zhǔn)

24、 (1)、總包施工圖和精裝修施工圖一般是由不同設(shè)計(jì)單位實(shí)施的，建議在總包施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、墻面和頂棚的建筑做法標(biāo)至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監(jiān)理單位了解今后精裝修做法，并有利于共同參與前期圖紙審核工作，只要在合約招標(biāo)階段明確總包單位的實(shí)施范圍和界面即可。需要強(qiáng)調(diào)的是，總包施工圖中機(jī)電點(diǎn)位一定要與精裝修圖嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，以便總包單位一次實(shí)施到位。廚房、衛(wèi)生間開(kāi)關(guān)插座位置需與墻面排磚圖和櫥柜統(tǒng)籌考慮 （2）、對(duì)于精裝修施工圖需要按照樓棟為單位出齊該樓棟每個(gè)戶(hù)型的精裝修圖，而不能僅按照項(xiàng)目戶(hù)型出圖，否則將對(duì)合約招標(biāo)和施工管理帶極大的不便。另外，精裝修設(shè)計(jì)在規(guī)劃戶(hù)型設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)

25、定稿、樣板房實(shí)施及后期優(yōu)化階段均會(huì)有所調(diào)整，可能帶來(lái)的設(shè)計(jì)工作量和出圖量都比較大，因此設(shè)計(jì)部對(duì)各階段的精裝修設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)工作節(jié)奏以及出圖量進(jìn)行通盤(pán)考慮，并在精裝修設(shè)計(jì)合同中進(jìn)行明確，以便確定合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用保證設(shè)計(jì)工作質(zhì)量。5、精裝修設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)原則 精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （1）、提前介入的原則 （2）、深度、多層次預(yù)防設(shè)計(jì)缺陷的原則（3）、首先考慮客戶(hù)顯著需求的原則。強(qiáng)調(diào)人性化、大眾化設(shè)計(jì)，避免個(gè)性化設(shè)計(jì)；強(qiáng)調(diào)通用性功能，避免特殊性功能；強(qiáng)調(diào)固品材料，避免特性材料；強(qiáng)調(diào)恰當(dāng)?shù)暮?jiǎn)單化，便于大面積統(tǒng)一復(fù)制施工 簡(jiǎn)單與精細(xì)化 裝飾形式、空間組織、裝修選材、色彩搭配宜簡(jiǎn)單。精裝修住宅硬裝部分切忌瑣碎、繁

26、復(fù)，應(yīng)為客戶(hù)留有余地。廚房、衛(wèi)生間是精裝修的重點(diǎn)，櫥柜一次裝修到位，廳房除入墻式衣柜、鞋柜及固定的墻面、地面、天花外，其他家私均考慮活動(dòng)式，由客戶(hù)自購(gòu)； 施工節(jié)點(diǎn)、成品化部件、功能細(xì)節(jié)應(yīng)科學(xué)、人性化，關(guān)注細(xì)致。廚房櫥柜內(nèi)外配件及掛件、衛(wèi)生間基本五金配件及廳房?jī)?nèi)固定家具的五金配件等應(yīng)安裝一次到位，以體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)精細(xì)度 一致性與彈性 同檔次套型，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一致，主要體現(xiàn)在選材選型選配件方面要一致。 當(dāng)同檔次套型中空間存在差異，較難協(xié)調(diào)一致時(shí)，基本配置需保證，個(gè)別戶(hù)型無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可對(duì)基本配置以外作調(diào)整修改以作平衡，基本配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)修改。如放微波爐、強(qiáng)弱電箱位置等 實(shí)用性高、適應(yīng)性強(qiáng) 功能性和實(shí)用性是硬裝的

27、基本核心思想，每一處設(shè)計(jì)應(yīng)是基于實(shí)際生活需要的，充分考慮生活習(xí)慣和行為心理、符合人體工學(xué)原理； 硬裝的選材、選型應(yīng)遵循中性化的導(dǎo)向，以適應(yīng)客戶(hù)任何風(fēng)格定位的軟飾及配飾； 提高成品化比例和訪(fǎng)工廠(chǎng)化加工比例，便于批量操作 盡量選用成品化的部件，如：成品門(mén)及門(mén)套、櫥柜、淋浴隔斷等，以便于批量采購(gòu)及統(tǒng)一施工管理； 節(jié)點(diǎn)構(gòu)造簡(jiǎn)單化、尺寸標(biāo)準(zhǔn)化，便于現(xiàn)場(chǎng)集中開(kāi)料、集中加工和工人手工操作，保證品質(zhì)。室內(nèi)污染預(yù)控制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：甲醛0.08/立方米 苯0.08/立方米 氨0.2/立方米 總揮發(fā)有機(jī)化合物0.5/立方米抽檢數(shù)量不少于5%,并不少于3間 預(yù)控制:設(shè)計(jì)材料選型材料進(jìn)場(chǎng)完工檢測(cè) 問(wèn)題：規(guī)范對(duì)住宅室內(nèi)在關(guān)窗

28、狀態(tài)下允許噪聲級(jí)是多少？答案：白天：50dB 晚上40dB（一）、戶(hù)型方案階段要考慮的內(nèi)容：1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）；2、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位等）；3、入口玄關(guān)空間的預(yù)留，收納系統(tǒng)的布置；4、廳、房家具布置方案、空調(diào)機(jī)位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；5、洗衣機(jī)、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑立面緊密相關(guān)）；核心提示：戶(hù)型方案中一定要嚴(yán)格做好家具布置圖！設(shè)計(jì)實(shí)施階段的經(jīng)驗(yàn)提示（二）、設(shè)計(jì)階段需要注意的問(wèn)題1、入戶(hù)門(mén)風(fēng)格與形式的選擇須與室內(nèi)設(shè)計(jì)統(tǒng)一；2、建筑設(shè)計(jì)院的施工圖與精裝修設(shè)計(jì)

29、是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機(jī)電設(shè)備預(yù)留洞口等）；3、室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計(jì)與入戶(hù)裝修設(shè)計(jì)的銜接（地面標(biāo)高、入戶(hù)門(mén)內(nèi)外門(mén)套的裝修）；4、室外設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)的銜接（陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)門(mén)、窗等）；5、關(guān)于竣工驗(yàn)收前裝修、驗(yàn)收后裝修的問(wèn)題及相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙的對(duì)應(yīng)。（三）、木制品家具選擇工廠(chǎng)制作1、保證質(zhì)量 由于木制品實(shí)在家具廠(chǎng)批量生產(chǎn)制作，也就是按照家具的質(zhì)量要求進(jìn)行制作的，肯定比原來(lái)在現(xiàn)場(chǎng)制作的質(zhì)量要好，而且可以避免產(chǎn)品的色差問(wèn)題。2、縮短工期 由于木制品是在工廠(chǎng)生產(chǎn)制作，所以在現(xiàn)場(chǎng)施工的同時(shí)，可以預(yù)先把要加工的木制品下單到家工廠(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)制作，待現(xiàn)場(chǎng)的隔墻和吊頂施工完畢立即進(jìn)行木制品安裝，這樣可以大大縮短

30、原來(lái)的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在廠(chǎng)里加工可以進(jìn)行合理配料，控制原材料的成本，相對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)制作 時(shí)工作面大，現(xiàn)場(chǎng)管理不能面面俱到，容易造成材料浪費(fèi)等具有很大的優(yōu)越性。另外在工廠(chǎng)里勞動(dòng)力也比較集中，人工的運(yùn)用也可以達(dá)到最合理化，減少現(xiàn)場(chǎng)施工人員的數(shù)量、住宿、等帶來(lái)的壓力以及現(xiàn)場(chǎng)安全、質(zhì)量隱患。6、交樓標(biāo)準(zhǔn)案例 娛樂(lè)問(wèn)答題：最可怕的是漏水，最最可怕的是什么？涉水缺陷、含水率問(wèn)題一覽表施工問(wèn)題周邊相鄰墻體受潮飄雨進(jìn)水、最后洗外墻罐入.空調(diào)洞5更多設(shè)計(jì)、施工周邊相鄰墻體受潮飄雨積水空調(diào)機(jī)位4設(shè)計(jì)、施工周邊相鄰墻體受潮與外墻打孔連接部位進(jìn)水外墻欄桿3設(shè)計(jì)、施工、成品保護(hù)室內(nèi)墻體受潮管根、底板滲漏

31、，飄雨積水從推拉門(mén)下方門(mén)口石底部和平開(kāi)門(mén)下方竄入室內(nèi)并沿周邊墻根機(jī)保溫層上竄陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、廚衛(wèi)2施工質(zhì)量、下雨未關(guān)窗、溫差變化墻紙、乳膠漆、木地板、石材受潮雨水、露水和清洗外墻的水進(jìn)入室內(nèi)墻體結(jié)露、底層和頂層滲水返潮窗框周邊外墻1現(xiàn)場(chǎng)圖片節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)后果問(wèn)題描述問(wèn)題部位序號(hào)廚衛(wèi)門(mén)檻石防水節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)更多的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)廚衛(wèi)門(mén)檻石防水節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 案例陽(yáng)臺(tái)門(mén)檻石防水節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 案例臥室門(mén)檻石節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 案例管井內(nèi)壁防水設(shè)計(jì) 案例土建飄窗欄桿與裝飾面連接大樣設(shè)計(jì)更多細(xì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)小結(jié)：用客戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)指標(biāo)能夠比較有效地調(diào)動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的積極性，具有強(qiáng)力、簡(jiǎn)單、有效的特點(diǎn)。精裝修項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，需要各個(gè)部

32、門(mén)更加關(guān)注過(guò)程管理的細(xì)節(jié)并緊密配合，相互支持與強(qiáng)力補(bǔ)位，才能為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的產(chǎn)品?？蛻?hù)基礎(chǔ)研究是產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的前提。精裝修設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)相互銜接、一體化設(shè)計(jì)目前，精裝修設(shè)計(jì)不要標(biāo)新立異，要大眾化、通用化、便于批量施工；材料部品要選擇當(dāng)?shù)爻墒斓某Ｓ玫闹放啤⒅饕獫M(mǎn)足使用功能需求，在人性化和裝飾化方面有一兩處花錢(qián)不多的亮點(diǎn)就可以了在既定成本目標(biāo)下，研發(fā)設(shè)計(jì)采購(gòu)等應(yīng)符合客戶(hù)需求和技術(shù)規(guī)范的要求并做到小業(yè)主認(rèn)同度的最大化。勤于總結(jié)，堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn)是品質(zhì)管理的基本方法。夯實(shí)基礎(chǔ)，遇到復(fù)雜問(wèn)題時(shí)，努力將其簡(jiǎn)化為若干簡(jiǎn)單問(wèn)題，各個(gè)擊破。END謝謝大家！ 講師孟工：箱：cqjz

33、hjl163 :285953000（該單位提供精裝修管控內(nèi)訓(xùn)和公開(kāi)課培訓(xùn)以及專(zhuān)業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務(wù)）孟老師介紹， 男 ， 現(xiàn)年48歲 ， 高級(jí)工程師 ， 高級(jí)室內(nèi)裝飾監(jiān)理師 ，國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師， 從事裝飾工程項(xiàng)目管理和裝飾監(jiān)理工作近20年 ，2004年開(kāi)始專(zhuān)注于具體組織實(shí)施房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程過(guò)程管控和研究工作 ， 曾先后擔(dān)任若干房地產(chǎn)公司的高層批量住宅精裝修工程（約60萬(wàn)、8000余戶(hù)小業(yè)主）的項(xiàng)目總監(jiān)?，F(xiàn)任重慶精正裝飾工程監(jiān)理總經(jīng)理兼技術(shù)質(zhì)量總監(jiān) ，所轄企業(yè)為上市企業(yè)龍湖集團(tuán)裝飾裝修監(jiān)理唯一的戰(zhàn)略合作伙伴，在批量住宅精裝修工程管理方面有特殊的專(zhuān)長(zhǎng)和獨(dú)到的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)多年的批量住宅

34、精裝修工程管理實(shí)踐和潛心研究，并對(duì)仁恒、萬(wàn)科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精裝修項(xiàng)目進(jìn)行觀摩和學(xué)習(xí)，總結(jié)出一套房地產(chǎn)公司高層批量住宅和公寓樓精裝修工程過(guò)程管控案例實(shí)戰(zhàn)解決方案，曾參與我國(guó)第一個(gè)成品住宅精裝修工程技術(shù)規(guī)程的編制工作,并多次受邀對(duì)其它中小型房地產(chǎn)公司內(nèi)訓(xùn)、社會(huì)辦學(xué)管理顧問(wèn)單位的公開(kāi)課和大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)的主講培訓(xùn)工作，主要從建設(shè)單位角度用實(shí)際案例闡述甲方應(yīng)該如何實(shí)施精裝房項(xiàng)目管理和借鑒別人的成功經(jīng)驗(yàn)，不再走別人走過(guò)的彎路和不再付出別人已經(jīng)付出過(guò)的的代價(jià)，對(duì)甲方在開(kāi)發(fā)精裝房項(xiàng)目的實(shí)際工作具有一定的指導(dǎo)意義和參考價(jià)值。從業(yè)裝飾項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作近20年間，曾擔(dān)任其它近若干個(gè)大型公建裝飾

35、項(xiàng)目，大型工裝、會(huì)所、星級(jí)酒店、商業(yè)綜合體、辦公大樓、金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等裝修項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)工程總監(jiān)，具有把控星級(jí)酒店裝修工程與批量住宅精裝修工程的差異化和結(jié)合點(diǎn)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。期間曾多次擔(dān)任部隊(duì)干休所住宅個(gè)性化菜單式精裝修工程項(xiàng)目總監(jiān),對(duì)房地產(chǎn)公司下一步個(gè)性化菜單式住宅精裝修研發(fā)與管理提供了實(shí)戰(zhàn)依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)積累。第三講：土建界面移交一、土建質(zhì)量對(duì)精裝修施工的影響案例xxxx土建移交質(zhì)量問(wèn)題綜合統(tǒng)計(jì)分析表二、通常情況下，移交場(chǎng)地這件工作有點(diǎn)難，需要甲方項(xiàng)目部、土建監(jiān)理、精裝修監(jiān)理的力量。 很關(guān)鍵一點(diǎn)是我們的精裝修工程師、精裝修監(jiān)理和精裝修總包單位必須清楚： 第一、要按國(guó)家土建標(biāo)準(zhǔn)和公司精裝修部門(mén)給出的土建

36、移交標(biāo)準(zhǔn)檢查； 第二、質(zhì)量上抓三個(gè)主要問(wèn)題： （1）、精裝修無(wú)法掩蓋的尺寸和滲漏問(wèn)題：墻體方正、天花平整、洞口尺寸、標(biāo)高、預(yù)埋位置等； （2）、精裝修施工過(guò)程中容易破壞的土建施工成品，如：防水關(guān)水試驗(yàn)、外窗淋水試驗(yàn)、冷熱給水管的打壓試驗(yàn)，地漏及排水管的排水試驗(yàn)，強(qiáng)電線(xiàn)管及線(xiàn)的驗(yàn)收等等。 （ 3）、土建直接面對(duì)小業(yè)主的成品，如：陽(yáng)臺(tái)外墻涂料，欄桿，鋁合金門(mén)窗、防盜門(mén)等。 第三、不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問(wèn)題，那樣只能是浪費(fèi)時(shí)間，要學(xué)會(huì)妥協(xié)和協(xié)調(diào)的藝術(shù)，精裝修工程師及監(jiān)理要掌握好移交標(biāo)準(zhǔn)的尺度。精裝修能處理的必須處理，比如，墻體不方正，裝修能救必須救，不能救才由土建處理 三、此時(shí)甲方指定分包

37、單位也應(yīng)參與移交場(chǎng)地，櫥柜單位應(yīng)開(kāi)始測(cè)量尺寸進(jìn)行加工，木地板單位應(yīng)就場(chǎng)地平整提出要求，木門(mén)單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精裝總包需要調(diào)動(dòng)班組的力量組織移交，施工管理人員必須參加移交。三、冷熱水對(duì)接長(zhǎng)時(shí)間試驗(yàn)五、土建移交精裝修采取的步驟： 土建完工自檢：土建單位按國(guó)家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進(jìn)行自我檢查，檢查并整改完畢，時(shí)間要求為一個(gè)月； 精裝修驗(yàn)收檢查：精裝修檢查出來(lái)的問(wèn)題土建單位必須按時(shí)整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價(jià)加15%管理費(fèi)對(duì)土建單位進(jìn)行扣款，精裝修未檢查出來(lái)的問(wèn)題由精裝修自行承擔(dān)（？保留項(xiàng)問(wèn)題），時(shí)間要求為一個(gè)月。驗(yàn)收用表、精裝修單位對(duì)土建工

38、程質(zhì)量移交的要求見(jiàn)以下附件：案例六、xxx前后項(xiàng)目界面劃分變化一覽表案例八、組織與管理：1、與土建工程師共同排定土建移交計(jì)劃分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項(xiàng)移交理想狀態(tài)：整體合格一次移交封閉現(xiàn)實(shí)情況：往往是一拖再拖裝飾進(jìn)場(chǎng)時(shí)按標(biāo)段先分別移交1層或至少不同戶(hù)型各移交一套后面的最小單位按5層移交一次移交過(guò)程一定是：檢查整改復(fù)查-再整改再?gòu)?fù)查-正式移交不要期望一切條件具備才接手最底線(xiàn)是能滿(mǎn)足裝修穿插施工和成品保護(hù)的基本要求 檢查的主體：精裝總包單位 精裝修監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、抽查、協(xié)調(diào)并與土建監(jiān)理保持聯(lián)系 移交檢查交底 計(jì)劃、標(biāo)注、表格、工具、協(xié)調(diào)會(huì) 照片與數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà) 精裝修施工圖現(xiàn)場(chǎng)比對(duì) 問(wèn)題：精

39、裝修進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始檢查時(shí)，第一件事應(yīng)該做什么？九、精裝修監(jiān)理單位提前介入為什么要提前呢？需要提前介入土建抽查需要提供設(shè)計(jì)與招標(biāo)方面技術(shù)性咨詢(xún)需要審核對(duì)碰圖紙和施工合同精裝總包的確定往往時(shí)間較長(zhǎng)與施工單位確定相比，確定監(jiān)理單位相對(duì)要簡(jiǎn)單得多，并易實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵點(diǎn)：監(jiān)理的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、預(yù)控的深度、關(guān)注細(xì)節(jié)的程度十、提前介入土建樣板檢查由裝修監(jiān)理公司實(shí)施介入時(shí)間節(jié)點(diǎn)：預(yù)設(shè)預(yù)埋施工樣板層完成抹灰工程施工樣板層完成樣板層全數(shù)檢查，其它抽查30%邀請(qǐng)土建工程師、總包與監(jiān)理參加主動(dòng)協(xié)調(diào)整改問(wèn)題四個(gè)項(xiàng)目共四套土建施工樣板問(wèn)題綜合分類(lèi)比較此階段重點(diǎn)關(guān)注：預(yù)設(shè)預(yù)埋位置尺寸預(yù)留洞口尺寸偏差房間幾何尺寸標(biāo)高土建與裝飾界面交接處的土建

40、做法，如：后塞口門(mén)窗、外墻保溫、涂料、陽(yáng)臺(tái)煙道、欄桿、排水立管、空調(diào)機(jī)位等天棚不得水泥砂漿抹灰廚房衛(wèi)生間墻面的抹灰強(qiáng)度返潮滲漏其它可能影響裝飾施工和今后交房的問(wèn)題具體土建移交檢查項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)后面章節(jié)最關(guān)鍵的是：尺寸位置滲漏返潮抹灰強(qiáng)度抹灰進(jìn)度精裝部應(yīng)當(dāng)給土建部門(mén)提供 一個(gè)界面技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)十一、盡早確定木門(mén)和櫥柜分包商至遲應(yīng)與精裝總包中標(biāo)時(shí)間同步為什么呢？便于土建界面移交時(shí)與精裝總包一道參與門(mén)洞尺寸檢查因?yàn)椋洪T(mén)洞尺寸需盡早統(tǒng)一門(mén)洞尺寸問(wèn)題很多防盜門(mén)處洞口問(wèn)題較多精裝總包不愿意自己檢查更不愿承擔(dān)門(mén)洞檢查失誤的責(zé)任經(jīng)常影響土建移交與裝飾進(jìn)度木門(mén)屬管控難度較大的分包項(xiàng)目小結(jié)：對(duì)土建移交工作要高度重視，以保

41、證最終產(chǎn)品品質(zhì)和確保精裝修的合理工期，按時(shí)交付給小業(yè)主；提前曝露問(wèn)題總比交付小業(yè)主時(shí)曝露好；所以，不要怕在內(nèi)部曝露問(wèn)題；土建移交時(shí)，項(xiàng)目部各專(zhuān)業(yè)要緊密配合、相互支持，項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目部工程總監(jiān)要支持精裝修的正當(dāng)需求；精裝工程師要把握好尺度，加強(qiáng)協(xié)調(diào)；精裝修總包對(duì)移交工作往往不專(zhuān)業(yè)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和監(jiān)督。第四講：質(zhì)量管控建立相對(duì)完善的工程質(zhì)量保證體系國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。沒(méi)有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒(méi)有形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量控制保障體系相對(duì)完善的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝

42、、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的相對(duì)完善的工程質(zhì)保體系管理一、交房時(shí)小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量敏感點(diǎn)分類(lèi) 案例 第一大關(guān)注點(diǎn)：水普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注： 不關(guān)注：第二大關(guān)注點(diǎn)：位置尺寸普遍關(guān)注： 個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第三大關(guān)注點(diǎn)：石材普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注:第四大關(guān)注點(diǎn)：木地板普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第五大關(guān)注點(diǎn)：瓷磚普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第六大關(guān)注點(diǎn)：防盜門(mén)普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第七大關(guān)注點(diǎn)：玻璃門(mén)窗普遍關(guān)注： 個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第八大關(guān)注點(diǎn)：木門(mén)普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第九大關(guān)注點(diǎn)：墻紙普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第十大關(guān)注點(diǎn)：乳膠

43、漆普遍關(guān)注個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注第十一大關(guān)注點(diǎn)：電普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第十二大關(guān)注點(diǎn)：馬桶普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：第十三大關(guān)注點(diǎn)：櫥柜普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注第十四大關(guān)注點(diǎn)：清潔普遍關(guān)注：個(gè)別關(guān)注：不關(guān)注：關(guān)注點(diǎn)尺寸位置涉水返潮成品保護(hù)功能試驗(yàn)爆管滲漏三、流水段劃分、施工流程、施工令案例 四、確立精裝總包管理辦法及三方管理協(xié)議精裝總包管理辦法、三方協(xié)議及施工啟動(dòng)會(huì)指導(dǎo)書(shū)樣本啟動(dòng)會(huì)可視化的范例可視化的另一范例紅色的地面固化劑，有防塵、耐磨等功效 并對(duì)文明施工有暗示作用把三維立體圖紙直接復(fù)制到施工現(xiàn)場(chǎng)上 防水做好后用明顯障礙物阻擋進(jìn)入五、裝修工程質(zhì)量管理“九步走” 1質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2施工方案3材

44、料報(bào)驗(yàn)4監(jiān)理交底5班組交底6樣板點(diǎn)評(píng)7深化方案8停止點(diǎn)報(bào)驗(yàn)9界面書(shū)面移交關(guān)鍵是怎么走？如何走？第一步：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確立甲方：應(yīng)當(dāng)向工程供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)其管理案例： 某精裝房項(xiàng)目正在進(jìn)行實(shí)木復(fù)合木地板安裝。甲方精裝工程師在工程質(zhì)量巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)由于地坪平整度偏差過(guò)大，導(dǎo)致幾套房的木地板安裝后不平、有下沉感精裝工程師 A ：精裝工程師 B ：精裝工程師 C:問(wèn)答題：裝飾裝修很多驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定，感官質(zhì)量驗(yàn)收中缺陷不明顯，就是合格的，施工單位、物業(yè)給客戶(hù)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題不明顯是合格的，客戶(hù)說(shuō)，你看不到嗎，眼睛瞎了嗎？同志們，中國(guó)字考人呀，這個(gè)“明顯”二字怎么界定呀？明顯-新華字典基本解

45、釋?zhuān)呵宄仫@露出來(lái)，容易讓人看出或感覺(jué)到。反義詞：隱藏對(duì)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題的界定，很難判斷的問(wèn)題，就一刀切，不能去扯和無(wú)休止的扯下去。對(duì)這類(lèi)問(wèn)題與客戶(hù)進(jìn)行爭(zhēng)論沒(méi)有任何意義，直接以可能客戶(hù)會(huì)有問(wèn)題為由，要求施工單位整改。第二步：審批施工方案 方案的針對(duì)性、適用性、可操作性和監(jiān)理的補(bǔ)充糾正，不是照搬照抄。關(guān)于“讀圖”的更多話(huà)題第三步：材料報(bào)驗(yàn)精裝修材料復(fù)試表討論：與當(dāng)西曬的外墻相鄰的衛(wèi)生間廚房?jī)?nèi)墻無(wú)縫磚發(fā)生起拱現(xiàn)象，為什么？靠外墻當(dāng)西曬部位的無(wú)縫墻磚出現(xiàn)相互擠壓翹起，原因是熱應(yīng)力作用，磚的膨脹系數(shù)大造成；除養(yǎng)護(hù)和施工因素外，進(jìn)場(chǎng)墻磚應(yīng)按GB/T4100-2006和GB/T3810規(guī)范：若安裝在有高熱變性

46、的情況下應(yīng)對(duì)瓷磚的線(xiàn)性熱膨脹系數(shù)進(jìn)行試驗(yàn);在貼外墻、陽(yáng)臺(tái)、靠西曬的衛(wèi)生間無(wú)縫磚，在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)需按GB/T3810做線(xiàn)性熱膨脹系數(shù)復(fù)驗(yàn)。按規(guī)范：大多數(shù)磚都有微小的自然濕膨脹，當(dāng)不規(guī)范安裝和一定濕度條件下，當(dāng)濕膨脹大于0.06%時(shí)（每米0.66毫米）就有可能出問(wèn)題。更多案例第四步：監(jiān)理交底 用最通俗易懂易記簡(jiǎn)單的文字交底 用正反案例圖片交底 作業(yè)面板書(shū)和掛貼監(jiān)理提示 監(jiān)理參加施工技術(shù)交底并拍照 對(duì)主要技術(shù)工人的考核與質(zhì)詢(xún)監(jiān)理交底貫穿于整個(gè)施工過(guò)程中新進(jìn)場(chǎng)班組差的班組帶去觀摩好的監(jiān)理交底最關(guān)鍵的一點(diǎn)是：對(duì)有可能出現(xiàn)的問(wèn)題要有很強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)能力，交底必須要有深度，起到強(qiáng)力的補(bǔ)位和指導(dǎo)作用第五步、班組交底不

47、準(zhǔn)僅憑施工交底記錄批準(zhǔn)施工施工單位必須提供交底錄像監(jiān)理單位必須參加補(bǔ)充并拍照第六步：樣板點(diǎn)評(píng)施工樣板層- 每個(gè)標(biāo)段一層施工樣板間-每戶(hù)型一間分項(xiàng)工程施工樣板-飾面工程和清潔工程隱蔽工程完點(diǎn)評(píng)一次、濕作業(yè)完點(diǎn)評(píng)一次，開(kāi)荒清潔完點(diǎn)評(píng)一次公司營(yíng)銷(xiāo)、工程、研發(fā)、設(shè)計(jì)、造價(jià)、采購(gòu)、客戶(hù)、物業(yè)、項(xiàng)目部等均應(yīng)參加注意一點(diǎn)：技術(shù)變更后一定要用紅筆改所有圖紙或重新出圖收回原圖第七步：深化方案對(duì)按圖施工的理解對(duì)設(shè)計(jì)的過(guò)分依賴(lài)無(wú)技術(shù)變更單不施工 施工階段如何規(guī)避設(shè)計(jì)缺陷圖紙會(huì)審列表檢查現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)樣板曝露物管意見(jiàn)客戶(hù)投訴各方體驗(yàn)專(zhuān)業(yè)點(diǎn)評(píng)施工優(yōu)化移交曝露深化方案材料試驗(yàn)第八步、停止點(diǎn)報(bào)驗(yàn)停止點(diǎn)設(shè)置與階段點(diǎn)評(píng) 監(jiān)理旁站監(jiān)督

48、點(diǎn)的設(shè)置問(wèn)：裝修過(guò)程哪些工序需要旁站監(jiān)督？案例圖表的運(yùn)用案例施工自檢結(jié)果的標(biāo)注與拍照監(jiān)理驗(yàn)收結(jié)果的標(biāo)注與拍照整改過(guò)程的跟蹤復(fù)查與銷(xiāo)項(xiàng)專(zhuān)業(yè)通查與地毯拉網(wǎng)式普查 分項(xiàng)工程動(dòng)態(tài)拆分 A、工序停止 B、增加工序報(bào)驗(yàn)增加功能性試驗(yàn)項(xiàng)目第九步：界面移交快完工時(shí)打爆水管和才發(fā)現(xiàn)水管滲漏幾乎是災(zāi)難性的一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時(shí)，掛線(xiàn)釘釘子時(shí)；二是洗臉臺(tái)的角鋼架安裝時(shí)三是吊柜安裝時(shí)四是安裝木踢腳線(xiàn)時(shí)五是固定吊頂邊龍骨時(shí)因此，管線(xiàn)規(guī)劃布置時(shí)一定要與浴櫥柜安裝點(diǎn)位對(duì)接，樓面暗藏管道一定要橫平豎直并作出明顯標(biāo)記。另：冷水管與熱水管對(duì)接，保水試驗(yàn)；專(zhuān)人檢查堵頭角閥滲漏六、更多的細(xì)節(jié)問(wèn)題1、含水率問(wèn)題乳膠漆10%，墻紙8%2、清潔問(wèn)題3、勾縫打膠問(wèn)題4、先墩陰陽(yáng)角5、緩批膩?zhàn)訂?wèn)題6、墻地磚留縫與養(yǎng)護(hù)問(wèn)題7、止回閥卡死第五講:進(jìn)度管控施工總體控制計(jì)劃及施工流程施工形象進(jìn)度考核表施工周報(bào)