房地產(chǎn)行業(yè)績效管理問題剖析

1、房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、 銷售 實(shí)現(xiàn)以 及物業(yè)管 理等活動(dòng)中，無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、 組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要 求。從行業(yè)特點(diǎn)來看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響、開發(fā)周期長、 資金投入量大、變現(xiàn)難度大、 風(fēng) 險(xiǎn)高等特點(diǎn) ; 另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具 有社會責(zé)任 重（ 居住條件等 ） 、環(huán)境影響程度高 （市 容、市貌的反映等 ）、受政府政策影響程度高 （土地 使用 權(quán)受用、稅、費(fèi)政策影響等 ） 、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng) 性強(qiáng) （房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰 ）等 特點(diǎn)。而且，我國的 房地產(chǎn)企業(yè) 多數(shù)是以項(xiàng)目型為主

2、， 牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點(diǎn)多、預(yù)決算體系 效率低、工程周期長、工程過程變化多、價(jià)值創(chuàng)造難評估、庫 存材料由于工程的原因計(jì)算難， 造成成本評估困難， 直接造成企業(yè)經(jīng)營 績效 難以衡量和把控。經(jīng)過近十年的發(fā)展， 房地產(chǎn) 行業(yè) 已經(jīng)度過了純粹的利潤追求 階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型” 轉(zhuǎn)化的過程，長遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。因此， 建立能夠反映房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)， 兼顧企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的績效評價(jià)體系， 非 常有利于 經(jīng)營管理 者規(guī)范其經(jīng)營行為，有利于對 企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行事前、事中、事后，定期 和不定期的績效評價(jià)， 有利于企業(yè)了解自身的經(jīng)營狀況和 調(diào)整確

3、定發(fā)展戰(zhàn)略。進(jìn)而，發(fā)現(xiàn)目前 房地產(chǎn)企業(yè) 績效管理 的現(xiàn)狀和存在的問題， 并進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化， 無疑是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的 管理經(jīng)營效率的有 效手段。目前房地產(chǎn)行業(yè)的績效管理實(shí)施現(xiàn)狀 績效管理是一種過程，是組織用來衡量和評估員工某一時(shí)期的工作表現(xiàn)，與協(xié)助員工成長 的一種手段和工具。 考評作為績效管理的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)， 核心目的是鑒定員工的真正才能和功 績，使員工才能得以發(fā)揮，達(dá)到人事互相配合，提高工作效率。同時(shí)論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工作。進(jìn)而根據(jù)業(yè)績和能力態(tài)度兩個(gè)維度，對員工進(jìn)行分類開發(fā)管理。只有通過公正、全面、客觀的績效考評方法，才可產(chǎn)生鼓勵(lì)員工的積極作用。良好 的考評方法， 在消極

4、方面可以避免員工因待遇不公平和賞罰不分明而產(chǎn)生不滿、 怨憤 和怠工 ; 在積極方面，可以發(fā)掘具有潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，鼓勵(lì)他們對 工作積極進(jìn)取，增加企業(yè)的 凝聚力，無論對企業(yè)或員工都是大有裨益的。由于我國的具體國情，各個(gè)房地產(chǎn)公司所處的區(qū)域和發(fā)展階段不同，經(jīng)營管理狀況更是參 差不齊，對于績效管理的認(rèn)識、重視和應(yīng)用程度、應(yīng)用效果 相互之間差異很大。相對發(fā)展比較成熟的公司，能夠充分認(rèn)識到績效管理的重要性，并積極引入實(shí)施了績效管 理手段，比如：萬科等公司目前采用了先進(jìn)的BSC（平衡記分卡）的績效管理方法，金地采用了計(jì)劃考核為核心的績效管理手段，更多的公司吸收應(yīng)用了目標(biāo)管理的辦法。但是，眾多的國內(nèi)其 他公司

5、目前基本無考核方法， 大多數(shù)企業(yè)較重視員工的短期工作業(yè)績， 忽略工作潛能、態(tài)度其他方面。 在引入績效管理手段的房地產(chǎn)公司里，績效結(jié)果的應(yīng)用大多在績效獎(jiǎng)金方面能夠有所體現(xiàn)，而在更重要的 人力資源 分類開發(fā)方面的應(yīng)用普遍不足。目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理中的普遍問題和難點(diǎn)1. 績效管理和公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度較低 ;2. 績效管理基本上以公司業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)而忽視考慮公司的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展;3. 考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足， 不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏， 對工程技 術(shù)類、行 政類、 營銷 類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位 ;4. 考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指

6、標(biāo) ;5. 績效評估溝通反饋機(jī)制不盡完善 ;6. 績效結(jié)果強(qiáng)調(diào)與 薪酬 利益掛鉤， 在員工發(fā)展方面的應(yīng)用不足， 尤其是在追求績效改進(jìn)、 學(xué)習(xí) 設(shè)計(jì)方面不甚重視 ;除以上問題外，多數(shù)的企業(yè)績效管理流于形式，或者存在困難的問題。 究其原因，考核難的原因多數(shù)出自企業(yè)自身，諸如：1. 由于房地產(chǎn)行 業(yè)上規(guī)模的企業(yè)都是最近幾年才發(fā)展起來的，管理基礎(chǔ)比較薄弱 ;2. 很多公司沒有預(yù)算體系或預(yù)算體系不健全， 財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確， 缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從 而造成結(jié)果的失真 ;3. 很多公司沒有清晰的職務(wù)和職位體系， 在績效指標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)， 核心職能職責(zé)的來源就不清 楚，崗位的指標(biāo)的體系就可能存在缺失的現(xiàn)象，從而造成的

7、片面和失準(zhǔn) ;4. 另外，很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在結(jié)果應(yīng)用時(shí)，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn) ;5. 由于房地產(chǎn)的項(xiàng)目特性，使同一個(gè)人的不同時(shí)間任務(wù)不同，考核指標(biāo)體系具有變化性和 不確 定性 ;6. 國內(nèi)可參照企業(yè)不多， 由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展年限比較短， 成熟的標(biāo)桿企業(yè)缺乏等 等。針對以上的狀況，目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理的建議如下一、方法選擇： 房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的發(fā)展階段和實(shí)際管理經(jīng)營水平以及人員構(gòu)成狀況，選擇適合自 身階段的績效管理方法，如果管理基礎(chǔ)還沒有建好，不要一 步登天，直接向萬科等看齊采用 BSC盡量從基礎(chǔ)的人事信息（比如職位分析），預(yù)算管理開始做起，采用目標(biāo)管理法或者KPI等方法

8、做考核。 如果企業(yè) 基礎(chǔ)很好， 預(yù)算體系比較完全， 可以在多種方法中選擇適合企業(yè)的辦法， 并且通過 管理 信息系 統(tǒng)固化考核。二、具體的實(shí)施步驟在構(gòu)建房地產(chǎn)績效管理體系的過程中，建議參考以下步驟：建立完善職位體系 ;進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé) ;建立完善薪酬體系 ;建立完善預(yù)算管理體系 ;進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度 ;公司戰(zhàn)略理清和戰(zhàn)略計(jì)劃分解 ;公司層級績效指標(biāo)體系建設(shè) ; 部門層級績效指標(biāo)體系分解建設(shè) ;崗位績效指標(biāo)體系分解建設(shè) ; 績效管理制度和操作方法建設(shè)完善 ;績效管理體系實(shí)施。三、其他相關(guān)建議： 在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不同的公司的部門結(jié)構(gòu)不同，但規(guī)劃和

9、工程部門是主要考核部門和難點(diǎn)。在企 業(yè)規(guī)模大，多項(xiàng)目運(yùn)行，人員交叉的情況下，考核體系和考核核算過程會非常復(fù)雜， 建議有條件的公司 采用專業(yè)的管理信息系統(tǒng)， 緩解和達(dá)到績效管理對于數(shù)據(jù)尤其是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的 真實(shí)性和及時(shí)性的問題。隨機(jī)讀管理故事： 王琺鑒才 在一次宴會上，唐太宗對王琺說：你善于鑒別人才，尤其善于評論。你不妨從房玄齡等人 開始，都一一做些評論，評一下他們的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)和他們互相比較一下，你在哪些方面比他 們優(yōu)秀？ 王琺回答說：孜孜不倦地辦公，一心為國操勞，凡所知道的事沒有不盡心盡力去做， 在這方面我比不上房玄齡。常常留心于向皇上直言建議，認(rèn)為皇上能力德行比不上堯舜很丟面 子，這方面我比不

10、上魏征。文武全才，既可以在外帶兵打仗做將軍，又可以進(jìn)入朝廷搞管理擔(dān) 任宰相，在這方面，我比不上李靖。向皇上報(bào)告國家公務(wù)，詳細(xì)明了，宣布皇上的命令或者轉(zhuǎn) 達(dá)下屬官員的匯報(bào)，能堅(jiān)持做到公平公正，在這方面我不如溫彥博。處理繁重的事務(wù)，解決難 題，辦事井井有條，這方面我也比不上戴胄。至于批評貪官污吏，表揚(yáng)清正廉署，疾惡如仇， 好善喜樂，這方面比起其他幾位能人來說，我也有一日之長。唐太宗非常贊同他的話，而大臣 們也認(rèn)為王琺完全道出了他們的心聲， 都說這些評論是正確的。 從王琺的評論可以看出唐太宗 的團(tuán)隊(duì)中，每個(gè)人各有所長；但更重要的是唐太宗能將這些人依其專長運(yùn)用到最適當(dāng)?shù)穆毼?，使其能夠發(fā)揮自己所長，進(jìn)而讓整個(gè)國家繁榮強(qiáng)盛。未來企業(yè)的發(fā)展是