【多篇匯編】房地產合同范文六篇

1、three people save effort, four people more relaxed, everyone is united, pepsi can succeed.通用參考模板（頁眉可刪）房地產合同范文六篇 房地產合同篇1委托人甲(出售、出租方)居間方委托人乙(買入、承租方)第一條(訂立合同的前提和目的)依據國家有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，三方在自愿、平等和協商一致的基礎上，就居間方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙訂立房地產交易_(買賣/租賃)合同，并完成其他委托的服務事項達成一致，訂立本合同。第二條(提供居間房地產的座落與情況)委托人甲的房地產座落于_市_區(qū)(縣)_

2、路_弄_號_室共_套，建筑面積為_平方米，權屬為_，權證或租賃憑證編號_，其他情況_。委托人乙對該房地產情況已充分了解。第三條(委托事項)(一)委托人甲委托事項(共_項)主要委托事項：1、_2、_其他委托事項：1、_2、_3、_(二)委托人乙委托事項：(共_項)主要委托事項：1、2、其他委托事項：1、2、3、第四條(傭金標準、數額、收取方式、退賠)(一)居間方已完成本合同約定的委托人甲委托的事項，委托人甲按照下列第_種方式計算支付傭金：(任選一種)1、按該房地產_(總價款/月租金計)_%，具體數額為_幣_元支付給居間方;2、按提供服務所需成本計_幣_元支付給居間方。(二)居間方已完成本合同約定

3、的委托人乙委托的事項，委托人乙按照下列第_種方式計算支付傭金：(任選一種)1、按該房地產_(總價款/月租金計)_%，具體數額為_幣_元支付給居間方;2、按提供服務所需成本計_幣_元支付給居間方。(三)居間方未完成本合同委托事項的，按照下列約定退還傭金：1、未完成委托人甲委托的主要事項第()項、其他事項第()項的，將合同約定收取傭金的_%，具體數額為_幣_元，退還委托人甲。2、未完成委托人乙委托的主要事項第()項、其他事項第()項的，將合同約定收取傭金的_%，具體數額為_幣_元，退還委托人乙。第五條(合同在履行中的變更及處理)本合同在履行期間，任何一方要求變更合同條款的，應及時書面通知相對方，并

4、征得相對方的同意后，在約定的時限_天內，簽訂補充條款，注明變更事項。未書面告知變更要求，并征得相對方同意;擅自變更造成的經濟損失，由責任方承擔。本合同履行期間，三方因履行本合同而簽署的補充協議及其他書面文件，均為本合同不可分割的一部分，具有同等效力。第六條(違約責任)(一)三方商定，居間方有下列情形之一的，應承擔違約責任：1、無正當理由解除合同的;2、與他人私下串通，損害委托人甲、乙利益的;3、其他過失影響委托人甲、乙交易的。(二)三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，應承擔違約責任：1、無正當理由解除合同的;2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成居間方無法履行合同的;3、相互或與他

5、人私下串通，損害居間方利益的;4、其他造成居間方無法完成委托事項的行為。(三)三方商定，發(fā)生上述違約行為的，按照合同約定傭金總額的_%，計_幣_元作為違約金支付給各守約方。違約方給各守約方造成的其他經濟損失，由守約方按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定追償。第七條(發(fā)生爭議的解決方法)三方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，由三方協商解決，協商不成的，按本合同約定的下列第()項進行解決：1、向_仲裁委員會申請仲裁2、向法院提起訴訟第八條(訂立合同數量)本合同壹式_份，甲、乙、丙三方各執(zhí)_份。補充條款(粘貼線)(騎縫章加蓋處)委托人甲(名字/名稱)居間方(名稱)委托人乙(名字/名稱)身份證號/營業(yè)執(zhí)照號碼身份證號/

6、其他證件號碼其他證件號碼住/地址住/地址住/地址郵政編碼郵政編碼郵政編碼聯系電話聯系電話聯系電話本人/法人/本人/法定代表人法定代表人法定代表人(簽章)(簽章)(簽章)代理人(簽章)執(zhí)業(yè)經紀人(簽章)代理人(簽章)執(zhí)業(yè)經紀證書(編號)_年月日年月日年月日房地產合同篇2甲方：上海房地產開發(fā)有限公司乙方：上海商務咨詢有限公司根據有關法律法規(guī)，甲、乙雙方經充分溝通和友好協商，就甲方開發(fā)建設的項目，委托乙方負責前期調研定位、招商策劃代理及營運管理等服務事宜，雙方本著平等、互利、長期合作的原則，簽訂本房地產招商合同，以資共同遵守。一、項目簡介甲方開發(fā)的項目，位于上海市路號，甲方委托乙方提供本房地產招商合

7、同約定服務內容所涉范圍為：建筑面積萬平方米（以下簡稱項目）。二、乙方提供的服務根據本房地產招商合同約定，乙方應向甲方提供的服務應分為項目前期調研定位，招商策劃代理和營運管理三個階段。（一）第一階段：項目前期調研及定位1、該階段服務期限：自年月日起至年月日止，服務期限為個月。2、該階段乙方的工作目標及內容（詳見附件1）。3、該階段服務進度計劃：（1）項目組進駐現場：乙方應在本房地產招商合同簽訂的同時，向甲方提供該階段服務項目專案組的成員名單，經甲方審核無異議后三日內，甲方依據本房地產招商合同約定向乙方支付第一筆服務費，在乙方收到甲方支付的第一筆服務費之日起三個工作日內，乙方項目專案組成員進駐項目

8、現場開展工作。（2）全面實地調研：乙方專案組人員進駐項目現場后，應立即開展全面實地分析調研工作，了解項目前期進展、對項目所處區(qū)域商業(yè)市場進行調研分析、目標市場分析，并在自收到甲方支付的第一筆服務費之日起四周內，向甲方提出不少于兩個的開發(fā)方案，供甲方選擇使用。（3）開發(fā)方案的研討：甲方確認開發(fā)方案后兩周內，乙方應開展消費者、目標客戶市場調查，測試調研工作，并向甲方提交該項目的調研定位終期報告初稿，就定位概念向甲方作以充分匯報并與甲方共同研究。（4）商業(yè)策劃與定位報告的最終完成：乙方提交終期報告初稿后，專案組人員應就該終期初稿報告與甲方進行討論并聽取甲方的修改意見，并在五個工作日內按甲方意見修改完

9、成并提交最終稿提交甲方確認。4、該階段服務費的支付：（1）該階段服務費總額為人民幣萬元整。（2）本房地產招商合同簽訂后，且甲方確認乙方專案組人員名單之日起三個工作日內，甲方支付給乙方酬金人民幣萬元，作為預付款。（3）在完成項目該階段服務后，如甲方委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務，負責項目的策劃及招商代理的，則該階段剩余的萬元服務費甲方無需再向乙方支付，如甲方不委托乙方繼續(xù)提供第二階段服務，則甲方向乙方支付萬元，本房地產招商合同自動終止。（二）第二階段：項目招商策劃及代理1、該階段服務期限：如甲方對乙方提供的第一階段服務滿意，同意乙方繼續(xù)提供第二階段服務，則該階段服務期限為：自甲方確認乙方提交的該項

10、目商業(yè)調研定位終期報告之次日起至該項目正式開業(yè)滿6個月之日止。2、該階段乙方的工作目標及服務內容（詳見附件2）。3、該階段服務的實施方案和進度表：（1）在本階段服務開始前五日，乙方須向甲方提供該階段服務內容的具體實施方案和工作進度表，甲方應在收到后十日內確認或提出異議。甲方確認后，該實施方案及工作進度表，即作為本房地產招商合同附件予以履行。（2）如甲方提出異議的，乙方應當根據甲方的意見在三日內提交修改后的方案和計劃，如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經修改的方案和計劃的或修改二次后甲方仍不滿意的，甲方有權解除房地產招商合同，雙方互不承擔違約責任，甲方無需為此支付費用。（3）該實施方案及工作進度表

11、所確定的日期，甲方有權在房地產招商合同履行期間根據實際情況予以調整，乙方應當無條件予以服從，甲方無需對該調整增加費用。（4）乙方應當根據經甲方確認的工作進度表中的階段期限計劃或甲方調整后的期限計劃履行服務項目，各項完成的日期以乙方提交該項目服務成果的書面報告之日為實際完成之日。4、該階段招商租金的價格條件：（1）租金的標準不低于人民幣元/日/平方米。（2）乙方應當嚴格遵守雙方確定的租金底價及浮動幅度開展工作。非經甲方的書面同意，乙方不得擅自低于底價價格。（3）若因市場因素必須調低價格時，經甲方同意后可以調整。同時，乙方應對市場進行預測性分析，以書面報告形式向甲方提報，以其針對價格進行綜合性商議

12、。5、該階段工作模式：（1）專案小組乙方按甲方確認的專案組名單成立該階段服務專案組，專案小組人員應不少于6人。（2）該階段服務期限內，除常駐項目現場人員外，乙方應按每月不少于兩次、每次不少于2人、每次不少于7天的標準向項目現場派駐資深工作人員到項目現場配合執(zhí)行及指導。（3）現場工作人員：乙方須于本階段服務開始之日起三日內委派兩名專業(yè)策劃招商人員常駐項目現場（駐場人員須具備5年以上房地產策劃及招商代理管理經驗，并至少具備3個以上高檔項目服務經歷），具體負責該階段服務的實施、執(zhí)行和監(jiān)控工作，以確保項目招商的質量。（4）該階段服務期間，常駐人員應全職負責甲方業(yè)務，乙方同意甲方將乙方常駐工作人員納入甲

13、方統(tǒng)一管理，作息時間按甲方工作人員執(zhí)行。未經甲方同意，乙方不得隨意更換、抽調或減少項目專項服務人員（長駐人員名單及個人履歷詳見附件）；如常駐人員不能勝任甲方工作要求，乙方有義務調換常駐人員至甲方認可；常駐人員的交通食宿等工作費用由乙方自行負責并承擔費用。（5）月例會制度：甲方每月召開一次例會，乙方項目負責人必須參加，并須按甲方具體要求，溝通項目情況及匯報工作成果，乙方參加例會所需費用由乙方自行承擔。每月一次例會的具體召開日期和地點以甲方通知為準。6、乙方招商基本進度指標：（1）在年月日前，招商面積應達到總招商面積的50，在項目正式開業(yè)之日前應達到總招商面積的80。具體指標以甲方與乙方負責招商的

14、客戶實際簽訂的正式合約，并甲方收到前三月租金為準。（2）項目正式開業(yè)前，如乙方招商面積未達到項目總招商面積的80或乙方未達到上述招商進度指標，則甲方有權解除房地產招商合同，乙方的服務費減半。7、該階段服務費的計取：該階段服務費根據甲方與乙方招商的客戶所簽合約約定的租賃期限分別確定，乙方的招商客戶與甲方簽訂合約的租賃期限不得少于1年8、該階段服務費的支付方式：（1）該階段服務費結算以乙方招商之客戶與甲方簽訂正式的合約并交納相當于三個月租金，且正式進場為前提條件。（2）該階段服務期間，如果乙方招商客戶退租、退場，乙方應負責立即招進新的客戶進場。（3）甲、乙雙方以月作為該階段服務費的結算周期。雙方應

15、于次月五日前對乙方上個月的服務費進行結算，甲方于確認結算值后的七日內向乙方支付服務費的50），剩余50在該階段服務期滿雙方結算完畢后支付。9、該階段服務成果的形式和要求：該階段服務期限內，乙方為甲方提供的服務應當以文字、圖紙、圖片或其他形式的載體體現，各服務成果具體載體均應當為至少書面文本二套以及至少電子文本一套（本房地產招商合同另有約定的除外）。甲方：_乙方：_代表：_代表：_日期：_日期：_房地產合同篇3甲方：(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱乙方)為使項目(以下簡稱本項目)在高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)實現產業(yè)化，根據國家及地方有關法律、法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本協議。第一條土地問

16、題1.1土地位置及出讓方式甲方同意本項目進入區(qū)實現產業(yè)化。初步確定項目建設地點位于，占地約平方米。其中獨自使用面積平方米，代征道路面積平方米，確切位置坐標四至和土地面積待甲方規(guī)劃土地建設管理部門實測后確認。甲方將國有土地使用權以有償出讓方式提供給乙方。1.2土地價格為體現對本項目的支持，甲方初步確定每畝以萬元人民幣的優(yōu)惠價格，將項目所需該宗土地的使用權出讓給乙方，出讓金總額為萬元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計萬元，由高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)參照項目單位納稅中高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)財政收益部分給予相同額度的扶持。1.3付款方式高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設管理部門與乙方簽訂正式土地使用權出讓合同。

17、乙方在該合同簽訂后15天內，一次性向甲方付清土地使用權出讓金。甲方收到全部土地使用權出讓金后，按國家有關規(guī)定，盡快辦妥國有土地使用證等有關手續(xù)。第二條工程建設2.1開工條件2.1.1按照乙方建設規(guī)劃要求，甲方承諾于年月日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶、公用天線、通電、通信、通路和場平即“九通一平”的基本建設條件，確保乙方順利進場。否則承擔由此給乙方造成的經濟損失。2.1.2甲方積極協助乙方辦理有關建設手續(xù)。乙方則負責按規(guī)定時間、額度繳納有關費用。2.2工程進度乙方必須在年月日前進場開工建設，并嚴格按照施工進度計劃投入資金進行建設，保證建設進度。2.3竣工時間乙方必須在年月日前

18、竣工，延期竣工時應于原定竣工日期前30天以上時間內，向甲方提出延期說明，取得甲方認可。第三條違約責任3.1如果乙方未按土地使用權出讓合同約定及時支付土地出讓金等其他應付款項，從滯納之日起，每天按應繳納費用的0.5繳納滯納金。逾期90天而未全部付清的，甲方有權解除協議，并可請求違約賠償。3.2乙方取得土地使用權后未按協議規(guī)定建設的，應交納已付土地出讓金5%的違約金;連續(xù)兩年不投資建設的，甲方有權按照國家有關規(guī)定收回土地使用權。3.3如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權時，甲方應賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。3.4為避免國有資產流失，保證甲方對本項目的補貼在一定時間內得到補償。自本項目正

19、式投產起5年內，乙方向高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)稅務機關繳納的各種稅金(退稅或創(chuàng)匯獎勵)，低于乙方已報送給甲方的項目報告書中所承諾的相應稅種(退稅或創(chuàng)匯獎勵)金額的50%時(優(yōu)惠政策除外)，乙方應賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項目報告書中承諾的某一稅種具體金額50%=乙方當年該稅種實際繳納金額。第四條其他4.1在履行本協議時，若發(fā)生爭議，雙方協商解決;協商不成的，雙方同意向市仲裁委員會申請仲裁，沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。4.2任何一方對于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯造成延誤不能履行本協議有關條款之規(guī)定義務時，該種不履行將不構成違約，但當事一方必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。

20、并在發(fā)生不可抗力30天內向另一方提交協-議不能履行的或部分不能履行的,以及需延期的理由報告，同時，提供有關部門出據的不可抗力證明。4.3本協議一式份，甲乙雙方各執(zhí)份。各份協議具有同等法律效力，經甲乙雙方法定代表人(或委托代理人)簽字蓋章生效。4.4本協議于年月日在中華人民共和國市簽訂。4.5本協議有效期限自年月日起至年月日止。4.6本協議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協議附件，與本協議具有同等法律效力。甲方(公章)：_乙方(公章)：_法定代表人(簽字)：_法定代表人(簽字)：_年_月_日_年_月_日房地產合同篇4合同法頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨

21、立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點?？v觀現今社會上各種居間關系，如房地產中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現行合同法中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂一、房地產居間合同的定義及相關問題(一)房地產居間合同的定義根據合同法第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”相應地亦可將房地產居間合同定義為：“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓、抵押、租賃等

22、活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產中介服務合同”。廣義上說，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動;狹義上說，房地產中介服務多指房地產經紀，即房地產咨詢、提供房地產信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。_所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。(二)相關問題1、居間合同的分類根據合同法424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即

23、居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。合同法僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，

24、居間人可依照合同法第426條規(guī)定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域，媒介居間形式占了絕大多數，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務明確化問題根據上述房地產居間合同的定義，房地產居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且合同法第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！庇纱丝梢?，房地產居間合同的主體應有三方，或者說委托人

25、起碼有兩人以上。而在現實的操作之中，比如房地產二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想合同法如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的.法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。以房地產居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無論在交易中出現任何問

26、題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨

27、立的意義。由此，合同法應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致?？稍诹⒎〞r考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。由于香港的房地產業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場也非?；钴S，人們常說：現在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方的上查詢了解到，香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區(qū)別，香港的地產

28、代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數額或費率”。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法

29、律法規(guī)并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產市場上，每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的突出體現。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經紀人的信

30、心。這對規(guī)范房地產經紀市場及維護交易的穩(wěn)定性都很有益處。二、我國現行房地產居間合同的現狀(一)現狀我國現行房地產居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產市場相比，還屬于早期的摸索階段。房地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成，加快房地產的流通速度，有利于房地產資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業(yè)，我國目前僅有中華人民共和國城市房地產管理法、經紀人管理辦法、城市房地產中介服務管理規(guī)定、關于

31、房地產中介服務收費的通知等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進一步加以完善。(二)漏洞無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運作上述關于房地產中介服務的各類法規(guī)中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規(guī)范的合同格式。這對市場規(guī)范操作產生很大弊端?，F實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有

32、相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。以書面合同而言，現在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規(guī)定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現出其狹隘性和落后性，現在的付款方式早已不限于一次性付

33、款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產居間合同規(guī)范文本的情況下，國內房地產市場上的合同運作顯得非常混亂。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有_，以達到中介公司利潤最大化的目的。國內房地產居間合同與香港相比較而言，香港地產代理監(jiān)管局作為地產管理部門負責向地產交易者及地產代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規(guī)定適用該十二種標準文件，如出售香港住宅物業(yè)用的地產代理協議購買香港住宅物業(yè)用的地產代理協議、出租香港住宅物業(yè)用的地產代理協議、承租香港住

34、宅物業(yè)用的地產代理協議物業(yè)資料表格、出租資料表格等。這種由行政機關對行業(yè)進行基本管理的做法對國內房地產行政管理部門有著重要借鑒意義。立法規(guī)定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產市場主體使用，以創(chuàng)造國內房地產市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環(huán)境。三、房地產居間合同立法的改革與完善(一)明確規(guī)定房地產居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區(qū)分合同法所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地

35、產買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區(qū)別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。

36、但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經濟損失。在這種情況下，房地產行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產經紀簽訂行紀合同。但現實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。鑒于中介市場的確存在一些不良現象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規(guī)方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現有的房地產中介

37、服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度1、規(guī)定委托人的誠信義務確有必要合同法第425條規(guī)定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與合同法第42條規(guī)定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。在房地產居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底

38、了解和知悉。實踐中，房產經紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產權資料，得知該房屋的產權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經紀人的如實告知義務就無法完整實現。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現，原來每到晚上屋內的下水管就會發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經紀的過錯造成的，是經紀賣了這樣一間房子給他，于是向經紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經紀

39、，皆因多數買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。筆者認為，如當時制訂合同法時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規(guī)定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發(fā)生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時，應將房屋的具體情況包括每一個細節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時能有足夠的證據以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，

40、從而減少不必要的糾紛。2、完善告知制度我國目前沒有專門針對房地產交易中進行告知的法律規(guī)定，對在房地產交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產交易中的問題出現。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應該規(guī)定經紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規(guī)定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。3、建立并嚴格執(zhí)行信息披露制度房地產中介行業(yè)是信息服務行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存

41、條件之一。在香港，地產代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內有性犯罪的、近期內社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產專業(yè)人士-房地產經紀人?？梢?/p>

42、，明文規(guī)定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產中介活動中是很有必要的。(三)立法保護居間人的合法權益在我國，除了應作些明確的規(guī)定保護買賣方的合法權益外，經紀人的合法權益也是不容忽視的。合同法第426條規(guī)定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規(guī)定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協議后，就可能會“飛”掉經紀人，即買賣雙方自行聯系買賣事宜，并找借口推掉經紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸

43、東流了。對于善意的經紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費用的法律責任。城市房地產中介服務管理規(guī)定第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規(guī)定中唯一針對委托人的義務作出規(guī)定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。(四)居

44、間報酬的標準應依照合同約定合同法第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬?！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規(guī)定。針對上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了合同法的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的關于房地產中介服務收費的通知規(guī)定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額

45、的0.5%2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取?！币詮V州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價部門應當予以監(jiān)管。但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親

46、身經歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標準執(zhí)行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則根據合同法，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協商解決。如今，由于市場競爭的日益激烈

47、，房地產經紀公司必須不惜代價地取悅業(yè)主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產交易過戶手續(xù)、辦理評估、公證、保險等手續(xù)都是免費提供的。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務中由于涉及的機構較多，難免會出現一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。筆者在未接觸房地產中介這一行時，也無法料想到經紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良

48、分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項

49、有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發(fā)生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。(六)居間活動費用的認定合同法第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！笨紤]到在未促成房地產買賣合同成立之前，房地產經紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經紀所做的工作

50、及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善?！氨匾M用”的認定是問題的關鍵。現實生活中，為促成合同成立，經紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的

51、費用。在有了法定的依據后，無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛?；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現合同法的平等互利精神。(七)進行行業(yè)協會立法促進房地產居間合同的發(fā)展我國于1995年成立了中國房地產協會中介專業(yè)委員會，但立法上卻并沒有關于行業(yè)協會的任何規(guī)范。為了促進行業(yè)協會能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內的各種市場行為，行業(yè)協會需要立法，依法對行業(yè)進行協調和管理。美國行業(yè)協會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產經紀人協會分為全國房地產經紀人協會、州房地產經紀人協