江陰市濱江國(guó)際營(yíng)銷策劃方案

1、房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案提報(bào)人：無(wú)錫世嘉大成房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司時(shí)間：2005年9月8日目錄一、 江陰概況二、 江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析三、 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析四、 項(xiàng)目概況五、 項(xiàng)目評(píng)判（SWOT）分析六、 項(xiàng)目定位七、 產(chǎn)品價(jià)值提升建議八、 企劃推廣策略九、 廣告表現(xiàn)部分一、江陰概況 1、歷史沿革江陰古稱暨陽(yáng)，見(jiàn)諸文字記載的歷史有2500多年。晉太康二年（281年）置暨陽(yáng)縣。南朝梁紹泰元年（555年）廢縣置郡，建治君山之麓，因地處長(zhǎng)江之南，遂稱江陰郡，為江陰名稱之開(kāi)始，下轄江陰、利城、梁豐3縣。此后江陰先后為郡、為國(guó)、為軍、為路、為州，建置幾經(jīng)變化。元至正二十七年（1367年），恢復(fù)江陰縣建置

2、。1949年4月22日江陰解放，后屬蘇南行署常州專區(qū)。1953年改屬蘇州地區(qū)。1983年3月實(shí)行市管縣體制，改屬無(wú)錫市。1987年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。 2、地理位置江陰位于北緯314034”至315736”，東經(jīng)119至1203430”。北枕長(zhǎng)江，與靖江市隔江相望；南近滬寧線；東接常熟、張家港；西連常州、武進(jìn)，地處蘇錫常“金三角”的幾何中心。江陰交通十分便捷，歷來(lái)是大江南北的重要交通樞紐，江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港。3、區(qū)域面積江陰全市總面積987.5平方公里，陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里，其中長(zhǎng)江水面56.7平方公里。沿江深水岸線長(zhǎng)達(dá)35公里。城市建成區(qū)為4

3、9.23平方公里。4、人口狀況至2004年末，江陰市戶籍總?cè)丝?17.77萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.92%。全市人口出生率8.20， 比2003年上升1.32個(gè)千分點(diǎn)；人口死亡率6.71，下降0.28個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率1.49，提高1.60個(gè)千分點(diǎn)。5、交通優(yōu)勢(shì)江陰是長(zhǎng)江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐城市。從江陰到上海、南京兩大城市各148公里，到無(wú)錫、常州僅38公里。以江陰為圓心、半徑160公里范圍內(nèi)有六個(gè)飛機(jī)場(chǎng)，其中南京、上?？芍憋w境外。改革開(kāi)放以來(lái)，江陰大手筆發(fā)展交通事業(yè)，形成了干支線連通、內(nèi)外溝通、城鄉(xiāng)貫通、主要干道“六橫八縱”的格局。中國(guó)第一、世界第四的特大跨徑鋼

4、懸索橋江陰長(zhǎng)江公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江一海南三亞）和京滬兩大國(guó)道主干線的過(guò)江“咽喉”。連接滬寧高速公路、寧通一級(jí)公路的錫澄高速公路穿越江陰境內(nèi)。在建的新長(zhǎng)（江蘇新沂一浙江長(zhǎng)興）鐵路取道江陰，連結(jié)隴海、漸贛兩大鐵路大動(dòng)脈。江陰境內(nèi)的錫澄運(yùn)河溝通長(zhǎng)江、太湖。1992年正式對(duì)外開(kāi)放的江陰港可以直通海外。 長(zhǎng)江江陰大橋 錫澄高速6、城市建設(shè)江陰城市建成區(qū)面積49.23平方公里。年內(nèi)完成城市西組團(tuán)整體設(shè)計(jì)和南門風(fēng)貌區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。全面完成澄江東路、虹橋北路等城區(qū)主干道改造，按計(jì)劃推進(jìn)澄南大道、五星路等道路建設(shè)。杏春橋、新虹橋、五星橋、蘇南區(qū)域供水二期擴(kuò)建工程建成投運(yùn)。7、經(jīng)濟(jì)狀況（05年1-6

5、月）（1）經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)放大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本不變。1-6月，市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）382.16億元，按可比價(jià)同比增長(zhǎng)21.54%，增幅較上年同期提高0.82個(gè)百分點(diǎn)，完成年度計(jì)劃的51.64%。其中第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值8.42億元、238.03億元和135.70億元，同比增長(zhǎng)4.82%、24.30%和19.84%，二、三產(chǎn)業(yè)增幅分別比上年提高1.87和0.7個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)的比重為2.20:62.29:35.51，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生明顯變化，說(shuō)明在國(guó)家日益趨緊的宏觀調(diào)控下，江陰市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)態(tài)良好，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力

6、增強(qiáng)。（2）工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐明顯，企業(yè)盈利能力下降。上半年全市完成工業(yè)產(chǎn)值1171.68億元，其中規(guī)模以上工業(yè)完成983.97億元，同比分別增長(zhǎng)34.14%和32.84%。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值223.72億元，增長(zhǎng)24.96%，增幅較上年提高2.06個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用明顯，拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14.71個(gè)百分點(diǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)68%來(lái)自于工業(yè)。1-6月我市工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額和利潤(rùn)總額分別為90.83億元和62.94億元，同比增長(zhǎng)25.30%和26.47%，但增幅較上年同期回落9.37個(gè)和16.21個(gè)百分點(diǎn)。上半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但由于能源及原輔材料的持續(xù)

7、波動(dòng)，外貿(mào)出口環(huán)境變數(shù)較大，加之國(guó)家宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，企業(yè)盈利空間被擠壓，部分鋼鐵和化纖企業(yè)開(kāi)工不足，企業(yè)盈利能力有所下降。（3）消費(fèi)需求基本平穩(wěn)，消費(fèi)熱點(diǎn)受到抑制。1-6月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額69.04億元，同比增長(zhǎng)16.00%，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)和餐飲業(yè)零售額持續(xù)增長(zhǎng)，城區(qū)和農(nóng)村零售額分別比去年增長(zhǎng)18.92%和12.11%，同時(shí)城鄉(xiāng)增幅差由10.92個(gè)百分點(diǎn)下降為6.81個(gè)百分點(diǎn)，提升了農(nóng)村的消費(fèi)能力。另外，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大和居民消費(fèi)趨于理性，江陰市部分消費(fèi)熱點(diǎn)如房地產(chǎn)和汽車消費(fèi)受到一定抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額和商品房實(shí)際銷售面積分別比去年同期下降22.0%和6.32%

8、，增幅有較大幅度回落。房地產(chǎn)成交面積和成交額同比均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，增幅回落22.93個(gè)和87.04個(gè)百分點(diǎn)。（4）外經(jīng)外貿(mào)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，開(kāi)發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)份額大。按外經(jīng)貿(mào)局提供的數(shù)據(jù)顯示：上半年全市合同利用外資和實(shí)際利用外資分別同比增長(zhǎng)29.62%和57.32%。出現(xiàn)實(shí)際利用外資增速大于合同利用外資增速和引資工作由量的積累到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的可喜變化，引進(jìn)的大項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目增多的變化。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為我市吸引外資的制高點(diǎn)，另?yè)?jù)開(kāi)發(fā)區(qū)提供的數(shù)據(jù)顯示：1-6月經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（含沿江各園區(qū)）利用外資和實(shí)際到帳外資分別為8.32億美元和3.92億美元，占全市的比重為90.83%和83.94%。對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)在高位上高速運(yùn)行。1

9、-6月，全市自營(yíng)進(jìn)出口總額和自營(yíng)出口總額分別為32.20億美元和14.90億美元，同比增長(zhǎng)49.48%和65.03%，尤其是自營(yíng)出口增幅同比提高35.96個(gè)百分點(diǎn)，自營(yíng)出口增速快于自營(yíng)進(jìn)出口增速。（5）財(cái)政收入增長(zhǎng)平穩(wěn)，金融運(yùn)行狀態(tài)正常。上半年預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入和一般預(yù)算收入分別為45.64億元和18.46億元，同比分別增長(zhǎng)20.20%和20.05%，但增幅較上年同期下降14.3個(gè)和20.91個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)與周邊縣（市）比較，仍有一定的差距。初步分析是企業(yè)利稅增幅較去年同期下降，部分大企業(yè)集團(tuán)減利較多，加之部分冶金、化纖企業(yè)開(kāi)工不足，影響了財(cái)政收入高幅增長(zhǎng)。因此如何在宏觀調(diào)控日益趨緊，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈

10、，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，引導(dǎo)我市工業(yè)企業(yè)發(fā)展方向及進(jìn)行產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）提升是十分緊迫的任務(wù)。今年以來(lái)金融系統(tǒng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家的貨幣政策，積極組織資金，努力為我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，存貸款繼續(xù)增加。1-6月，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額、居民儲(chǔ)蓄同比分別增長(zhǎng)21.40%和18.43%，增幅同比增長(zhǎng)2.79個(gè)和0.65個(gè)百分點(diǎn)。貸款余額同比增長(zhǎng)21.42%。中小企業(yè)貸款明顯增加，1-6月中小企業(yè)貸款比年初增加33.67億元，1-6月貸款增量的八成以上投向中小企業(yè)，有力支持了我市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（6）投資增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，民營(yíng)投資半壁江山。我市固定資產(chǎn)投資在外資和民營(yíng)投資的強(qiáng)力拉動(dòng)下，保持了較高幅度的增長(zhǎng)。1-6月全市共完成

11、固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)31.3%。其中工業(yè)投資同比增長(zhǎng)34.11，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為80.28%。由于我市加大了對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)扶持的力度，民營(yíng)資本投資已占全市固投的半壁江山。1-6月，民營(yíng)資本完成固定資產(chǎn)投資占全部投入的49.44%。民營(yíng)資本的投入，對(duì)于促進(jìn)我市調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。二、江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析 抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是今年國(guó)家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”政策，江蘇省出臺(tái)“省八條”及相關(guān)金融、稅務(wù)、土地等部門都相繼出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的新政策，這些房產(chǎn)新政的出臺(tái)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，更好地解決廣大群眾的住房需求，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有

12、重要意義。隨著這些新政的實(shí)施，江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定的影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了投資增幅持續(xù)回落、商品房交易量明顯萎縮、商品房?jī)r(jià)格增幅趨緩、供給結(jié)構(gòu)不夠合理等特點(diǎn)。1、江陰市總體發(fā)展?fàn)顩r江陰市房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年高位運(yùn)行，2003年，全市各類房產(chǎn)交易額已超過(guò)37億元，相當(dāng)于前兩年總和?；钴S的交易市場(chǎng)滿足了許多市民的住房需求，來(lái)自統(tǒng)計(jì)局的公報(bào)顯示，2003年，我市城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到29.5平方米。2004年，江陰市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額32.65億元，比上年增長(zhǎng)23.18%。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工面積297.92萬(wàn)平方米、竣工面積150.30萬(wàn)平方米、銷售面積92.74萬(wàn)平方米。去年

13、，全市二手房交易達(dá)1.1051萬(wàn)戶，建筑面積130.45萬(wàn)平方米，交易額28.34億元。其中城區(qū)4952戶，建筑面積46.4萬(wàn)平方米，交易額13.1億元，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房改房上市交易累計(jì)4802套，房屋建筑面積33.91萬(wàn)平方米。2、投資基本情況（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回落今年1-6月份，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成12.10億元，同比下降22.09%，今年以來(lái)，每月的累計(jì)完成投資額增幅都是負(fù)增長(zhǎng)。（2）商品房交易量明顯下降今年以來(lái)，我市商品房實(shí)際銷售面積更是出現(xiàn)了較大幅度下降，1-2月份銷售面積6.09萬(wàn)平方米，同比下降58.17%，1-3月份銷售同比下降35.27%，1-4月份銷售同比

14、下降31.03%，1-5月份銷售同比下降19.97%，1-6月份銷售同比下降6.32%。（3）供給結(jié)構(gòu)不夠合理隨著市土地供應(yīng)的緊張、城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)向小高層、高層高檔公寓、別墅發(fā)展，高檔商品房供應(yīng)量比重偏高，中低檔住房供應(yīng)量比重偏低。受“房產(chǎn)新政”的影響，購(gòu)房首付比例的提高，由原來(lái)的首付比例20-30%提高到了30-40%，公積金貸款最高上限由50萬(wàn)元下降到了30萬(wàn)元，政府對(duì)投資性購(gòu)房、投機(jī)性炒房行為給予了一定的制約，投機(jī)性炒房行為得到了遏制，目前已經(jīng)出現(xiàn)高檔公寓、別墅滯銷現(xiàn)象，而中低檔住宅仍然供不應(yīng)求，供給結(jié)構(gòu)性矛盾逐步凸現(xiàn)。3、目前江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的調(diào)整期。（1）投資熱點(diǎn)有所轉(zhuǎn)移隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，江陰市部分投資者已經(jīng)將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，手中有房的投資者，在出售不了的情況下，將出售改為出租，還有部分投資者看好商鋪的投資升值潛力而轉(zhuǎn)向投資商鋪。（2）投機(jī)炒作行為有所收斂根據(jù)對(duì)江陰市的調(diào)查，房地產(chǎn)炒作行為二手市場(chǎng)比一手市場(chǎng)多，一些二手房因其地段好、子女上學(xué)等優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)比新房都高出好多，因此，有的期房一轉(zhuǎn)手到二手市場(chǎng)就身價(jià)倍增，在新政對(duì)于這種投機(jī)性炒房行為干預(yù)下，我市的投機(jī)性炒作行為有所約束。（3）潛在需求者持幣觀望江陰市目前還存在著一大批以自住為目的的潛在需求購(gòu)房者，以他們

16、目前的收入、目前的房?jī)r(jià)，在短期內(nèi)購(gòu)買不起住房，由于近期房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，他們就索性再等等，跟據(jù)一些中介公司的調(diào)查介紹，現(xiàn)在看房的多，購(gòu)買的少，觀望心態(tài)較重。4、城西發(fā)展規(guī)劃5、江陰市消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查根據(jù)調(diào)查顯示，目前的消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向如下：近期，你準(zhǔn)備購(gòu)房嗎選擇項(xiàng)圖例比例如有優(yōu)秀的樓盤，我會(huì)換房3.613%沒(méi)法子，形勢(shì)所迫，近期購(gòu)房28.65%房?jī)r(jià)太高，等待房?jī)r(jià)下降30.69%現(xiàn)有房住，并不迫切需要換房9.353%自有資金不足，再過(guò)幾年吧27.68%你認(rèn)為住宅多大面積更適合自已選擇項(xiàng)圖例比例A:60平方米以下13.01%B:60平米至80平方米3.346%C:80平米至100平方米19.33%D:10

17、0平米至130平方米26.16%E:130平米至150平方米16.02%F:150平米至180平方米7.198%G:180平米以上14.90%購(gòu)買面積集中在：80100、100130、130150、180四個(gè)階段。你心中的家園在江陰哪個(gè)區(qū)域選擇項(xiàng)圖例比例黃山湖附近20.52%大橋東15.13%老城區(qū)、虹橋9.712%花園、文定、天鶴21.87%城西（錫澄運(yùn)河西）32.75%目前城西是主要消費(fèi)者的購(gòu)買的集中地占32.75%對(duì)于小區(qū)，您認(rèn)為最重要的是：選擇項(xiàng)圖例比例1、物業(yè)管理完善，封閉并且安全5.432%2、綠化不錯(cuò)，有山有水10.47%3、戶型合理，最好有入室花園2.655%4、周邊配套設(shè)施齊

18、全，購(gòu)物方便36.60%5、小區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，道路暢通10.25%6、所有以上都很重要34.57%項(xiàng)目的周邊配套是消費(fèi)者主要考慮的因素。三、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析 1、市調(diào)匯總案名望江花園圣廷苑春江華庭港城府邸開(kāi)發(fā)商江陰泓佳置業(yè)有限公司江蘇長(zhǎng)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江陰市港城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域望江公園A塊望江公園B塊通渡二區(qū)地點(diǎn)江鋒村委旁江鋒村委旁五星家園對(duì)面物業(yè)形態(tài)小高層、高層、單身公寓多層、小高層、高層、酒店式公寓小高層、高層、別墅、公寓基地面積m2130000110000100000銷售面積m2250000200000180000建筑樓層11186181118面積m2502208025

19、6 得房率78%80%80%公開(kāi)日期2005.9底200510未定價(jià)格范圍元/m235005000未定未定平均單價(jià)元/m2398040004500銷售狀況接受內(nèi)部登記接受內(nèi)部登記接受內(nèi)部登記綠化率57%42%48%銀行貸款7成30年7成30年7成30年車位配比1：1.11：11：1媒體狀況報(bào)紙、戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、出租車報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視報(bào)紙、戶外、電視可售總價(jià)12億10億15億主力面積m2130138135主力戶型m2三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)主力戶型比例36%38%29%主力總價(jià)萬(wàn)元52萬(wàn)55萬(wàn)61萬(wàn)工程進(jìn)度一期小高層部分打樁空地小高層打樁售樓處裝修大氣、簡(jiǎn)約、缺乏個(gè)性與氛圍暫

20、無(wú)售樓處現(xiàn)代玻璃屋調(diào)查日期2005.9.72005.9.72005.9.7二、項(xiàng)目規(guī)劃總平1、春江華庭2、圣廷苑三、戶形分析1、圣廷苑戶型 一室一廳一衛(wèi) 50左右 二室二廳一衛(wèi) 約100 三室兩廳兩衛(wèi) +入室花園約130 三室二廳二衛(wèi) 約150三室兩廳兩衛(wèi) +入室花園（錯(cuò)層） 150 五室三廳三衛(wèi) 約220戶型總評(píng)：戶型面積：主要130、150，部分50、100、220 ， 戶型類別：抽屜式錯(cuò)層、復(fù)式、 戶型特點(diǎn)：入戶式花園2、春江華庭戶型 96 2室2廳1衛(wèi) （中間） 1062室2廳1衛(wèi)180復(fù)式戶型 138 3 室2廳2衛(wèi) 178 3 室2廳2衛(wèi) 142 3 室2廳2衛(wèi) 156 3 室2廳

21、2衛(wèi) 戶型總評(píng)：戶型面積：主要142、156，138、178、106 戶型類別：平層、復(fù)式主要戶型：戶型面積大小分散皆有，主要集中在135142之間四、綜合分析： 1、房型面積配比：房型面積1室1廳1衛(wèi)50-702室2廳1衛(wèi)901103室2廳2衛(wèi)135-1564室2廳2衛(wèi)180-220大部分樓盤的戶型面積在此區(qū)間。2、影響價(jià)格因素：1）、樓層的層數(shù)2）、景觀的角度3）、項(xiàng)目所處的周邊配套狀況（地段）五、項(xiàng)目評(píng)判（SWOT）分析 1、優(yōu)勢(shì) 城西的總體發(fā)展規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本區(qū)域物業(yè)的信心； 圣廷苑、春江華庭、港城名邸等項(xiàng)目的推出，使人們對(duì)城西區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識(shí)由“

22、中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 陽(yáng)光金色家園、麗都花園桃苑居已經(jīng)在江陰市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，“”品牌深入人心，積累了大批忠誠(chéng)客戶； 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為濱江獨(dú)特的風(fēng)景線； 由于本案具有多種產(chǎn)品特色：多層、小高層、高層、別墅和酒店式公寓等，使本案與濱江規(guī)劃相符合，大大豐富了本案的產(chǎn)品類型； 地塊東、北、西三側(cè)被望江公園環(huán)繞包圍，環(huán)境優(yōu)越。南側(cè)為居住區(qū)主干道。地塊北靠長(zhǎng)江，擁有獨(dú)一無(wú)二的江景和公園景觀資源。 本案高層產(chǎn)品規(guī)劃為33

23、層，可謂江陰市“第一高樓”標(biāo)志性住宅。2、劣勢(shì) 由于本案的開(kāi)發(fā)正處于城西濱江開(kāi)發(fā)的前奏，濱江版塊的真實(shí)價(jià)值還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，因此存在一定的推廣難度。 本案周邊環(huán)境目前較差。 本案周邊目前沒(méi)有成規(guī)模的住宅區(qū)，生活配套設(shè)施不完善，居住、生活氛圍不足。3、威脅 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的圣廷苑、春江華庭、港城名邸同處城西區(qū)域，已進(jìn)入銷售預(yù)定階段，與本案形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 隨著城西的開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢(shì)雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會(huì)不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 受國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者大多處于持幣觀望的狀態(tài)，投資性需求受到壓制。4、機(jī)會(huì) 城西的開(kāi)發(fā)必將成為江陰房地產(chǎn)的發(fā)展熱點(diǎn)，吸引

24、公眾的眼球，市政府配套的逐漸完善，區(qū)域板塊價(jià)值將得到提升，潛力巨大。 相對(duì)于望江公園規(guī)劃內(nèi)的A、B地塊，本項(xiàng)目的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。 目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)，自用客戶的需求仍然旺盛。 六、項(xiàng)目定位 1、定位思考市場(chǎng)分析客戶定位競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析開(kāi)發(fā)商目標(biāo)形象定位可利用資源定位過(guò)程是綜合以上五種因素思考，需對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位。2、產(chǎn)品定位項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：濱江大型法式尊貴社區(qū)目的：訴求產(chǎn)品的大規(guī)模大手筆，同時(shí)通過(guò)賦予競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所缺乏的“法式浪漫尊貴生活風(fēng)情”，來(lái)增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。法式生活內(nèi)涵：提到法國(guó)，人們往往會(huì)聯(lián)想到時(shí)尚浪漫之都巴黎，聯(lián)想到夢(mèng)幻美麗的小鎮(zhèn)普

25、羅旺斯，聯(lián)想到細(xì)膩優(yōu)雅而且價(jià)格昂貴的波爾多酒，充滿藝術(shù)氣息的建筑雕塑，文藝復(fù)興時(shí)期燦爛的文化底蘊(yùn)等等。總之，法式生活代表了一種成熟、優(yōu)雅、精致、浪漫。這也正是本項(xiàng)目所要營(yíng)造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。3、形象定位讓客戶有很好的感知度；能夠讓客戶可獲得實(shí)際利益；使客戶的個(gè)人生活品位得到提升向顧客展示一種美好的生活前景和高尚的生活理念（1）形象定位的要素（2）形象定位 純法式至尊江景人居置業(yè)個(gè)性之作，開(kāi)創(chuàng)濱江生活新紀(jì)元此定位帶給消費(fèi)者的感受： 自然景觀與城市人文的互動(dòng)互融； 名宅、身份地位顯赫，是財(cái)知人士、富貴一族的聚居定位詮釋： 充分體現(xiàn)項(xiàng)目地位優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)江南岸、望江公園二大自然景觀與城

26、市繁華完美結(jié)合； 法式風(fēng)格文化彰顯項(xiàng)目的檔次與個(gè)性； 符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。3、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶的確立都是非常關(guān)鍵的一步，營(yíng)銷推廣都是圍繞著目標(biāo)客戶逐步展開(kāi)的， 通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析及本項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是社會(huì)中堅(jiān)階層。（1）目標(biāo)客戶構(gòu)成金融、證券、外資企業(yè)等中高層管理人員律師、醫(yī)生、教師等高收入人士私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板公務(wù)人員周邊區(qū)域原居民（2）目標(biāo)客戶特征年齡：30-50歲之間的中青年家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上家庭收入：一般為6萬(wàn)元以上的中等收入家庭【目標(biāo)客戶購(gòu)買心理】：1、 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)

27、知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。2、 注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。3、 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會(huì)的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。4、 注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的未來(lái)發(fā)展前景，注重物業(yè)品牌。5、 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。 6、 注重物業(yè)升值能力，對(duì)于購(gòu)買期房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。7、 注重居住身份的提升，物以類聚，

28、人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。圖示：自我實(shí)現(xiàn)需要社會(huì)地位得到承認(rèn)受尊重的需要感受自身得到尊重社會(huì)交往需要生活/出行便利安全需要居住有安全保證基本生活需要有房可住七、項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品形態(tài)布局規(guī)劃建議在經(jīng)過(guò)詳盡仔細(xì)的地塊調(diào)查和審慎周密的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)地塊具有巨大的景觀優(yōu)勢(shì)是不容質(zhì)疑的，這將作為最重要的賣點(diǎn)之一被貫穿至本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳推廣中。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認(rèn)為有值得商榷之處。因?yàn)閯e墅的客戶群十分挑剔和注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，而地塊東邊是規(guī)劃中的

29、物流港，這無(wú)疑將帶來(lái)一定的負(fù)面效應(yīng)，從而影響別墅的品質(zhì)及其以后的銷售。但是如果把別墅區(qū)規(guī)劃到地塊西邊，那邊占有望江公園大面積的景觀資源，居住大環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，能滿足別墅客戶群挑剔的購(gòu)買需求，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體檔次，為今后的熱銷奠定下良好的基礎(chǔ)。以上是我公司本著對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目專業(yè)、負(fù)責(zé)的精神，對(duì)產(chǎn)品布局規(guī)劃提出的一點(diǎn)建議，僅供貴公司參考。但在以下的營(yíng)銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的布局規(guī)劃來(lái)思量。特此說(shuō)明。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議1、開(kāi)發(fā)原則鑒于本地塊規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，我們建議項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)該本著“整體規(guī)劃，分期施工”的原則，這樣后期進(jìn)行的工程不會(huì)影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產(chǎn)品、園林、會(huì)所

30、、通道等，形成有序開(kāi)發(fā)、文明施工的項(xiàng)目形象，對(duì)之后的銷售也有良好的促進(jìn)作用。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路鑒于本案40萬(wàn)方的較大體量，建議分四期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以盡量少的資金、盡量短的時(shí)間完成整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，達(dá)到較高的利潤(rùn)目標(biāo)。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議第一期開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品為：多層、精裝酒店式公寓、2幢小高層和沿街商業(yè)，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的B區(qū)和E區(qū)。這樣開(kāi)發(fā)是出于與本地塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目春江華庭和圣廷苑目前開(kāi)發(fā)的主力多層和小高層產(chǎn)品形態(tài)區(qū)隔開(kāi)來(lái)，形成產(chǎn)品的差異化。用產(chǎn)品形態(tài)的獨(dú)特性、多樣化吸引和分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目標(biāo)客戶群。在一期開(kāi)發(fā)的同時(shí)，做出相應(yīng)園林環(huán)境和配套會(huì)所，展現(xiàn)給客戶一個(gè)完整整潔的社區(qū)形象。而且由于多層的開(kāi)發(fā)周期短，利于資

31、金較快回籠。第二期開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品，即現(xiàn)有規(guī)劃中的D區(qū)。經(jīng)過(guò)一期的開(kāi)發(fā)、對(duì)市場(chǎng)的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產(chǎn)品的銷售奠基了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)高層產(chǎn)品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對(duì)景觀要求比較高的客戶群需求，勢(shì)必能掀起新一輪的高潮。同時(shí)，由于高層的體量大，開(kāi)發(fā)工周期相對(duì)較長(zhǎng)，在整個(gè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)施工完畢后，不會(huì)再影響到后期的別墅區(qū)。第三期開(kāi)發(fā)別墅和1幢高層，即現(xiàn)有規(guī)劃中的A區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時(shí)園林和會(huì)所的完成也加深了別墅客戶群對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會(huì)影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。第四期開(kāi)發(fā)小高層、3幢高層，即

32、現(xiàn)有規(guī)劃中的C區(qū)。這時(shí)一個(gè)完整的社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提升了項(xiàng)目的高品質(zhì)檔次。此時(shí)的望江公園也已建成開(kāi)放，為項(xiàng)目的整體銷售帶來(lái)更多利好。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期總開(kāi)發(fā)周期：（2005年10月2008年9月）分階段周期：第一期： 2005年10月2006年10月第二期： 2006年3月2008年3月第三期： 2006年7月2007年6月第四期： 2007年3月2008年9月初步開(kāi)發(fā)周期的擬定根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、開(kāi)發(fā)的體量而定。七、產(chǎn)品價(jià)值提升建議 1、建筑外觀建議建筑風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在：從建筑本身來(lái)說(shuō)，它通過(guò)風(fēng)格取得美觀和可識(shí)別的效果；從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)

33、，它對(duì)樓盤促銷有積極的意義，可能是賣點(diǎn)之一；從消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑更能獲得他們的認(rèn)同。由于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化，為了體現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特征和豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，體現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，我公司建議在項(xiàng)目整體風(fēng)格上的處理可引進(jìn)“新法式浪漫主義”風(fēng)情。新法式浪漫主義風(fēng)格在體現(xiàn)法式宮廷豪華繁奢的建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上，兼顧現(xiàn)代人的使用功能和使用習(xí)慣，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快，華貴，和諧的浪漫風(fēng)情。建筑風(fēng)格上從歐洲古典建筑樣式吸取設(shè)計(jì)的靈感，融合文藝復(fù)興古典建筑元素，創(chuàng)新簡(jiǎn)化為新古典建筑意向。廣泛運(yùn)用鐵藝雕花、

34、古典柱、古典線腳、通高壁柱、仿古瓷磚等法式建筑元素，處處流露出法式貴族情調(diào)，完美呈現(xiàn)出一個(gè)顯赫地段的貴族花園宅第。通過(guò)打造法式皇家園林和詩(shī)意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅樓房能以最佳角度細(xì)享優(yōu)美的園林與靈動(dòng)脫俗的變幻水色，充分體現(xiàn)優(yōu)雅而尊貴的品格。由此可以領(lǐng)略到項(xiàng)目單體建筑均強(qiáng)調(diào)從外形上表現(xiàn)出一種浮雕的效果，通過(guò)分割的窗框陽(yáng)臺(tái)、垂直的水平線角、典型的白色石材、精細(xì)的鑄鐵護(hù)欄和渾厚的基座石材等構(gòu)成了浮雕的肌理視覺(jué)效果。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來(lái)，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國(guó)風(fēng)情。一、城市社區(qū)“印章”清晰。整體風(fēng)格

35、表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。外墻石材的干掛、鑄鐵陽(yáng)臺(tái)加法式氣息濃厚的老虎窗，在濱江國(guó)際社區(qū)中宛如一張城市的名片。二、屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)。在功能合理的前提下，將閣樓、老虎窗、煙囪飾件和藍(lán)灰色的瓦融于一體，形成層次分明的頂部造型。三、八角窗的處理。盡管建筑內(nèi)配置了電梯，但寬敞明亮的公共樓梯間設(shè)計(jì)，成為八角窗的景觀平臺(tái)。這樣做不但可以優(yōu)化室內(nèi)的通風(fēng)采光，加強(qiáng)建筑立面虛實(shí)對(duì)比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。四、顏色搭配。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進(jìn)口干掛石材、藍(lán)黑瓦、淡黃色基座、黑色陽(yáng)臺(tái)鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍(lán)灰色塑鋼框架構(gòu)成其清新典雅

36、的彩色基調(diào)，讓人們不禁會(huì)想起中世紀(jì)的法國(guó)。2、法國(guó)風(fēng)情園林景觀規(guī)劃建議 整個(gè)基地平整，建議借鑒造園手法，地塊中部公共場(chǎng)地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國(guó)各地知名景點(diǎn)名稱。 注重實(shí)施的可行性和開(kāi)發(fā)時(shí)序的合理性，建議在實(shí)施過(guò)程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動(dòng)空間?？紤]到小區(qū)建設(shè)面積較大、建筑密度不太低，建議將住宅點(diǎn)綴在大片綠化帶中，拉大空間距離感，更體現(xiàn)生態(tài)景觀住宅之美。 為體現(xiàn)尊貴生活社區(qū)和地塊自然條件的特點(diǎn)，建議建成生態(tài)環(huán)境社區(qū)。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機(jī)結(jié)合。在地塊中部建立包括水景與園林景觀相和諧的大公園，在靠近公路的地塊邊緣附近及住宅區(qū)構(gòu)

37、建大片綠地，整個(gè)小區(qū)主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其間，形成生動(dòng)趣味的建筑肌理和生活空間；道路兩旁用花草、石雕等小景觀裝飾，區(qū)內(nèi)道路將生活空間、綠地空間與水環(huán)境空間有機(jī)聯(lián)系。 構(gòu)筑結(jié)構(gòu)分明的生活空間。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團(tuán)區(qū)塊，在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場(chǎng)所等設(shè)施。 建議小區(qū)北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、東側(cè)建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點(diǎn)綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美“綠肺”。 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設(shè)計(jì)低燈照明，道路兩邊的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。這些用于夜間照明。在社區(qū)主入口設(shè)計(jì)大功率射燈，造成社

38、區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺(jué)，引導(dǎo)客戶回家的方向。 植栽計(jì)劃：分區(qū)進(jìn)行植栽，使每一組團(tuán)都有不同的綠化景觀訴求，造成組團(tuán)間的差異性。3、戶型規(guī)劃建議充分考慮視覺(jué)景觀效果，建筑可做到戶戶有景觀，合理安排樓間距及戶型朝向，做到每個(gè)組團(tuán)都有主題景觀帶。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時(shí)利于朝向通風(fēng)采光，實(shí)用率較高。戶型設(shè)計(jì)上以二房三房為主打產(chǎn)品，采用陽(yáng)光戶型。陽(yáng)臺(tái)可為入戶花園設(shè)計(jì)，戶戶有景，或退臺(tái)式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。面積上我們將大部分戶型控制在144之內(nèi)，一來(lái)有替消費(fèi)者在契稅方面的考慮，二來(lái)基于前瞻的角度，我們認(rèn)為房屋面積逐漸縮小是市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，這一點(diǎn)從上海、蘇州、無(wú)錫等房

39、地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市可見(jiàn)一斑?？傊?，我們建議戶型規(guī)劃的原則應(yīng)該盡量遵從“產(chǎn)品的多樣化、設(shè)計(jì)的人性化、戶型的前瞻化”，為最終實(shí)現(xiàn)100銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（1）一期物業(yè)戶型面積建議、一期多層戶型及面積建議：套型面積（）比例（）備注二室二廳一衛(wèi)9510520端戶三室二廳二衛(wèi)1203013535頂復(fù)式130/160/18015、一期酒店式公寓戶型及面積建議：套型面積（）比例（）一室一廳一衛(wèi)5060100說(shuō)明：建議酒店式公寓的面積不要設(shè)計(jì)過(guò)大，5060的一房是比較合適的，同時(shí)配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房區(qū)隔開(kāi)來(lái)，通過(guò)細(xì)分消費(fèi)群來(lái)分別找準(zhǔn)客戶。、一期小高層戶

40、型及面積建議：套型面積（）比例（）備注三室二廳二衛(wèi)140100抽屜式躍層（2）二期高層物業(yè)戶型面積建議套型面積（）比例（）備注二室二廳一衛(wèi)11015三室二廳二衛(wèi)1202514057頂復(fù)式140（下）70（上）3樓王、空中別墅說(shuō)明：1、建議高層江景房將客廳放在北面，使低層住戶可以在客戶眺望望江花園，高層住戶更可在客戶眺望長(zhǎng)江，將臥室設(shè)計(jì)為朝南，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜利于休息。2、建議頂復(fù)式戶型在頂樓設(shè)計(jì)空中花園和私家泳池，全面提升產(chǎn)品檔次，并嚴(yán)格控制數(shù)量，體現(xiàn)其高貴性和稀缺性，在銷售時(shí)可以采用拍賣等方式制造新聞，在價(jià)格上也可以超出100萬(wàn)，形成轟動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售。（3）三期別墅戶型及面

41、積建議 套型面積（）比例（）聯(lián)排250、30050疊加220、25050（4）四期小高層戶型及面積建議套型面積（）比例（）二室二廳一衛(wèi)11020三室二廳二衛(wèi)13060四室二廳二衛(wèi)150204、會(huì)所功能建議建議建造一個(gè)大規(guī)模的法蘭西主題風(fēng)情豪華大會(huì)所，面積可在2000平米左右，給業(yè)主提供純正法式生活范本，優(yōu)雅時(shí)尚的生活?yuàn)蕵?lè)休閑，營(yíng)造江陰第一高尚生活社區(qū)。功能可包括： 浪漫左岸沙龍咖啡廳 健身房、六道保齡球館、四季恒溫泳池、桑拿浴室 法國(guó)紅酒吧、聞香室 貼心社區(qū)醫(yī)療診所 兒童活動(dòng)天地 商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳 美容美發(fā)中心，芳香SPA會(huì)館 24小時(shí)便利店服務(wù)5、教育配套建議 引進(jìn)名牌幼稚園、小學(xué)等，

42、關(guān)心業(yè)主子女未來(lái)，打造精英教育名校社區(qū)。6、物業(yè)管理建議 引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問(wèn)； 提供小區(qū)大門入口站崗值勤、巡邏崗服務(wù)，增加客戶對(duì)社區(qū)的安全感； 影子式的管理； 水電氣三表出戶設(shè)計(jì)，隱私安全，人性化關(guān)懷； 專業(yè)家政服務(wù)（代請(qǐng)保姆、接待服務(wù)、代購(gòu)物品、問(wèn)詢服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、洗衣及干衣服務(wù)、信息服務(wù)、郵寄/包裹服務(wù)）； 24小時(shí)維修保養(yǎng)、設(shè)備運(yùn)行； 全天候站崗、巡更服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、車管服務(wù)。7、智能化配套建議 本案建成后應(yīng)該是一座智能化文明型小區(qū)，采用大量高科技手段和嚴(yán)格規(guī)范的管理制度，建立起一個(gè)立體化、多層次、全方位、科學(xué)的4維（三維立體空間加時(shí)間）安防體系。該智能小區(qū)的安防系統(tǒng)采

43、用分區(qū)監(jiān)控、集中管理、由“公共和家居”兩大部分組成，其最大特點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)了小區(qū)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)全方位安防預(yù)警。 綜合安防系統(tǒng)：在圍墻外圍設(shè)置紅外對(duì)射探測(cè)器。小區(qū)采用紅外技術(shù)，在四周圍墻設(shè)置周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，并在主要道路及停車場(chǎng)和主要部位設(shè)置云臺(tái)攝像機(jī)，對(duì)環(huán)境進(jìn)行24小時(shí)全天候?qū)嵭斜O(jiān)控。 家電智能化控制系統(tǒng)。 通訊系統(tǒng)：程控電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。社區(qū)提供寬帶高速上網(wǎng)，VOD點(diǎn)播系統(tǒng)，社區(qū)信息溝通，家庭辦公等。 電視接收系統(tǒng)：全球衛(wèi)星電視和有線電視接收系統(tǒng)。 公共安全監(jiān)控設(shè)備：于小區(qū)出入口，每棟房屋出入口和地下停車庫(kù)內(nèi)設(shè)計(jì)監(jiān)控設(shè)備。小區(qū)設(shè)置報(bào)警與緊急求救系統(tǒng)，在每棟樓首層窗前安裝紅外幕簾式探測(cè)裝置；在每戶的客

44、廳設(shè)置雙監(jiān)報(bào)警探測(cè)器；小區(qū)設(shè)置出入口管理可視對(duì)講子系統(tǒng)。智能化會(huì)所消費(fèi)系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。 消防系統(tǒng)：氣體滅火，噴淋系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警，緊急廣播，應(yīng)急照明，消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。8、相關(guān)建材配套建議 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。 屋頂：法式風(fēng)格山花尖頂，陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級(jí)外墻面磚，墻裙采用天然石材。 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。 門窗：銅質(zhì)雕花鋼芯防盜進(jìn)戶子母門，遙控車庫(kù)門，窗為德國(guó)引進(jìn)特種技術(shù)高級(jí)木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無(wú)門框、扇門。 廚衛(wèi)：預(yù)

45、留設(shè)備位置和預(yù)埋管線。 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，各戶獨(dú)立分表給水，水表安裝到位，統(tǒng)一外設(shè)。 供電：?jiǎn)误w容量10千瓦左右，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨(dú)立電表，并預(yù)留暗藏式喉管。 供氣：管道燃?xì)?，?jì)量表安裝到位。 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國(guó)際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。 通訊：每戶預(yù)留二路以上IDD線路，電話終端接線盒。各戶皆設(shè)電話插座出口，預(yù)留光纖入口，可和電信和網(wǎng)通合作,采用專線接入標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈。 花園：組團(tuán)綠地綠化，小品精心布局，

46、私家花園綠化戶戶到位。八、企劃推廣策略 一、 項(xiàng)目賣點(diǎn)我們?yōu)楸卷?xiàng)目歸納了八大賣點(diǎn)，作為企劃推廣的八大行動(dòng)綱領(lǐng)：1、大手筆、大規(guī)劃： 40萬(wàn)平米大型景觀社區(qū)，包含別墅在內(nèi)的多種建筑形態(tài)，并配備2萬(wàn)平米商業(yè)及2000平米超大尊貴會(huì)所， 2、絕世景觀： 擁有不可多得的景觀資源，身處望江公園和長(zhǎng)江南岸兩大景觀之中，社區(qū)內(nèi)部法式風(fēng)情園林，歐洲文化的博大，私家園藝的豐華，輔之現(xiàn)代的造園理念、營(yíng)造水乳交融的藝術(shù)情境。3、法蘭西風(fēng)情建筑： 風(fēng)格上融入浪漫自由的法國(guó)風(fēng)情，現(xiàn)代簡(jiǎn)約中點(diǎn)綴古典元素，氣質(zhì)古樸典雅，風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代，使建筑充滿流動(dòng)的美感和豐富的內(nèi)涵；建造新法式主義風(fēng)格門頭，讓業(yè)主第一眼了解項(xiàng)目的尊貴特性，

47、充分體現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)高品質(zhì)生活模式。4、尊貴法式大會(huì)所： 2000平米超大法式會(huì)所，濃縮法國(guó)夢(mèng)幻元素，精選上等建筑材料，以超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)營(yíng)建，典雅優(yōu)美、尊崇無(wú)限。左岸咖啡館、夢(mèng)幻紅酒吧、保齡球館、恒溫泳池、多功能娛樂(lè)廳等設(shè)施，讓客戶享受時(shí)尚健康的生活方式。5、精英教育： 如此大規(guī)模的社區(qū)，應(yīng)該為業(yè)主子女提供相關(guān)高品質(zhì)教育，與江陰私立幼兒園或知名小學(xué)聯(lián)合辦分校，成為真正的精英社區(qū)。6、精品商業(yè)配套： 2萬(wàn)平米的商業(yè)以法國(guó)著名香榭麗舍大街為藍(lán)本，引進(jìn)星巴克、麥當(dāng)勞、上島咖啡、銀行等知名機(jī)構(gòu)；沿街精心綠化，布置高檔休閑坐椅，組建以美食、服裝、視覺(jué)、美容、音像、書(shū)店為主題的社區(qū)店，融休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐

48、飲為一體?？蛻粼谶@里可以感受與巴黎齊步的流行印象，感受更多更高更美的生活想象。7、戶型合理： 合理控制套內(nèi)面積，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化，充分利用社區(qū)內(nèi)、外的環(huán)境資源，實(shí)現(xiàn)每戶南北雙向景觀，底層送花園，頂層送露臺(tái)、私家泳池。 動(dòng)靜干濕分區(qū)，戶型布局合理，實(shí)現(xiàn)環(huán)境生態(tài)化，設(shè)計(jì)人性化。8、貴族式貼身管家： 聯(lián)合知名物業(yè)管理公司，以國(guó)際化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境。承襲歐洲貴族的傳統(tǒng)，服務(wù)到人，為每位業(yè)主定制私家檔案，讓每位業(yè)主享受貴族般的禮遇。二、推廣思路l 上市思路多層產(chǎn)品和外部景觀先行，將主要戶型先行建好裝修完成，同時(shí)將樣板區(qū)的外部綠化景觀先行建好，

49、利用樣板區(qū)展示的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到給消費(fèi)者更直觀的形象。l 廣告思路創(chuàng)新手法的運(yùn)用，挖掘項(xiàng)目在建造、環(huán)境、設(shè)計(jì)和廣告等方面的創(chuàng)新之處，并對(duì)這種創(chuàng)新在宣傳上進(jìn)行對(duì)外“滲透”，讓新的理念、新的宣傳手法，在第一時(shí)間“抓住目標(biāo)消費(fèi)群的眼睛”。l 開(kāi)盤儀式“法國(guó)風(fēng)情浪漫周”活動(dòng)，在售樓處燃起了一場(chǎng)法國(guó)文化之宴的盛情之旅。讓業(yè)主渡過(guò)一個(gè)與眾不同的文化假期。每天上午售樓處視訊廳不重復(fù)放映法國(guó)經(jīng)典電影，每天下午分別有鋼琴表演、四重奏、薩克斯、小提琴表演等精彩節(jié)目輪番登場(chǎng)，場(chǎng)場(chǎng)都精彩，多種文藝節(jié)目和表演令人領(lǐng)略法國(guó)浪漫情懷。這種富有文化品味的活動(dòng)內(nèi)容，與項(xiàng)目的高端品質(zhì)非常貼切，因此，在銷售顧問(wèn)在給客戶講解房子的時(shí)候

50、可以說(shuō)，我們不僅僅是賣房子，而是在推銷一種有品味的生活方式。l SP活動(dòng)每周舉辦“優(yōu)雅周末”文化沙龍活動(dòng)，開(kāi)展一系列文化盛宴：“暢游藍(lán)色藝術(shù)生活沙龍”、“法國(guó)名人書(shū)畫(huà)展”、“打開(kāi)藝術(shù)的天空少兒書(shū)畫(huà)大賽”、“法國(guó)文化藝術(shù)節(jié)”、“法國(guó)風(fēng)情攝影展”、“法國(guó)藝術(shù)電影展”等，吸引業(yè)主與都市文化精英的眼球，制造轟動(dòng)效應(yīng)。l 銷售思路靈活的銷售策略，可借助地塊沿江、沿公園的地理位置、周邊獨(dú)有的配套或規(guī)劃和生態(tài)景觀設(shè)計(jì)做產(chǎn)品的宣傳，直接形成賣點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)不同客戶群，運(yùn)用一些相應(yīng)的銷售技巧，人為地塑造樓盤的形象。三、推廣策略要點(diǎn)1. 運(yùn)用項(xiàng)目的推廣展示開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)之實(shí)力，并塑造項(xiàng)目品牌。根據(jù)本案的獨(dú)特地段優(yōu)勢(shì)，即

51、本案的區(qū)位、規(guī)模、樓盤本身的規(guī)劃、生態(tài)景觀環(huán)境、內(nèi)部生活設(shè)施與休閑配套等，推廣“40萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū)”的產(chǎn)品定位。2. 根據(jù)本案產(chǎn)品特點(diǎn)，塑造“享受自然，享受尊崇”的新生活理念。結(jié)合本案的眾多利好點(diǎn)，如產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)，來(lái)支撐該理念的整體形象包裝，提升產(chǎn)品檔次，吸引關(guān)注。策略1、形象的塑造與推廣A、“40萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū)”整體形象塑造鑒于本案所在地塊地理優(yōu)勢(shì)、周邊配套設(shè)施、地塊新規(guī)劃等現(xiàn)狀，再聯(lián)系本案的體量、規(guī)模、社區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)，為購(gòu)房者建造“40萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū)”吸引周邊市民和投資客的關(guān)注，建立江陰標(biāo)志性模范社區(qū)形象。執(zhí)行方案：l 通過(guò)報(bào)紙、電視媒體，從樓盤產(chǎn)品點(diǎn)來(lái)塑造“

52、40萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū)”的產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品根本上與其他個(gè)案拉開(kāi)距離。l 借用軟新聞的有效引導(dǎo)性，將“法式尊貴社區(qū)”、法式生活風(fēng)情的概念向購(gòu)房者完美的闡述，為本案造勢(shì)，提升本案的整體形象。l 制作全區(qū)模型，于售樓處或房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，將本案“40萬(wàn)平米大型社區(qū)”的氣勢(shì)展現(xiàn)出來(lái)，讓購(gòu)房者更直觀地了解區(qū)域發(fā)展的前景，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。l 建議社區(qū)入口廣場(chǎng)和綠化帶工程先行，運(yùn)用工地圍墻及戶外看板媒體，為本案做好前期醞釀工作，吸引購(gòu)房者關(guān)注，與周邊樓盤形成可比性。l 以本小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)為題材，針對(duì)性地制作3D影片，于售樓處或房展會(huì)播放，以此來(lái)突出本案的景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化賣點(diǎn)，吸引購(gòu)房者購(gòu)買。B、“享受自然，享受尊崇” 的新生活理念塑造鑒于本案獨(dú)有的地理位置，良好的發(fā)展勢(shì)頭和前景，又擁有城市中心所沒(méi)有的大片生態(tài)綠化公園環(huán)境。因此可在全區(qū)提倡回歸自然之風(fēng)，用空間與環(huán)境來(lái)支撐生態(tài)社區(qū)，用別墅式的生活來(lái)詮釋高生活品質(zhì)，以支撐“享受自然，享受尊崇” 的新生活理念。執(zhí)行方案：l 制作本案效果及配置圖，適時(shí)地在媒體上公布，或展示于售樓處，或制作成展板放在江陰顯著位置，將本案“40萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū)”的面貌向購(gòu)房者展示。l 制作DM在房展會(huì)、售樓處等相關(guān)場(chǎng)所派發(fā)，將區(qū)域發(fā)展、新生活圈及內(nèi)部景觀規(guī)劃、會(huì)所設(shè)置、戶內(nèi)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、大型水景、入口廣場(chǎng)、雕塑等完美展現(xiàn)，并以報(bào)紙、電視、3D等媒體加以輔