下半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：星級酒店不同功能用房收益的測算試題演示教學(xué).doc

1、學(xué)習(xí) - 好資料2016 年下半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：星級酒店不同功能用房收益的測算試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分100 分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題意）1、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是 _。A政府的財(cái)政收入B土地出讓收入C土地儲備所獲得的利潤D土地受讓方的投資2、2007 年末，某市住房總量為 5000 萬 m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房 400 萬 m2，商品住房 3750 萬 m2，同期住房空置量為 750 萬 m2，其中

2、經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為 50 萬 m2，商品住房空置時(shí)為 450 萬 m2，則該市 2007 年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%C15%D20%3、估價(jià)對象房地產(chǎn) 2006 年的純收益為 500 萬元，預(yù)計(jì) 2007 年到 2011 年各年純收益分別為 510 萬元、550 萬元、580 萬元、 600 萬元、 650 萬元，該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命 45 年，土地使用權(quán)于 2042 年到期，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8，則用未來數(shù)據(jù)資本化法計(jì)算的該房地產(chǎn) 2007 年 1 月 1 日的收益價(jià)格為。A：6825 萬元B：6866 萬元C：6203 萬元D：6713 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)

3、格4、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000 萬元，期限為 3 年，年利率為8的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息萬元。A：2.00B：7.30C：8.53D：9.00E：借款合同5、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料之比。A：投資的資本價(jià)值B：總開發(fā)成本C：總開發(fā)價(jià)值D：總投資額E：借款合同6、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是_。A一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘B(yǎng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制C組合丘一定大于獨(dú)立丘D房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號7、資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項(xiàng)E4 是。

4、A：預(yù)收賬款B：應(yīng)付賬款C：應(yīng)收票據(jù)D：預(yù)提費(fèi)用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、有一套建筑面積 100m2 的住房，每平方米建筑面積標(biāo)價(jià)為 3000 元，總價(jià) 30 萬元。以抵押貸款方式支付，如首期支付 5 萬元，余款在未來 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。則實(shí)際單價(jià)為_。A3000 元/m2B2850 元/m2C2928 元/m2D2857 元/m29、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券是 _。A股份B股票C股單D公司債券10、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑亍協(xié)議出讓B招標(biāo)兼出讓C行政劃撥D行政劃撥兼協(xié)議出讓11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開

5、發(fā)建設(shè)供出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于。A：商品房建設(shè)投資B：置業(yè)投資C：土地開發(fā)投資D：土地一級開發(fā)E：借款合同12、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估一宗土地，評估價(jià) 2000 萬元人民幣，按國家規(guī)定收取的評估費(fèi)最高不超過 _萬元。更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料A3.00B3.80C4.00D6.0013、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在_年以上。A20B30C70D4014、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是。A：輔助報(bào)表B：資產(chǎn)負(fù)債表C：資金來源與運(yùn)用表D：現(xiàn)金流量表E：借款合同15、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A獨(dú)

6、一無二和供給有限B獨(dú)一無二和價(jià)值量大C流動性差和價(jià)值量大D不可移動和用途多樣16、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是_。A 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動， 均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進(jìn)行B房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能C房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式D房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進(jìn)行17、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為 6%，自有

7、資本要求的年收益率為 9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為 _%。A6.0B6.9C8.8D9.018、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是_。A拍賣實(shí)踐B拍賣過程C拍賣實(shí)務(wù)D拍賣行為19、某宗房地產(chǎn) 2005 年 6 月的價(jià)格為 1800 元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2005 年 10 月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2005 年 4 月至 10 月的價(jià)格指數(shù)分別為 79.6，74.7， 76.7，85.0， 89.2，92.5，98.1（以 2003 年 1 月為 100）。則該宗房地產(chǎn) 2005 年 10 月的價(jià)格為（）元 /m2。A2170.8更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料B2093

8、.3C2149.4D2302.220、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則_。A均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加B均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少C均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加D均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少21、中華人民共和國商業(yè)銀行法規(guī)定：商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)遵守資產(chǎn)負(fù)債比例管理的規(guī)定，要求商業(yè)銀行資本充足率不低于。A：8B：10C：25D：75E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某幢大廈的總建筑面積為 10 000 ，房地總價(jià)值為 6 000 萬元，其中土地總價(jià)值為 2500 萬元某人擁有該大廈的某一部分， 該部分的建筑面積為 200 ，房地價(jià)值為 130 萬元按照土地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算該人占有的土地份額為。A：08B：1

9、6C：24D：4E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求， 在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會在一定區(qū)間波動時(shí)，應(yīng)采用的估計(jì)值。A：正常B：較低C：平均D：較高E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、_是由股份有限公司公開發(fā)行，用以證明投資者的股東身份和權(quán)益，并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。A證券B股票C債券D投資基金25、張某購買了 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 B 市的住房一套，因質(zhì)量問題，與 A 房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。 如果張某認(rèn)為該住房存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題， 應(yīng)以作為能否退房的依據(jù)。A：B 市人民政府的核驗(yàn)結(jié)果B：B 市土地部門的核驗(yàn)結(jié)果C：B 市房管

10、部門的核驗(yàn)結(jié)果D：B 市質(zhì)量監(jiān)督站的核驗(yàn)結(jié)果E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、當(dāng)建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)，采用 _。A條形基礎(chǔ)B獨(dú)立基礎(chǔ)C樁基礎(chǔ)D箱形基礎(chǔ)2、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有_。A村辦企業(yè)的廠房可以抵押B以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)C公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押D抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有

11、效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效E同一房地產(chǎn)不得設(shè)定2 個(gè)以上抵押權(quán)3、企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告的會計(jì)準(zhǔn)則，它包括兩個(gè)層次。A：一般會計(jì)準(zhǔn)則B：普通會計(jì)準(zhǔn)則C：特殊會計(jì)準(zhǔn)則D：基本會計(jì)準(zhǔn)則E：具體會計(jì)準(zhǔn)則4、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過兩年B：政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地C：改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)D：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過一年E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書5、公開市場價(jià)值是指在下列_交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。A交易雙方自愿地進(jìn)行交易B交易雙方掌握必要的市場信息C交易雙方有較充裕的

12、時(shí)間D交易雙方有必要的專業(yè)知識E交易雙方都對要交易的房地產(chǎn)感興趣6、H 省 Z 房地產(chǎn)公司擬獲得 A 市 B 縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) C 村所有的集體土地從事經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)。 C 村原耕地面積為 80(公頃 )，農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?600 人，現(xiàn)征收 C 村基本農(nóng)田以外的耕地 30，該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值為 600 元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地前 3 年平均年產(chǎn)值的 8 倍；每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 5 倍。被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)為 25 萬元。中華人民共和國土地管理法 中規(guī)定的征收工地中，有批準(zhǔn)權(quán)限的政府包括。A：縣人民政府

13、B：市人民政府C：省人民政府更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料D：國務(wù)院E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書7、某家庭預(yù)計(jì)今后 15 年內(nèi)月收入為 10000 元，如果其中的 35可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為 12，則該家庭有償還能力的 15 年期最大抵押貸款申請額是萬元。A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同8、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，通過市場預(yù)測其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、 22 萬元、 24 萬元、 26 萬元、 28 萬元，從未來第六年到第 35 年每年的凈收益大約為 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率

14、為 10%左右，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 _萬元。A294.41B295.54C293.16D315.229、新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。A政府政策性資金B(yǎng)國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C個(gè)人入股的資金D資產(chǎn)變現(xiàn)的資金10、按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同，可以把工程建設(shè)定額分為。A：直接消耗定額B：勞動消耗定額C：機(jī)械消耗定額D：材料消耗定額E：預(yù)算消耗定額11、若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是_。A股票 +債券B股票 +投資基金C債券 +投資基金D股票 +投資基金 +債券12、最適合用市場法估價(jià)的是（） 。A用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B可銷售的房地產(chǎn)C出租或營業(yè)的房地產(chǎn)D僅適用于自

15、用的房地產(chǎn)13、在完全競爭市場上，勞動的共同決定完全競爭市場上的工資水平。A：供給B：供給彈性C：需求D：需求彈性更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料E：需求規(guī)律14、工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 _m2 以下的建筑工程， 可以不申請辦理施工許可證。A100B200C300D50015、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價(jià)格指數(shù)分別為 79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日為 100)。其中有一房地產(chǎn)在 2004 年 8 月 1 日的價(jià)格為 2000 元 /m2，對其作交易日期修正到 200

16、4 年 10 月 1 日的價(jià)格為 _元 /m2。A2121B2200C1819D224216、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。A：為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí) (從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)B：為社會公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用、信息提供服務(wù)C：為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D：減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生17、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的特點(diǎn)包括。A：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)測算B：由房產(chǎn)測繪單位測算C：標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上D：記入房屋權(quán)屬檔案E：

17、是房屋的建筑面積18、下列說法正確的是 _。A 當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時(shí)，規(guī)模報(bào)酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于邊際成本的遞減、不變和遞增B當(dāng)只有一種要素為可變要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模由可變投入要素的規(guī)模所決定C內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加D適度規(guī)模是指能使產(chǎn)量遞增達(dá)到最大時(shí)的生產(chǎn)規(guī)模19、由于房地產(chǎn)權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高，和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資。A：建設(shè)銀行B：工商銀行C：商業(yè)銀行D：農(nóng)業(yè)銀行E：借款合同更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料20、變更合同價(jià)款的確定方法包括。A ：合同中已有適用于變更工程的價(jià)格，

18、按照合同已有的價(jià)格計(jì)算變更合同價(jià)款B：合同中只有類似變更工程的價(jià)格，可以參照此類似價(jià)格確定變更價(jià)格，計(jì)算變更合同價(jià)款C：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)承包人確認(rèn)后執(zhí)行D：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行E：合同中沒有適用或類似變更合同的價(jià)格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行21、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時(shí)估價(jià)對象狀況應(yīng)為_。A被燒損前的狀況B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況D未來修復(fù)或重建后的狀況22、當(dāng)計(jì)息周期為 1 年時(shí)，名義利率r 與實(shí)際利率 i 的關(guān)系是 _。Ai rBi rCi rDi 1+r23、假