納稅籌劃100篇之31-40篇.doc

1、31、混合銷售的營業(yè)稅避稅籌劃在實際經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中，納稅人從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目，并不僅僅局限在工某單一應(yīng)稅項目上，往往會同時出現(xiàn)多項應(yīng)稅項目。例如，有些賓館、飯店，既搞展廳、客房，從事服務(wù)業(yè)，又搞卡拉OK舞廳，從事娛樂業(yè)。又如，建筑公司既搞建筑安裝，從事應(yīng)納營業(yè)稅的建筑業(yè)，又搞建筑材料銷售，從事應(yīng)納增值稅的貨物銷售，等等。對不同的經(jīng)營行為應(yīng)有不同的稅務(wù)處理， 這是貫徹執(zhí)行營業(yè)稅條例， 正確處理營業(yè)稅與增值稅關(guān)系的一個重點(diǎn)。 作為納稅人， 必須正確掌握稅收政策， 準(zhǔn)確界定什么是兼營銷售和混合銷售，才能避免從高適用稅率，以維護(hù)自身的稅收利益。一項銷售行為， 如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)，

2、稱為混合銷售行為。 從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。所稱從事貨物的生產(chǎn)、 批發(fā)或零售的企業(yè)、 企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者， 包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主并兼營應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者在內(nèi)。所謂以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，是指納稅人的年貨物銷售額與非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額的合計數(shù)中，年貨物銷售額超過總額50，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額不到總額50。我國現(xiàn)行稅制規(guī)定，在混合銷售行為中，判定 以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企

3、業(yè)性單位及個體經(jīng)營者 的標(biāo)準(zhǔn)是，納稅人年應(yīng)稅貨物銷售額與非應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額的合計數(shù)中，年貨物銷售額超過50，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額不到50。從事營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)的公司，當(dāng)其主要客戶是不要求取得增值稅專用發(fā)票的最終消費(fèi)者時，可以通過并購特定工商企業(yè)的方式，從事一定的貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的業(yè)務(wù)，而就全部收入按照較低的稅率交納營業(yè)稅。比如，從事建筑施工的企業(yè)可以合并一家從事建材銷售的企業(yè)，以包工包料的形式提供勞務(wù)。只要其建材的銷售額不超過其建筑施工的營業(yè)額，就仍然可以按較低的稅率繳納營業(yè)稅。納稅人在進(jìn)行籌劃時，主要是對比一下增值稅和營業(yè)稅稅負(fù)的高低，然后選擇低稅負(fù)的稅種。一般情況下，大家認(rèn)為增值稅稅負(fù)肯

4、定高于營業(yè)稅稅負(fù)，但實際上未必如此。增值稅一般納稅人的計稅原理是，應(yīng)納稅額等于企業(yè)經(jīng)營的增值額乘以增值稅稅率，增值額和經(jīng)營收入的比率稱為增值率，所以應(yīng)納增值稅稅額也等于經(jīng)營收入總額乘以增值率再乘以增值稅稅率；營業(yè)稅應(yīng)納稅額等于經(jīng)營收入總額乘以營業(yè)稅稅率。為比較二者稅負(fù)高低，設(shè)經(jīng)營收入總額為 X，增值率為 P，增值稅稅率為 re ，營業(yè)稅稅率為 rt ，則有：應(yīng)納增值稅稅額X P re應(yīng)納營業(yè)稅稅額X rt當(dāng)二者稅負(fù)相等時有：XP re Yt2 ，則 P rt re由此可以得出結(jié)論：當(dāng)實際的增值率大于P 時，納稅人籌劃繳納營業(yè)稅比較合算；當(dāng)實際增值率等于 P 時，繳納增值稅和營業(yè)稅稅負(fù)完全一樣；

5、 當(dāng)實際的增值率小于 P 時，繳納增值稅比較合算。實際增值率計算公式如下：納稅人實際增值率增值額經(jīng)營收入總額（經(jīng)營收入總額允許扣除項目金額）經(jīng)營收入總額上面分析了兼營和混合銷售稅收籌劃的原理， 納稅人在實際運(yùn)用時， 還受到稅法對這兩種經(jīng)營行為征稅規(guī)定的限制，下面結(jié)合有關(guān)征稅規(guī)定，說明其原理的具體運(yùn)用?；旌箱N售行為是指企業(yè)的同一項銷售行為既涉及增值稅應(yīng)稅貨物又涉及營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)，而且提供應(yīng)稅勞務(wù)的目的是直接為了銷售這批貨物而作出的，二者間是緊密相連的從屬關(guān)系?；旌箱N售是面向同一購買人的， 增值稅應(yīng)稅貨物和營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)是合并定價， 二者不可能分開核算。對混合銷售的稅務(wù)處理辦法是： 從事貨物的生

6、產(chǎn)、 批發(fā)或零售的企業(yè)、 企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者以及以從事貨物的生產(chǎn)、 批發(fā)或零售為主， 并兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、 企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售非應(yīng)稅勞務(wù)，不征收增值稅。納稅人可以通過控制應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅勞務(wù)的所占比例，來達(dá)到選擇繳納低稅負(fù)稅種的目的。因為在實際經(jīng)營活動中，納稅人的兼營和混合銷售往往同時進(jìn)行，納稅人只要使應(yīng)稅貨物的銷售額能占到總銷售額的50以上， 則繳納增值稅； 反之，若應(yīng)稅勞務(wù)占到總銷售額的50以上，則繳納營業(yè)稅。案例 1新建偉建筑材料商店，在主營建筑材料批發(fā)和零售的同時，還兼營對外承接安裝、裝飾工程工程作業(yè)。該商店是增值稅一般納稅人，增值稅稅率為17。本月對

7、外發(fā)生一筆混合銷售業(yè)務(wù)，銷售建筑材料并代客戶安裝，這批建筑材料的購入價是100 萬元。該商店以115 萬元的價格銷售并代為安裝，營業(yè)稅稅率為3。 要求籌劃 該企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃？ 籌劃分析 企業(yè)實際增值率 （115 100） 115100 1304，而 P 3 17 100 176。企業(yè)實際增值率小于P，選擇繳納增值稅合算，可以節(jié)稅為：115 3（ 11517 100 17） 0 9 萬元也就是企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)法使貨物的銷售額占到全部營業(yè)額的50以上。案例 2金魯班建筑公司主營建筑工程施工業(yè)務(wù)，同時也兼營建筑材料的批發(fā)。當(dāng)年承接某單位的辦公大樓建造工程，雙方議定由建筑公司包工包料，合并定價，工程

8、總造價為1200 萬元。工程完工后，建筑公司在施工中使用的建筑材料按市場價折算為1000萬元，但該公司實際進(jìn)價為 800 萬元，工程建筑施工費(fèi)為200 萬元，營業(yè)稅稅率為3。 要求籌劃 該公司應(yīng)如何進(jìn)行納稅籌劃？ 籌劃分析 建筑材料銷售的實際增值率（1000 800） 1000 100 20。P 3 17 100 17 6。企業(yè)實際增值率大于P，應(yīng)當(dāng)籌劃繳納營業(yè)稅。即要使該公司當(dāng)年總的營業(yè)額中應(yīng)稅勞務(wù)占50以上，這樣可以節(jié)稅為：（ 1200 17 800 17） 12003 32 萬元。32、營業(yè)稅的稅收籌劃建筑工程承包的營業(yè)稅避稅籌劃對工程承包公司與建設(shè)單位是否簽訂承包合同，將營業(yè)稅劃分成兩

9、個不同的稅目。建筑業(yè)適用的稅率是3，服務(wù)業(yè)適用的稅率是5。這就為工程承包公司進(jìn)行避稅籌劃提供了契機(jī)。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條第三款規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額?！惫こ坛邪境邪ㄖ惭b工程業(yè)務(wù)，如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。例：A 施工企業(yè)承建一棟廠房，總價款為 200 萬元，該企業(yè)又將部分工程轉(zhuǎn)包

10、給B 施工企業(yè)，支付轉(zhuǎn)包費(fèi)為100 萬元，則 A 施工企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為：（ 200-100 ） 3 3（萬元）A 負(fù)責(zé)代扣代繳B 企業(yè)營業(yè)稅為：100 3 3（萬元）33、營業(yè)稅的稅收籌劃利用應(yīng)稅項目定價的營業(yè)稅避稅籌劃在實際經(jīng)濟(jì)生活中，從事營業(yè)稅規(guī)定的應(yīng)稅項月，與從事增值強(qiáng)、消費(fèi)稅規(guī)定的應(yīng)稅項目，在價格的確定上是有所不同的。前者多是經(jīng)營雙方面議價格，后者多是明碼標(biāo)價。這樣，就為營業(yè)稅納稅人以較低的價格申報營業(yè)稅、少繳營業(yè)稅提供了可能。營業(yè)稅約計算公式如下：應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率納稅人的營業(yè)額即為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。確定營業(yè)額是利用應(yīng)稅項

11、目定價的營業(yè)稅避稅籌劃的關(guān)鍵。例 1. 某歌舞廳二月份取得門票收入為50000 元，出售飲料、煙、酒收入為100000 元，收取獻(xiàn)花費(fèi)為 10000 元，收取點(diǎn)歌費(fèi)為150000 元，則該月應(yīng)納營業(yè)稅為：（ 50000100000 10000 150000） 10 31000（元）假設(shè)該歌廳將門票取消，改為全面提高內(nèi)部服務(wù)收費(fèi)，之中，由此一項避稅5000 元。這樣就使50000 元門票消失在營業(yè)額例 2A 企業(yè)向 B 企業(yè)出售一臺設(shè)備，同時進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓，合同總價款為 1000 萬元，其中設(shè)備款 600 萬，專有技術(shù)費(fèi) 350 萬元，專有技術(shù)輔導(dǎo)費(fèi)為 50 萬元，則該業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅為：（ 350

12、 50） 5 20（萬元）如果該企業(yè)從避稅出發(fā)， 可將技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)隱藏在設(shè)備價款中， 多收設(shè)備費(fèi)， 少收技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，可節(jié)省此項營業(yè)稅。34、營業(yè)稅的稅收籌劃利用兼營銷售和混合銷售的營業(yè)稅避稅籌劃兼營是指納稅人從事兩個或兩個以上稅目的應(yīng)稅項目。對兼有不同稅目的應(yīng)稅行為，應(yīng)分別核算不同稅目營業(yè)額。因為不同稅目營業(yè)額確定的標(biāo)準(zhǔn)不同，有些稅目適用的稅率也不同。對未按不同稅目分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。這就是說，哪個稅目的稅率高，混合在一起的營業(yè)額就按哪個高稅率計稅。例如， 餐廳既經(jīng)營飲食業(yè)又經(jīng)營娛樂業(yè)，而娛樂業(yè)的稅率最高可達(dá)20，對未分別核算的營業(yè)額，就應(yīng)按娛樂業(yè)適用的稅率征稅。納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與

13、貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的， 應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。 不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的， 其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅?；旌弯N售概念及相關(guān)稅法規(guī)定在此不再贅述。 需要說明的是， 在實際經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中， 納稅人從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目，并不僅僅局限在某單一應(yīng)稅項目上，往往會同時出現(xiàn)多項應(yīng)稅項目。對不同的經(jīng)營行為應(yīng)有不同的稅務(wù)處理。 這是貫徹執(zhí)行營業(yè)稅條例， 正確處理營業(yè)稅與增值稅關(guān)系的一個重點(diǎn)。 作為納稅人， 必須正確掌握稅收政策， 準(zhǔn)確界定什么是兼營銷售和混合銷售，才能避免從高適用稅率，以維護(hù)自身的稅收利益。例：某百貨商店銷售一臺熱水器，價格為30

14、00 元，并上門為顧客安裝，需另加安裝費(fèi)100元。按稅法規(guī)定， 銷售熱水器屬于增值稅的范圍， 取得的安裝費(fèi)屬于營業(yè)稅中建筑業(yè)稅目的納稅范圍，即該項銷售行為涉及增值稅和營業(yè)稅兩個稅種。 但該項銷售行為所銷售的熱水器和收取的安裝費(fèi)又是因同一銷售業(yè)務(wù)而發(fā)生的。 因此，該百貨商店的這種銷售行為實際上是一種混合銷售行為。 由于該商店是從事貨物的批發(fā)、 零售企業(yè)， 該店取得的 100 元安裝費(fèi)收人應(yīng)并入熱水器的價款一并繳納增值稅，不再繳營業(yè)稅。35、建筑、安裝企業(yè)營業(yè)稅節(jié)稅策略建筑安裝企業(yè)營業(yè)稅的節(jié)稅重點(diǎn)在于確定營業(yè)額。一、確定營業(yè)額時，納稅人一個方面應(yīng)注意建筑，修繕、裝飾工程所用材料，物資和動力應(yīng)包括在

15、營業(yè)額內(nèi)， 另一方面可以通過一物多用， 降低價款計算等合法的手段減少營業(yè)額的計算，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。二、確定營業(yè)額時，安裝工程作業(yè)，盡可能不要將設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值，因為如果設(shè)備價值為安裝工程產(chǎn)值，則設(shè)備價值包括在營業(yè)額內(nèi)，從而不利于節(jié)稅。舉例：某施工企業(yè)為某企業(yè)建造一個廠房，總承包價款為500 萬元， 工程所需材料由建設(shè)單位購買，價款為300 萬元，則該業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅為：（ 500 萬十 300 萬） 3 24 萬元如果該企業(yè)將材料由建設(shè)單位購買，改為由施工企業(yè)承擔(dān)并合在總承包價款之中，設(shè)總承包價為700 萬，則營業(yè)稅為2l 萬，節(jié)稅3 萬元。三、轉(zhuǎn)包收入由于由總承包人代扣代繳營業(yè)稅，

16、營業(yè)稅。因此， 此項收入企業(yè)不再另行計算繳納舉例： A 施工企業(yè)承建一棟廠房，總價款為 200 萬元，該企業(yè)又將部分工程轉(zhuǎn)包給工企業(yè)，支付轉(zhuǎn)包費(fèi)為 l00 萬元，則 A 施工企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為：B 施（ 200 一 100） 30 3（萬元）A 負(fù)責(zé)代扣代繳B 企業(yè)營業(yè)稅為：1003 3（萬元）36、營業(yè)稅的稅收籌劃籌劃方法營業(yè)稅的稅收籌劃， 要從納稅人、 計稅依據(jù)及稅率三個方面來考慮。 由于營業(yè)稅的稅率是按行業(yè)設(shè)置的，不同的行業(yè)適用稅率不同，只要行業(yè)確定，稅率的籌劃空間并木大。而納稅人和營業(yè)額的籌劃成為營業(yè)稅稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。一、納稅人的籌劃1、規(guī)避稅收管轄權(quán)，避免成為納稅人的籌劃營業(yè)稅暫行

17、條例規(guī)定， 只有發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)的應(yīng)稅行為， 才屬于營業(yè)稅的征稅范圍， 而發(fā)生在中華人民共和國境外的應(yīng)稅行為就不屬于營業(yè)稅的稅收管轄范圍， 也就不構(gòu)成營業(yè)稅納稅義務(wù)人。因此，納稅人完全可以通過各種靈活辦法，將其行為轉(zhuǎn)移到境外，從而避免成為納稅人。2、提供應(yīng)稅勞務(wù)的籌劃通常情況下， 一項勞務(wù)的提供，一般由兩個環(huán)節(jié)構(gòu)成，即勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)和勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)。所謂“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而不論該項應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。由此可以確定， 境內(nèi)納稅人在境內(nèi)提供勞務(wù)，其行為屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍；境外單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)在境內(nèi)使用的，其行為屬于營業(yè)稅

18、的管轄權(quán)范圍；而境內(nèi)納稅人提供勞務(wù)在境外使用的，其行為不屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍。如國內(nèi)某施工單位到俄羅斯提供建安勞務(wù)取得的建安收入不征營業(yè)稅，原因是應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境外， 盡管他們是國內(nèi)的施工單位，但所發(fā)生的行為不屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍，因而避免了國內(nèi)營業(yè)稅的繳納。3、載運(yùn)旅客或貨物的籌劃凡是將旅客或貨物由境內(nèi)載運(yùn)出境的， 屬于營業(yè)稅的管轄權(quán)范圍； 凡是將旅客或貨物由境外載運(yùn)境內(nèi)的， 就不屬于營業(yè)稅管轄權(quán)范圍。 如國內(nèi)某航空公司客機(jī)從日本載運(yùn)旅客入境，取得的收人不征營業(yè)稅，因是“在境外載運(yùn)旅客”。反之，日本某航空公司飛機(jī)從中國境內(nèi)載運(yùn)出口貨物出境， 取得的收入應(yīng)當(dāng)在中國境內(nèi)征稅， 雖然該公司屬境

19、外機(jī)構(gòu)， 但它屬于“在境內(nèi)載運(yùn)貨物出境” 。根據(jù)此原則， 運(yùn)輸企業(yè)將客貨從我國境外運(yùn)往我國境內(nèi)， 或者將客貨從境外的一個地方運(yùn)往境外的另一個地方， 這兩種運(yùn)輸業(yè)務(wù)因起運(yùn)地不在我國境內(nèi)， 所以不繳納營業(yè)稅。 運(yùn)輸企業(yè)可以充分地利用這條規(guī)定， 開展起運(yùn)地在境外的業(yè)務(wù)， 尤其是在與我國有稅收互惠協(xié)定的國家進(jìn)行客貨運(yùn)輸業(yè)務(wù)，以達(dá)到節(jié)稅的目的。4、納稅人選擇稅種的稅收籌劃企業(yè)為了擴(kuò)大經(jīng)營， 獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益， 在所從事的經(jīng)營活動中， 并不僅僅局限在某單一應(yīng)稅項目， 往往會同時出現(xiàn)多項應(yīng)稅項目， 即兼營營業(yè)稅木同應(yīng)稅項目， 或者在從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目的同時又涉及增值應(yīng)稅項目，也就是稅法中所說的兼營與混合銷

20、售。作為企業(yè)，必須準(zhǔn)確掌握稅收政策， 準(zhǔn)確界定什么是兼營銷售和混合銷售， 才能避免從高適用稅率， 以維護(hù)自身的稅收利益。二、兼營銷售行為兼營是指企業(yè)從事兩個或兩個以上稅目的應(yīng)稅項目。 如某些飯店、 賓館，既從事服務(wù)業(yè)，搞餐廳、客房，又從事娛樂業(yè)，摘卡拉 OK歌舞廳。由于所從事的不同稅目營業(yè)額確定的標(biāo)準(zhǔn)不同，有些稅目所適用的稅率也不同，因此稅法明確規(guī)定：對兼有不同稅目的應(yīng)稅行為，應(yīng)分別核算不同稅目的營業(yè)額，對未按不同稅目分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。某賓館在從事客房、餐飲業(yè)務(wù)的同時，又設(shè)一保齡球館對外提供娛樂服務(wù)。某年10 月份，該賓館業(yè)務(wù)收入如下：客房收入80 萬元，餐廳收入20 萬元，保齡

21、球項目營業(yè)收入50萬元。該賓館所在地娛樂業(yè)稅率為18，服務(wù)業(yè)稅率為5。如果該賓館不分別核算兼營項目，則賓館客房、 餐廳收入與保齡球收入一并計稅，并且按兩個營業(yè)項目中稅率最高的娛樂業(yè)計稅。應(yīng)納營業(yè)稅為： （ 8020 50） 18 27（萬元）如果該賓館分別核算， 客房、餐廳收入與保齡球收入應(yīng)分別核算， 則分別按各自項目的營業(yè)稅稅率進(jìn)行計算繳納。應(yīng)納營業(yè)稅為： （ 8020） 5 50 18 14（萬元）顯然，將營業(yè)項目分開核算，可使該賓館節(jié)稅：2714 13（萬元）。三、混合銷售行為混合銷售是指一項銷售行為， 既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)， 即企業(yè)在從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目的同時，又涉及增值

22、稅的貨物銷售或增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)行為。由于增值稅和營業(yè)稅是并行的稅種， 征收增值稅就不征收營業(yè)稅， 反之征收營業(yè)稅就不征收增值稅，因此，其相關(guān)規(guī)定二者是一致的。某企業(yè)為增值稅一般納稅人，某年 12 月份，該企業(yè)將1000 平方米的辦公樓出租給某公司，由于房屋出租屬于營業(yè)稅應(yīng)稅行為，同時又涉及水電等費(fèi)用的處理問題，因此在合同的簽署上存在如下兩種方案：第一，雙方簽署一個房屋租賃合同，租金為每月每平方米160 元，含水電費(fèi)，每月租金共計 160000 元，每月供電7000 度，水 1500 噸，電的購進(jìn)價為0.45 元度，水的購進(jìn)價為1.28 元噸，均取得增值稅專用發(fā)票。該企業(yè)房屋租賃行為應(yīng)繳納營業(yè)稅

23、為：160000 5 8000（元）（其他各稅忽略不計）而該企業(yè)提供給公司的水電費(fèi)，由于是用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 因此， 對該企業(yè)購進(jìn)的水電進(jìn)項稅金應(yīng)作相應(yīng)的轉(zhuǎn)出， 即相當(dāng)于繳納增值稅：70000.45 17 1500 1.28 13 785.4 （元）該企業(yè)最終應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和增值稅合計：8000785.4 8785.4 （元）第二，該企業(yè)與公司分別簽訂轉(zhuǎn)售水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租金收入，并分別作單獨(dú)的帳務(wù)處理。轉(zhuǎn)售水電的價格參照同期市場上：轉(zhuǎn)售價格確定為：水每噸 1.78 元，電每度 0.68 元。房屋租賃價格折算為每月每平方米 1

24、52.57 元，當(dāng)月取得租金收入 152570 元，水費(fèi)收入 2670 元，電費(fèi)收入 4760 元。則該企業(yè)的房屋租賃與轉(zhuǎn)售水電屬相互獨(dú)立且能分別準(zhǔn)確核算的兩項經(jīng)營行為，應(yīng)分別繳納營業(yè)稅：152570 5 7628.5 （元）增值稅：（ 2670 13 4760 17） 785.4 370.9 （元）該企業(yè)最終應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和增值稅合計：7628.5 370.9 7999.4 （元）兩種方案稅負(fù)相差：8785.4 7999.4 786（元）第二個方案優(yōu)于第一個方案，最終企業(yè)選擇了第二個方案。從以上分析可以看出，兩個方案差異在于對轉(zhuǎn)售水電這經(jīng)營行為的處理方式不同。第一個方案， 雙方只簽訂一個房屋租

25、賃合同， 把銷售水電視同營業(yè)稅的混合銷售， 一并征收營業(yè)稅， 而相應(yīng)的水電費(fèi)進(jìn)項稅額又不得扣除； 而第二個方案， 雙方分別簽訂房屋租賃合同、轉(zhuǎn)售水電合同，并分別核算租賃收入、水電費(fèi)收入，這樣水電費(fèi)收入就應(yīng)繳納增值稅，進(jìn)項稅額可以抵扣，從而減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲得正當(dāng)?shù)亩愂绽妗?7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃利用兼營銷售和混合銷售的營業(yè)稅稅收籌劃兼營是指納稅人從事兩個或兩個以上稅目的應(yīng)稅項目。對兼有不同稅目的應(yīng)稅行為，應(yīng)分別核算不同稅目營業(yè)額。因為不同稅目營業(yè)額確定的標(biāo)準(zhǔn)不同，有些稅目適用的稅率也不同。對未按不同稅目分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。這就是說，哪個稅目的稅率高，混合在一起的營

26、業(yè)額就按那個高稅率計稅。例如，餐廳既經(jīng)營飲食業(yè)又經(jīng)營娛樂業(yè)，而娛樂業(yè)的稅率最高可達(dá)20，對未分別核算的營業(yè)額，就應(yīng)按娛樂業(yè)適用的稅率征稅。納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的， 應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。 不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的， 其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。在實際經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中， 納稅人從事營業(yè)稅應(yīng)稅項目，并不僅僅局限在某單一應(yīng)稅項目上，往往會同時出現(xiàn)多項應(yīng)稅項目。 對不同的經(jīng)營行為應(yīng)有不同的稅務(wù)處理。 這是貫徹執(zhí)行營業(yè)稅條例，正確處理營業(yè)稅與增值稅關(guān)系的一個重點(diǎn)。作為納稅人，必須正確掌握稅收政策，準(zhǔn)確界定什么是兼營銷售和

27、混合銷售，才能避免從高適用稅率，以維護(hù)自身的稅收利益。38、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃對合作建房行為的稅收籌劃合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種。（一）第一種方式第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 :) 。具體的 :) 方式也有以下兩種：1. 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 :)通過 :) 雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 在這一合作過程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價， 換取部分房屋的所有權(quán)， 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，

28、換取部分土地的使用權(quán)， 發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 對甲方應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)” 稅目中的 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 第十五條的規(guī)定， 分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。2. 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后， 乙方將土地使用權(quán)連同所

29、建的建筑物歸還甲方。 在這一經(jīng)營過程中， 乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)， 甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。（二）第二種方式第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。1. 風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、 利潤共享的分配方式， 按照營業(yè)稅 “以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)， 視為投資入股， 對其不征營業(yè)稅； 只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。2. 按一定比例參與收入分配房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為， 而屬于甲方將