第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)管理合同

1、第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)管理合同類別:我的文章 評論(3) 瀏覽(172) 2011-06-06 07:17標(biāo)簽：第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)管理合同 一、物業(yè)管理招標(biāo) （一）物業(yè)管理招投標(biāo)的概念物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的供求雙方，通過招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的需方物業(yè)的業(yè)主大會或建設(shè)單位，采取市場競爭手段找到自己滿意的物業(yè)管理服務(wù)的供方物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)通過參與市場競爭獲得自己需要的物業(yè)管理權(quán)。 （二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式物業(yè)管理招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)三種。 1.公開招標(biāo)。招標(biāo)人（物業(yè)的業(yè)主委員會或建設(shè)單位）

2、通過報紙、電視及其他新聞渠道，公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的優(yōu)點是最大限度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。招標(biāo)單位可以通過市場競爭找到自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長、招標(biāo)投標(biāo)成本較高的不足之處。 2.邀請招標(biāo)。由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有管理能力的若干物業(yè)管理企業(yè)（一般邀請不超過10家，通常在38家之間）發(fā)出邀請書，讓它們各自報價和分別議標(biāo)，最后授標(biāo)的招標(biāo)方式。其優(yōu)點是可以保證投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的管理經(jīng)驗，信譽可靠；缺點是由于招標(biāo)范圍的局限性，有可能漏掉一些有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。 3.協(xié)議

3、招標(biāo)。招標(biāo)單位直接邀請其認為資信可靠和能力相適應(yīng)的一家或幾家物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，與它們分別協(xié)商談判，確定物業(yè)管理的有關(guān)事項，最后達成協(xié)議的招標(biāo)方式。這實際上是一種合同談判的方式。其優(yōu)點是可以節(jié)省時問和招標(biāo)費用，雙方容易達成協(xié)議。這種招標(biāo)方式一般適用于與被邀請方具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系、比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的物業(yè)（如保密要求）。上述招標(biāo)方式通常由物業(yè)的業(yè)主委員會或建設(shè)單位來執(zhí)行。隨著物業(yè)管理市場的成熟，業(yè)主委員會或建設(shè)單位可以委托專業(yè)的物業(yè)管理中介咨詢機構(gòu)代理主持物業(yè)管理的招標(biāo)。由于物業(yè)管理中介咨詢機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提

4、高招投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，能夠選擇到最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。 （三）物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序主要有以下步驟。 1.成立招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)單位在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項目招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。其主要任務(wù)是：負責(zé)招標(biāo)的整個活動；編制招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。 2.編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件包括：招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項目說明書、物業(yè)管理合同等。 3.發(fā)布招標(biāo)消息。招標(biāo)單位可以根據(jù)招標(biāo)方式的不同，采片不同的途竹發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)的新聞發(fā)布會、公布招標(biāo)公

5、告（廣告）或寄發(fā)招標(biāo)邀請書（邀請函）等。 4.投標(biāo)單位的資格審查。公開招標(biāo)的資格審查須在發(fā)售標(biāo)書之前進行，審查合格的才允許購買標(biāo)書，故稱資格預(yù)審。資格審查的主要內(nèi)容有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；財務(wù)狀況；社會信譽；資質(zhì)等級證書；技術(shù)人員數(shù)；技術(shù)裝備；有無投標(biāo)保證書；管理經(jīng)驗及以往業(yè)績；已承擔(dān)的項目；主要負責(zé)人的經(jīng)歷及企業(yè)背景情況等。 5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等。招標(biāo)單位應(yīng)在招標(biāo)通告（廣告）規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根據(jù)實際情況，盡可能地向它們提供有關(guān)的設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。 6.召開標(biāo)前會議

6、及組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。投標(biāo)單位在準備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給予澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位到實地去勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負責(zé)對投標(biāo)單位提出的問題予以解答或澄清。 7.接受和收存投標(biāo)書。招標(biāo)單位要按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間、地點在有效期內(nèi)接收投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，即可收存起來。對于在規(guī)定的時間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的（如沒有提交投標(biāo)保證金），招標(biāo)單位可以一律拒收，并原封不動地退回投標(biāo)單位。 8.組織開標(biāo)答辯會

7、。招標(biāo)單位開標(biāo)的時間、地點都要在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，并應(yīng)按規(guī)定的時間和地點，公開召開物業(yè)管理招標(biāo)開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構(gòu)參加。 9.進行評標(biāo)和確定中標(biāo)單位。招標(biāo)單位應(yīng)在確定投標(biāo)有效的前提下，逐一對投標(biāo)書、現(xiàn)場答辯和招標(biāo)書規(guī)定的其他要素進行比較和評價。評定投標(biāo)書的標(biāo)準要盡可能量化，評審可綜合各種因素，采用綜合評議法或定量評分法，列出各項因素比較一覽表，排列名次，最后確定中標(biāo)單位。 10.發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。確定中標(biāo)企業(yè)后，招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定的時問內(nèi)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將未中標(biāo)單位的投標(biāo)保證函退還投標(biāo)單位。 11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。招標(biāo)單位在通知

8、投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。如果投標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。 12.招標(biāo)結(jié)束。對招標(biāo)活動進行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)的有關(guān)費用，對招標(biāo)資料進行整理、歸檔。 （四）物業(yè)管理招標(biāo)書物業(yè)管理招標(biāo)書是物業(yè)管理招標(biāo)文件中最重要的文件，既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件、進行投標(biāo)的依據(jù)，又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同的基礎(chǔ)。它在一定程度上決定了今后該物業(yè)的管理經(jīng)營水平及品位高低。物業(yè)管理招標(biāo)書一般包括下列幾個主要方面。 1.物業(yè)項目的基本情況。物業(yè)管理招標(biāo)書對物業(yè)項目基本情況的介紹包括：（1）物業(yè)概況，包括總建筑面積和占地面積

9、、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、業(yè)主情況、配套設(shè)施情況等。（2）主要設(shè)備設(shè)施，包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。（3）提供的物業(yè)設(shè)計圖紙情況。對于新建物業(yè)，需要提供規(guī)劃設(shè)計方案；若是已有物業(yè)，則需要提供詳細的規(guī)劃設(shè)計圖紙，以便投標(biāo)單位正確計算管理費標(biāo)價。 2.確定物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容。在物業(yè)管理招標(biāo)書內(nèi)明確是物業(yè)管理項目的整體招標(biāo)，還是部分招標(biāo)；對分階段建設(shè)的物業(yè)是否包括后續(xù)建設(shè)物業(yè)的管理；對新建物業(yè)的

10、前期介入的安排。在確定物業(yè)管理的具體內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的需要詳細列明。 3.對投標(biāo)書編制的要求。投標(biāo)單位編制投標(biāo)書一般是根據(jù)招標(biāo)書的要求來編制的，招標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的需要在招標(biāo)書中盡量詳細列明對投標(biāo)單位編制標(biāo)書的要求，物業(yè)管理招標(biāo)對投標(biāo)書的主要要求有：投標(biāo)單位情況；物業(yè)的管理模式和服務(wù)理念；組織結(jié)構(gòu)設(shè)置；人、財、物等資源配備；人力資源的管理；總體工作策劃（計劃）和分項工作計劃；需要提供的管理規(guī)章制度；日常物業(yè)管理，如入住期管理、裝修管理、物業(yè)檔案資料的管理、安全防范、共用設(shè)備、設(shè)施管理等；各項管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施；經(jīng)費收支預(yù)算、管理費；便民服務(wù)和社區(qū)文化活動等。 4.對物業(yè)管理質(zhì)量

11、的要求。招標(biāo)方可在參考國家建設(shè)部全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)評分標(biāo)準和所在城市規(guī)定的有關(guān)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）評比標(biāo)準的基礎(chǔ)上，制定適合自己要求的物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準。 5.提供的物業(yè)管理條件。招標(biāo)單位提供的物業(yè)管理用房（辦公、倉庫、宿舍等）、商業(yè)用房、物業(yè)管理維修基金、物業(yè)管理啟動資金等物業(yè)管理條件及提供方式和步驟在招標(biāo)書中給予明確。 6.考核標(biāo)準與獎懲辦法。參照國家或地方有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定制定考核標(biāo)準與獎懲辦法。 二、物業(yè)管理投標(biāo) （一）物業(yè)管理投標(biāo)的程序與過程一般來說，物業(yè)管理投標(biāo)的程序與過程包括以下步驟。 1.獲取招標(biāo)信息。物業(yè)管理企業(yè)可以通過新聞媒體（如報紙、雜志、電視等）、招標(biāo)公

12、告、收到投標(biāo)邀請函或從同行了解等方式獲得物業(yè)管理項目的招標(biāo)信息。 2.組建投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)決定參加投標(biāo)后，應(yīng)迅速組成物業(yè)管理項目的投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員應(yīng)考慮有綜合性經(jīng)營管理人員、專業(yè)性工程技術(shù)人員、商務(wù)性財務(wù)會計人員。 3.送投標(biāo)申請書。在初步?jīng)Q定參與投標(biāo)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在招標(biāo)規(guī)定的時間內(nèi)送達投標(biāo)申請書，接受招標(biāo)單位的資格預(yù)審。 4.取得招標(biāo)文件。獲得參加投標(biāo)預(yù)審資格的企業(yè)，可以按規(guī)定程序到招標(biāo)單位指定的地點購買招標(biāo)文件。 5.熟悉招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是投標(biāo)單位投標(biāo)報價的主要依據(jù)材料，因此，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)取得招標(biāo)文件后，在作價投標(biāo)之前，首要的工作是逐字逐句地仔細研究招標(biāo)文件，充

13、分了解其內(nèi)容和要求，弄清招標(biāo)文件內(nèi)容的確切含義，并理解招標(biāo)單位的意圖，發(fā)現(xiàn)并提出請招標(biāo)單位予以澄清的疑點，以便部署投標(biāo)工作。 6.調(diào)查投標(biāo)環(huán)境與條件。投標(biāo)環(huán)境是中標(biāo)后實施物業(yè)管理服務(wù)的自然、經(jīng)濟和社會條件。這些條件是進行物業(yè)管理的約束因素，關(guān)系到能否開展有效的物業(yè)管理，能否取得好的管理效果，即較大的利潤和較高的社會聲譽；同時，它也牽涉到了物業(yè)管理的成本與投標(biāo)報價。所以在投標(biāo)之前，對投標(biāo)環(huán)境必須盡可能地了解清楚。 7.投標(biāo)決策。參加投標(biāo)競爭的目的在于得到有利于本公司的物業(yè)管理權(quán)，從而獲得盡可能多的利潤或爭取最大的發(fā)展機會。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)過程中，應(yīng)當(dāng)全面考慮項目特點、風(fēng)險及企業(yè)自身人、財、物等

14、資源情況，謹慎決策。如果項目類型既非企業(yè)目標(biāo)客戶，又無法反映企業(yè)的核心專長或人力資源無法支持時，則無論項目多么誘人都應(yīng)果斷放棄。企業(yè)考慮的決策因素有：（1）項目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（2）項目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶。（3）常規(guī)預(yù)測盈利。（4）項目風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)。在投標(biāo)過程中要考慮一些直接影響項目成敗的不確定因素，如管理費標(biāo)準、空置房管理費收取、工程遺留問題之責(zé)任劃分、管理過程中的獎罰條件以及投標(biāo)書中的服務(wù)承諾等。（5）項目招標(biāo)方誠意合作并具備履行合同的實力。（6）投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足物業(yè)管理項目的能力。 8.編制投標(biāo)書。編制投標(biāo)書是投標(biāo)工作的一項最

15、重要內(nèi)容。因為物業(yè)管理投標(biāo)書既是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)后參與物業(yè)管理的計劃書或未來管理的安排，也是招標(biāo)單位定標(biāo)的重要參考文件。一個物業(yè)管理投標(biāo)書是否優(yōu)秀，往往直接影響物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)能否成功。因此，投標(biāo)單位一定要高度重視投標(biāo)書的編制，要在仔細研究招標(biāo)文件和調(diào)查投標(biāo)環(huán)境與條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)招標(biāo)文件的要求或精神，以及本企業(yè)投標(biāo)決策的意向來編制投標(biāo)書。 9.投標(biāo)書的封裝及送達。全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)單位就應(yīng)按招標(biāo)文件要求進行封裝，并送達到招標(biāo)單位。 10.參加開標(biāo)會議及招標(biāo)答辯。投標(biāo)物業(yè)管理單位在接到開標(biāo)通知或等到開標(biāo)日期時，應(yīng)主動在規(guī)定的時間內(nèi)，到開標(biāo)地點參加開標(biāo)會議。同時，答辯人要做好答辯的

16、思想和資料準備，答辯時要積極、流暢地應(yīng)對招標(biāo)單位的詢問，在有限的時間內(nèi)把本單位的基本情況、參加投標(biāo)的意圖、投標(biāo)的措施、投標(biāo)的想法等告之于招標(biāo)單位，以獲得一個良好的印象分或答辯分，為成功中標(biāo)打下基礎(chǔ)。 11.中標(biāo)及簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理企業(yè)在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)，辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)，以便送交招標(biāo)單位，及時與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。同時，投標(biāo)單位還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施物業(yè)管理的有關(guān)問題。 12.投標(biāo)結(jié)束。對投標(biāo)活動進行總結(jié)分析，結(jié)算投標(biāo)的有關(guān)費用，對投標(biāo)的資料進行整理、歸檔。 （二）投標(biāo)活動應(yīng)把握的主要環(huán)節(jié) 1.確定管理項目的整體思路。包括物業(yè)管理工

17、作重點、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實施措施。 2.確定物業(yè)管理費標(biāo)準及物業(yè)管理費年度收支測算。管理費標(biāo)準在投標(biāo)活動中是個至關(guān)重要的因素，要綜合考慮標(biāo)的物業(yè)的檔次、業(yè)主和物業(yè)使用人情況以及當(dāng)?shù)卣畬芾碣M指導(dǎo)標(biāo)準等，一般可以先確定23個方案，反復(fù)核算、比照后確定物業(yè)管理費價位。財務(wù)年度核算中，要特別注意對能源費、設(shè)備維修費及分包業(yè)務(wù)費用的把握。 3.慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。比如管轄區(qū)域刑事案件的發(fā)生不是僅靠物業(yè)管理可以杜絕的，當(dāng)業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生人身和財產(chǎn)安全損失時，不能隨意承諾物業(yè)管理企業(yè)給予賠償，而應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實際情況予以處理。 4.

18、確定管理機制、管理機構(gòu)和擬選項目經(jīng)理，明確服務(wù)流程、管理流程和信息流程。 5.加強平日練兵，保持良好的業(yè)主滿意率，提高評標(biāo)因素中企業(yè)信譽得分率。 6.正式投標(biāo)時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。演講陳述一般要求在規(guī)定時間內(nèi)，完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出、難點講透、特色鮮明、充滿激情，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實力，感染并打動評委。準備現(xiàn)場答辯最有效的辦法是提前進行模擬訓(xùn)練，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，切勿匆忙回答，拖泥帶水。 三、物業(yè)管理合同概述 （一）物業(yè)管理合同的概念物業(yè)管理合同是房地產(chǎn)

19、開發(fā)商或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的，由物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的合同。物業(yè)管理合同有兩種情況：一是新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同；二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。 （二）物業(yè)管理合同的特征 1.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理物業(yè)管理事務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)因處理物業(yè)管理事務(wù)（如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等）所支出的必要費用，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主承擔(dān)。 2.物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

20、 3.物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 4.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等，不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。 5.物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；合同的雙方都負有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。 四、物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（1）合同雙方當(dāng)事人的名稱、住所；（2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；（3）物業(yè)管理服務(wù)的事項；（4）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準；（5）物

21、業(yè)管理服務(wù)的費用；（6）物業(yè)管理服務(wù)的期限；（7）違約責(zé)任；（8）合同終止和解除的約定；（9）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。前期物業(yè)管理合同的聘請人是房地產(chǎn)開發(fā)商。一般物業(yè)管理合同的聘請人是業(yè)主委員會，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。業(yè)主委員會的住所是業(yè)主委員會所使用的辦公場所。受聘人是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)工商行政登記后經(jīng)物業(yè)管理的行政主管部門核準取得從事物業(yè)管理的資質(zhì)證書，得以在資質(zhì)證書的核準范圍內(nèi)接受聘請。物業(yè)管理企業(yè)的住所，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)工商核準登記時的住所。物業(yè)管理的區(qū)域一般與組成業(yè)主大會擁有的物業(yè)的范圍相一致。一個業(yè)主委員會

22、所屬的物業(yè)一般只能聘請一個物業(yè)管理企業(yè)進行管理。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：（1）物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新；（3）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；（4）保潔服務(wù)；（5）保安服務(wù)；（6）物業(yè)維修、更新費用的賬務(wù)管理；（7）物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項，還可以約定下列服務(wù)事項：（1）業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；（2）業(yè)主大會授權(quán)的其他物業(yè)管理事項。物業(yè)管理的要求和標(biāo)準主要可以通過以下方式確立：（1）應(yīng)當(dāng)符合政府物業(yè)主管部門和專業(yè)部門（消防、勞動保護、市政、

23、環(huán)衛(wèi)）確定的標(biāo)準；（2）應(yīng)當(dāng)達到合同所約定的要求。物業(yè)管理的費用按公共性服務(wù)收費、公共性代辦性收費、特約服務(wù)收費而有不同的收取方式。公共性服務(wù)收費、公共代辦性收費實行政府定價或政府指導(dǎo)價，特約服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。物業(yè)管理合同約定的收費，不能違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。物業(yè)管理期限由雙方約定，但一些地方對物業(yè)管理的期限也作出了明確的規(guī)定。物業(yè)管理合同中約定的違約責(zé)任主要有以下幾個方面。 1.物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任：（1）物業(yè)管理企業(yè)沒有達到合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理要求，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)限期整改或一并要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失；逾期仍未達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同，并

24、要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標(biāo)準的，業(yè)主方面（包括業(yè)主委員會和單個的業(yè)主、非業(yè)主使用人）可以要求物業(yè)管理企業(yè)清退。（3）物業(yè)管理企業(yè)使用或保管的業(yè)主財產(chǎn)不當(dāng)，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由，提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主的損失。 2.業(yè)主方面的違約責(zé)任：（1）業(yè)主無法定理由，沒有依照合同支付物業(yè)管理費用的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費用及其滯納金，業(yè)主委員會也應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，負責(zé)催交或以其他合同約定的方式償付。（2）業(yè)主委員會沒有按合同約定歸集并向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料的，如果因此給物業(yè)管理帶來不利的，物

25、業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，如果因此給物業(yè)管理企業(yè)帶來其他損失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 五、物業(yè)管理合同的簽訂與終止 （一）物業(yè)管理合同的簽訂 1.訂立物業(yè)管理合同應(yīng)遵循的基本原則：（1）平等原則。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。（2）合同自由原則。當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。（3）公平原則。物業(yè)管理合同屬雙務(wù)合同，任何一方當(dāng)事人都是既要享有權(quán)利，也要承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)要對等。（4）誠實信用原則。該原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。當(dāng)事人在訂立物業(yè)管理合同時，不得有任何欺詐行為。（5）合法性原則。當(dāng)事人訂立物業(yè)管理合

26、同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。 2.訂立物業(yè)管理合同的程序。訂立物業(yè)管理合同的過程包含要約與承諾兩個階段。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)具體明確，即必須包含將來合同的主要條款和讓一般人理解其真實含義，同時要表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。合格的物業(yè)管理企業(yè)、特定的業(yè)主（開發(fā)建設(shè)方、公房出售單位）、業(yè)主委員會都可以提出要約。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾是以接受要約的全部條件為內(nèi)容，一般不得對要約內(nèi)容再作限制、擴張、變更的意思表示。但因要約中的合同條款分為實質(zhì)性條款和非實質(zhì)性條款，如果在承諾的同時，更改要

27、約的條款屬于實質(zhì)性條款，則視為對要約的拒絕并發(fā)出了新的要約；如果更改要約內(nèi)容的條款屬于非實質(zhì)性條款，是對要約的非實質(zhì)性變更，除非要約人及時反對，則該項承諾為合格承諾。 3.物業(yè)管理合同的成立。物業(yè)管理合同是法定應(yīng)當(dāng)采用書面形式并在簽約后報行政主管部門備案的，因此，它不是在承諾生效時成立，而是在當(dāng)事人雙方簽字或蓋章時成立。雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點為合同成立的地點。 4.有關(guān)解決爭議條款的選擇。在簽訂物業(yè)管理合同時，對雙方當(dāng)事人在履行合同中可能發(fā)生爭議的解決方法進行明確的約定，是非常必要的。通常解決爭議的方法有協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。協(xié)商、調(diào)解與仲裁或訴訟可以并用，但仲裁與訴訟是相互排斥的，不可

28、以同時約定。在解決合同爭議方面，仲裁比訴訟具有更多優(yōu)點，表現(xiàn)在：（1）自愿性。當(dāng)事人之間的糾紛，是否將其提交仲裁、交與誰仲裁、仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生、仲裁適用何種程序規(guī)則，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商確定，故仲裁充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則。（2）專業(yè)性。各種仲裁機構(gòu)大都具有分專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行各業(yè)的專家。（3）靈活性。仲裁的靈活性很大，在程序上不像訴訟那樣嚴格，程序靈活。（4）保密性。仲裁一般以不公開審理為原則，并且各國有關(guān)的仲裁法律規(guī)則都規(guī)定了仲裁員及仲裁秘書的保密義務(wù)，具有極強的保密性。（5）快捷性。由于仲裁實行一裁終局制，不像訴訟那樣

29、實行兩審制，這樣就有利于當(dāng)事人之間糾紛的迅速解決。（6）經(jīng)濟性。由于時間上的快捷性，費用也就相應(yīng)地節(jié)省了。其次，仲裁的收費一般要比訴訟費低一些。 （二）物業(yè)管理合同的終止物業(yè)管理合同因下列原因而終止。 1.物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿，雙方又沒有續(xù)簽合同的。 2.物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會解除合同的。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會在下列條件下可以解除合同：（1）雙方協(xié)商一致；（2）物業(yè)管理合同中約定了一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件具備時，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。 3.物業(yè)管理企業(yè)沒有達到物業(yè)管理要求，經(jīng)限期整改逾期仍未達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。 4.業(yè)主委員會嚴重違反合同約定，致使物業(yè)管理企業(yè)無法對物業(yè)進行有效管理的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同，如：眾多業(yè)主拒不支付物業(yè)管理費用，業(yè)主委員會不予協(xié)助解決，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)解除合同；業(yè)主委員會沒有按合同提供進行物業(yè)管理的必要條件，致使物業(yè)管理企業(yè)無法接管