房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)研究論文

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)研究論文 摘要房地產(chǎn)的高交易成本特征、準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性和一定的壟斷性特征決定了單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，不能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求均衡，更不可避免地出現(xiàn)種種市場(chǎng)失靈。政府宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)宏觀調(diào)控交易成本準(zhǔn)公共產(chǎn)品 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒(méi)有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品

2、住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù) 政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿?/p>

3、此，從理論上說(shuō)政府必須通過(guò)積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問(wèn)題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來(lái)投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商

4、一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無(wú)法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開(kāi)的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問(wèn)題。 2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無(wú)法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來(lái)收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益

5、。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來(lái)利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來(lái)益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購(gòu)房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購(gòu)房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂(lè)業(yè)將給社會(huì)帶來(lái)的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無(wú)與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說(shuō)公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失

6、靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。 3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的

7、商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說(shuō)獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問(wèn)題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問(wèn)題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無(wú)法靠市場(chǎng)力量來(lái)消除。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

8、內(nèi)在缺陷展開(kāi)的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。 1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見(jiàn)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱，其共性是沒(méi)有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)

9、活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，市場(chǎng)炒作過(guò)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過(guò)，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過(guò)于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無(wú)一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。 2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過(guò)大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引

10、發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問(wèn)題提出來(lái)的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過(guò)政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。 3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過(guò)有關(guān)公共政策

11、參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平?，F(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒(méi)有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制

12、度的美國(guó)也有住房福利保障政策。 三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn)，我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。 1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問(wèn)題，一方面，商品房?jī)r(jià)格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買力；另一方面，中

13、高檔商品房投資和銷售仍呈過(guò)熱態(tài)勢(shì)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問(wèn)題，而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大，各地市場(chǎng)存在較大差別，所以從全國(guó)范圍看，不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過(guò)短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證

14、不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限，與此同時(shí)，部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。 迄今為止，我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，通過(guò)提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。 為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國(guó)家層面看，可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購(gòu)買第一套以外住房的資金信貸成本，以及

15、限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開(kāi)，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為；通過(guò)對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購(gòu)買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。 2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、

16、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來(lái)越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問(wèn)題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過(guò)制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的

17、稅費(fèi)，針對(duì)我國(guó)人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實(shí)施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等?？傮w上看，目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將

18、以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策，不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開(kāi)發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。 3.積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過(guò)一個(gè)23號(hào)文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份，但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長(zhǎng)的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到其政策邊界。 目前，我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問(wèn)題，我國(guó)迄今沒(méi)有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了