房地產企業(yè)的融資方式

1、公司絕密房地產企業(yè)的融資方式房地產企業(yè)融資方式房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，具有高投入高風險高產出的特性。房地產開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優(yōu)缺點政策約束和融資成本的把握，便于企業(yè)根據實際情況來選擇合適的融資方式。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。內部融資主要是指房地產企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，可出售的經營性和存量物業(yè)，以及近期內可回收的各種款項等，包括向消費者預收購房定金等。但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，單純依靠內源融資已很難滿足企業(yè)的發(fā)展需求。外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲

2、得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資債券融資房地產投資基金房地產信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產項目貸款，解決房地產開發(fā)中短期的資金需求。融資方式的定義融資方式即企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類:債務性融資和權益性融資。前者包括銀行貸款發(fā)行債券和應付票據應付賬款等，后者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業(yè)的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業(yè)的自有資金，投資者有權參與企業(yè)的經營決策，有權獲得企業(yè)的紅利，但無權撤退資金。房地產融資的詳細信息房地產項目融資的目的種類途徑多種多樣，但是，簡

3、單直接明了的描述就是兩個字:找錢。找錢找到有錢的企業(yè)機構個人，已經成了當前許多房地產企業(yè)老總每天最重要的工作，許多房地產企業(yè)也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些具有成功融資經驗成熟融資渠道的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與有錢的企業(yè)機構或個人談項目談融資訂合同。而這些有錢的企業(yè)機構或個人被他們共同抵制成為銀主，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。房地產企業(yè)融資的首要前提就是要能夠根據企業(yè)自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目及對項目做出符合市場價值的評估

4、;其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。實際上，我國房地產行業(yè)的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業(yè)所不具備的和無法等待的。目前，比較適合于我國是股權融資收購融資財務融資等三種方式(具體概念的相關描述參見房地產項目融資操作實務研究一文)。房地產融資的相關政策房地產業(yè)的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發(fā)展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以采用銀行信托上市基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業(yè)

5、的繁榮-融資服務。(一)銀行貸款一直以來，銀行貸款一直是房地產企業(yè)經營發(fā)展的支柱。數據顯示，xx年年全國房地產開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。(二)房地產信托信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信托可以進行直接貸款股權投資資產證券化等相關業(yè)務，可以在不同層次不同品位上，為房地產業(yè)服務。但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監(jiān)會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的

6、規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業(yè)的信托資金將受到一定影響。(三)國內ipo(四)境外ipo(五)借殼上市(六)上市公司資產置換(七)房地產投資基金等綜合比較:由于房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產開發(fā)資金直接融資占較小比例。我國房地產開發(fā)資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資1.內部融資方式包括:(1)企業(yè)自有資金:包括企業(yè)設立時各出資方投入的資金，經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈資本匯率折算差額股本溢價等形成)等資本由企業(yè)自有支配長期持有。自有資金是企業(yè)經營的基礎和保證，國家對房地產企業(yè)的自有資

7、本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。(2)預收賬款:是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。2.外部融資的主要渠道和融資工具有:(1)上市融資:股份制房地產企業(yè)上市發(fā)行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。(2)房地產開發(fā)債券:發(fā)行債券可以聚集社會閑散資

8、金，為房地產開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產項目投資等。當房地產企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。(3)銀行信貸:從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有:短期透支貸款存款抵押貸款和房地產抵押貸款。(4)房地產投資信托(realestateinvestmenttrusts，reits)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產