辦公樓管理方案范文

1、辦公樓管理方案范文第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認(rèn)識(shí)與定位（一）全國(guó)戰(zhàn)略長(zhǎng)沙重點(diǎn)（二）項(xiàng)目定位二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程（一）三個(gè)重點(diǎn)（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)（二）一種模式： 經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理模式（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾四、四大優(yōu)勢(shì)（一）觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持（三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐五、八項(xiàng)措施第一章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備一、管理方式二、工作計(jì)劃 三、物資裝備第二章管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、管理

2、人員的配備（二）管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求二、管理人員的培訓(xùn)三、管理人員的管理第三章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標(biāo)的承諾及其措施第六章管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)三、管理處控制成本主要措施四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入（一）施工期的物業(yè)管理（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類矛盾的措施 第八

3、章社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí)（一）開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)（二）社區(qū)總體目標(biāo)（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施三、便民服務(wù)第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、系統(tǒng)的日常運(yùn)行二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案（一）設(shè)備故障處理規(guī)程（二）發(fā)生火警處理規(guī)程（三）電梯困人救援規(guī)程（四）供電電源停電故障處理規(guī)程（五）停水及故障處理規(guī)程（六）空調(diào)故障處理規(guī)程三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)（一）維護(hù)保養(yǎng)工作方式（二）日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)（四）設(shè)備維護(hù)保

4、養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)四、節(jié)能管理五、技術(shù)改造、更新六、技術(shù)資料的收集、管理、使用 第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期四、房屋本體部分維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn) 第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù) 一、事務(wù)管理三、保安及消防管理五、設(shè)施管理第一章 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的 整體設(shè)想及策劃 零風(fēng)險(xiǎn)工程 解除后顧之憂 一種模式 經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理 二項(xiàng)承諾 示范大廈、滿意率 三個(gè)重點(diǎn) 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù) 四大優(yōu)勢(shì) 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套 八項(xiàng)措施 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、

5、 質(zhì)保體系、成本控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認(rèn)識(shí)與定位（一）全國(guó)戰(zhàn)略 長(zhǎng)沙重點(diǎn) 岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的長(zhǎng) 沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開(kāi)放的進(jìn)程中，又是敢于 競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、 人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用 的長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院， 項(xiàng)目占地 40 萬(wàn)平方米，一期工程 8.7 萬(wàn)平方米，座落在長(zhǎng)沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn) 代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長(zhǎng)沙市委、市政府 為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革， 為該項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)公開(kāi) 招聘專業(yè)的物業(yè)管家， 充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙市委、 市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革 開(kāi)放的魄

6、力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（ CATIC PROPERTYMANAGEMENT以下簡(jiǎn)稱CPM的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以 內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射， 以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù) 重點(diǎn)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)，引 導(dǎo)消費(fèi)，主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已 經(jīng)成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目， 積累了豐富的異地 管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。CPM 將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入 地研究和分析。 我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠(chéng)愿望， 更有信心為機(jī)關(guān) 新大院提

7、供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。（二）項(xiàng)目定位長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國(guó)際化、 多功能、大綠化、 環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)， 整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)， 著眼于世界， 著眼于未來(lái)。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是開(kāi)放、高效、親和? 開(kāi)放 體現(xiàn)長(zhǎng)沙市委、市政府改革開(kāi)放的思想和國(guó)際化的辦公方式? 高效 展示長(zhǎng)沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率? 親和 象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程（一）三個(gè)重點(diǎn)CPM 以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長(zhǎng)沙市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作 重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹(shù)立政府物業(yè)整體

8、形象通過(guò)環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和 文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開(kāi)放、高效、親和的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度 高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公 司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入 期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式 運(yùn)行后，要青海物產(chǎn)工業(yè)投資有限公司辦公樓管理制度第一章總則第一條公司辦公樓是公司各部門履行公務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，為保障辦 公樓的正常運(yùn)行，維護(hù)文明、舒適、寧?kù)o的工作環(huán)

9、境，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高 效、規(guī)范和安全的工作要求，特制定本制度。第二條 本制度適用于公司員工和到辦公樓聯(lián)系工作的臨時(shí)往來(lái) 人員。第三條 辦公樓由公司綜合管理部統(tǒng)一管理，具體履行對(duì)辦公大樓 的管理和服務(wù)職能。第四條 辦公樓內(nèi)任何單位和進(jìn)入本大樓內(nèi)的個(gè)人均應(yīng)嚴(yán)格遵守 制度，努力創(chuàng)建精神文明。第二章文明辦公第五條 進(jìn)入辦公樓人員應(yīng)保持儀表整潔，不準(zhǔn)穿拖鞋、背心、褲 衩等上班；不準(zhǔn)在辦公大樓內(nèi)大聲喧嘩；不得串崗閑聊，不得在辦公 大樓進(jìn)行與公務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第六條 樓內(nèi)辦公人員言行舉止要文明， 態(tài)度熱情和藹，禮貌待人， 公正處事，辦公物品應(yīng)擺放有序。第七條 不準(zhǔn)在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意 張

10、貼通知、海報(bào)、廣告等標(biāo)識(shí)物。不準(zhǔn)在墻面、柱子等地方亂畫、亂 刻。第八條 禁用辦公電話閑談，嚴(yán)格執(zhí)行公司電話管理規(guī)定。第九條 未經(jīng)允許一般不得啟用他人電腦， 更不得擅自拷貝他人電 腦資料。第十條 搞好個(gè)人辦公區(qū)衛(wèi)生，做到物品擺放有序，保持整潔、干 凈。保持個(gè)人使用辦公設(shè)備衛(wèi)生，下班及時(shí)桌面物品、文件。人走關(guān) 好門、窗，將座椅擺放整齊，抽屜和資料柜須鎖好。第三章 人員與物品管理第十一條 臨時(shí)往來(lái)聯(lián)系業(yè)務(wù)的外單位人員須在一樓履行登記手 續(xù)，填寫來(lái)客登記單，經(jīng)確認(rèn)后，方可入內(nèi)。私人會(huì)客一般不得在辦 公場(chǎng)所。非工作時(shí)間，外單位人員一般不得進(jìn)入大樓，本單位工作人 員也不得帶他人進(jìn)入辦公樓。第十二條 辦公室

11、實(shí)行定置式布局， 不得私自移動(dòng)。 移動(dòng)較重的辦 公用具要輕抬輕放，不得磨損地面。第十三條 認(rèn)真執(zhí)行 8 小時(shí)前臺(tái)值班規(guī)定，辦公大樓內(nèi)不得留宿第十四條 車輛要停放整齊，車頭向外，服從管理。第四章安全管理第十五條 辦公大樓白天的安全保衛(wèi)工作由公司保衛(wèi)部和綜合管 理部負(fù)責(zé)，夜間安全保衛(wèi)由公司保衛(wèi)部負(fù)責(zé)，各部門積極配合。第十六條 各樓層所在部門負(fù)責(zé)人為各自責(zé)任區(qū)（本部門辦公室） 的責(zé)任人，公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室由綜合管理部負(fù)責(zé)。第十七條 樓內(nèi)各部門要加強(qiáng)職工安全教育， 增強(qiáng)安全意識(shí)， 采取 有效措施，做好各自責(zé)任區(qū)的安全保衛(wèi)工作， 內(nèi)外結(jié)合，全方位設(shè)防， 確保樓內(nèi)安全。第十八條 辦公樓實(shí)行封閉式管理，非工作時(shí)

12、間如有公務(wù)活動(dòng)的， 活動(dòng)承辦單位 （或承辦人 ）應(yīng)事先向綜合管理部報(bào)告，承辦單位 （或承 辦人） 負(fù)責(zé)活動(dòng)期間辦公樓安全工作。第十九條 工作人員離開(kāi)辦公室， 應(yīng)隨手鎖門； 下班前各辦公室要 進(jìn)行安全檢查，切斷電源，關(guān)鎖好門窗（含衛(wèi)生間、消防通道以及步 行梯樓層的門、窗），防雨、防盜。第二十條 加強(qiáng)現(xiàn)金和物資管理。 財(cái)務(wù)室要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金和物資管 理制度，備用金按規(guī)定數(shù)額存放。各科室使用的貴重物品、精密儀器 要有專人負(fù)責(zé)，并存放在安全地方。第二十一條 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，做好涉密圖紙、文件、資料管理 工作，防止失、泄密事件發(fā)生。第二十二條 認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī)， 機(jī)關(guān)結(jié)合內(nèi)部安全開(kāi)展防火宣傳 教育，提高

13、防火意識(shí)。辦公樓內(nèi)不得存放汽油、火藥、液化石油氣等易燃易爆物品， 并配備一定數(shù)量的消防器材。 工作人員要人人愛(ài)護(hù)消防設(shè)備，使器材處于良好狀態(tài)。第五章水電管理第二十三條 全體員工要樹(shù)立安全用電意識(shí)，不準(zhǔn)亂拉亂接電線； 確因工作需要安裝、使用大功率（300W以上）電器的，事先必須向綜 合管理部申報(bào)，綜合管理部根據(jù)負(fù)荷承受情況確定是否可以安裝使用； 未經(jīng)同意擅自安裝的， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即拆除。 在此期內(nèi)發(fā)生的一切后 果，由安裝及使用部門的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。第二十四條 加強(qiáng)對(duì)用電設(shè)備的檢修。 綜合管理部要不定期對(duì)辦公 樓用電設(shè)備等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。第二十五條 綜合管理部要根據(jù)辦公樓用電實(shí)際情況， 有必

14、要時(shí)請(qǐng) 電工進(jìn)行一次維護(hù)和檢修，以便及時(shí)排除用電故障。第二十六條 全體職工要堅(jiān)持節(jié)約用電、 用水的原則； 注意隨手關(guān) 燈、關(guān)水，嚴(yán)禁出現(xiàn)長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈現(xiàn)象，保證辦公樓的正常辦公用 電。第六章樓內(nèi)衛(wèi)生第二十七條 全體職工都要樹(shù)立文明意識(shí)， 要講究衛(wèi)生，凈化環(huán)境， 愛(ài)護(hù)公物；不準(zhǔn)隨地吐痰，亂丟雜物。第二十八條 個(gè)人垃圾要及時(shí)處理， 放到指定的垃圾桶內(nèi)。 任何人 不得在走廊內(nèi)亂堆亂放物品， 否則將作為廢品處理。 禁止向窗外拋扔 雜物。雨具不得擺放在公共區(qū)域。第二十九條 禁止在辦公區(qū)域內(nèi)吸煙第三十條 保持衛(wèi)生間的清潔。不準(zhǔn)在衛(wèi)生間內(nèi)亂扔亂倒雜物，茶 葉倒入廁所便池內(nèi)，使用衛(wèi)生間后應(yīng)及時(shí)沖洗。第三十一條

15、 辦公樓內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生由專職清潔員負(fù)責(zé)， 每個(gè)員工 負(fù)有保潔責(zé)任。第三十二條 全體人員應(yīng)自覺(jué)愛(ài)護(hù)辦公區(qū)一草一木，不得采摘和毀 壞綠化樹(shù)木。第七章保養(yǎng)與修繕第三十三條 辦公樓內(nèi)各種公用設(shè)施，如消防與報(bào)警設(shè)備，電源插 座等，不準(zhǔn)私自拆裝或挪用，如確實(shí)需要，必須經(jīng)綜合管理部安排統(tǒng) 一處理。第三十四條 辦公室裝飾和設(shè)備，各使用部門應(yīng)保持原樣，不準(zhǔn)自 行新增、移動(dòng)或拆除；不準(zhǔn)在墻壁和樓板上鑿洞或剔槽，不準(zhǔn)自行改 造和裝潢。第三十五條 嚴(yán)禁使用非正常配置的高功率電器，嚴(yán)禁私自接拉電 線。第八章附則第三十七條本制度由公司綜合管理部負(fù)責(zé)解釋。 第三十八條本 制度自公布之日起生效。公司辦公樓管理方案（僅供參考）

16、公司辦公樓管理方案公司辦公樓管理是前期介入的主要工作，公司辦公樓管理的好壞 直接影響到房屋銷售和物業(yè)管理公司的形象，應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求對(duì)公司辦公樓實(shí)行管理。一、接待咨詢： 服務(wù)對(duì)象：看房客戶和簽約客戶 服務(wù)內(nèi)容：（1）在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)臵物業(yè)公司展示廳（大小可根據(jù)實(shí)際情況 而定），展示內(nèi)容可包括物業(yè)公司介紹圖片或光碟、物業(yè)公司規(guī) 范操作圖解、物業(yè)管理公司承諾等；（2）現(xiàn)場(chǎng)解答客戶有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題，向客戶解釋臨 時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)內(nèi)容及收費(fèi)的有 關(guān)情況；（3）調(diào)查部分買主、業(yè)戶對(duì)小區(qū)公共設(shè)施（包括商店購(gòu)物、 休閑中心、兒童樂(lè)園、健身區(qū)、老人活動(dòng)室等）、區(qū)域內(nèi)綠化規(guī) 劃方案的意見(jiàn)，匯

17、總后供開(kāi)發(fā)商參考。二、保安服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)范圍：公司辦公樓及周邊場(chǎng)所的外保 /內(nèi)保保安工作、 停車場(chǎng) 管理。服務(wù)內(nèi)容：1 、外保1）實(shí)施 24 小時(shí)保安值班制度，著裝統(tǒng)一，用語(yǔ)規(guī)范，文明值勤；（2）對(duì)看房或簽約客戶以禮相待；提供日常問(wèn)訊、引導(dǎo)、 提示等服務(wù)。（3）做好停車場(chǎng)管理工作，根據(jù)情況安排好停車車位；（4）VIP 客人專項(xiàng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)格按貴賓級(jí)接待禮遇操作；（5）特殊對(duì)象（如殘疾人、老人或兒童）的安全服務(wù)。2 、內(nèi)保（1）實(shí)施公司辦公樓內(nèi) 12 小時(shí)保安服務(wù)及值班制度，著 裝以西服為宜；（2）配合公司辦公樓銷售人員的客戶接待工作及監(jiān)控內(nèi) 部安全工作；（3）負(fù)責(zé)公司辦公樓開(kāi)放時(shí)間與關(guān)閉時(shí)

18、間中，對(duì)各貴重物 品清點(diǎn)，并將清點(diǎn)明細(xì)內(nèi)容每天早、晚兩次與公司辦 公樓銷售負(fù)責(zé)人進(jìn)行確認(rèn)，以確保安全；（4）負(fù)責(zé)每天公司辦公樓開(kāi)放及關(guān)閉前檢查各大門通道 門并上鎖，關(guān)閉一切電源后與外圍保安人員進(jìn)行交接 以確保安全。三、清潔服務(wù)： 服務(wù)范圍：包括接待區(qū)、洽談區(qū)、模型區(qū)、盥洗室的清潔衛(wèi)生 工作，停車場(chǎng)地、通道、周邊區(qū)域的清潔及樣板房的保潔。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）花崗巖 每月清洗打噴蠟一次，每天塵推保養(yǎng)數(shù)次，每三天加除 塵劑一次。衛(wèi)生要求：花崗巖清潔明亮，無(wú)塵，無(wú)腳印， 無(wú)紙屑，無(wú)雜物等。（2）大理石 每月清洗打蠟一次，及時(shí)噴蠟保潔。每天塵推（加除塵 做一次）（3）木地板（兩種） 黃蠟（固體蠟）：清潔污垢，每二至三月打蠟一次，日常