房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn).doc

1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)一、總平面設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制1、總平指標(biāo)控制1.1 建筑面積：產(chǎn)權(quán)總面積誤差不能超3%；物管、門衛(wèi)、商業(yè)配套面積必須滿足規(guī)劃要求1.2 停車位布置：地下停車位、地面停車位、自行車位2、總平布置及建筑定位控制2.1 小區(qū)出入口：道路開(kāi)口寬度滿足消防車道寬度及道閘安裝要求2.2 紅線周邊關(guān)系：有沒(méi)有對(duì)業(yè)主使用及心理造成影響2.3.建筑與紅線及道路關(guān)系：考慮陽(yáng)臺(tái)、消防車道影響3、地下室范圍影響3.1 地下室范圍應(yīng)不影響開(kāi)盤區(qū)域3.2 考慮深基坑回填對(duì)周邊平臺(tái)及道路影響3.3 地下室退紅線是否滿足規(guī)劃要求4、車道、地面出入口影響4.1 考慮車道頂棚對(duì)一、二樓住戶采光、防盜等影響4.

2、2 考慮下地下室車道布置位置是否合理5、建筑總平標(biāo)高控制5.1 建筑標(biāo)高及航空限高控制： 考慮女兒墻頂標(biāo)高對(duì)建筑高度影響、控制屋面裝飾構(gòu)架不能超過(guò)航空絕對(duì)限高5.2 正負(fù)零標(biāo)高確認(rèn)：考慮周邊道路標(biāo)高關(guān)系、考慮市政排水管網(wǎng)高度、考慮總平景觀標(biāo)高關(guān)系，小區(qū)大門正負(fù)零與市政道路的關(guān)系。5.3 考慮地下室、車道出入口標(biāo)高關(guān)系6、總平配套設(shè)施及配套用房控制6.1 設(shè)計(jì)前期控制： 所有配套用房應(yīng)有設(shè)計(jì)圖紙， 并報(bào)相關(guān)部門審核； 所有配套用房定位、標(biāo)高等嚴(yán)格按規(guī)劃圖紙實(shí)施。6.2 配套用房應(yīng)考慮后期對(duì)業(yè)主的影響， 并告知業(yè)主； 消防水池、化糞池等是否在一樓私家花園內(nèi)； 現(xiàn)場(chǎng)銷售模型應(yīng)與總圖對(duì)應(yīng)； 垃圾房、配

3、電室等是否對(duì)業(yè)主使用造成影響6.3 游泳池、景觀構(gòu)筑物影響：結(jié)構(gòu)荷載考慮、游泳池設(shè)備用房布置7、安裝總平控制7.1 總平管井、消火栓等與私家花園、道路、停車位協(xié)調(diào)控制；出地面通風(fēng)井對(duì)總平影響、煙道對(duì)總平影響7.2 安防系統(tǒng)和景觀配合：大門須設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，周邊需設(shè)置防盜系統(tǒng)二、外立面設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制外立面應(yīng)嚴(yán)格按照外立面審查通過(guò)的效果圖實(shí)施，并對(duì)外立面材料、分隔、欄桿、幕墻、空調(diào)位、安裝管道等重點(diǎn)關(guān)注。1、外立面材料選擇及分隔控制點(diǎn)1.1 分隔及材料選用考慮成本因素2.2 考慮施工可實(shí)施性2.3 外保溫時(shí)保溫厚度對(duì)外立面影響：線條厚度、保溫范圍、門窗安裝等2.4 考慮結(jié)構(gòu)及建筑細(xì)部處理：不同材料分隔

4、處應(yīng)采用線條分隔或過(guò)渡2、外立面欄桿、幕墻控制點(diǎn)2.1 成本及可實(shí)施性2.2 結(jié)構(gòu)配合、實(shí)際使用及外立面效果的影響2.3 注意對(duì)使用及收邊收口處理2.4 使用安全性考慮3、外立面空調(diào)控制要點(diǎn)3.1 空調(diào)位、空調(diào)洞位置需同外立面協(xié)調(diào)3.2 空調(diào)大小滿足安裝需求3.3 空調(diào)位置便于后期安放三、建筑方案設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制建筑方案涉及內(nèi)容較多， 重點(diǎn)就驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)、 安全防盜、使用功能性進(jìn)行控制。1、驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題： 建筑方案需要滿足現(xiàn)行規(guī)范，對(duì)“住宅設(shè)計(jì)規(guī)范” 、“民用建筑設(shè)計(jì)通則”、“住宅建筑規(guī)范”、“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范” 、“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”等規(guī)范強(qiáng)制性條文必須遵守，對(duì)于規(guī)范較模糊的地方須有相應(yīng)的措

5、施。2、安全防盜問(wèn)題2.1 公共區(qū)域及立面線條等對(duì)防盜影響2.2 二層門廳等設(shè)有雨棚處防盜問(wèn)題2.3 一層大廳內(nèi)防盜問(wèn)題2.4 結(jié)構(gòu)拉板等對(duì)防盜影響3、使用功能性問(wèn)題3.1 各專業(yè)交叉配合3.2 疊合圖3.3 加強(qiáng)意識(shí)、預(yù)見(jiàn)性，站在業(yè)主角度看問(wèn)題。3.4 使用合理性：門窗開(kāi)啟扇大小與方式滿足通風(fēng)要求（房間不得小于 1/20，廚房不得小于 1/10,0.6m2)；外門開(kāi)啟方式不影響通行和家具搬放、 內(nèi)門窗不影響使用，外窗便于清洗、便于空調(diào)搬放。四、重大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)控制1、地基處理：全面了解場(chǎng)地內(nèi)的地質(zhì)情況，對(duì)可能出現(xiàn)的地基處理方案進(jìn)行充分的預(yù)估，并結(jié)合工期、成本形成可行性分析處理報(bào)告。2、基礎(chǔ)形式：結(jié)合項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式和地質(zhì)情況全面分析，就可選用的基礎(chǔ)方案在工期、成