房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃 摘要從納稅籌劃的含義入手，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，來敘述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性，用正反實(shí)際案例，來論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合法地進(jìn)行內(nèi)部納稅籌劃，以及實(shí)踐事前事中事后應(yīng)注意的幾個(gè)方面，最后強(qiáng)調(diào)樹立合法納稅籌劃的意識(shí)，納稅籌劃具有社會(huì)意義。 關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃 納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一

2、家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。 納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到合法、合理、全面、具體，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的

3、角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面： 1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ) 首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼?，不僅受到知識(shí)有限和理性有限的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。 例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆

4、借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：100011.16%3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.833%=110.48萬元。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個(gè)人所

5、得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預(yù)見性。 再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)

6、稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障 俗話說：管理出效益，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張vip貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用vip貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同

7、一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。 納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用

8、了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。 3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評(píng)價(jià) 年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。 俗話說亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。 綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為