省城CBD新區(qū)的城市商業(yè)綜合體開發(fā)特點研究以長南部新城商業(yè)綜合體項目為例

1、省城cbd新區(qū)的城市商業(yè)綜合體開發(fā)特點研究-以長春南部新城商業(yè)綜合體項目為例 深圳新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民2011年8月29日 摘要從2004年開始深圳新摩爾公司已經(jīng)投資150萬元了解長春總體規(guī)劃和商業(yè)現(xiàn)狀，其中長春經(jīng)開區(qū)管委會提供百萬資金委托新摩爾公司服務新區(qū)概念性規(guī)劃設計和長春經(jīng)開南區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。2008年深圳新摩爾公司中標服務了長沙東部cbd區(qū)域策劃，同時擁有cbd和城市商業(yè)綜合體策劃和開發(fā)經(jīng)驗。2009年深圳新摩爾商業(yè)管理公司服務長春國際金融中心項目，與澳洲cox公司對商業(yè)建筑設計進行了詳細研究。目前的澳洲cox公司設計方案主要問題是商業(yè)臨街面被酒店和紅樓遮擋嚴重，商業(yè)臨

2、街面缺乏，建議考慮酒店和名品購物中心的合理布局，大部分意見被甲方和設計單位接受。根據(jù)前期市場調(diào)查結(jié)果，與甲方共同研討提出項目商業(yè)地產(chǎn)項目總體經(jīng)營工作思路和可持續(xù)發(fā)展目標。省城非核心商圈的新區(qū)cbd綜合體存在如下難題，第一 商圈沒有真正形成，培育時間較長，需要動態(tài)把握業(yè)態(tài)設計.第二 新區(qū)cbd綜合體項目開發(fā)招商必須和區(qū)域開發(fā)結(jié)合，與政府形成良好的配合，先聚集區(qū)域的人氣后聚集才氣。根據(jù)市場需要確定長春南部新城鉅城商業(yè)綜合體可能的項目物業(yè)比例與位置，根據(jù)項目地塊和區(qū)位特點,確定產(chǎn)品定位和物業(yè)組合開發(fā)計劃，找到最優(yōu)的盈利模式方向。一、 長春零售市場分析1、 長春卓展購物中心調(diào)查 長春卓展時代廣場百貨有

3、限公司成立于1997年12月，隸屬于香港卓展集團，下設卓展購物中心、卓展天天酒店和卓展寫字樓三個經(jīng)營實體。是一家集百貨零售、酒店及餐飲娛樂于一體的大型休閑廣場式商業(yè)企業(yè)。卓展時代廣場地址在長春市重慶路1233號，其整體規(guī)劃設計由美國著名商場設計公司som擔綱，設計思想以循環(huán)式的米蘭長廊為結(jié)構布局，全場占地面積1.5萬平方米，建筑面積13.3萬平方米。廣場內(nèi)配有40部自動扶梯、20部客用升降梯及4部大型貨梯各種現(xiàn)代化的智能管理系統(tǒng)，為購物、休閑、辦公提供了國際一流的環(huán)境與設施。負一樓平面規(guī)劃負一樓主要以鞋類、超市、超外租戶、屈臣氏為主一樓規(guī)劃： 一樓品牌有卓展主要依靠一樓十幾個國際名品給其撐場，

4、使其一舉成為長春最高檔的百貨公司。其品牌主力有：lv、fendi、菲拉格幕、gucci、卡蒂亞、emporio armani、burberry等。lv站面很霸道，不僅戶外占了約30米臨街面，店內(nèi)也占了約40米。一樓的化妝品品牌也很齊全，幾乎囊括的所有世界知名化妝品品牌：其中赫蓮娜、香奈爾、迪奧、資生堂、嬌韻詩、雅詩蘭黛等均是其主力品牌。 二樓規(guī)劃： 二樓品牌有二樓最大的特點是：幾乎清一色的假洋鬼子，可以說是全國假洋鬼子最集中的場，其中以卡爾丹頓、梵思諾為領頭，當然二樓也有個別世界精品品牌：包括gucci二樓鞋類、雅格獅丹、湯米希菲格、dkny等等。三樓規(guī)劃：四樓規(guī)劃: 五樓規(guī)劃： 六樓規(guī)劃：六

5、樓總體覺得太過雜亂，而且比較低檔，與頂級購物中心總體風格不相匹配。長春卓展調(diào)查總結(jié)：1、 長春卓展購物中心總的來說還是相當成功的，長春卓展購物中心2010年的銷售業(yè)績約30億元。長春卓展引進了絕大部分世界精品品牌，僅有個別品牌沒進如：giorgio armani、chanel女裝、prada愛馬仕、kenzo、miumiu、bvlgari、versa側(cè)、givenchy等等，另外世界名表也較少。louisvuitton. gucci cartier 卓展店 2008年營業(yè)額 1.4億 1.2億 0.8億。2、 卓展最有特點的地方是其規(guī)模較大，并以大百貨的手法經(jīng)營，其定位是一種混合定位，即將高檔

6、奢侈品百貨與中檔大眾百貨綜合在一起。其顧客群也是高檔+中檔一網(wǎng)打盡，這種現(xiàn)象全國少有。在國內(nèi)一般高檔奢侈品百貨與精品百貨、時尚百貨有就明顯的區(qū)分的，而且奢侈品百貨講究環(huán)境高雅，并普遍存在人氣不足現(xiàn)象，而長春卓展因?qū)⑸莩薨儇浥c大眾百貨混在一起，并在長春沒有競爭對手，所以呈現(xiàn)一種奢侈品百貨像大眾百貨一樣的人氣。3、 長春卓展雖然有13.3萬平方的規(guī)模，并且也稱為購物中心，實際他并不是購物中心，而是以大百貨的形式做購物中心。表現(xiàn)在其動線總體規(guī)劃是以百貨的網(wǎng)狀布局做的規(guī)劃，并且嚴重確少休閑共享空間，景觀規(guī)劃也不足，商品分類還是按照百貨的品牌分類做的規(guī)劃，餐飲娛樂嚴重不足，六樓以上才設置挑空的天棚，但已

7、經(jīng)沒有意義，因為其它樓層無法共享該部分空間較果，還存在能源浪費問題。4、 長春卓展還存在一個很大的交通問題，不僅其停車位嚴重不足，場外因是重慶商業(yè)街，交通堵塞非常嚴重，不利于奢侈品消費者開車到場消費。5、 從長春卓展的消費人氣可看出，其一樓世界精品消費的人氣遠達不到二至五樓的水平，其人氣最旺的是二樓三樓，特別是二樓假洋鬼子的銷售非常火暴，反映出長春的中高樓消費存在大量的市場空間。但同時也反映出長春市民對名牌的認知還存在一個很低的層次上，大多數(shù)市民分不出什么是世界名牌，什么是假名牌。將高檔消費人群與中檔消費人群綜合在一起存在一定問題，因為顧客群存在巨大的消費水平及消費習慣性差異，目前長春沒有較好

8、的奢侈品消費場所，這種混合定位還能有一定市場空間，但奢侈品的頂級消費人群是不希望與普通大眾在同一種環(huán)境里購物的，所以長春有必要誕生一個專為高端消費為定位的純高檔購物場所。1、 長春歐亞商都購物中心調(diào)查歐亞商都雖然不是奢侈品店，但其作為長春最有影響力的商場還是有很高的參考價值，故而必需對其做一定的調(diào)查了解。歐亞商都調(diào)查長春歐亞商都總建筑面積17萬平方米，歐亞商都自1993年11月成立，至今已經(jīng)歷了近16個年頭。在這期間，歐亞商都經(jīng)歷了從小到大、從弱到強的重大轉(zhuǎn)變。2005年以前，歐亞商都是傳統(tǒng)的大眾百貨店，經(jīng)過了三年多的升級改造，如今的歐亞商都已成功轉(zhuǎn)型為“時尚百貨主流店”。建店14年來，歐亞商

9、都連續(xù)3年投入巨資，對歐亞商都進行了全方位、大規(guī)模的升級改造。店堂環(huán)境、硬件設施、商品布局、燈光動線就連衛(wèi)生間、休息室、停車場也都在改造之列。歐亞商都中庭寬敞明亮，色調(diào)采用太平洋式的淺色調(diào)西班牙著名快速時尚品牌zara剛剛落戶歐亞商都，規(guī)模在1200多平方米，其中庫房250平方米，分為上下二層，一層為少淑女、仕女裝，二層為男裝和童裝。zara將于10月亮相。其快速時尚品牌的魅力表現(xiàn)在“一流的設計，二流的面料，三流的價格?！弊疃鄮装僭?，甚至幾十元，就能擁有l(wèi)v、chan el、dior等知名品牌設計師的作品。這讓長春追求時尚的女孩們無需再飛往香港、上海等大城市如今在長春也可以買到zara，相信z

10、ara的進駐又為歐亞商都注入新的時尚血液。 負一樓超市滿足居民生鮮食品及日常生活用品的同時，也豐富的業(yè)態(tài)，提高的人氣 歐亞商都一樓化妝品的品牌組合不輸于奢侈品商場，其中chanel、dior、伊麗莎白雅頓、guerlain、biotherm、shiseido、歐萊雅、嬌韻詩、make up for ever、borghese很有競爭力。一樓珠寶品牌方面表現(xiàn)較一般，只有周大福、六福及周生生三個香港珠寶品牌較有競爭力;名表品牌幾乎都是中檔貨如：浪琴、雷達、梅花、天王、天梭、依波等等，僅有omega較高檔。鞋類品牌組合是典型的中檔百貨組合，其中百麗數(shù)個品牌占據(jù)大塊位置，其它較好的品牌還有萊爾斯丹、真

11、美詩等。二樓： 歐亞二樓如長春卓展一樣，將男裝規(guī)劃在二樓，這與國內(nèi)眾多百貨公司將男裝規(guī)劃在四樓有明顯的區(qū)別。并且二樓都是以國內(nèi)假洋鬼子為主，數(shù)量眾多幾乎囊括的國內(nèi)所有知名的假洋鬼子品牌。歐亞與卓展不同的是卓展一樓有世界名牌的帶動，而歐亞沒有世界名牌帶動。三樓： 四樓： 歐亞女裝品牌比較正統(tǒng)，沒有太優(yōu)秀的品牌，也沒太差的品牌，定位也是以中檔為主。 五樓： 五樓運動品牌與各百貨公司一樣，仍以阿迪達斯與耐克為領養(yǎng)，輔以匡威、美津濃、喬丹、銳步等品牌組合。其休閑品牌以levis為最好。六樓6樓的家具生活館較豐富，但也有點雜亂。其中家電能否做得過國美、蘇寧很值得懷疑。雜亂無章的數(shù)碼賣場形象與干凈整潔的時

12、尚百貨形象很不匹配。7、8、9樓均是數(shù)碼城，老實說百貨公司里做如此大的數(shù)碼城很不合適，因為消費人群與消費習慣均不匹配，可能是歐亞商都規(guī)模太大，而且又是以百貨公司的形態(tài)做的規(guī)劃，傳統(tǒng)百貨填不滿11層商業(yè)樓，故而萬般無奈才引進3個數(shù)碼樓層，從賣場空蕩蕩的人氣可看出這兩個完全不匹配的業(yè)態(tài)強扭在一起的不協(xié)調(diào)。估計歐亞商都下一次的大調(diào)整應是將數(shù)碼城清除出去，改為其它能與百貨相匹配的業(yè)態(tài)進來。 因為中間有7、8、9三個數(shù)碼樓層的分隔，并且樓下百貨客流上十樓美食廣場還存在嚴重垂直交通障礙，所以十樓美食廣場的人氣明顯不足。歐亞商都總體評價1、 地處長春兩個核心商圈之一的紅旗街商圈的重要樞紐位置，歐亞商都享有無

13、與倫比的優(yōu)越地理位置，這也是百貨做強的最重要的市場資源。2、 數(shù)量眾多的知名優(yōu)質(zhì)品牌商戶為歐亞商都贏得紅旗商圈甚至是長春龍頭百貨企業(yè)的地位奠定了堅實的基礎。銷售業(yè)績優(yōu)異，長春歐亞商都2010以年銷售額74億余元的驕人業(yè)績，蟬聯(lián)全國零售企業(yè)單體店銷售第一名。3、 我們總體覺得歐亞商都的強勢在化妝品、女裝及男裝三大塊領域。4、 作為一個以中高檔為定位的傳統(tǒng)百貨公司，17萬平方的總建筑面積有些規(guī)模偏大。樓層過高，負一至十多達11層的商場層數(shù)在全國都少見，過大的規(guī)模及過高的樓層使得規(guī)劃及經(jīng)營均出現(xiàn)很大的難度。將7-9樓規(guī)劃為數(shù)碼商場不符合百貨經(jīng)營理念，現(xiàn)實中這種結(jié)合也體現(xiàn)出很不和諧。這樣的數(shù)碼+百貨結(jié)

14、合對做好百貨沒有起到幫助，還起到了隔離十樓餐飲與百貨人流的互動，而數(shù)碼在7-9樓的高樓層經(jīng)營也是舉步為艱，還不如在其它位置開個獨立的數(shù)碼城效果會更好點。5、 歐亞商都高達十多萬平方的商業(yè)規(guī)模，卻均以百貨的形態(tài)進行規(guī)劃，嚴重缺少餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)態(tài)，過大的規(guī)模使得逛商場成為一個很累人的活，當然該商場過大的規(guī)模是通過逐年改造擴建出來了，并不是統(tǒng)一規(guī)劃建設的，不能怪管理人員，但也反映出項目本身硬件上的不足。6、 歐亞商都按其總體定位戰(zhàn)略是從“大眾百貨”轉(zhuǎn)型為“時尚百貨”，但就目前的硬件形象及商品品牌組合來看仍沒達到真正的“時尚百貨”，充其量也只是“大眾時尚百貨”，因為做真正的“時尚百貨”在規(guī)模上

15、不能太大，高達10多萬平方的百貨賣場是沒有充足的時尚品牌來填滿的，還要依賴眾多大眾品牌才能填滿場，因為做時尚百貨只需3-5萬平方就足夠，過大的規(guī)模只能將檔次與時尚度拉了下來，這也是歐亞的宿命吧。歐亞商都在交通方面存在一定的問題，不僅體現(xiàn)在停車位的不足，目前僅負二樓約1.5萬平方的停車位使用已經(jīng)捉襟見肘了，鑒于紅旗街商圈的整體存在嚴重的停車難問題，除本商場客戶外還有大量非本場消費者占用寶貴的停車位。而且戶外的紅旗街的交通堵塞現(xiàn)象非常嚴重，極大的影響了商業(yè)的經(jīng)營活動。3.長春紅旗街萬達廣場(一)、項目概況長春紅旗街萬達廣場位于長春紅旗街商圈，是萬達集團繼重慶路萬達廣場之后在長春投資的第二個萬達廣場

16、，同時也是長春第一個大型城市綜合體。項目交通圖項目占地面積4.8萬平方米，建筑面積31. 75萬平方米，總投資額26億元，項目集百貨、室內(nèi)步行商業(yè)街、室外商業(yè)街、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)為一體，引入萬千百貨、萬達影城、國美電器、華潤萬家連鎖超市、大歌星ktv、大玩家超樂場等6大主力店，及上百家品牌專營店的進駐，滿足消費者一站式生活消費需求。項目效果圖(二)、紅旗街萬達廣場業(yè)態(tài)組合作為長春新一代城市綜合體，紅旗街萬達廣場總面積約31.5萬平方米，其中商業(yè)面積達15萬平方米，規(guī)劃了十五大商業(yè)業(yè)態(tài)：時尚百貨國際連鎖超市五星級影城量販ktv時尚電子數(shù)碼娛樂中心特色主題餐飲/動感電玩城/健身中心/精品書局/

17、潮流音像店/家居飾品生活館/兒童游樂場/大型美容連鎖機構/音樂酒吧 。從地下二層到地上五層，不僅囊括首次登陸長春的萬千百貨、中國最大的院線萬達國際影城、奧運電子合作商大玩家超樂場、全國連鎖量販式ktv大歌星、中國最大兒童主題樂園奇樂兒兒童主題樂園、長春首家頂級海鮮自助料理新王子美食匯在內(nèi)的12家主力店，還擁有長春首條三層室內(nèi)陽光步行街和1200個地下停車位的5a級國際標準停車場。 作為萬達廣場的靈魂和紐帶，三層室內(nèi)商街一大批代表行業(yè)高水準的品牌紛紛入駐紅旗街萬達廣場，其中許多品牌是第一次在春城出現(xiàn)，入駐品牌除了ochiry、five puls、only、vero moda、hotwind等“大

18、眾”類潮品外，還包括首次進駐的hoperise、seasoul、k-2、club marc、asobio、tiptop、19八3、氣味圖書館等30多個風尚潮牌。萬達廣場樓層分布萬達廣場三樓的美食廣場聚集了各色餐飲，異國風味，本地風情，吸引了眾多顧客。用餐時間，每一家店都是爆滿的狀態(tài)，顧客需要排隊等候。 各種休閑小吧，為顧客購物之余提供了方便。 在一樓的中庭，正在舉辦首屆美食節(jié)，吸引了大批顧客。直徑2米的巨型披薩，更是奪人眼球。 (三)、紅旗街萬達廣場的開業(yè)情況及產(chǎn)生的影響2010年10月29日，紅旗街萬達廣場盛裝開業(yè)。在萬達廣場開業(yè)以來，以其高端的服務，完整的業(yè)態(tài)，超前的理念吸引著眾多的消費者

19、前往購物。開業(yè)當天人流量19萬，第二天人流量18萬，第三天人流量17萬，前三天每天營業(yè)額約1000萬元，締造了屬于長春的商業(yè)神話。 萬達影城早已成為長春人看電影的首選，而萬千百貨則成立于2007年5月，是萬達集團旗下四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是萬達集團“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的核心組成部分。作為萬達集團旗下的新銳力量，萬千百貨已經(jīng)發(fā)展成為以萬達廣場為代表的第三代城市綜合體的核心組成部分，躋身中國一流連鎖百貨集團行列。紅旗街萬達廣場是大連萬達集團在長春市建設的第三代城市綜合體項目，也是市委市政府首批扶持的城市綜合體項目之一。紅旗街萬達廣場的開業(yè)，標志著長春市城市綜合體項目發(fā)展進入了新的階段，邁出了新的步伐，

20、對豐富長春市商業(yè)業(yè)態(tài)，完善長春市服務功能，將發(fā)揮積極作用。下一步長春市委、市政府將把大連萬達集團作為重要的戰(zhàn)略投資者和合作伙伴，繼續(xù)支持萬達集團在長春的戰(zhàn)略投資，并提供寬松環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務。也希望萬達集團在長春能夠走上新的水平和臺階，并在“十二五”期間，在長春工業(yè)和服務業(yè)雙拉動格局形成中，開啟長春服務業(yè)大發(fā)展的新格局。紅旗街萬達廣場開業(yè)后將實現(xiàn)企業(yè)效益與社會效益的高度統(tǒng)一，為長春市提供上萬個穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年為城市創(chuàng)造上億元稅收。而萬達廣場入駐每一個地方，都會給當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б妗＜t旗街萬達廣場將區(qū)域內(nèi)原本零散的商業(yè)格局有效整合，成為紅旗街商圈內(nèi)業(yè)態(tài)、功能最為齊全的城市綜合體，而且對推動長春

21、城市化發(fā)展，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，提升長春乃至吉林省的服務業(yè)發(fā)展水平具有十分積極的意義。作為萬達轉(zhuǎn)型進駐的第一個城市，長春將是萬達集團未來發(fā)展的重要投資城市之一。萬達集團目前已經(jīng)與長春市政府達成初步協(xié)議，未來萬達集團在長春將至少再建設5個城市綜合體、兩家高標準5星級酒店，總投資額約300億元。紅旗街萬達廣場的開業(yè)，長春商業(yè)將呈現(xiàn)出一派新格局，首座城市綜合體項目的進駐，將給長春商業(yè)注入新的發(fā)展活力。(四)、對紅旗街商圈的影響城市綜合體項目涵蓋多種業(yè)態(tài)，尤其是紅旗街商圈相對缺乏的餐飲、停車、娛樂休閑等商業(yè)點，萬達廣場無疑對它是一個很好的填補，并與周邊各大商場形成資源優(yōu)勢互補，使得紅旗街商圈的商業(yè)地位得

22、以進一步提升。長春商業(yè)格局目前主要以零售百貨商場、shopping mall兩種業(yè)態(tài)為主。對于萬達城市綜合體的入駐，對長春市商業(yè)格局將有一個全新的改變。無論是在商業(yè)業(yè)態(tài)，還是品牌集合度上，紅旗街萬達廣場的開業(yè)，將會使長春商業(yè)呈現(xiàn)出一個全新的格局。紅旗街商圈業(yè)態(tài)完備提競爭力。紅旗街商圈經(jīng)過近兩年的發(fā)展，已經(jīng)在長春幾大商圈中脫穎而出，它環(huán)抱立體交通網(wǎng)絡，幾十條主力交通線路必經(jīng)于此，周邊商場林立，商圈氛圍濃郁，輻射區(qū)范圍內(nèi)與長春文化象征的長春第一制片廠遙相呼應、高檔社區(qū)環(huán)繞于此，匯聚城市白領精英人群，占盡地利、人氣。這也是萬達廣場選址在此的重要因素。隨著紅旗街萬達廣場的開業(yè)，與周邊歐亞商都、巴黎春天

23、百貨、亞細亞百貨等商場遙相呼應，共同形成業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補，對紅旗街商圈的發(fā)展將有很大的提升作用。紅旗街停車、餐飲、娛樂休閑等商業(yè)空白點，隨著萬達廣場的入駐，將得到很好的業(yè)態(tài)補充。萬達廣場內(nèi)的五星級國際影城、大型兒童主題樂園、電玩城、瑜伽生活館、海鮮自助酒樓從而最終使得體驗式消費成為可能，并使紅旗街商圈的核心地位進一步得以提升。4.長春賽德購物中心調(diào)查長春賽德購物中心是由吉林遠東實業(yè)集團有限公司與ace太平洋有限公司共同投資的中外合資企業(yè)。長春賽德購物中心位于長春東部經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)賽得廣場。項目占地4.3萬平方米;總建筑面積18萬平方米。地下2層、地上6層、局部7層。定位高檔百貨、超市、休閑娛樂、餐

24、飲、文化于一體的多功能大型綜合性商業(yè)項目(shopping mall)。但該項目規(guī)模過大，又不處于長春的傳統(tǒng)商圈，周邊沒有任何商業(yè)氛圍，此獨立位置做21萬平方的大型商業(yè)無疑是風險巨大。項目總體規(guī)劃還是相當?shù)轿坏模?guī)劃有大型百貨、精品商業(yè)街、五星級影院、精品超市、電玩城、兒童天地、大型專業(yè)店如電器城、運動城等等。前期雖然也招來了不少好品牌，如boss、萬達影城、蘇寧電器、方位運動城、屈臣氏、麥當勞等，前期廣告據(jù)說還有d&g、prada、精品超市bhg、專業(yè)體育用品超市迪卡儂等，但至今仍沒見到，估計目前的經(jīng)營狀況是不可能來了?，F(xiàn)實招商狀況是百貨沒有招來知名品牌，與其簽約的是毫無品牌知名度與號招力

25、的“彩虹百貨”(應該是發(fā)展商自建品牌)，超市也沒招來bhg，目前也是自建品牌超市。萬達影院雖然裝修到位，但目前也只是無限期的試營業(yè)，電玩城一直沒有開業(yè)。蘇寧、屈臣氏、麥當勞雖然到位了，但就目前的營業(yè)狀況，扛不住撤場是必然的。 場外的裝修形象倒也是很有現(xiàn)代感。目前因周邊小區(qū)入住率還很低，人氣太淡，本就不多的消費人群進到十多萬平方的商業(yè)立刻就沒影了，規(guī)模太大了，如此規(guī)模的商業(yè)項目每天沒十幾萬人的客流量根本就養(yǎng)不活。據(jù)說為了趕時間，該項目在入駐商戶只有20%-30%的超低比例的情況下匆忙開業(yè)，犯了商家大忌，很多地方從開業(yè)到現(xiàn)在都沒商戶入駐。部分好品牌目前都扛不住而紛紛撤場更使其雪上加霜。一流的硬件設

26、置與空蕩蕩的賣場形成鮮明對比。好品牌都撤了，僅剩幾個爛牌子占地，老實說還真不如都撤了，免得浪費能源。 缺少人氣的賣場，使少得可憐的營業(yè)收入還不夠支付每日的電費成本。 人造桃花樹、童話般的旋轉(zhuǎn)木馬、各類造型各異卡通人物也在一定程度上營造出了兒童世界的味道。 令人驚呀的是賽德在娛樂方面下了很大的力度，整個樓層均按照娛樂設置的要求進行打造，為適合多數(shù)娛樂設施裝修的需要，在層高方面采用了超高的6米層高，這樣使室內(nèi)高空軌道車及各類卡通設置得以建設。 空蕩蕩的中庭只好做品牌特賣場，超寬的走道本是奢侈品商場的形象代表，現(xiàn)在卻使得賣場更空曠。門庭外的玻璃幕墻集現(xiàn)代美學與高效采光功能于一身，使得項目出現(xiàn)了少有的

27、亮點。毫無名氣的彩虹百貨如何扛得動18萬平方的購物中心主力店的大旗?愧對了這一流的硬件設置。賽德購物中心調(diào)查總結(jié)：優(yōu)點：1、 賽德購物中心在硬件上是目前長春最現(xiàn)代化、最時尚的購物中心，也是目前長春在硬件上唯一達到標準購物中心的一個地產(chǎn)項目;2、 賽德購物中心在前期規(guī)劃上下了一翻功夫，有一定的專業(yè)水準，其中包括前庭的整面墻做采光、多邊形中庭、百貨與購物中心的位置關系、立柱的局部裝飾、6樓娛樂樓層高的特意加高等，無不體現(xiàn)出設計者的良苦用心;3、 賽德購物中心就目前的狀況來看，已經(jīng)可以說是第一次面市是以失敗告終，距離關門的那一天應該是一年之內(nèi)?？偨Y(jié)其失敗的原因可以歸納以下幾點：問題：1、 項目前期市

28、場研究不夠，甚至可能沒做專業(yè)市場研究，高達18萬平方的商業(yè)項目就是在一線城市也是需要極其慎重的，要經(jīng)過長期的市場研究才能上馬，更何況是在經(jīng)濟不發(fā)達的長春，巨大的風險被發(fā)展商盲目的樂觀掩蓋了;2、 過大的零售體量導致項目過早的夭折，18萬的規(guī)模在全國來說都是巨大的商業(yè)項目，雖然長春的卓展、歐亞均有十多萬的規(guī)模，但別人是在已經(jīng)成熟的重慶路商圈與紅旗商圈，每天有數(shù)十萬的客流去支撐，而賽德沒有商圈人流資源，養(yǎng)活18萬平的賽德必須有10萬/日以上的客流量才行，而就目前的客流量可能連1000人都沒有。如果在定位之處，做6萬平方米購物中心，12萬平方米做成公寓和酒店，形成城市商業(yè)綜合體模式，該項目投資壓力會

29、大大減輕。3、 招商不成功過早開業(yè)更是讓賽德在沒成熟時就推向市場，最終被市場淘汰。發(fā)展商急于求成，在招商率只有20%-30%的情況下居然開業(yè)面市(其中還有百貨、超市僅自營的注了水的招商成果)，消費者去了商場居然發(fā)現(xiàn)大量的空鋪、空場，到處是施工、是等待進場的商戶，如此形象自然讓消費者大失所望，同時也讓正觀望的商戶大跌眼鏡，更導致的后期的招商難，一般商場要在招商率超過80%以上時才初步具備開業(yè)條件，而其在30%以上的招商率開業(yè)無疑很不明智，也反映出發(fā)展商的不成熟。4、 偏僻的商業(yè)地段導致項目經(jīng)營風險加大，賽德購物中心所在的位置毫無商業(yè)氣氛可言，更與重慶路商圈與紅旗商圈相差甚遠，無法借力。按照其現(xiàn)有

30、的位置與周邊環(huán)境來看，做一個3-5萬平方的社區(qū)商業(yè)還是有可能的，應以大型超市為主力店，輔以大型餐飲娛樂、配套商業(yè)組合更為科學實用，至少會活得比現(xiàn)在滋潤。5、 缺乏專業(yè)的商業(yè)顧問團隊，從項目的市場研究、策劃定位、招商及開業(yè)籌備均可看出發(fā)展商不夠?qū)I(yè)，各種問題交織在一起導致項目過早夭折，操作如此巨大的商業(yè)項目沒有專業(yè)的商業(yè)人才做策劃后果是悲慘的。二、長春南部新城鉅城商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位和物業(yè)組合比例本項目位于南部新城cbd核心，人民大街高速公路收費站西側(cè)，南環(huán)路以南。項目建筑面積占地面積22.6457萬平方米118萬平方米綜合體 地上88萬平方米 地下接近30萬平方米地上26萬平方米住宅 62萬平方

31、米綜合體41萬平方米綜合體 ，紅星美凱龍21萬平方米41萬平方米綜合體物業(yè)組合建議方案1將藍色框內(nèi)作為購物中心和五星酒店綜合體整體設計，從二樓相連，形成整體的綜合體。五星酒店和購物中心以及商業(yè)街區(qū)的參考標桿設計思想：1.消費目的地 2 .可參與性 3.滿足顧客好奇心 國內(nèi)的類似模型三、確定項目商業(yè)綜合體62平方米初步業(yè)態(tài)方案考慮綜合體業(yè)態(tài)設計和商業(yè)設施規(guī)劃的總體意見，確定基本的出租和銷售比例，計算年經(jīng)營租金收入，確定初步的總體經(jīng)營策略。21萬平方米為紅星家居mall.12萬購物中心和商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)設計思路在18萬購物中心基礎上減少百貨3萬平方米，減少購物中心內(nèi)品牌街區(qū)2萬平方米和娛樂場1萬平方米。18萬購物中心和商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)設計思路建議在城市設計基礎上，根據(jù)招商實際要求，幫助確定項目客流動線與貨流動線，優(yōu)化建筑設計方案工作，指導招商手冊要點，啟動招商摸底工作。配合甲方邀請的設計院同步進行概念設計深化工作。講授商業(yè)街區(qū)與超市、百貨的視覺營銷體系及其與商業(yè)建筑裝修銜