對商業(yè)地產(chǎn)報建及管理的探討

1、對商業(yè)地產(chǎn)報建及管理的探討 摘要：作為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)的報批報建從業(yè)人員，從事著企業(yè)重要的報批報建工作，此崗位需要有專業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)知識、豐富的人脈關(guān)系及很強的溝通協(xié)調(diào)能力。為了提升企業(yè)報建工作的水平與成效，有必要談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、策劃過程中的報批報建管理工作。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；報建；管理 1.背景資料 房地產(chǎn)報批報建管理（fcmd），是依據(jù)企業(yè)、公司的基建工程規(guī)劃和部門工作安排，根據(jù)國家和當(dāng)?shù)刂鞴苷姆煞ㄒ?guī)及要求，負(fù)責(zé)基建項目從申報立項、申請用地到辦理房地產(chǎn)證過程中所有報批報建方面工作的具體實施，靈活理解和運用國家及地方的相關(guān)規(guī)定和相關(guān)規(guī)范，爭取優(yōu)惠政策、降低項目建設(shè)成本；通過與政府

2、審批部門的溝通協(xié)調(diào)，建立良好的政府關(guān)系，滿足工程進度和質(zhì)量的要求。 作為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)的報批報建從業(yè)人員，從事著企業(yè)重要的報批報建工作，此崗位需要有專業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)知識、豐富的人脈關(guān)系及很強的溝通協(xié)調(diào)能力。為幫助開發(fā)行業(yè)報建管理人員熟悉、掌握規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門報建流程，組織報建資料，遵守報建時限，知曉收費標(biāo)準(zhǔn)等；同時獲得最新的法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件精神，從而提升企業(yè)報建工作的水平與成效，有必要談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、策劃過程中的報批報建管理工作。 2.商業(yè)地產(chǎn)的報批報建的特點 對于紅星美凱龍國際家居商業(yè)地產(chǎn)來說，被外界認(rèn)同的是“只租不售”。這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)

3、，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經(jīng)濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。其他還有“出售”“售賣結(jié)合”等模式。 無論哪一種模式的商業(yè)地產(chǎn)，無論規(guī)模大小，凡作為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)的報批報建從業(yè)人員，都從事著企業(yè)重要的報批報建工作，此崗位需要有專業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)知識、豐富的人脈關(guān)系及很強的溝通協(xié)調(diào)能力。為幫助開發(fā)行業(yè)報建管理人員熟悉、掌握規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門報建

4、流程，組織報建資料，遵守報建時限，知曉收費標(biāo)準(zhǔn)等；同時獲得最新的法律、法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件精神，從而提升企業(yè)報建工作的水平與成效，有必要談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、策劃過程中的報批報建管理工作。 3.商業(yè)地產(chǎn)報建管理中的方式方法與建議 3.1科學(xué)開展時間管理 早日立項、早日獲批、早日開建是每個開發(fā)單位最想得到的結(jié)果，由于房地產(chǎn)開發(fā)報批報建的流程、程序復(fù)雜多樣、部門之間的辦事時間也不盡相同，因此報建過程中時間是最為關(guān)鍵的，時間管理在報批報建過程中占有很重要的地位。作為報批工作的執(zhí)行者，必須按照工程計劃或進度安排好報批工作各環(huán)節(jié)的各項工作，什么時間開始進行哪項工作，哪個階段幾項工作同時進行，一定要

5、有自己的主見，對計劃進行有效的整合，凡事不能等，否則就會影響項目進程。 3.2工作協(xié)調(diào)與工作狀態(tài)的調(diào)整 統(tǒng)籌管理和團隊協(xié)作能力，是報批人員的管理能力的體現(xiàn)于發(fā)揮。報批工作涉及的部門之廣、之大，這個崗位在內(nèi)涉及到公司各個部門、在政府也差不多上上下下都要接觸，所以我們就要知道怎么才能在最短的時間內(nèi)通過何種方式傳達到關(guān)鍵人員手中，甚至事后還要進行電話確認(rèn)，只有事前統(tǒng)籌好，事后有跟蹤，報批報建工作才會井井有條，亂而有序！ 在開發(fā)商拿到土地開始，報批工作就要開始進入了，并一直貫穿工程始終。這一過程中，商業(yè)地產(chǎn)報建管理中難免會遇到這樣那樣的問題與困難，在協(xié)調(diào)各種關(guān)系、準(zhǔn)備資料與克服不足上，相關(guān)人員難免會承

6、受著一定的壓力。在企業(yè)層面來說，如果報建管理人員工作不到位，就會影響到項目進度與效率，那就會隨時等候領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)斥、批評；在工作層面，如果某材料沒有準(zhǔn)備齊或準(zhǔn)備得很不專業(yè)，還會遭到政府領(lǐng)導(dǎo)或者工作人員的質(zhì)問、否定與責(zé)備。所以這就需要報批人員有著強大的自我精神安慰能力，一旦工作中出現(xiàn)問題，自我心理調(diào)節(jié)很重要，還需要你有著強大的問題解決能力，一切問題還都要靠你自己來解決并完善！ 3.3具備和培養(yǎng)詳細(xì)的資料管理能力 報批報建大量的工作是和文件資料打交道的。比如各個辦事節(jié)點所需要提供的資料清單，要學(xué)會保管并整理成冊，時時拿出來研讀，報批的成果你還要注意保存和留備，因為報批工作大量時間在路上或在政府部門，如

7、果想要把各工作弄得很順沒顧慮，那就要對所有文件進行有效整理。同時，也應(yīng)該對資料進行分類管理、形成檔案資料。必要的時候?qū)@些信息進行開發(fā)再利用、或者進行信息的分析判斷，以供決策使用。 3.4塑造強大的溝通力和公關(guān)力 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)是企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的開路先鋒，報批報建則是項目開發(fā)部的重點工作，報批報建工作的內(nèi)容大多負(fù)責(zé)與國土、規(guī)劃、建設(shè)、消防等政府部門開展工作，報建審批進度快慢，直接影響到整個項目的進程。這個過程中離不開溝通力和公關(guān)力。報批報建的公關(guān)力其實應(yīng)為“攻關(guān)力”。其實這個能力是所有報批人員所必須具備的第一要素，這也是很多人認(rèn)為的“只要政府關(guān)系好，報批工作就好做了”的能力，如何建立與政府部門

8、的關(guān)系，需要我們?nèi)ヌぬ崒嵉厝ズ驼藛T溝通、去互動，如果你溝通或公關(guān)力不行，你再怎么樣，還就是不行。能說會道自然是溝通力的一個要件，但是我想誠信、負(fù)責(zé)、熱情、尊重是很關(guān)鍵的東西。 作為前期開發(fā)部的報建工作者一直沒有一個正式的職業(yè)稱呼，大多被單位稱為“報建專員”、“報建工程師”、“報建經(jīng)理”等。很多人眼中，報批報建除了搞關(guān)系，多喝酒，其實就是一跑腿的活，沒有任何技術(shù)含量，非也！在實際和政府的溝通和手續(xù)辦理中，經(jīng)常會遇到他們的口頭征詢，比如哪個地方是綠化，某個地方高度是多少？道路寬度有沒有達到交通規(guī)范，等等。其實，項目報建也是有專業(yè)要求和需要學(xué)習(xí)能力的。報建管理人員，應(yīng)該全面熟知方案設(shè)計文本、國家建筑設(shè)計規(guī)范和政府文件，不斷提高自己的專