上海富頓商業(yè)項目定位及價格建議初步報告(策源58頁）

1、富頓項目商業(yè)定位及價格建議初步報告 商業(yè)環(huán)境篇一、 宏觀市場分析1、近半年全市成交量分析上海市商鋪總體成交量（2005.122006.5）成交日期成交面積成交套數(shù)05年12月19.3萬1408套06年1月15.0萬1793套2月11.2萬928套3月18.7萬1609套4月31.6萬1425套5月13.2萬1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商鋪成交量統(tǒng)計，從這半年的數(shù)據(jù)來看，除2月份因春節(jié)假期影響成交量較低外，其余月份變化均不大。成交面積在4月份因為有興力達國際廣場的16萬整體收購，因此總量達到近32萬，其他月份都在20萬以下。與去年同期相比，全市商鋪成交量今年有所下滑，

2、從一定程度上可以說明去年至今一系列調(diào)控政策出臺以來，伴隨著對住宅市場的抑止，也使整體市場都處在一個觀望的氛圍之中，后市如何仍需拭目以待。另外，從近半年來的商鋪供應(yīng)及成交情況來看，整體市場中以兩種類型物業(yè)為主，一是專業(yè)市場，二是社區(qū)商鋪，就社區(qū)商鋪來講，供應(yīng)和成交量較大的也主要集中在外郊環(huán)地區(qū)，直接原因是此類地區(qū)開發(fā)的住宅樓盤一般體量都較大，因此相應(yīng)的需要有一定體量的社區(qū)商鋪配套，從而滿足未來居民的基本生活消費需求。然而總體來看，目前的成交量水平同龐大的市場供應(yīng)量還是不成正比，有相當(dāng)程度的供大于求現(xiàn)象。2、近半年松江區(qū)成交分析松江區(qū)商鋪成交量（2005.122006.5）成交日期松江成交面積全市

3、成交面積占全市比重05年12月10,78519.3萬5.506年1月10,24815.0萬6.82月1,62011.2萬1.43月31,69218.7萬16.94月32,82331.6萬10.35月22,04913.2萬16.7）松江區(qū)作為上海城市擴展的重點區(qū)域，新建樓盤眾多，因而相配套的商用物業(yè)也必然體量龐大，以上數(shù)據(jù)表明，半年來整個松江區(qū)商鋪成交量在全市總量中都占有較大比重。而九亭鎮(zhèn)作為地處松江區(qū)，同時也緊鄰閔行區(qū)的重鎮(zhèn)，又屬于松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域之一，新建樓盤普遍體量龐大，這也從很大程度上刺激著區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商鋪成交量也就反映出了較大的需求，但這并不意味著區(qū)域內(nèi)的

4、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展樂觀，從目前看來，具體表現(xiàn)為已成交并交房的商鋪大量空置，這也從一定程度上說明，投資者對于商鋪的投資有些過于樂觀和盲目，而沒有對項目具體情況及周邊環(huán)境作出準(zhǔn)確判斷，對人口導(dǎo)入及消費特征沒有進行詳細分析，因此目前的成交情況良好并不代表以后市場會持續(xù)樂觀。二、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析約4公里九亭鎮(zhèn)七寶商圈由于本案處于松江區(qū)九亭老鎮(zhèn)，緊鄰閔行七寶商圈，該商圈為周邊區(qū)域輻射范圍最大的重要商圈，目前區(qū)域內(nèi)居民人口的主要消費地也是在七寶商圈，所以其對九亭鎮(zhèn)及周邊范圍內(nèi)新興商業(yè)項目的發(fā)展都會形成較大影響，因此作為競爭商圈進行重點分析。1. 七寶商圈分析七寶鎮(zhèn)所規(guī)劃的七莘路路商業(yè)走廊，通過近幾年的發(fā)展已初

5、具規(guī)模，輻射范圍不斷擴大。以七莘路走向可分為北、中、南三段。北段以【龍城購物中心】為主，投資3億元的二期工程已于05年啟動，建成面積6.4萬平方米的中高檔美食城。而正在規(guī)劃設(shè)計中的三期，則以影院等娛樂設(shè)施為主。同龍城購物中心一期一樣,二三期均有1500輛規(guī)模的室內(nèi)停車場。中段則是6萬平方米【樂購綜合超市】，目前每天人流超過3萬人次，免費班車已開到航華、龍柏、莘莊、華漕和虹橋地區(qū)。位于樂購對面的【七寶商業(yè)中心】規(guī)劃面積9萬平方米，將通過錯位競爭滿足各類消費群體，其中還包括高檔賓館、寫字樓和精品店?！緲焚彙亢汀旧虡I(yè)中心】同附近具有民俗特色的【七寶老街】一起，形成今古兩貌、交相輝映的商業(yè)特色。南段已

6、投入使用的滑雪場一期及其配套設(shè)施目前經(jīng)營狀況良好，正在籌辦的二期由滑冰場和會展中心組成，加上附近的體育公園，將是一個運動及展覽的綜合項目。與此同時，七寶鎮(zhèn)正在建設(shè)約為7萬平方米的【七寶地鐵廣場】，以及10萬平方米【七寶萬科購物中心】等，由此進一步擴大七寶鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)模，使七寶商業(yè)更為發(fā)達。n 樂購購物中心6萬平方米的【樂購shopping mall】位于七寶商圈核心的北側(cè)，區(qū)域內(nèi)主要交通線路均圍繞其間?！緲焚彙繉儆谂_灣頂新企業(yè)旗下，1999年引入國內(nèi)市場。初期建筑面積為3萬平方米，樂購二期、三期【星鉆城未來家電廣場】等工程將原【七寶商城】改建成一體化后，商業(yè)面積增加2萬平方米，主要經(jīng)營日用百貨、

7、家具、文化用品，包括了娛樂、餐飲、賣場、電器賣場、零售百貨等各種業(yè)態(tài)，主要商家有：樂購、燦坤電器、星鉆城、河畔百貨、kfc、麥當(dāng)勞、德克士、必勝客、來天華酒樓、和記小菜等。這些與原有的樂購超市連在一起，鑄成七寶鎮(zhèn)繁華中心。【樂購shopping mall】至今日均營業(yè)額達200萬元，最高日營業(yè)額過700萬，其影響已經(jīng)超出了七寶的范圍，輻射到了周邊10公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)，人氣極旺。n 七寶龍城購物中心【七寶龍城購物中心】總共商業(yè)28萬平方米，分為三期來開發(fā)。一期8.3萬平方米,包括【巴黎春天百貨】、餐飲街、休閑娛樂城、書城, 其中有歐特利品牌折扣直銷中心。一期體量接近【南方商城】總規(guī)模。二期61，0

8、00平方米包括超大餐飲、娛樂航母城、國際電影城和家電家具城。三期13.6萬平方米包括國際名牌工廠直營城、藝文新天地等。規(guī)劃共有汽車位1500個，自行車、電動車位5000個以上。該項目的面世初期,引起了多方關(guān)注,業(yè)內(nèi)人士均一致看好其未來發(fā)展,認為隨著今后上海西南地區(qū)的商業(yè)競爭激烈化，該項目的優(yōu)勢會進一步得到體現(xiàn)，規(guī)模化、國際化的運作將其迅速取代樂購成為西南地區(qū)的購物中心。一期目前在經(jīng)營上遭遇了瓶頸,主要暴露為選址偏離商業(yè)中心、商業(yè)定位重疊、交通組織欠缺等問題。導(dǎo)致客流導(dǎo)入嚴(yán)重不足?！酒邔汖埑琴徫镏行摹楷F(xiàn)階段在與【樂購shopping mall】的競爭中漸漸落于下風(fēng)。但以長遠眼光來看，作為大型的商

9、業(yè)項目,進入市場初始階段是需要一定的培育期,其業(yè)態(tài)業(yè)種也需要做階段性的調(diào)整。從整體規(guī)劃角度分析,該項目還是具有前瞻性的。相信隨著二、三期的建成,終會將其打造成真正的shopping mall。競爭力綜合比較指標(biāo)項目交通通達性目標(biāo)消費群定位潛力綜合評估九亭鎮(zhèn)一般中低層目前較差一般需要引入新業(yè)態(tài)樂購購物中心較好中低層定位準(zhǔn)確，經(jīng)營火爆一般 經(jīng)營狀況好，未來發(fā)展受龍城威脅大七寶龍城購物中心很好中高層定位較好，業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)整中較大未來最具潛力的商業(yè)項目小結(jié)：總體來看，目前七寶地區(qū)的商業(yè)競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈。根據(jù)規(guī)劃，未來的七寶鎮(zhèn)將成為北京至上海高速鐵路的終點站，并開設(shè)4條地鐵通往上海各地區(qū)。通過近幾年的發(fā)展

10、，七寶地區(qū)內(nèi)已開業(yè)商業(yè)面積超過30萬平米，加上在建及規(guī)劃中的商業(yè)項目，未來商業(yè)面積將超過60萬平米,整體商業(yè)趨于飽和狀態(tài)。這樣的商業(yè)規(guī)模,如僅僅依靠當(dāng)?shù)叵M群體去消化顯然不可能,因此就需要引入周邊區(qū)域乃至上海市的客源來解決、消化，而如九亭等區(qū)域就屬于其輻射范圍，并且從目前九亭本地居民的消費習(xí)慣來看，已經(jīng)將七寶商圈作為消費購物的第一選擇，除“油鹽醬醋”等最基本的日常生活消費外，其余均習(xí)慣前往七寶，而七寶龐大的商業(yè)體量、齊全的商品種類、熱鬧的商業(yè)氛圍，也是對區(qū)域內(nèi)居民生活休閑和消費購物最大的吸引力。待軌道交通9號線建成后，其輻射能力必然將進一步增強，使七寶成為上海西區(qū)最具有影響力的區(qū)域商業(yè)中心之一

11、。而本案雖在行政上屬于松江，但地理位置上緊鄰七寶商圈，因此完全受其輻射和影響。從今后的長遠可持續(xù)發(fā)展來看, 本案的商業(yè)特性應(yīng)該是：錯位經(jīng)營定位，填補消費空白。2、九亭商業(yè)狀況分析近兩年雖然上海商鋪主要供應(yīng)量是在松江等郊環(huán)地區(qū),但九亭原來由于人口導(dǎo)入緩慢,規(guī)劃起步較晚,以致商業(yè)發(fā)展滯后。從區(qū)域目前的經(jīng)營情況來看，生活類的消費雖占有一定市場份額，但還遠遠不夠滿足目前九亭區(qū)域居民的需求，特別是在餐飲、娛樂消費的需求上。以至需要他們頻繁往返于七寶鎮(zhèn)與九亭鎮(zhèn)之間，由此可以從很大程度上反映出九亭鎮(zhèn)居民乃至周邊區(qū)域居民對七寶鎮(zhèn)的商業(yè)已具很大的依賴性。而從九亭地區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來講，大都為社區(qū)便利店、日

12、用雜貨、建材和五金類小店，其低檔次根本無法與七寶商圈競爭。而隨著九亭大量別墅項目的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)入了大批徐匯區(qū)、閔行區(qū)乃至上海其他地區(qū)的人口。相對品位較高并與休閑主題相一致的服飾、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空狀態(tài)。目前九亭鎮(zhèn)的商業(yè)主要還是集中在九亭大街沿線。整條九亭大街約有商鋪300家左右，基本上以20100小面積商鋪為主，總體量約在1萬余平方米左右。業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，尚未形成一個集中完善的商業(yè)氛圍。l 九亭商鋪市場特征： 新增供應(yīng)量以社區(qū)商業(yè)配套項目為主，從建筑形態(tài)上來看,大部分為一層沿街商鋪。這主要是九亭鎮(zhèn)新建成大量的住宅項目需要相關(guān)配套設(shè)施，從而衍生了較多的社區(qū)商鋪項目。 區(qū)域內(nèi)

13、現(xiàn)有商鋪供應(yīng)量非常有限，在市場需求的引導(dǎo)下，目前銷售情況尚可。但商鋪價格能否得到有效提升，很大程度上要取決于九亭地區(qū)的開發(fā)進度與成熟速度。 區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合性的商業(yè)項目的建成、投入運營，缺乏整體商業(yè)氛圍。3、九亭未來商業(yè)重點規(guī)劃 玖九廣場 m9九亭站是中心城區(qū)通往松江區(qū)第一站，也是面積較大的中心站點，將在這里建設(shè)軌道交通商業(yè)商務(wù)區(qū)。規(guī)劃范圍：位于滬松公路以南、九新公路以東、滬亭南路以西、浦匯塘以北，總用地面積112畝，總建筑面積215,400平方米，將以玖九廣場為載體，整合站點周邊商業(yè)資源，組團式開發(fā)地下于地面空間，融交通換乘、商務(wù)辦公、酒店公寓、購物餐飲、文化休閑為一體，建成后，將成為上

14、海近郊主要交通商業(yè)商務(wù)區(qū)之一，具備交通集散，人流集散，商業(yè)商務(wù)集散的綜合樞紐功能，服務(wù)于九亭、松江北部地區(qū)、閔行七寶、青浦徐涇，輻射范圍廣闊。玖九廣場商業(yè)商務(wù)設(shè)施布局要點功能分區(qū)區(qū)位建筑面積（）服務(wù)內(nèi)容站前交通換乘中心商業(yè)地面1,600快速型商業(yè)服務(wù)業(yè)為主。站廳核心商業(yè)區(qū)地面31,0006000平米大型國際連鎖品牌綜合超市，各類零售專賣，大型美食城 。地下15,000周邊區(qū)域辦公樓、公寓式酒店地面99,400規(guī)劃建造2座聯(lián)體高層商務(wù)樓，其中5作為商業(yè)配套，包括大型餐飲，會所，便利店，咖啡廳，銀行，禮品店等。地下18,500商鋪地面24,000以生活休閑、主題餐飲、商務(wù)酒吧、時尚飾品、書店、生鮮

15、超市等社區(qū)生活配套。 “一主兩翼”城鎮(zhèn)生活中心結(jié)合九亭鎮(zhèn)中心改造和市政道路建設(shè)，以滿足居民生活消費、提升居民生活質(zhì)量為宗旨，調(diào)整提升九亭大街，九新公路為主的中心商業(yè)街區(qū)。規(guī)劃建設(shè)北部和南部兩翼鄰里中心。九亭鎮(zhèn)中心商業(yè)街區(qū)規(guī)劃要點名稱規(guī)劃范圍規(guī)劃定位布局要點業(yè)態(tài)配置九亭大街城市綜合商業(yè)街區(qū)（核心為滬亭南路至淶亭路段）滬亭南路以西為a段居住區(qū)街坊商業(yè)購物類與服務(wù)類設(shè)施比例4:6便利店、藥店、銀行、郵政、洗染、主副食品、生鮮、咖啡茶飲、票務(wù)等滬亭南路以東、虬涇路以西為b段都市綜合服務(wù)街區(qū)購物與服務(wù)類設(shè)施比例為6:4銀行、郵政、書店、便利店、酒吧、高檔餐飲等虬涇路以東、淶亭路以西為c段新興商業(yè)集聚街區(qū)

16、快餐、服飾、數(shù)碼通訊、珠寶、音像制品等九新公路餐飲娛樂休閑商業(yè)街區(qū)九新公路滬松公路至九亭大街段特色餐飲為主、休閑購物為輔的特色商業(yè)街區(qū)購物類與服務(wù)類比例為3：7精品店、各類專賣店、藝術(shù)類特色商店、餐飲酒吧、便利店、銀行等規(guī)劃中的南北鄰里中心將以大型綜合超市為核心的與生活消費相關(guān)的業(yè)態(tài)，配套相關(guān)大中型餐飲及各類其他休閑和服務(wù)設(shè)施，其中北部鄰里中心位于北部新興房產(chǎn)開發(fā)區(qū)，淶寅路南側(cè)，規(guī)劃建筑面積約3萬至4萬平方米，以大型綜合超市為核心塊狀集聚設(shè)置購物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，服務(wù)半徑為公里以內(nèi)區(qū)域。北部房產(chǎn)區(qū)鄰里中心規(guī)劃要點類別業(yè)態(tài)面積（平方米）比例購物類大型綜合超市約10,00033專

17、賣店、專業(yè)店群約4,00013餐飲類大型品牌餐飲店及中小餐飲約8,00027娛樂類娛樂休閑文體約6,00020服務(wù)類社區(qū)服務(wù)約2,0007附屬設(shè)施停車場及其他服務(wù)設(shè)施約8,000l 重點建設(shè)項目實施進程重點建設(shè)項目實施進程（20052010年）項目20062007200820092010玖九廣場九亭大街商鋪調(diào)整九新公路商鋪調(diào)整北部鄰里中心南部鄰里中心根據(jù)這一規(guī)劃進程，本案可作為重點參考，以規(guī)劃自身商業(yè)部分的開發(fā)建設(shè)及后期經(jīng)營的時間進度控制。4、周邊主要在售商鋪項目 云潤家園地址：九新公路180弄/伴亭路樓層：單層、雙層及三連層等多種形式單套面積：26551m2成交情況：成交價范圍8,00415

18、,055元/，成交均價11,530元/。該項目由于位置較佳，商鋪分批推出，自2004年6月開盤，目前已售磬。于2006年5月已交房，尚未進入經(jīng)營階段。 志成花苑項目地址：九亭鎮(zhèn)淶坊路/淶亭北路項目規(guī)劃：項目總體量達到30萬平方米，包含別墅、公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為21,467.4平方米，占到7.2%。共分一期、二期銷售，一期體量5,360m2，二期16,107m2商鋪情況：圍繞小區(qū)的北、南、西三面商鋪組成。其中北面的1層商鋪2004年開始出售，現(xiàn)已售磬，單套面積60120，成交價8,33915,368元/，成交均價11,853元/。南面商鋪為12層商鋪，2005年出售，單套面積1202

19、00，成交價為10,000元/。另外西面沿滬亭北路商鋪尚未推出，租售未定。該項目開盤1年多以來商鋪銷售率在50左右。2006年交房后，目前商鋪大部分空置。 三盛頤景園商鋪項目地址：淶亭南路/近虬涇路總體商業(yè)面積：約6,000商鋪套數(shù)：80套層 高：5.3米單位面積：50m2100m2物業(yè)類型：一層沿街底商項目規(guī)劃：項目總體量達到38萬平方米，包含別墅、小高層公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為6,000平方米，占到1.6%。共分一期、二期、三期銷售，一期體量805，二期1,422，三期3,500。成交均價 ： 一期：7,057元/二期：11,225元/該項目從2004年年底開盤至今銷售率在40左右

20、。業(yè)態(tài)規(guī)劃：除餐飲、娛樂之外，其余均可經(jīng)營；周邊主要在售項目項目名稱開盤日期交付日期商業(yè)面積（m） 成交均價（m）銷售率云潤家園2004-82006.55,40011,530元40知雅匯志成花苑2004-72006.321，46710，000元50三盛頤景園2004-720066，00011，225元40三、 周邊住宅供應(yīng)九亭鎮(zhèn)總面積32.92平方公里，目前全鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬，其中“原住民”2萬，市區(qū)遷移人口2萬，規(guī)劃到2010年，人口將達到30萬。 另外本案所在地周邊1.5公里范圍內(nèi)新建住宅主要有以下樓盤:項目名稱項目地址總建筑面積（）總戶數(shù)均價（元/）麗景苑九新公路28弄52,2144205

21、,392夏州花園滬松公路1801弄9,8752718,890嘉和陽光城九新公路58弄75,8285857,348甲克蟲九新公路（近滬松公路）52,000891云潤家園一期九新公路180弄85,3727255,216楓橋麗舍九新公路289號38,5213645,486紫金花園滬亭南路208弄45,6063786,578上游會舍滬亭南路299弄44,38513411,320總計403,8013,524附：政策動態(tài)分析2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所存在的問題提出六條措施。1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)1) 制定和實施住

22、房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。2) 明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開

23、工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用3）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入

24、減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。4）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。5）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行

25、首付款比例20%的規(guī)定。6）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。7）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣

26、工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度8）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知(國辦發(fā)200446號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。4、進一步整頓和規(guī)范

27、房地產(chǎn)市場秩序9）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。10）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。 5、有步驟

28、地解決低收入家庭的住房困難11）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。12）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止

29、違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。13）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度14）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場

30、供求信息。15）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。政策分析：此次出臺的政策與2005年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進展。但其中相當(dāng)一部分并未列出具體規(guī)定，即所謂的“有法無文”，因此其影響在短時間內(nèi)還無法顯現(xiàn)。另一方面，自去年以來諸多政策的出臺已在一定程度上抑止了住宅市場，嚴(yán)重打擊了投資氣氛，同時投資需求也被很大程度的打壓，觀望氛圍漸濃，此種現(xiàn)狀對商業(yè)地產(chǎn)也產(chǎn)生了間接影響，主要表現(xiàn)為：

31、l 商鋪投資者的心理預(yù)期有所改變市場的變化，讓投資者有了新的認識，對房產(chǎn)投資也更趨謹(jǐn)慎。一部分人可能會對商業(yè)地產(chǎn)持觀望態(tài)度，但由于沒有實質(zhì)性的負面政策，相信其間即使商鋪價格水平有所下降，但也不會維持長久。l 投資熱點有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的可能由于住宅投資受到限制，社會閑散資金無法釋放，在沒有合適的投資途徑之時，可能會把投資熱點轉(zhuǎn)向辦公與商鋪。但這種轉(zhuǎn)移受到宏觀政策、金融、證券、住宅市場行情等多種因素影響，變數(shù)較大。產(chǎn)品定位篇 一、 項目簡況分析1、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（6#地塊）基地面積77,341平方米建筑密度28%容積率1.6綠化率30%總建筑面積123,000平方米總戶數(shù)750戶其中

32、商業(yè)面積：住宅底商面積4,300平方米集中商業(yè)面積8,774平方米合計13,074平方米商業(yè)機動車位45個技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（8#地塊）基地面積50,690平方米建筑密度27%容積率1.8綠化率30%總建筑面積91,000平方米總戶數(shù)710戶其中商業(yè)面積：住宅、影院、酒店式公寓底商面積3,000平方米商業(yè)機動車位42個2、swot分析優(yōu) 勢區(qū)位優(yōu)勢本案位居九亭鎮(zhèn)核心位置，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施以九亭大街與九新公路為圓心向四周擴散，消費者對區(qū)域商業(yè)有相當(dāng)?shù)恼J可度。資源優(yōu)勢本案周邊為傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，常住人口約有2萬左右，是本案商業(yè)開發(fā)的消費基礎(chǔ)。且本案1.5公里范圍內(nèi)，目前有近400,000 平米已建及在建住宅

33、，未來三年內(nèi)還將導(dǎo)入的人口約在12萬左右。產(chǎn)品優(yōu)勢本案商業(yè)總體量約為16,000平米，其中集中式商業(yè)8,774平米，住宅底商7,300平米，且底商均為商業(yè)價值最大的一層建筑，兩者在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ囊?guī)模優(yōu)勢，且在未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合方面占據(jù)有利位置。劣勢：消費力劣勢本案所在位置屬老城鎮(zhèn)核心，附近居民的收入水平和消費能力低于全市平均水平，日常消費以生活日用品，中低檔餐飲為主，對于中高檔的商品消費接受程度有限。道路劣勢本案臨街的九新公路是一條連通工業(yè)開發(fā)區(qū)與市中心城區(qū)的主要干道，大型工程車輛往來頻繁，不僅帶來大量的噪音和粉塵，并且影響居民的日常的跨街消費。機會：人口導(dǎo)入本區(qū)域未來將承擔(dān)大量的人口居

34、住重任，大規(guī)模住宅建設(shè)亦隨之跟進。根據(jù)目前區(qū)域住宅銷售價格，新導(dǎo)入人口的消費能力將在原有的基礎(chǔ)上有所提升，必將對商業(yè)配套提出新的要求。集中商業(yè)稀缺本案周邊區(qū)域商業(yè)多以臨街散鋪為主，整體檔次較低且無統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)業(yè)種之間無科學(xué)合理的布局，總體以街區(qū)型條狀分布，只能滿足基本生活消費，除此之外非基本生活類消費均呈現(xiàn)外流趨勢。風(fēng)險：競爭威脅距本案4公里左右的七寶商圈通過幾年的發(fā)展，已集中了樂購shopping mall，七寶龍城購物中心，七寶商業(yè)中心等項目，未來還將興建70,000平米的地鐵廣場和100,000平米的萬科購物中心。由于九亭鎮(zhèn)商業(yè)配套相對滯后，且距七寶商圈較近，因此本區(qū)域消費群體對七寶

35、商圈有較強的依賴性。本案周邊在建樓盤云潤家園、嘉和陽光城等均有商業(yè)配套物業(yè)，在規(guī)模、位置和概念上各具特色，且在開發(fā)進度上早于本案，因此對本案的招商及經(jīng)營都會形成威脅。政策風(fēng)險近一年以來中央政府出臺的一系列打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策，從目前的發(fā)展態(tài)勢看，雖然商業(yè)、辦公市場受此影響相對較小，但未來一段時間內(nèi)是否還會出臺帶有遏制性的政策，尚無法預(yù)知。而這正是可能左右整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛在因素之一。二、 本案商圈分析1、產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設(shè)計在滿足區(qū)域基本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的基礎(chǔ)上，充分考慮到了未來區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，添加了獨立商業(yè)設(shè)施，具有一定的前瞻性，以此通過對業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消費客源對

36、更高層次購物休閑的需求。產(chǎn)品形態(tài)以底商 + 獨立商業(yè)構(gòu)成，16,000余平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)勢力必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。2、區(qū)域條件分析：區(qū)位條件相對落后，是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心位置，但市場的商業(yè)形象較差。區(qū)域交通工具單一，主要依賴于地面公共交通運輸往來，通達便捷度不高。由此我們初步將本案可能輻射的區(qū)域做以下劃分：核心商圈：以本案為核心，東到滬亭南路，西至金家新村，南臨九富路，北接伴亭路，吸引40以上的常住消費人口二級商圈：通過優(yōu)良的經(jīng)營運作，商圈范圍將逐步延伸至文化廣場以東愛倫坡、新上海弄里人家，南至滬松公路沿線的九州大唐花園、夏州花園等別墅消費人群，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費人群的市場

37、需求。3、人口條件分析商圈未來范圍內(nèi)人口總量將達到4萬左右，消費人口分析將較為復(fù)雜，主要從兩個方面入手：1) 現(xiàn)有居民，主要分布在滬亭小區(qū)，金家新村等范圍內(nèi)，家庭人員結(jié)構(gòu)多以三代同堂為主，經(jīng)濟來源較為單一，生活負擔(dān)相對較重，年輕人均向市區(qū)發(fā)展，導(dǎo)致其消費模式更新緩慢，因此當(dāng)前的消費模式仍以日常生活型消費為主，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?) 導(dǎo)入人口，主要集中在本案東側(cè)區(qū)域的新建住宅區(qū)內(nèi)以及北側(cè)的中高檔別墅區(qū)，該部分潛在消費客源大都受過良好教育，經(jīng)濟實力相對充沛，對生活品質(zhì)具有相當(dāng)?shù)囊?，消費能力和消費頻率將遠遠超過現(xiàn)有居民，簡單的基礎(chǔ)型生活配套商業(yè)已經(jīng)不能滿足其對生活品質(zhì)的渴望，綜合性商業(yè)中心將對此類消費

38、群體產(chǎn)生巨大吸引。三、 產(chǎn)品定位1、社區(qū)商業(yè)模式“社區(qū)商業(yè)”與住宅社區(qū)有著密不可分的關(guān)聯(lián)，住宅社區(qū)是社區(qū)商業(yè)的土壤，社區(qū)商業(yè)的價值依附于住宅的價值，社區(qū)商業(yè)的利潤也依賴于住宅的居民消費。社區(qū)商業(yè)的建設(shè)對小區(qū)的形象、配套和人氣、以及客戶的服務(wù)是很好的補充，尤其當(dāng)住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，社區(qū)商業(yè)可以展示社區(qū)公眾形象，品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。社區(qū)商業(yè)作為住宅的一個重要的配套設(shè)施，它的啟動來源于住宅的成熟。更確切的說，社區(qū)的人氣決定了社區(qū)商業(yè)的成功與否。因此，在社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式中，先聚人，再形成消費，進而吸引更多的商家參與到社區(qū)的經(jīng)營中來，從而使該社區(qū)商業(yè)的價值得到提高，最終形成一個上升

39、狀的良性循環(huán)。社 區(qū) 商 業(yè)消費力 人升值聚商 社區(qū)商業(yè)模式社區(qū)商業(yè)的成功運作和啟動，首先要解決人氣問題。從一些成功的案例看來，社區(qū)商業(yè)要達到“聚人”的目的，有兩個重要的途徑，一是依賴住宅社區(qū)的成熟帶來居民消費；另外還可以在商業(yè)項目中首先安置大賣場等具有較強聚人能力的“商業(yè)錨”，對于外向型的社區(qū)商業(yè)特別有效。2、定位考量本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍相對成熟。目前市場上的商業(yè)物業(yè)類型基本為無整體規(guī)劃的沿街商鋪，以及部分住宅配套底商；生活類賣場和大型專業(yè)店集中分布在離本案約4公里左右的七寶鎮(zhèn)；各類小超市、便利店和散鋪則零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)基本處于空白狀態(tài)； 本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)

40、施比較落后陳舊，以本案為圓心，九亭大街西端，九新公路北部均呈現(xiàn)這種狀況。而九亭大街東側(cè)則因新興住宅項目的開發(fā)而帶動了部分配套商業(yè)的發(fā)展；本案距離七寶鎮(zhèn)不遠，該商圈內(nèi)的樂購購物中心、七寶龍城購物中心等規(guī)模體量較大且相對成熟，本案受到以上區(qū)域級商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費客流失。市場考量本案一、二期商業(yè)總建面積約為16,000平方米，項目建成后將改善本案周邊區(qū)域較為落后的商業(yè)狀況，同時新導(dǎo)入的人口將帶來一系列生活配套的需求，為本案商業(yè)的定位提供一定的消費基礎(chǔ)支持。本案周邊新建住宅眾多，且地塊位于九新公路與九亭大街交匯點，并且規(guī)劃將對九新公路進行一定的拓寬，從而增強了本案商業(yè)的可及性。

41、地塊在南北方向上被九亭大街分為兩塊，南側(cè)地塊的東北角區(qū)域其形狀和面積較適合開發(fā)集中商業(yè)，且由于地處兩大主干道的交匯點，可以利用其地理位置優(yōu)勢打造成具有吸附力的商業(yè)據(jù)點，截流區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外大型商業(yè)中心流散的消費客。地塊南北向距離較長，住宅底商均集中于此，便于安置日常生活配套型商業(yè)進駐。地塊考量九亭鎮(zhèn)本地人口受到經(jīng)濟收入的影響，消費能力相對薄弱，消費觀念亦較為落后，比較安于目前現(xiàn)有的商業(yè)狀況，新興商業(yè)的導(dǎo)入可能會對其消費行為產(chǎn)生新的影響。本案位于九亭鎮(zhèn)核心板塊，靠近九亭房產(chǎn)發(fā)展區(qū)和別墅區(qū)，從當(dāng)前的住宅價格來看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費能力較強，而對當(dāng)下的商業(yè)情況表示不滿的直接行為就是該部分消費

42、群體向七寶傾斜。伴隨的大量的住宅項目開發(fā)進程，未來幾年九亭鎮(zhèn)將吸納眾多外區(qū)人口，而當(dāng)?shù)氐南M力和對商業(yè)設(shè)施的需求也將隨之提升到一個新的高度。消費者考量3、功能定位從服務(wù)對象來分，社區(qū)商業(yè)可以分為服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民的內(nèi)向服務(wù)型和服務(wù)小區(qū)內(nèi)部及周邊居民的外服務(wù)型兩種：配 套 型 社 區(qū) 商 業(yè) 功 能 以居民服務(wù)為對象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主 在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、需求、心理、及生活習(xí)慣而設(shè)定 商鋪面積在20 100平米之間 主要有便利店、洗染店、花店、郵局、銀行等服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民內(nèi)向服務(wù)型 功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能 商鋪店面以60200平米的中大面積為主，有

43、的在1000平米以上 主要有大型超市、各種專賣店、大型商場等服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民外向服務(wù)型根據(jù)本案的地理位置、商業(yè)體量、并結(jié)合項目周邊的商業(yè)態(tài)勢以及街區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)狀況，本案的功能定位：面向小區(qū)內(nèi)外居民的外向服務(wù)型社區(qū)商業(yè)4、市場定位1）定位課題在進行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個項目中的地位和作用的問題。對本案商業(yè)部分的地位認識定位課題僅作為住宅的配套，完善項目的功能應(yīng)把商業(yè)作為整個項目的一部分考慮，與項目內(nèi)的其他物業(yè)形成連動效應(yīng)。不僅僅是住宅的配套，更是一個獨立的商業(yè)場所，面向整個九亭鎮(zhèn)服務(wù)的一個具有特色的新商業(yè)踞點。使得商業(yè)部分成為項目的賣點和亮點，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤，

44、更重要的是通過商業(yè)提升整個項目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價值。通過商業(yè)的成功經(jīng)營，是整個項目獲取更多的銷售利潤。2）定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對本案的規(guī)劃特征，結(jié)合未來區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場的整合點，使本案與區(qū)域商業(yè)有機地融合，滿足更高層次的市場需求，提升本案的商業(yè)地位。結(jié)合本案的區(qū)域特點，在對現(xiàn)有商業(yè)進行分析的基礎(chǔ)上，甄別具有市場發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營等方面提升其品質(zhì)?！耙匀藶楸?服務(wù)社區(qū)”構(gòu)建新型社區(qū)商業(yè)中心成為九亭生活好幫手village mall確定基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)中

45、心，為項目居民服務(wù)符合區(qū)域性超越一般社區(qū)配套的新型社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)互補性滿足不同層次消費人士的需求打造地標(biāo)性樹立九亭鎮(zhèn)區(qū)域特色的社區(qū)商業(yè)中心5、業(yè)種定位本案的商業(yè)主要由兩塊組成：九亭大街沿街底商、九亭大街和九新公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)?，F(xiàn)分別確定其具體的業(yè)種商家。1）底商住宅底商首先需提供項目住戶和周邊居民日常生活的配套需要，同時要考慮到規(guī)劃對于餐飲類商家的限制，所以其業(yè)種定位為：基礎(chǔ)型生活配套商鋪：滿足居民日常生活需求的最基本的配套，如小餐飲店、便利店、理發(fā)店、銀行、郵局等。九亭大街沿街底商發(fā)展型生活配套商鋪：滿足居民多元化多層次的物質(zhì)和服務(wù)需求的配套，一般有服飾店、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店、

46、中高檔餐飲、美容店等。底商部分的市場前景評價如下：本案擁有十余萬平方米的住宅體量，具備充足的生活配套需求，且現(xiàn)有的街鋪零星分散在各條街道，也沒有針對性的業(yè)種規(guī)劃，發(fā)展型生活配套對此類商鋪的需求存在。市場評價本案原設(shè)計的住宅底商面積過大，現(xiàn)有的單套面積基本在150200平方米之間，明顯偏大，且進深過長（部分長達18米），建議進行適當(dāng)調(diào)整。 產(chǎn)品評價2）集中商業(yè)位于九亭大街和九新公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)是本案的規(guī)劃重點，其業(yè)種的選擇形式和組合方式相對于底商更加豐富。在此首先對于集中商業(yè)可能引進的業(yè)種形式進行適應(yīng)性評價：a.超市形式大賣場：其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以區(qū)域居民為主要服務(wù)對象，滿足顧

47、客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、好又多等。這里主要指生活類的日常購物場所大中型超市：其特點是單店規(guī)模適中、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商等市場前景市場適應(yīng)度：離本案4公里內(nèi)有七寶樂購購物中心，未來的玖九廣場也配置了大型綜合超市，區(qū)域內(nèi)已不具備大型賣場的市場空間。但作為一個新建的十余萬平方米的住宅項目，大中型超市仍可作為市場新增供應(yīng)量。 本案適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度：一般的大賣場體量都在1萬平方米以上，本案在體量上難以滿足其面積需求。而對于大中型超市，則可以在3000 5000平米范圍內(nèi)得到實現(xiàn)，且 通過 大中型生活類超市更貼近區(qū)域 消費者的實際需求。操作適應(yīng)

48、度：大賣場的商家通常是自己開發(fā)物業(yè)或租賃其他商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，他們的租金極低，一般情況下，某些大型商業(yè)中心或大型居住區(qū)引入大賣場的目的不是本身的盈利，而是利用大賣場的人氣帶動其他商業(yè)或住宅物業(yè)的銷售，而本案并不需要采取如此辦法。此外，對于中小超市的去化，租售兩種方式都可以運用，而且由于體量小，即使自營也不會擠壓太多資金。b. 集中式餐飲形式餐飲街：如虹梅路休閑街、吳江路休閑街這里主要指經(jīng)營較為高檔的餐飲集中型的商業(yè)場所餐飲廣場：如新天地、宏基休閑廣場市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：無論是商業(yè)街的形式還是集中式廣場的形式，在本地塊內(nèi)都比較好布置，但是，休閑商業(yè)街宜在非交通主干道兩側(cè)排布，因此，在兩條交通主干道

49、的交叉點比較適宜設(shè)置以 廣場形式出現(xiàn)的休閑商業(yè)內(nèi)街。市場適應(yīng)度：九亭板塊本身的餐飲類商業(yè)比較缺乏，區(qū)域內(nèi)的消費者的宴請聚會活動大都通過去七寶商業(yè)中心來實現(xiàn)其需求。且以后外來人口的導(dǎo)入會對此類消費形成有效的支撐，因此，市場的競爭風(fēng)險相對較小。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：餐飲類商業(yè)通常 以獨立店鋪的形式經(jīng)營，開發(fā)以后可租可售，但最好是能夠統(tǒng)一經(jīng)營，否則會使得各個商家良莠不齊，不利于將本案商業(yè)打造成區(qū)域的特色商業(yè)中心。c. 特色零售形式服裝類：giordano、baleno這里主要指經(jīng)營具有一定品牌知名度的生活型商品其他類：家居、眼鏡、床上用品市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的集中商業(yè)能夠集聚一定數(shù)量的相關(guān)零售

50、商鋪，從而形成當(dāng)?shù)仡H具吸引力的商業(yè)據(jù)點。但集中商業(yè)內(nèi)的零售店鋪要求面積不大，商鋪的得房率也較低。市場適應(yīng)度：九亭當(dāng)?shù)氐馁徫餀n次較低，少量的品牌店也是分布較散，大量的中高檔購物都轉(zhuǎn)向七寶。 同時，隨著新建商品房帶來的人口導(dǎo)入，對于一個集中的、中檔的購物場所的需求不斷提升。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：對于集中式的購物場所需在前期進行一定的經(jīng)營引導(dǎo)，最好是能統(tǒng)一經(jīng)營。并且，沒有一個整體概念的集中商業(yè)難以聚集人氣不利銷售，最好有主力店的支持配合。d. 休閑娛樂形式這里主要指一些中型的娛樂休閑場所例如：美容、足浴、棋牌、健身市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的住宅底商面積偏大，規(guī)劃又限制了餐飲，故娛樂休閑類商業(yè)更適宜

51、入駐底商。市場適應(yīng)度：娛樂休閑類商業(yè)的消費群體更年輕化，而當(dāng)?shù)鼐用衲挲g層次偏大。另外，娛樂休閑商業(yè)不如餐飲類的基礎(chǔ)性（日常需求）強，客戶更有可能傾向選擇稍遠的七寶。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：集中商業(yè)應(yīng)盡量布置種類相同的業(yè)種，以形成一定的規(guī)模和聚集效應(yīng)，利于后期經(jīng)營和銷售。并且，本案的集中商業(yè)和底商相距較近，商家之間經(jīng)營可以互補。3）業(yè)種評價對以上各類商業(yè)業(yè)種在市場、產(chǎn)品和操作三個方面的適應(yīng)程度進行匯總評分，結(jié)果如下：商業(yè)業(yè)態(tài)市場適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度操作適應(yīng)度總體評價超市餐飲零售休閑娛樂說明：以上的評定標(biāo)準(zhǔn)分為五個檔次，分別如下：適應(yīng)度差適應(yīng)度較差適應(yīng)度一般適應(yīng)度較好適應(yīng)度好4）業(yè)種選擇根據(jù)以上的分析

52、，可初步確定大型超市、餐飲、零售作為本案集中商業(yè)部分的主力商家。6、業(yè)種組合方案選擇根據(jù)項目的自身條件，以及各類業(yè)態(tài)的在九亭當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)度。我們必須選擇一種行之有效的方案，將不同的業(yè)種進行整合，發(fā)揮業(yè)種之間的互補性和聯(lián)動性，以達到1 + 1 2的加法效應(yīng)，彌補單一業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厥袌鲞m應(yīng)度上的不足，提高商業(yè)的成功機率。1大型超市+餐飲+特色零售組合方案一：項目按照5：4：1的組合比例來執(zhí)行，即將二層50%左右的面積（約4500平米）規(guī)劃為超市，作為出租用途，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。同時通過超市對人流的吸引，來帶動餐飲和零售。一層的40%的面積（約2800平米規(guī)劃為餐飲，以滿足該區(qū)域?qū)τ诓惋嫷男枨笠约俺匈徫锖蟮耐ｎD。最后的10%的面積（約1200平米），規(guī)劃為特色零售。一層餐飲和零售的商鋪約4000平米，日后可以進行銷售，以保證開發(fā)資金的回籠。以上的方案優(yōu)勢是：1以超市作為主力店，可以帶動其他業(yè)種的經(jīng)營。2超市的引入，可以提升一層商鋪的商業(yè)價值，日后銷售價格有很大的提高。3業(yè)態(tài)豐富，比例合理，避免了單一業(yè)態(tài)今后