房地產(chǎn)估價(jià)基本理論.doc

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論-價(jià)格形成法則【精品文庫(kù)】房地產(chǎn)估價(jià)基本理論-價(jià)格形成法則房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律的簡(jiǎn)要概括。 具體來(lái)說(shuō)，它是山房地產(chǎn)的自然特征、經(jīng)濟(jì)特征及房地產(chǎn)價(jià)格的各種影響因素所決 定的。其主要內(nèi)容包括如下十項(xiàng)法則:?供求法則;?替代法則;?機(jī)會(huì)收益與分配法則;?收益遞增遞減法則;?均衡法成本法則;?變動(dòng)法則;?則;?貢獻(xiàn)法則;？適合法則;?競(jìng)爭(zhēng)法則。一、供求法則在自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，對(duì)于二般商品來(lái)說(shuō)，供給和需求決定商品價(jià)格，同時(shí)，商 品價(jià)格也對(duì)供給和需求產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格的形成與變化在本 質(zhì)上也與一般商品相同按供求法則的支配。房地產(chǎn)價(jià)格與需

2、求成正相關(guān)，與供給成 負(fù)相關(guān)。（一）供求法則成立的一般條件回供求法則是自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)法則，其成立應(yīng)具備如下四個(gè)基本條件：1. 商品同質(zhì)無(wú)差異。2. 供給者與需求者進(jìn)出市場(chǎng)自山，競(jìng)爭(zhēng)不受任何限制，可隨商品價(jià)格變動(dòng)而自 山調(diào)節(jié)各自的供求數(shù)量。3. 市場(chǎng)信息充分，買賣雙方對(duì)供求信息充分了解。4. 交易雙方數(shù)量眾多，任何一方不會(huì)形成壟斷局面。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與自山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相差棋遠(yuǎn)，明顯地體現(xiàn)出如下四個(gè)截然不同的特點(diǎn):1. 房地產(chǎn)普遍具有個(gè)別性，相互之間的替代性也受到一定限制。2. 受土地資源的局限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模受到制約，市場(chǎng)交易受到局限。3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不暢，交易雙方

3、都不容易充分了解房地產(chǎn)的供給和需求信 息。4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在種種限制，與一般市場(chǎng)相比，具有較大的壟斷性。（三）房地產(chǎn)供求法則的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與自山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之間所存在的巨大差別，使房地產(chǎn)價(jià)格的供求法則 體現(xiàn)出如下三個(gè)主要特點(diǎn)：1作用范用的區(qū)域性。2. 個(gè)別壟斷價(jià)格存在的合理性。這是山房地產(chǎn)品替代的有限性所決定的。因 此，在分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對(duì)于所形成的種種壟斷價(jià)格應(yīng)進(jìn)行具體的分析。例如， 對(duì)于購(gòu)買鄰地合并使用的限定價(jià)格，以及為使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)與其他物權(quán)統(tǒng)一而形 成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的種種限定價(jià)格等非正常價(jià)格，應(yīng)給予相應(yīng)的肯定，并作出合理的 判斷。3. 房地產(chǎn)的供求狀況，在總體上也呈買方、賣方市場(chǎng)均衡

4、態(tài)勢(shì)。但有時(shí)是供不 應(yīng)求，有時(shí)也有空置而缺乏需求?；谶@一特點(diǎn)，在分析房地產(chǎn)的供求狀況時(shí)，對(duì)于短期的供求波動(dòng)應(yīng)進(jìn)行深入 的分析，應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)期供求趨勢(shì)對(duì)短期波動(dòng)所持續(xù)的時(shí)間及其對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的實(shí)際影 響要有合理的估計(jì)。上述三點(diǎn)也可稱之為房地產(chǎn)供求法則所受到的限制。這些限制的存在及其作用 程度的明顯性，并不表明房地產(chǎn)價(jià)格不受供求法則的支配。其實(shí)這只是要求我們 在遵循供求法則分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要進(jìn)行一般的分析，而且必須根據(jù)房地產(chǎn)供求法則所具有的特點(diǎn)，進(jìn)行具體深入的分析，否則將失去應(yīng)有的意義，甚至 導(dǎo)致錯(cuò)誤的結(jié)論。（四）供求法則在估價(jià)上的運(yùn)用在估價(jià)實(shí)務(wù)上，運(yùn)用供求法則分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可通過(guò)了解地方

5、市場(chǎng)上 的空房 率、交易習(xí)慣以及房地產(chǎn)的一般價(jià)格走勢(shì)來(lái)具體確定。一般來(lái)說(shuō)，在空房 率極低的地方市 場(chǎng)上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊;在空房率較高的區(qū)域市 場(chǎng)上則與之相反。如果該區(qū)域市場(chǎng)的交易習(xí)慣是業(yè)主普遍愿意采取出租方式，則 說(shuō)明需求旺盛;反之則說(shuō)明需求不振。通常還可從房地產(chǎn)的一般價(jià)格走勢(shì)中大致推 測(cè)出某類房地產(chǎn)的供求狀況，但對(duì)此應(yīng)具 體分析。綜合上述這些情況及其他市場(chǎng) 特征，并進(jìn)行量化分析，就可以在一定程度上掌握 供求狀況對(duì)價(jià)格的影響，并以 此作為決定最終估價(jià)額的參考。列外，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流通的僅是有限年期 的土地使用權(quán)，土地供給主要山國(guó)家控制，這一情況對(duì)地

6、價(jià)具有至關(guān)重要的影 響。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求 狀況常常是在考慮將來(lái)發(fā)展?fàn)顩r而形成的，因此，供求法則在某種程度上是與下述 的變動(dòng)法則和競(jìng)爭(zhēng)法則密切相關(guān)的，應(yīng)進(jìn)行綜合分析。二、替代法則從現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)行為上來(lái)看，任何經(jīng)濟(jì)主體都是要以最小的費(fèi)用（或代價(jià)、投入） 取得最大的收益（或效用、產(chǎn)出），他們?cè)谫?gòu)買物品時(shí)，都要選擇效用大而價(jià)格低的 商品。這樣，在同一市場(chǎng)中，類似商品（包括有形的貨物和無(wú)形的勞務(wù)）的價(jià)格將相 互影響、相互牽制，價(jià)格最終彼此接近，這即是替代法則。房地產(chǎn)價(jià)格也受替代法 則的作用。替代原理是市場(chǎng)比較法成立的理論依據(jù)。替代法則實(shí)際上與收益法也有較深

7、的淵源關(guān)系。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，我們可根據(jù)某 房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定能與該房地產(chǎn)產(chǎn)生同等純收益的其他房地產(chǎn)的價(jià)格。另外，根 據(jù)替代法則，如果現(xiàn)存房地產(chǎn)價(jià)格高于重新建造的具有同等效用的房地產(chǎn)成本，則 自然會(huì)選擇重新建造房地產(chǎn)，從而使可重置的現(xiàn)存房地產(chǎn)價(jià)格受到重置成本的牽 制，重置成本必然成為現(xiàn)存房地產(chǎn)的價(jià)格上限。因此，替代法則也是成本法的理論 依據(jù)之一，它屬于房地產(chǎn)價(jià)格形成法則的核心內(nèi)容之一。三、機(jī)會(huì)成本法則購(gòu)買或生產(chǎn)某種物品的機(jī)會(huì)成本，等于放棄了最優(yōu)替換物或放棄了的機(jī)會(huì)的價(jià) 值。房地產(chǎn)價(jià)格的形成也受機(jī)會(huì)成本的制約，機(jī)會(huì)成本法則與市場(chǎng)比較法、收益法 和成本法都有著密切的關(guān)系。使用者選擇購(gòu)置房地產(chǎn)的條件是，

8、租金收益率大于或 等于市場(chǎng)投資利率減去房地產(chǎn)的年增值幅度，否則使用者將不會(huì)購(gòu)置房地產(chǎn)而選擇 租用，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)也將不會(huì)投資購(gòu)置。因此，房地產(chǎn)價(jià)格受租金收益率與市場(chǎng) 投資利潤(rùn)率及年增值幅度等制約。這即是廣義的房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)會(huì)成本法則。四、變動(dòng)法則變動(dòng)法則即是房地產(chǎn)價(jià)格隨著其影響因素之間的因果互動(dòng)過(guò)程而不斷變化。山 于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜、影響因素眾多，因此，與其他商品相比，房地產(chǎn)的價(jià)格變 動(dòng)更為復(fù)雜、更為經(jīng)常，也更為普遍。可以說(shuō)，實(shí)體形態(tài)上的不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)形態(tài) 則為“普動(dòng)產(chǎn)”，其價(jià)格受變動(dòng)法則的支配比一般商品更為明顯。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，無(wú)論是從運(yùn)用各種估價(jià)方法的關(guān)鍵和難點(diǎn)所在上來(lái)看，還是從 評(píng)估

9、結(jié)果能否客觀、準(zhǔn)確地反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值上來(lái)看，在很大的程度上都取 決于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的把握是否準(zhǔn)確上。一般來(lái)說(shuō)，在估價(jià)上準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)，要做到對(duì)影響與形成房地 產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素做動(dòng)態(tài)把握，并把分析的著眼點(diǎn)落在房地 產(chǎn)的效用、相對(duì)稀缺性和有效需求及其三者之間的因果互動(dòng)關(guān)系上。從中既要掌握 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的一般趨勢(shì)，乂要區(qū)分出短期波動(dòng)，分析的方法主要是預(yù)測(cè)方法。五、收益與分配法則運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)和土地四種生產(chǎn)要素結(jié) 合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法 則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。按照收益與

10、分配法則，我們可以從運(yùn)用房地產(chǎn)所獲得的總收益中確定出由房地 產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，以及土地或建筑物分別產(chǎn)生的收益。對(duì)這些收益分別以相應(yīng)的資 本化率進(jìn)行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土地、建筑物的收益價(jià)格，這是收益還原法 （包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收益與分配法則是收益法的 理論依據(jù)之一。依此法則，分配給土地的收益是總收益的最后部分。如果土地收益是最大的， 即可認(rèn)為該土地是處于最有效使用狀態(tài)。但在現(xiàn)實(shí)中，土地并不一定處于最有效利 用狀態(tài)，因此，收益與分配法則與其他法則，如均衡法則、貢獻(xiàn)法則和適合法則等 密切相關(guān)，綜合運(yùn)用這些法則可對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)和部分估價(jià)等。綜上所述，收益與分配法

11、則是普遍的經(jīng)濟(jì)法則，在估價(jià)實(shí)務(wù)上運(yùn)用非常廣泛。六、均衡法則房地產(chǎn)價(jià)格受各生產(chǎn)要素的組合狀態(tài)影響，當(dāng)各生產(chǎn)要素的組合均衡時(shí)，房地 產(chǎn)的效用或收益才能得以有效發(fā)揮，價(jià)格處于較高水平；當(dāng)各生產(chǎn)要素的組合非均 衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用或收益則難以有效發(fā)揮，價(jià)格將受到制約而降低。這就是均衡 法則或稱優(yōu)化配置法則。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，改變其用途或各生產(chǎn)要素的組合受到很大限制，在通常 情況下是非常困難的，在一定條件下還可能不具備經(jīng)濟(jì)合理性，其至是無(wú)法實(shí)現(xiàn) 的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格受均衡法則的制約更大，尤其是土地投資對(duì)其價(jià)格的影響 表現(xiàn)得更為明顯。以住宅為例，建筑物與其他用地比較，顯得過(guò)大或過(guò)小，則土地 與建筑物均衡受

12、到破壞，該住宅的效用便不能有效發(fā)揮。若用于出租，則該住宅 的租金收益也將達(dá)不到應(yīng)有的水平，這不僅影響整宗房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)土地價(jià)格 的影響更大。因?yàn)樵谶@種情況下，若恢復(fù)土地的效用，需要拆除建筑物，這將造 成一定的損失，這個(gè)損失額即為土地的減價(jià)額。，對(duì)土地的部分估價(jià)離不開(kāi)均衡 法則。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，均衡法則與最有效使用原則密切相關(guān)，它是從內(nèi)部組成要素 上來(lái)衡量房地產(chǎn)是否處于最有效利用狀態(tài)。七、收益遞增遞減法則此即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益遞增遞減原理。山于房地產(chǎn)的固定性和不可移動(dòng)性等 特征，報(bào)酬的增減是難以隨意調(diào)整的，因此，其價(jià)格受此法則的制約更大。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，一般是按收益遞增遞減法則來(lái)衡量投資規(guī)模

13、是否合理。 如在某 塊土地上建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，但當(dāng)超過(guò)某一 層數(shù)之后，收益就很難成比例增加。這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必額就不們結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成 本、預(yù)計(jì)收入、經(jīng)營(yíng)支出等加以組合進(jìn)行計(jì)算，以尋夢(mèng)總收入上升和下降的轉(zhuǎn)折 點(diǎn)，即土地的邊際利用點(diǎn)，也可稱為最有效利用點(diǎn)。因此，這 廠法則與最有效使 用原則和均衡法則密切相關(guān)。運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，客觀收益的確定也必須運(yùn)用收益 遞增遞減法則來(lái)衡量。八、貢獻(xiàn)法則可以把貢獻(xiàn)法則簡(jiǎn)要地概括為。房地產(chǎn)的某一部分對(duì)整體收益的貢獻(xiàn)程度，會(huì) 影響整體房地產(chǎn)的價(jià)格。；房地產(chǎn)的總收益是山土地和建筑物等部分共

14、同作用的結(jié)果，其中某一部分 帶來(lái)的收益，對(duì)總收益而言是部分與整體的關(guān)系。因此，貢獻(xiàn)法則和收益與分配法 則密切相關(guān)，也是收益法及殘余估價(jià)法的理論依據(jù)之一。同時(shí)，這一法則還可用于判定土地或建筑物的追加投資，不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、 改造等是否合理。這對(duì)于確定房地產(chǎn)的客觀收益大小，確定合理的評(píng)估前提條件都 是非常重要的。九、適合法則房地產(chǎn)總是處于一定的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，若房地產(chǎn)適應(yīng)周圍環(huán)境，則 房地產(chǎn)的收益或效用能夠最大限度地發(fā)揮，其價(jià)格處于最佳水平。反之，若房地產(chǎn) 與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，則因其無(wú)法移動(dòng)，其收益和效用只能相應(yīng)降低，價(jià)格將處于最 佳水平之下，這就是適合法則。因此，在估價(jià)實(shí)務(wù)上，一定要認(rèn)真分

15、析房地產(chǎn)與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)。這將直接 關(guān)系到其收益量和價(jià)格，以及因不協(xié)調(diào)所造成的某一部分的減價(jià)額。例1,2:對(duì)于一棟設(shè)汁、施工和設(shè)備都非常良好的新建筑物，其建筑面積為5000平方米，成本價(jià)格為1000元，平方米。若其坐落的土地面積為1000平方米， 價(jià)格為1500元，平方米，但因地理位置的局限，該房地產(chǎn)的房地價(jià)格為1200元，平 方米，則造成建筑物的減價(jià)，其數(shù)額為：該建筑物的合理市價(jià)一 1200 X 50001500X1000,450（萬(wàn)元）建筑物的減價(jià)額一 1000X50004500000,50（萬(wàn)元）十、競(jìng)爭(zhēng)法則就一般商品而言，在供給和需求兩個(gè)方面都存在著競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格是由競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果確 定的。山于競(jìng)爭(zhēng)的作用，供需雙方均不能期望得到合理利潤(rùn)之外的超額利潤(rùn)。因 此，竟?fàn)幏绞郊捌涑潭葘?duì)商品價(jià)格有較大的影響，這就是竟?fàn)幏▌t。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有個(gè)別性，在供給上不存在充分的競(jìng)爭(zhēng)，甚至不容易引起 竟?fàn)?，?jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在需求者之間。需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)將使房地產(chǎn)價(jià)格不斷提 高，尤其