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1、全面解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法2018-04-01預交增值稅(一)政策依據(jù)根據(jù)公告2016年第18號規(guī)定,一般納稅人采取預收 款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在取得預收款的次 月按照3%的預征率預繳增值稅。計算方法為:應預繳稅款=預收款+ (1+適用稅率或征收率)X 3%納稅人適用一般計稅方法的,按11%的適用稅率計算,適用簡易計稅方法的,按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定,開工日期在2016年4月30日前的老項目,納稅人可以選擇適用簡易計稅方法,一經(jīng) 選擇,36個月內(nèi)不得變更,上述日期后開工的新項目,只 能適用一般計稅方法。(二)申報示例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目
2、,適用一般計稅方法。2017年12月收到誠意金 100.00萬元、預收房款 2,220.00萬元。應預繳稅款=預收款-(1+適用稅率或征收率)X 3%=2,220.00 + (1+11%)* 3% =60.00 萬元(三)預繳申報(四)會計核算2017年12月賬務處理:(1)收到誠意金借:銀行存款100.00萬元貸:其他應付款100.00萬元(2)收到預收款借:銀行存款2,220.00萬元貸:預收賬款2,220.00萬元(3)預繳增值稅借:應交稅費-預交增值稅60.00萬元貸:銀行存款60.00萬元(五)納稅申報土地價款抵扣政策依據(jù)(一)營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定財稅201636號第一
3、條第(三)項第10點:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土 地價款后的余額為銷售額。(二)財稅2016140號第七條:向政府部門支付的土地價款,包括土地受讓人向政府部門 支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出 讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷 售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時,應 提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等
4、 能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。(三)國家稅務總局公告2016年第86號第一條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款,以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用,按照財稅2016140號文件第七、八條規(guī)定,允許在計算銷售額時扣除但未扣除 的,從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計 算扣除。(四)國家稅務總局公告2016年第18號:1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價 外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余 額計算銷售額。銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)-(1+11%)2. 當期
5、允許扣除的土地價款按照以下公式計算:當期允許扣除的土地價款 =(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 三房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)應付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的 增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項目可以出售 的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算 的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委 托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。會計核算方法案例:上述房地產(chǎn)開發(fā)公司 2018年1月開具增值稅發(fā)票價稅合計8,880.00萬元,對應允許扣除的土地成本為2,220.00萬元,2017年12月預交
6、增值稅 60.00萬元,當月認證抵扣的進項稅額為450.00萬元,上期無留抵稅額。第一步:確認收入及銷項稅額借:預收賬款8,880.00萬元貸:主營業(yè)務收入8,000.00萬元應交稅費-應交增值稅-銷項稅額880.00萬元如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票,則 票面稅額應為880.00萬元,收票方可全額抵扣增值稅。第二步:土地價款抵扣增值稅借:應交稅費一一應交增值稅-銷項稅額抵減220.00萬元貸:主營業(yè)務成本220.00萬元土地價款抵扣增值稅金額 =土地價款-(1+11% *11%=2,220.00 + .萬元第三步:轉出當月未交增值稅借:應交稅費一應交增值稅-轉出未交增值稅210.00萬元貸:應交稅費一未交增值稅210.00萬元當月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元當月認證抵扣的進項稅額 =450萬元當月應交增值稅 =660.00-450.00=210萬元第四步:將預繳增值稅轉入未交增值稅借:應交稅費一未交增值稅
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