如何與開發(fā)商進(jìn)行有效溝通講述

1、如如 何何 與與 開開 發(fā)發(fā) 商商 進(jìn)進(jìn) 行行 有有 效效 溝溝 通通 20082008年年參考消息參考消息4 4月月1515日?qǐng)?bào)刊登有關(guān)溝通的研日?qǐng)?bào)刊登有關(guān)溝通的研 究文章。研究表明：究文章。研究表明： 我們的工作當(dāng)中我們的工作當(dāng)中70%70%的錯(cuò)誤是由于我們不擅長與人溝的錯(cuò)誤是由于我們不擅長與人溝 通，或者說不擅長說話造成的。通，或者說不擅長說話造成的。 提升溝通能力迫在眉睫提升溝通能力迫在眉睫 溝通的重要性 溝通的定義 1、人與團(tuán)隊(duì)之間通過各種交流方式，達(dá)成共識(shí)、 解決問題。 2、溝通是發(fā)送者憑借一定的渠道將信息傳遞給 既定對(duì)象，并尋求反饋并達(dá)到理解的過程。 3、溝通是一種雙向甚至多向的

2、交流，將信息傳 送給對(duì)方，并期望獲得對(duì)方相應(yīng)反應(yīng)效果的過 程。 溝：水道 通：貫通、往來、通過、通曉、通知 溝通的含義 溝通首先是信息的傳遞 溝通中信息不僅要被傳遞，還要被理解 有效溝通并不是雙方達(dá)成一致意見，而是準(zhǔn) 確的理解信息的含義 溝通是一個(gè)雙向的、互動(dòng)的反饋與理解的過 程 溝通的現(xiàn)狀 我是一個(gè)害羞又缺乏自信的人，每次和別人談 話，我總不敢開口。 我講了那么多，為什么別人始終無動(dòng)于衷。 別人為什么總對(duì)我又那么多要求和意見，我是 不是做的不夠好。 （一）如何做好溝通 （二）如何做好與開發(fā)商的有效溝通 報(bào)告提綱 如何做好溝通 溝通的重要性聽的重要性 傾聽：取得智慧的第一步，有智慧的人總 是先

3、聽后說 醫(yī)學(xué)研究表明：嬰兒的耳朵在出生時(shí)就發(fā) 揮作用了 一張嘴巴，兩只耳朵 如何做好溝通 溝通技巧聽 移情換位：主動(dòng)傾聽，能聽懂信息 聽的技巧：不同的場合需要不同的傾聽技 巧 做適當(dāng)?shù)幕貞?yīng) 溝通技巧聽 移情換位 站在別人的立場去理解（信息內(nèi)容、對(duì)方 的感情成分、隱含成分） 表層和深層的移情能力 如何做好溝通 隱含成分案例： 焦作三合地產(chǎn)副總李衛(wèi)東關(guān)于營銷中心的裝修方案時(shí)表示：按照國家標(biāo)準(zhǔn)常規(guī)明細(xì) 對(duì)營銷中心進(jìn)行報(bào)價(jià)，不需要過于明細(xì)的報(bào)價(jià)方案。 移情能力： 設(shè)身處地理解他人感受的一種能力?！耙魄椤迸c“同情”是不相同的，理解他人的 感受并不表示我們與那人有相同的感受。例如我們了解某人為何會(huì)這樣憤怒

4、，并不 表示我們也有憤怒的感受。 溝通技巧聽的技巧 去除干擾信息接收的障礙 積極傾聽，找到有意義的地方，提高理解 深度 反復(fù)思考聽到的訊息 勇于發(fā)問，檢查記憶力 增強(qiáng)記憶，做筆記 如何做好溝通 如何做好溝通 小故事分享 主持人問：小朋友，你長大了想做什么 小朋友說：飛行員 主持人問：如果飛機(jī)沒油了，飛機(jī)上油很多乘客，但只有一步降落傘，你會(huì) 怎么做 小朋友說：旅客系好安全帶，我穿降落傘跳下去 觀眾大笑。節(jié)目后小孩傷心的哭了，請(qǐng)問小孩為什么要哭？ ”我本來是想我先下去取油，在回來救大家“ 請(qǐng)不要輕易打斷別人的講話 不良的傾聽習(xí)慣 經(jīng)常打斷別人說話 經(jīng)常改變?cè)掝} 抑制不住的個(gè)人偏見 貶低講話人 只注

5、意聽事實(shí)，不注意講話人的感情 在對(duì)方還在講話時(shí)就想回答對(duì)方的問題 如何做好溝通 溝通技巧：四種不同的回應(yīng)方式 鼓勵(lì)：促進(jìn)對(duì)方的表達(dá)意愿 詢問：以探索的方式獲得更多信息 反應(yīng)：告訴對(duì)方你在聽，同時(shí)確定對(duì)方完 全理解你的意思 重述：用于溝通結(jié)合時(shí)，確定沒有誤解對(duì) 方的意思 如何做好溝通 溝通技巧：說 內(nèi)容：溝通前清晰，富有邏輯性 充分利用非語言因素。（音調(diào)、音量、眼 神、面部表情、身體語言、肢體語言） 讓對(duì)方開口 如何做好溝通 溝通技巧：問 開放的問題：獲得無偏見需求，幫助透徹 了解對(duì)方的感覺、動(dòng)機(jī)和顧慮 封閉的問題：答案明確，但獲知信息不夠 詳盡 如何做好溝通 封閉式問題指事先設(shè)計(jì)好的備選答案，

6、受 訪者問題的回答被限制在別選答案中，即 他們主要是從備選答案中挑選自己認(rèn)同的 答案。 開放式問題就像問答題一樣，不是一兩 個(gè)詞就可以回答的。這種問題需要解釋 和說明，同時(shí)向?qū)Ψ奖硎灸銓?duì)他們說的 話很感興趣，還想了解更多的內(nèi)容。 溝通技巧：看 留心捕捉臉部表情 洞察眼睛的變化 肢體動(dòng)作可以增添色彩和氣氛 距離代表疏遠(yuǎn) 如何做好溝通 消極的身體語言 遠(yuǎn)離你 快速點(diǎn)頭 捂著鼻子 看天 有限的目光接觸 捂嘴巴 握緊拳頭 急促呼吸 身體后傾 如何做好溝通 積極的身體語言 思考的點(diǎn)頭 身體朝你 正面向你 理解的附和聲 身體放松 如何做好溝通 溝通中的幾點(diǎn)致命過失 傲慢無禮：評(píng)價(jià)、扮演位專家，諷刺或挖 苦

7、 發(fā)號(hào)施令：命令、挑釁 回避：模棱兩可，保留信息，轉(zhuǎn)移注意力 如何做好溝通 理想的溝通境界 不批評(píng)、不責(zé)備、不抱怨 引發(fā)別人的渴望 保持愉快的心情 傾聽別人的發(fā)言 讓別人覺得更為重要 主動(dòng)用愛心關(guān)懷別人 真誠贊美別人 說別人感興趣的話 如何做好溝通 只有沒有溝通的 沒有溝通不了的 如何做好溝通 （一）如何做好溝通 （二）如何做好與開發(fā)商的有效溝通 課前討論問題 與開發(fā)商的有效溝通 有效溝通的意義 順利推動(dòng)工作執(zhí)行，達(dá)成目標(biāo) 提高工作效率 體現(xiàn)同致行專業(yè)水平，提升品牌形象 與開發(fā)商的有效溝通 孫子謀攻篇中說：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆； 不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己， 每戰(zhàn)必殆?！?了解開發(fā)

8、商 是與開發(fā)商有效溝通的前提條件 與開發(fā)商的有效溝通 開發(fā)商分類：決策與對(duì)策 老板決策的民營企業(yè) 職業(yè)經(jīng)理人為決策主 體團(tuán)隊(duì)的企業(yè) 國資背景的企業(yè) 第一代掌門 第二代掌門 老板決策的民營企業(yè) 企業(yè)特征： 以老板意見為主導(dǎo)，職業(yè)經(jīng)理人通常無決策性 意見的話語權(quán)。但卻往往是項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵人 物。 與開發(fā)商的有效溝通 老板決策的民營企業(yè) 第一代掌門的民營企業(yè)：第一代掌門的民營企業(yè)： 老板特征： 學(xué)歷相對(duì)較低但實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，往往事無巨細(xì)都親自參與； 老板關(guān)注點(diǎn)： 1、關(guān)注結(jié)果，企業(yè)價(jià)值最大化 2、實(shí)干、實(shí)在 溝通策略： 建立起自己值得托付，對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，踏實(shí)值得信賴的形象 與開發(fā)商的有效溝通 老板決策的

9、民營企業(yè) 第一代掌門的民營企業(yè)：第一代掌門的民營企業(yè)： 職業(yè)經(jīng)理人特征： “心腹型” 跟隨老板多年，與老板感情深厚，學(xué)歷較低但經(jīng)驗(yàn)豐富 “專業(yè)型” 從社會(huì)上聘請(qǐng)，具有將強(qiáng)的專業(yè)背景和職業(yè)操守； 職業(yè)經(jīng)理人關(guān)注點(diǎn)： “心腹型” 在老板心中的地位，義氣，個(gè)人收入 “專業(yè)型” 在老板心中的地位，專業(yè)方面的創(chuàng)新、個(gè)人收入、流程和制度 溝通策略： 塑造自己實(shí)干值得信任的形象，充分利用自己 的專業(yè)優(yōu)勢(shì) 與開發(fā)商的有效溝通 老板決策的民營企業(yè) 第二代掌門的民營企業(yè)：第二代掌門的民營企業(yè)： 老板特征： 普遍留學(xué)歸來，年輕、渴望超越前輩，驕傲，欠缺實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，會(huì)由于找不 到同全層的人感到寂寞。 老板關(guān)注點(diǎn)： 1、

10、超越前輩、自我實(shí)現(xiàn) 2、企業(yè)利潤最大化 3、引領(lǐng)市場潮流 溝通策略： 關(guān)注時(shí)尚信息，尋找彼此共同的興趣點(diǎn)，充分利用全層營銷 與開發(fā)商的有效溝通 老板決策的民營企業(yè) 第一代掌門的民營企業(yè)：第一代掌門的民營企業(yè)： 職業(yè)經(jīng)理人特征： “心腹型” 與老板一起長大，或者是老板的同學(xué)、好友，與老板年齡相仿，充滿激情 “專業(yè)型” 從社會(huì)聘請(qǐng)，具有良好的學(xué)校背景、專業(yè)背景，較年輕； 職業(yè)經(jīng)理人關(guān)注點(diǎn)： “心腹型” 在老板心中的地位，個(gè)人職位與收入，企業(yè)利潤最大化 “專業(yè)型” 在老板心中的地位，專業(yè)性、企業(yè)制度化、規(guī)范化 溝通策略： 利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過取得成交來彰顯他們的功 勞 與開發(fā)商的有效溝通 老板決策的民

11、營企業(yè) 股東集團(tuán)決策的民營企業(yè)：股東集團(tuán)決策的民營企業(yè)： 決策人特征： 有主有次，部分干活，部分希望有權(quán)利而且不費(fèi)力，都希望參與決策。需 要參與感，被尊重，有爭權(quán)現(xiàn)象，有時(shí)候可能威脅到合作 決策人關(guān)注點(diǎn)： 1、目標(biāo)離散，越多人參與決策越中庸 2、價(jià)值 溝通策略： 抓住主決策人，盡可能平衡利益，避免樹敵。 業(yè)績成果說話，關(guān)注放大效應(yīng) 與開發(fā)商的有效溝通 與開發(fā)商的有效溝通 職業(yè)經(jīng)理人為決策主體的企業(yè) 企業(yè)特征： 市場化意識(shí)強(qiáng)，講求市場運(yùn)作為主，職業(yè)經(jīng)理 人團(tuán)隊(duì)普遍有職業(yè)操守，正直，強(qiáng)調(diào)專業(yè)性， 講求學(xué)校背景，專業(yè)背景和興趣背景 與開發(fā)商的有效溝通 職業(yè)經(jīng)理人為決策主體的企業(yè) 老總特征： 普遍具有

12、高學(xué)歷，眼界開闊，學(xué)習(xí)能力很強(qiáng)，能夠快速接受新事物，注重 采用指導(dǎo)性的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格 老總關(guān)注點(diǎn)： 1、企業(yè)的市場影響力 2、任務(wù)的完成情況 3、營銷策劃的執(zhí)行結(jié)果 4、企業(yè)運(yùn)作的規(guī)范化、制度化 溝通策略： 建立職業(yè)化形象，搭建溝通平臺(tái)，注重圈子效應(yīng)，策劃如何有效幫助企業(yè) 樹立和整合企業(yè)品牌 與開發(fā)商的有效溝通 職業(yè)經(jīng)理人為決策主體的企業(yè) 職業(yè)經(jīng)理人特征： 具有職業(yè)操守，通常名校畢業(yè)，又很強(qiáng)的專業(yè)背景，追求尋找有共同需求 的同圈層人士，喜歡專業(yè)專業(yè)問題 職業(yè)經(jīng)理人關(guān)注點(diǎn)： 1、計(jì)劃指標(biāo)的完成 2、營銷費(fèi)用的節(jié)省，成本控制 3、專業(yè)性、規(guī)范化 溝通策略： 遵循職業(yè)操守，充分利用自身的專業(yè)資源平臺(tái)，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)作用，講求專業(yè) 與開發(fā)商的有效溝通 國資背景的開發(fā)企業(yè) 企業(yè)特征： 國有資本控制，企業(yè)運(yùn)作仍帶有輕微的計(jì)劃色 彩，效率相對(duì)前兩類企業(yè)較低下，企業(yè)內(nèi)部注 重人際關(guān)系的平衡，職位層級(jí)關(guān)系較為嚴(yán)格 與開發(fā)商的有效溝通 國資背景的開發(fā)企業(yè) 老總特點(diǎn)： 通常有較高的級(jí)別編制，年齡較大，在企業(yè)內(nèi)部屬于元老級(jí)，德高望重， 做事風(fēng)格沉穩(wěn)低調(diào) 老總關(guān)注點(diǎn)： 1、包事情“做好” 2、方案總體的執(zhí)行結(jié)果和效果 3、企業(yè)規(guī)模及在同行業(yè)中的地位 溝通策略： 建立自己專業(yè)而又謙虛的完備形象 國資背景的開發(fā)企業(yè) 職業(yè)經(jīng)理人特點(diǎn)： 在國企工作多年，做事既注重關(guān)系平衡層面，同時(shí)具備一定的專業(yè)知識(shí)， 具有廣泛