商業(yè)地產(chǎn)綜合體接管、驗收和移交指引

1、綜合體接管、驗收和移交指引1、總則1.1為了加強對商業(yè)項目的管理，通過明晰工程在建設期、驗收期和投入使，后的質(zhì)量責任與義務，明確工程遺留問題的解決方案及時間，盡快使商業(yè)項目滿月各種應有的使用功能、達到使用條件、發(fā)揮其功效，維護開業(yè)后商業(yè)綜合體的正博運行，減少物品丟失與損壞、減少各用戶的投訴、減少安全和火災事故的發(fā)生，符合項目實際情況，特制定商業(yè)綜合體接管、驗收和移交指引。 1.2責任和義務1.2.1項目公司總經(jīng)理和相應的商管公司總經(jīng)理為移交、接收負責人，工程副總為直接負責人，各專業(yè)工程師為具體經(jīng)辦人。1.2.2辦理移交是項目公司的責任和義務，項目公司組織所建的項目在開業(yè)前應完成相應驗收，達到開

2、業(yè)的條件。1.2.3商管公司在開業(yè)前應提前積極配合項目公司做好接管的準備工作，接管和驗收是商管公司的責任和義務。 1.2.4商管公司在設計功能范圍內(nèi)有提出質(zhì)量問題、要求項目公司組織定期整改達到合格的權利和義務，達到開業(yè)條件后，不能因為有質(zhì)量缺陷問題拒絕接管，拒絕辦理接管手續(xù)。 1.2.5項目公司與商管公司應密切配合，做好接管與移交工作。對亍工期來得及的項目，開業(yè)前應完成全部的工程缺陷整改和全部驗收工作，并辦理相關移交工作；對于時間緊，急于開業(yè)的項目，則在開業(yè)前至少要辦理接管手續(xù)：清點物品、設施、設備數(shù)量和記錄設施、設備完好程度及使用狀態(tài)，并辦好所有物品接管工作，而開業(yè)后則應按照要求盡快完成全部

3、驗收和移交工作。 1.3開業(yè)前項目公司必須與商管公司經(jīng)充分的溝通協(xié)商，針對項目情況制定接收移交計劃（附表一）。14各主力店的驗收與移交由商管公司組織，由項目公司向各主力店移交，商管公司負責監(jiān)督1.5綜合體項目商業(yè)部分（除商管公司組織的主力店的移交之外）由項目公司統(tǒng)一向當?shù)厣坦芄疽平唬坦芄疽暻闆r再向相關主力店移交。1.6移交、接收組織及人員分工：由項目組織移交小組，由項目商管公司組織接管小組，由股份公司項目中心質(zhì)量監(jiān)管部、商管公司進行監(jiān)督。必要時可邀請規(guī)劃院、成本部、人力資源部、審計部等部門參與。項目公司、商管公司工程副總為移交單位、接收單位直接負責人，直接領導相關移交、接收事宜，各專業(yè)工

4、程師負責各專業(yè)工程實體和資料的移交、驗收接管。在移交過程中，當項目公司和商管公司產(chǎn)生矛盾影響移交情時，由股份公司項目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部和商管公司成立監(jiān)督小組，協(xié)調(diào)解決。移交、接收組織架構圖：2、接管、驗收和移交工作程序2.1開業(yè)前的準備和復合工作2.1.1開業(yè)前，項目公司與商管公司溝通辦理接管計劃，組織交接培訓、組織設備操作培訓。2.1.2項目建設內(nèi)容已按股份公司批準的經(jīng)營策劃書、設計施工圖內(nèi)容、變更商簽證以及合同約定的內(nèi)容全部完成，人員責任落實明確2.1.3 項目使用功能符合設計標準，滿足使用功能要求。2.2接管 2.2.1接管工作應在開業(yè)前完成。開業(yè)前不能完成接管的，要上報接管計劃到股份公

5、司項目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部批準。 2.2.2項目公司各專業(yè)首先把設施、設備清點，商管公司接到接管清單后，由項目公司專業(yè)工程師、商管接管人雙方當場核對清點，無誤后，雙方在項目接管記錄表（見表二）上簽字。 2.2.3商管公司在接管過程中對發(fā)現(xiàn)的未完工作、質(zhì)量問題用遺留問題清單（見表三）記錄清楚，雙方簽字。 2.2.4項目公司應及時完成未完工作內(nèi)容，如調(diào)試，聯(lián)動運行等，對存在的質(zhì)量問題組織限期整改。 2.2.5項目公司在完成所有工作內(nèi)容（含竣工圖等檔案資料），且對提出的質(zhì)量問題進行徹底的整改后，進行自查，合格后方可辦理接管及移交。 2.3驗收及移交辦理。通過資料和現(xiàn)場核查，達到標準要求后雙方辦理移交手

6、續(xù)。 2.3.1商管公司在接到驗收和移交通知后，檢查竣工資料是否齊全、真實、有效。（見附表四）。 2.3.2項目公司應積極組織相關單位完成施工技術資料的整理歸檔、竣工圖的編制、設施設備質(zhì)量缺陷的整改，項目移交前所有竣工相關資料達到國冢要求的標準。 2.3.3根據(jù)竣工資料，核對工程是否與竣工圖紙等資料相符，包括但不限于工程做法，數(shù)量等。 2.3.4根據(jù)國家及行業(yè)標準、設計圖紙等核查工程實體質(zhì)量是否達到標準要求。再次提出工程施工質(zhì)量缺陷。 2.3.5工程完成竣工驗收，工程質(zhì)量經(jīng)過規(guī)劃、消防、人防、電梯、環(huán)保、供電、市政、燃氣、水質(zhì)、質(zhì)監(jiān)站等部門正式驗收且質(zhì)量等級在合格以上。 2.3.6商管公司應與

7、項目公司密切配合，完成驗收、移交工作（見附表五：項目設備移交清單）。2.3.7 接管、驗收和移交工作程序：2.4 保修期2.4.1 保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題處理1）未完成項目的移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當?shù)仨椖抗驹诘谝粫r間書面通知施工單位到現(xiàn)場解決，并督促問題的解決。2）已完成項目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題開業(yè)前項目須具備的條件.a.已完成項目移交，且在保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，當?shù)厣坦芩驹诘谝粫r間書面通知施工單位到現(xiàn)場解決b.施工單位怠于維修或維修兩次以上仍存在質(zhì)量問題的，物業(yè)公司可要求項目公司委托物業(yè)公司組織進行維修，費用經(jīng)項目公司確認后從施工單位質(zhì)保金和工程尾款中扣

8、減。c.因施工單位怠于維修或兩次維修后仍存在質(zhì)量問題所引起的業(yè)主索賠責任，由物業(yè)公司配合項目公司做好取證工作，以便于向施工單位追討違約責任。2.4.2 超過保修期工程質(zhì)量問題的處理超過保修期的工程質(zhì)量問題的處理由當?shù)厣坦芄驹诘谝粫r間書面通知施工單位到場解決，并督促問題的解決。3、開業(yè)前項目需具備的條件 3.1取得開業(yè)前政府規(guī)定的必須具備的各項驗收報告。 3.2基于股份公司商管公司（物管部）在擴初設計時已對設備和機電系統(tǒng)及設相關管理用房進行了確認，驗收移交時，商管公司不得增加項目和功能。如需增加，則在驗收移交后，由股份公司商管公司另行報告申請。 3.3設計圖紙有效性、完整性，應取得審圖單位的審

9、圖意見，重大問題應得到落實。 3.4相應階段有關結構安全和嚴重影響使用功能方面的設計變更，要有設計單位的簽章和相應注冊結構師或注冊建筑師的簽字，及時辦理了簽認手續(xù)。 3.5屋面淋水、蓄水試驗：在雨后或進行持續(xù)淋水2h，有可能作蓄水檢驗的屋面，其蓄水時間不小于24h，屋面無滲漏、積水和排水系統(tǒng)暢通。 3.6開業(yè)使用的有防水要求的地面應作蓄水檢驗，蓄水深度宜為20-30mm，24h內(nèi)無滲漏。 3.7各種給排水、采暖管道系統(tǒng)的強度和嚴密性試驗：試壓試驗必須按照設計圖紙上的要求進行試驗，各項試驗（驗收）記錄中填寫的試驗壓力值應與實際試壓的數(shù)僮一致，經(jīng)外觀檢查，應無滲漏。 3.8各種制冷、空調(diào)水管道強度

10、、嚴密性試驗：經(jīng)外觀檢查，應無滲漏。3.9清（吹）洗、灌水、通水試驗：自動噴水滅火系統(tǒng)的管道沖洗達到出口處水的顏色、透明度與人口處的顏色基本一致；生活水管道系統(tǒng)要求在管道出口處的水質(zhì)（顏色、透明度）與人口處的顏色基本一致，在交付使用前必須沖洗和消毒，并經(jīng)有關部門取樣檢驗，符合國家生活應用水標準方可使用；排水管的灌水試驗在設計無要求的情況下，其灌水高度不應低于衛(wèi)生器具的上邊緣或底層地面的高度，在滿水1 5分鐘水面下降后，灌滿后再觀察5分鐘，以水面不下降為合格；室內(nèi)排水系統(tǒng)通水試驗，按給水系統(tǒng)的l3配水點同時開放，檢查各排水點暢通，接口處無滲漏；排水主立管及水平干管進行通球試驗。 3.10風管系統(tǒng)

11、的漏風量、漏光檢驗：必須通過工藝性檢驗或驗證，其強度和嚴密性必須滿足設計或規(guī)范要求。 3.11要求具備使用功能的空調(diào)系統(tǒng)、設備調(diào)試滿足以下參數(shù)。 3.11.1冷（熱）源的正常聯(lián)合試運轉(zhuǎn)不少于8小時。 3.11.2通風、除塵系統(tǒng)的連續(xù)試運轉(zhuǎn)不應少于2小時。 3. 11.3通風機、空調(diào)機組中的風機在額定轉(zhuǎn)速下連續(xù)運行2小時；滑動軸承外殼最高溫度不得超過70 ac；滾動軸承不得超過800c。 3.11.4水泵旋轉(zhuǎn)方向正確，無異常振動和聲響，連續(xù)運行不得少于2小時，滑動軸承外殼最高溫度不得超過70 0c；滾動軸承不得超過75。 3. 11.5冷卻塔本體應穩(wěn)固，運行無異常振動，冷卻塔和循環(huán)水系統(tǒng)應連續(xù)運

12、行不少于2小時。 3. 11.6制冷機組、單元式空調(diào)機組的試運行不應少于8小時。 3.12接地、絕緣電阻測試符合設計和規(guī)范要求。 3.13門窗（幕墻）工程必須滿足設計要求的水密性、氣密性、抗風壓性能、f面內(nèi)變形性能及其它性能，性能檢測應由國家認可的檢測機構實施；幕墻面板安走必須符合設計要求，安裝必須牢固；玻璃幕墻的防火封堵構造系統(tǒng)，在正常使用每件下，應具有伸縮變形能力、密封性和耐久性；在遇火狀態(tài)下，應在規(guī)定的耐火t限內(nèi)，不發(fā)生開裂或脫落，保持相對穩(wěn)定性；幕墻的金屬框架應與主體結構的防體系可靠連接，連接部位應清除非導電保護層，并經(jīng)防雷測試合格。 3.14照明系統(tǒng)經(jīng)過24小時試運行，達到合格。4、

13、接管要求 4.1區(qū)域劃分原則：按管理區(qū)域劃分，如主力店、萬千百貨、步行街、ktv、影城等，或按商業(yè)業(yè)態(tài)明細分布（不限于），如商場、超市、步行街、影院、ktv、電玩等。根據(jù)專業(yè)類別分工對專業(yè)分部工程建筑電氣工程、給排水及采曖工程、通風空調(diào)、電梯工程、智能建筑等對所有設備仔細清點，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項后列出清單。 4.2各區(qū)域的系統(tǒng)應包括內(nèi)容但不限于： 4.2.1消防系統(tǒng)：泵房設施設備、報警機房設施設備、消防箱、報警的煙感溫感、消防煙機、消防器材； 4.2.2電力系統(tǒng)：配電室設施設備，配電箱盤，開關面板； 4.2.3供暖系統(tǒng)：鍋爐房，熱交換站設施設備，散熱器，溫度控制器； 4.2.4通

14、風空調(diào)系統(tǒng)：室外制冷機組，制冷機房設施設備，空調(diào)風機盤管，溫控器； 4.2.5智能系統(tǒng)：智能控制機房設施設備，室外監(jiān)控，巡更、周界； 4.2.6燃氣系統(tǒng)：井、表、閥； 4.2.7有線電視：箱、盤、芯、解碼器等； 4.2.8上水系統(tǒng)：井、表、閥； 4.2.9雨水系統(tǒng)：排水篦子、井； 4.2. 10污水系統(tǒng)：井； 4.2. 11景觀：建筑小品、裝飾裝修、配電箱盤、水景設施設備、背景音樂、植被； 4.2.12泛光照明：配電箱盤、燈具 4.2. 13電梯。 4.2.14鑰匙：各系統(tǒng)門、配電箱盤、屯梯等鑰匙。 4.3接管的各區(qū)域機電等設施設備的內(nèi)容包括但不限于的名稱、型號、數(shù)量、狀態(tài)等。 4.4接管清點

15、及交接原則上由項目公司、施工單位、商管公司三方同時進行。對主力店的清點及交接由項目公司、施工單位、主力店三方同時進行，商管公司參與。如果接管過程中發(fā)現(xiàn)未完或需要返工，未完或修整的部分，應規(guī)定期限完成，維保期應在完成驗收合格后開始計算。 4.5交接清點必須對設備運行狀況、調(diào)試情況、質(zhì)量缺陷情況作出說明。 4.6所有的交接過程由參與交接的各方代表簽字確認。 4.7接管期間項目公司對項目工程的質(zhì)量、安全、維護等承擔責任。 4.8接管明細表（詳見附表二）5、驗收工作要求 5.1工程具備竣工驗收條件后，項目公司應要求施工單位及監(jiān)理單位及時寫出包括工程概況、設計要求、完成情況、完成投資額、工程質(zhì)量、工程造

16、價的分析、技術設備的調(diào)試報告等內(nèi)容的竣工報告，并抄送股份公司主管部門。 5.2竣工驗收應重點做好以下工作： 5.2.1對全部建設工程進行檢查和重點項目抽查； 5.2.2對主要技術設施進行測試并做好聯(lián)動負荷運轉(zhuǎn)試驗，寫出試驗報告； 5.2.3核實未完工程，提出解決辦法，列出包括工程量、預算、完成日期等一覽表； 5.2.4檢查建設項目的投資執(zhí)行情況，分析概（預）算的執(zhí)行情況； 5.2.5對隱蔽工程進行檢查并核對隱蔽工程的圖紙、資料是否齊全； 5.2.6檢查是否做好竣工圖、技術資料以及工程文件的整理匯總，分類編目，裝訂成冊。有關檔桑館規(guī)定上報的工程圖紙、資料等，檢查是否齊備； 5.2.7核實工程剩余

17、物資，核對器材帳目，是否帳物相符； 5.2.8做好設備、工具、儀器、維護器材及一切固定資產(chǎn)的清點造冊登記工作，做好固定資產(chǎn)構成分析表； 5.2.9檢查是否處理完畢各種債權債務； 5.2.10其他。 5.3對未完或驗收提出遺留工程問題，維保責任期應在解決驗收后明確界定。（無）370各附表附表一項目交驗計劃時間表序號系統(tǒng)名稱計劃開始時間計劃完成時間實際進度備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表二項目接管記錄表 驗收時間：_序號項目驗收檢查資料和文件備品備件完工程度驗收結論 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

18、參加驗收單位項目公司施工單位管理公司管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表三_工程遺留問題清單 交接時間：_序號系統(tǒng)名稱問題計劃整改完成時間實際整改完成時間現(xiàn)狀備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表四_項目交驗資料記錄表 交接時間：_序號系統(tǒng)名稱資料名稱內(nèi)容應交份數(shù)實交份數(shù)備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表五_項目設備移交清單 交接時間：_序號名稱型號品牌產(chǎn)地單位數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

19、11 12 13 14 15管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表六_項目移交資料清單 交接時間：_序號系統(tǒng)名稱資料名稱內(nèi)容份數(shù)備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15管理公司代表： 項目公司代表： 主力店代表：附表七施工單位和設備廠商一覽表設備名稱廠商名稱聯(lián)系人電話施工單位聯(lián)系人電話附表八_項目備品備件交驗記錄表 交接時間：_序號設備名稱品牌規(guī)格型號應交數(shù)量實收數(shù)量完好狀態(tài)備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15附表九項目備品備件交驗清單 交接時間：_序號系統(tǒng)名稱設備名稱品牌規(guī)格型號單位數(shù)量 1 2 3 4 5

20、 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15附表十主力店進場驗收審批會簽表 日 期： 年 月 日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：審批事項內(nèi)容：附件清單：各級審核意見項目公司工程副總： 簽字： 日期： 年 月 日項目公司總經(jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄竟こ谈笨偅汉炞郑?日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日主力店方負責人： 簽字： 日期： 年 月 日填寫說明：各部門/公司根據(jù)具體業(yè)務將“審批事項”和“部門/公司”等填寫完整附表十一主力竣工驗收審批會簽表 日 期： 年 月 日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：審批事項內(nèi)容：附件清單：各級

21、審核意見項目公司工程副總： 簽字： 日期： 年 月 日項目公司總經(jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄竟こ谈笨偅汉炞郑?日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日主力店方負責人： 簽字： 日期： 年 月 日填寫說明：各部門/公司根據(jù)具體業(yè)務將“審批事項”和“部門/公司”等填寫完整附表十二步行街小商戶進場驗收審批會簽表 日 期： 年 月 日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：審批事項內(nèi)容：附件清單：各級審核意見項目公司工程副總： 簽字： 日期： 年 月 日項目公司總經(jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄竟こ谈笨偅汉炞郑?日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日主力店方負責人： 簽字： 日期： 年 月 日填寫說明：各部門/公司根據(jù)具體業(yè)務將“審批事項”和“部門/公司”等填寫完整，小商戶負責人視情況參加附表十三步行街小商戶竣工驗收審批會簽表 日 期： 年 月 日發(fā)起部門/公司：發(fā)起人：審批事項名稱：審批事項內(nèi)容：附件清單：各級審核意見項目公司工程副總： 簽字： 日期： 年 月 日項目公司總經(jīng)理： 簽字： 日期： 年 月 日當?shù)厣坦芄竟こ谈笨偅汉炞郑?日期： 年 月 日當