物業(yè)崗位說明書(管理處)

1、崗位說明書戴德梁行億豐物業(yè)管理處二零一零年三月六日一、物業(yè)管理處總經(jīng)理職位：物業(yè)總經(jīng)理直接上級：物業(yè)管理部總監(jiān)-大連總部直接下級： 管理處各部門經(jīng)理概述主要任務和職責：1、執(zhí)行分派物業(yè)的所有日常管理，并報告給大連總部物業(yè)總監(jiān)和客戶。2、管理由一般及工程現(xiàn)場經(jīng)理和人員組成的團隊，使物業(yè)保持有效運營。此外，培養(yǎng)團隊素質，找出員工弱項并展開適當?shù)呐嘤杹韽浹a此類不足。3、協(xié)商租賃條款，并確保使物業(yè)投資的租金凈收益最大化。進行房屋交接并監(jiān)督租戶裝修工作的質量控制。4、管理所有財務事宜，包括監(jiān)督物業(yè)的收支情況，確保收支與年度預算相符。5、建立并監(jiān)督物業(yè)的所有運營流程，包括保安、消防安全、應急和疏散程序。6

2、、計劃、建立、實施和監(jiān)督：（1）物業(yè)內的所有建筑結構、系統(tǒng)和設備的定期預防性維護計劃； （2）物業(yè)的所有承包服務，如清潔、景觀美化； （3）讓物業(yè)保持體面且適銷的狀態(tài)所必需的所有翻新計劃。（4）明確管理中的問題領域并推薦改進計劃，以便更有效地管理所分派的物業(yè)。（5）與客戶、業(yè)主和租戶保持良好的公共關系。（6）執(zhí)行你的經(jīng)理或者公司管理層下達的其他任務。主要職責 1. 日常運營：（1）領導、管理和監(jiān)督由物業(yè)各部門經(jīng)理、工程人員和現(xiàn)場人員組成的團隊，并為分派給你的物業(yè)提供高質量的日常管理。（2）為物業(yè)提供保安控制并監(jiān)督保安人員的績效。（3）執(zhí)行管理處制定的規(guī)章制度。（4）協(xié)同物業(yè)各部門經(jīng)理管理和監(jiān)督

3、物業(yè)維護相關的所有服務合同，包括清潔、保安、泊車、景觀美化、工程設備運行、外墻維護和水處理，以便讓物業(yè)始終保持在最佳狀態(tài)。（5）配合工程經(jīng)理/工程人員監(jiān)督所有技術員和維護承包商的工作與績效，確保達到并保持公司標準。（6）確保為物業(yè)投保了綜合保險。（7）聯(lián)絡政府監(jiān)管機構，確保你職責范圍內的所有建筑符合規(guī)范要求。2. 財務事宜（1）編制物業(yè)的年度管理預算。此類預算應包括承包服務產(chǎn)生的直接及間接費用、預防性維護費用、能源管理支出和資金項目。 （2）批準并控制運營支出和現(xiàn)場人員的薪資。（3）監(jiān)督租金和管理費的征收情況，在必要時尋求法律咨詢或提起法律訴訟。（4）監(jiān)督現(xiàn)場會計團隊，以便監(jiān)督和控制運營帳目業(yè)

4、績。3. 改進計劃（1）與工程經(jīng)理/工程人員共同制訂針對物業(yè)所有結構、系統(tǒng)和設備的長期預防性維護計劃，在必要時計劃并安排翻新。（2）定期評定保安編排工作，在必要時實施改進措施以保持對物業(yè)的嚴格控制。（3）定期檢查清潔承包商的工作，確保清潔標準和頻率令人滿意。找出需改進的地方并采取改進措施。（4）配合客戶、承租者、建筑師、項目工程經(jīng)理和其他專業(yè)人員，以協(xié)調并保持對建筑翻新、維修或擴展工作質量的控制。（5）協(xié)調和配合承租者實施任何改進工作，確保及時完成此類工作，并盡可能降低其干擾。確保此類工作符合法定建筑標準的規(guī)定。（6）訂立維修、改造和設備要求的詳細說明。（7）計劃、實施并配合供應商/承包商安裝

5、和維護整個商業(yè)大廈系統(tǒng)。 4. 程序和行政管理（1）建立一份服務合同日志并加以監(jiān)督，在日志中寫明各項服務及其供應商、服務種類和頻率、保險規(guī)定和合同審核日期。（2）設立投標程序，讓服務提供商據(jù)此了解需達到的投標規(guī)格和績效標準。應定期審核此類標準和規(guī)格。（3）建立并管理物業(yè)設備預防性維護安排，牢記客戶核定預算和盡可能平衡設備壽命與運營效率的必要性。以及時地采購、接收和支付材料與服務來設立采購流程。（4）針對員工、供應商和租戶建立并實施物業(yè)的消防安全、疏散和應急程序。此類程序應包括每年的消防演習和每半年召集的應急與疏散程序會議。5. 服務質量和員工培訓（1）評估員工能力，同時不斷留意員工不足之處和培

6、訓或再培訓的要求。確定、組織和實施培訓課程。（2）確保所有現(xiàn)場人員，特別是與客戶和租戶有接觸的人員，接受必要的培訓，達到令人滿意的工作績效。（3）確保所有現(xiàn)場人員每天按照操作手冊 電話與接待禮儀和員工手冊中列出的服務標準展開工作。（4）確保所有員工提供的服務標準符合公司作為優(yōu)質服務提供商的這一形象。這包括定期監(jiān)督以下事項：i. 現(xiàn)場人員對承租者的禮貌及幫助程度，員工衣著標準、守時性等；ii. 工程人員執(zhí)行的維修/維護工作的質量，員工在不必再三打擾業(yè)主、承租者的情況下解決問題的快速性，在解決問題前后跟進服務的質量；iii. 所負責的物業(yè)組合的清潔、整齊和工程設備設施維護質量，和翻新工作的質量，如

7、何計劃工作使其對業(yè)主及商業(yè)運行的干擾降至最低，實施哪些程序來保持物業(yè)的整潔或減少損失和損害。 （5）為現(xiàn)場人員提供在職培訓。（6）定期審核所有培訓課程，特別要確保培訓內容跟上技術與法規(guī)要求的變化。還應定期審核培訓課程對解決業(yè)績不佳的有效性。6公共關系（1）每月向開發(fā)商提交物業(yè)活動與管理狀態(tài)的總結報告。（2）進行現(xiàn)場勘查，與物業(yè)承租者保持和睦友好的關系。（3）處理來自物業(yè)使用者的任何投訴，據(jù)此尋找故障和解決問題。綜合部崗位說明書一、綜合部部長直接上級：物業(yè)總經(jīng)理 直接下級：財務會計、出納、行政人事助理合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責： 人事工作：1、編制及按需要修訂人事規(guī)章制度。2、根據(jù)

8、工作量的情況，控制員工的總數(shù)，每月將人員編制報表上報物業(yè)管理處總經(jīng)理。3、對年終員工評估情況進行綜合分析，并報告物業(yè)管理處總經(jīng)理。4、編制年度、月度員工工資、福利的預算。5、對每月工資、獎金的發(fā)放進行審核。6、負責對物業(yè)所有員工崗位進行檢查。7、負責員工的提升，調級的考核與平衡。8、負責經(jīng)理以上人員的年終考查。9、負責對物業(yè)管理處員工的招聘考評。 10、負責指導、監(jiān)督、檢查所屬下級的各項工作，掌工作情況和有關數(shù)據(jù)，視情況填寫過失單或獎勵單，按程序辦理。 培訓工作：1、對員工的培訓大綱進行編寫審核。2、對員工的各項培訓進行考核。3、對各部門員工的專業(yè)培訓進行配合。4、建立完善管理處員工培訓制度。

9、5、撰寫每期培訓結束后的試卷和評判。6、調查各部門培訓情況及建議，不斷改進培訓方法、內容。7、解答員工關于培訓情況、內容等方面的問題。8、對外聯(lián)系培訓事宜。9、配合各部門制定并實施臨時性培訓課程。10、了解同行業(yè)培訓情況并吸取經(jīng)驗。11、不斷激發(fā)和鼓勵長期員工在工作中遵行管理處的服務準則，使新員工了解并執(zhí)行管理處的服務標準。行政工作：1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處總經(jīng)理下達的各項工作指示。2、定期向物業(yè)管理處總經(jīng)理提交周、月、年度工作報告及計劃。3、主持修訂本部門的工作程序和規(guī)章制度，經(jīng)批準后組織施行并監(jiān)督檢查落實情況。4、掌握行政、人事、財務等方面的工作情況和運作情況，適時向物業(yè)管理處總經(jīng)理匯報。5

10、、負責組織、籌備物業(yè)管理處各項會議與活動，參加處物業(yè)管理處總經(jīng)理辦公例會以及其它要會議，及時、準確傳達上級指示并貫徹執(zhí)行。6、代表物業(yè)管理處與機構聯(lián)絡并保持良好合作關系，接待物業(yè)管理處來訪客人，處理物業(yè)管理處重要函件。7、領導物業(yè)管理處的后勤服務工作，創(chuàng)造和保持良好的工作環(huán)境。8、負責協(xié)調物業(yè)管理處部門間的合作關系，定期組織做好辦公職能檢查。9、向上級或有關部門提供政策性建議，受理直接下級上報的合理化建議，按程序處理。10、負責物業(yè)管理處各部門物資采購的審核工作。財務工作：1、負責組織財務工作的開展。2、負責制定物業(yè)管理處的財務管理制度及財務內部的工作流程。3、負責組織和實施物業(yè)管理處的財務核

11、算工作。4、負責公司主要財務報表的審核工作，具體包括：財務收支年度預算、決算、會計報表及財務分析等。5、負責定期向物業(yè)管理處總經(jīng)理匯報公司財務收支狀況。二、行政人事助理 層級關系： 直接上級：行政人事經(jīng)理 直接下級：無 合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責： 行政方面：1、公司內部、外部的檔案管理。2、對于公司各部門對外發(fā)文的管理。3、匯總各部門的周報和月報。4、與商業(yè)公司各部門的溝通協(xié)調工作。5、協(xié)助部長做好管理處團隊建設的推廣工作及展板內容的設計。6、對管理處的會議記錄進行整理的工作；7、負責管理處辦公設施、設備的維護工作；8、協(xié)助部長處理突發(fā)事件及完成領導臨時交辦的任務。人事方面：檔

12、案方面：1、負責管理處人事檔案的建立。2、做好員工績效考核的檔案工作。3、做好員工的培訓檔案，包括每位員工所參加的培訓項目、培訓考核成績。4、做好員工的獎懲記錄的檔案。培訓方面：1、協(xié)助領導做好培訓需求計劃，并了解各部門的培訓需求，優(yōu)化管理處的各項培訓工作。2、組織各部門做好員工的培訓工作，包括培訓的記錄、考勤，培訓過程中的紀律問題。3、協(xié)助部長制定管理處的培訓制度。4、做好培訓后的考核工作。其它：1、隨時掌握管理處人員流動情況，為領導提供準確數(shù)據(jù)，做到管理處人員的完整性。2、輔助做好管理處員工的考勤工作。3、負責管理處人員的入職工作以及勞動關系的辦理工作。4、協(xié)助部長制定、完善行政人事的各項

13、規(guī)章制度并監(jiān)督各部門的落實情況。5、做好管理處人才儲備工作。三、財務會計 層級關系： 直接上級：綜合部部長 直接下級：出納 合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責：在部門負責人領導下，負責組織財務管理工作。負責制定公司的財務管理制度及財務部內部的管理制度。負責組織和實施公司的財務核算工作。負責制定本部門各崗位的考核標準，制訂本部門培訓計劃，開展對本部門員工的業(yè)務培訓。 負責指導、監(jiān)督、檢查及考核本部門員工工作。負責公司主要財務報告的編報工作，具體包括：財務收支年度 預算、決算、會計報表及財務分析等。統(tǒng)籌管理、運用本物業(yè)資金，加快資金運轉。全面落實經(jīng)濟核算制，降低消耗，杜絕浪費，提高經(jīng)濟效益。

14、審查編制財務計劃，定期將檢查落實情況匯報物業(yè)總經(jīng)理。做好會計核算工作，做到及時、準確，定期做出財務分析。審核部門物資采購申請單，保障物資供應。與稅務局、財政局、土地局、銀行、保險公司等業(yè)務單位搞好關系，在各項對外財務業(yè)務聯(lián)系中盡力維護本物業(yè)的利益。記錄及登記各項會計帳簿，做到記帳字跡工整，帳面整潔，要按時結帳，主動與總帳核對，確保無誤。登記及標示各項固定資產(chǎn)、低值易耗品。監(jiān)督倉庫月末盤點，對帳物不符情況要進行追詢，及時將核實情況向物業(yè)總經(jīng)理匯報。月末對應收帳款、預收款編制準確無誤的明細表。按時向客戶發(fā)放各項付款通知、收款通知，對拖欠時間較長的客戶要向經(jīng)理匯報，并通知有關部門采取相應行動及措施。

15、將每天收入的支票、現(xiàn)金存入銀行。每月結帳后，負責憑證裝訂及登記工作。及時做好銀行帳簿與銀行對帳單核對工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并向物業(yè)總經(jīng)理匯報，按時編制銀行調節(jié)表。負責每月預提、待攤費用、轉帳憑證制單工作。按時登記外債登記簿、應收、末收款統(tǒng)計表及應付、未付款統(tǒng)計表及其 他統(tǒng)計表。正確、及時編制月、季、年度會計報表，做到報表齊全、數(shù)字準確、說明明確。經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準后及時報送有關部門。四、 財務出納/庫管層級關系： 直接上級：財務會計 直接下級：無 合作部門：物管部、安管部、工程部崗位職責：出納：（1）收取物業(yè)相關款項及時登記入庫，并做好帳冊的登記工作。（2）每日盤點庫存現(xiàn)金結余數(shù)量，對照管理處

16、財務規(guī)定，按照比例留存?zhèn)溆媒穑溆鄤t分門別類存入銀行賬戶。（3）做到帳實相符，庫存現(xiàn)金及銀行存款余額與賬簿一致，不許打白條等坐支現(xiàn)象出現(xiàn)。（4）定期與銀行對帳，做到帳目清楚。（5）代開發(fā)商收取的各種款項，交付時做到清楚明了，所附收據(jù)明細要對應。（6）按時向業(yè)主發(fā)放各項付款通知、收款通知。倉庫管理：（1）接受物品做到清點正確，對應入庫單，做好登記帳冊工作。（2）根據(jù)類別分別存放，做好標記工作。（3）根據(jù)各部門要求及時發(fā)放用品，月底根據(jù)需求統(tǒng)一發(fā)放辦公用品。（4）每月工程部采購物品的驗收和保管工作。（5）及時做好出入庫物品登記領取工作，要求領取人員做好簽收。（6）按時做好表單的整理，存放好原始資料

17、，以備后查。（7）準確提供余額數(shù)據(jù)，便于行政復核。（8）做好庫房衛(wèi)生工作，做到衛(wèi)生無死角殘留。（9）完成部長臨時交辦的其它工作事項。物管部崗位說明書一、物管部部長直接上級：物業(yè)總經(jīng)理 直接下級：物業(yè)助理、前臺接待合作部門：綜合部、工程部、安管部、保潔公司 1、對物業(yè)總經(jīng)理負責，認真完成交辦的工作，全面負責物業(yè)部工作，協(xié)調項目安管部、工程部、確保物業(yè)部工作程序、崗位職責及工作標準的完整性并有效的實施。 2、負責本部門的標識管理工作，保證房屋指示標識、向顧客提供的產(chǎn)品標識和服務過程標識的一致性、準確性。 3、 對服務產(chǎn)品的過程控制和實施，包括對：各類服務實施、投訴處理、物業(yè)管理服務查詢、信息收集等

18、進行控制和管理。 4、 負責本部門的安全和服務質量管理工作；檢查和督促各崗位嚴格按照工作程序和質量要求進行工作，對管理過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項及時評審并修正。 5、 負責下屬管理人員的工作績效考核，積極倡導良好的管理氣氛，不斷探索管理方法，提高管理效率。 6、 負責物業(yè)助理服務質量管理工作，對物業(yè)助理在服務中存在的問題給予正確指導。 7、制定物業(yè)部年度預算，掌握本部門物品支出平衡?？刂莆锲废?，在不降低服務質量的前提下，進行成本控制。 8、 負責對新增設的管理與服務項目進行可行性調研工作，將客戶提出的特殊要求和其它反饋信息，以書面形式上報管理處物業(yè)經(jīng)理批示，保持信息溝通及時性。 9、 采集行業(yè)發(fā)展

19、、政策法規(guī)信息，及時擬定、修改本部門培訓計劃，并負責實施，提高員工業(yè)務質素。 10、定期主持本部門例會，聽取匯報，督導工作進展，解決工作中的問題。 11、 定期對vip客戶進行走訪，征求客戶意見，建立良好客戶關系，提高公司的企業(yè)形象。 12、 協(xié)助財務部做好管理費及其他費用的征收，催繳工作，對業(yè)戶提出的各種遲交或拒交理由及時反饋相關部門，熟練掌握公寓管理費制定的依據(jù)及所含內容，充分理解公寓制定的各項服務內容，做好對客戶解答工作。 13、 按時參加公司/管理處的各項培訓，認真對待培訓考核。 14、 隨時注意檢查各種不安全隱患，處理管理處夜間各類事務，保證夜間公寓各方面工作的正常運行,遇特殊事件須

20、上報解決。認真填寫特殊事件報告，培訓物業(yè)人員的安全意識，防火意識。 15、考核屬下部門管理人員的工作，積極倡導良好的管理氣氛，不斷探索管理方法,提高管理效率。 16、定期拜訪業(yè)戶，征求業(yè)戶意見，建立良好關系，提高管理處的形象和聲譽。 17、處理業(yè)戶重大投訴，采取果斷有效的措施控制事態(tài)發(fā)展，事后將處理結果及業(yè)戶的反應以書面形式上報物業(yè)管理處物業(yè)總經(jīng)理。 18、主持本部門例會，聽取匯報，督察工作進展，解決工作中的問題。 19、負責物業(yè)管理處對客意見征詢活動的策劃和組織。 20、對物業(yè)管理處物業(yè)總經(jīng)理負責，認真完成上級交辦的其他工作。 二、物業(yè)助理直接上級：物管部部長 合作部門：工程部、安管部、保潔

21、公司 1、負責對所負責區(qū)域進行入戶隨訪，讓每位業(yè)主認識自己的助理，了解助理的作用，隨時掌握業(yè)主信息，以利于下一步工作的開展。 2、負責對業(yè)主報修進行入戶跟進，保證業(yè)主戶內維修的及時性。 3、及時與物業(yè)前臺溝通，對所負責區(qū)域的業(yè)主報修進行跟進。 4、負責對負責區(qū)域的業(yè)主報修進行回訪。 5、 針對業(yè)主反映的重要問題，及時上報物業(yè)經(jīng)理。 6、 負責每日對所負責區(qū)域進行巡視，在巡視中注意檢查各種不安全隱患，發(fā)現(xiàn)問題認真記錄，并通知物業(yè)經(jīng)理和相關部門及時處理.將處理結果以書面形式報告物業(yè)經(jīng)理。 7、協(xié)助對客意見征詢活動的開展。 8、負責協(xié)調上級主管，做好施工單位入戶的跟進驗收工作。 9、牢記管理處提供的

22、收費服務項目及收費標準，掌握無償服務項目的內容，并根據(jù)業(yè)戶需求協(xié)助上級主管和相關部門及時提供服務.對超出服務范圍的服務盡最大努力滿足。 10、對所有投訴處理過程、服務過程進行統(tǒng)一監(jiān)控管理，簡化業(yè)主與各部門聯(lián)系程序；對于業(yè)戶的投訴，能解決的則迅速處理.對無法當時解決的，說明原因并上報物業(yè)經(jīng)理及通知相關部門，確定處理方案后，通知業(yè)戶.對無法解決及時上報主管領導，并將當值時所接待的投訴處理情況認真填入交接班記錄本。 11、負責對業(yè)戶日常服務工作和各項特殊服務要求的收費工作。 12、 負責物業(yè)費收取、催款工作，完成總體收費率90%。 13、 做好每日對樓內公共區(qū)域設施、設備的巡視，并認真填寫巡視記錄表

23、，發(fā)現(xiàn)問題上報主管領導并通知相關部門及時整改，對整改完畢的項目及時跟進。 14、 定期對所有公共設施進行檢查，發(fā)現(xiàn)需維修的設備、設施做好記錄，通知物業(yè)前臺填寫維修單，由物業(yè)前臺通知工程部，進行維修。定期檢查維修情況。 15、完成上級領導交辦的其它工作。 三、前臺接待直接上級：物管部部長 合作部門：工程部、保安部、綜合部1、前臺工作人員應迅速、禮貌地接聽電話，及時做好電話記錄，準確無誤的將電話內容傳達給相關部門或員工。 2、接到業(yè)主關于報修的來電或來函，要準確地記錄報修內容，業(yè)主房號，聯(lián)系人，聯(lián)系電話，預約時間等，清楚地寫好報修單并且在3分鐘內轉給工程部接單人員，做好工單交接手續(xù)；如工程人員無法

24、及時趕到，應及時回復業(yè)主，并通知物業(yè)助理。 3、對每日報修和工程返回的維修單做好登記。 4、 負責對業(yè)主的電話回訪工作。 5、 做到當日事當日畢，對于當日未完成的項目要認真填寫到交接班記錄表上，次日要做好跟進工作。 6、如遇重大事件，立即報告物業(yè)經(jīng)理，并迅速通知相關部門。 7、對待業(yè)主的投訴要認真聆聽，清楚地做好記錄，準確無誤地傳達給相關部門，切記要跟蹤到底，主動給予業(yè)主相關回復。 8、對于功能卡的發(fā)放以及中水的售賣要仔細核對房號，做好登記；對于電話的受理應認真無誤，并且將當日辦理的電話登記單傳真給電信。 9、 負責辦理新戶入住手續(xù)并且做好當日收樓情況匯總。 10、 負責業(yè)主的特殊郵件收遞工作

25、。 11、熱誠幫助客人，主動自覺地為業(yè)主著想，收集業(yè)主對物業(yè)的建議。 12、牢記管理處所有有償和無償服務項目，熟記部門運作手冊的全部內容。 13、 按時保質、保量完成上級所賦予的工作任務。 14、 培養(yǎng)得體的言行舉止，樹立良好的企業(yè)形象。 15、必須有高度的責任心，以防工作中出現(xiàn)不必要失誤。 16、 必須按時上、下班，禮貌待客，準時優(yōu)質完成業(yè)主所要求完成的服務項目。 17、做好每天的交接班記錄。 工程部崗位說明書一、工程部部長直接上級：項目總經(jīng)理直接下級：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部、開發(fā)工程部、各店鋪工程部。1、執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的指示，直接對物業(yè)管理處總經(jīng)理負責；2、對工程部所有人

26、員和設備全權管轄和調配。挑選和配備下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的努力，以最低的開支保持物業(yè)管理及服務質素水平；3、下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度；4、巡察物業(yè)設備運作，掌握物業(yè)工程人員和設備操作，審核每天工作如下：（1）審核運行報表，掌握耗能規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常耗能增加，分析原因，及時采取整改措施。（2）審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術數(shù)據(jù)，改善及糾正現(xiàn)有設備運作。以達至低成本，高效益的成果；（3）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工情況，定期進行技術及管理培訓工作計劃；（4）現(xiàn)場巡查重點設

27、備運行狀況，發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)運作的重大故障，立即安排人員處理；（5）審定下屬班組工作計劃、大項維修工作及工程的質量進度，發(fā)現(xiàn)問題應及時采取措施；（6）審定設備更新、改造工程計劃、大項維修保養(yǎng)計劃，備件購買存量，并按計劃執(zhí)行。（7）深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、管理意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感；編制培訓計劃，定期對管理人員進行培訓，提高管理水平，把工程部建設成為一支高素質、高技術水準、高效率、高服務質量的隊伍。二、工程主管直接上級：工程部部長直接下級：專業(yè)運維人員合作部門：安管部、物管部、綜合部、開發(fā)工程部、各店鋪工程部。1、確保所管轄系統(tǒng)設備的安

28、全運行是工程主管的首要任務，工程主管對下屬人員和系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求每天必須做好以下各項管理工作：2、檢查系統(tǒng)主要設備運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。（1）檢查系統(tǒng)運行狀況發(fā)現(xiàn)設備操作誤差，立即糾正；（2）檢查下屬崗位紀律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正；（3）現(xiàn)場督導工程施工，控制工程質量與進度；（4）實地檢查工程施工，控制工程質量與進度；（5）實地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施；3、發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術把關工作，保證系統(tǒng)設備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；當設備發(fā)生故障或影響正常物業(yè)運作時，迅速到達現(xiàn)場組織處理，并盡快提交

29、事故報告予管理層；4、負責制定本系統(tǒng)運作方案，并不斷與操作人員研究改進措施，使系統(tǒng)保證安全運行，并節(jié)省能源費用；5、負責制定系統(tǒng)設備日常維修計劃和每年大維修保養(yǎng)計劃和備件購買計劃，定期提交工程報告給經(jīng)理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；6、執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認真貫徹崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí) 行操作規(guī)程及員工守則，按三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密封良好、潤滑良好，緊固良好、調整良好的標準嚴格檢查督導下屬；7、根據(jù)下屬員工的技術狀況和思想狀況

30、，編制培訓計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德、專業(yè)技術知識培訓；8、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零件更換記錄整理歸檔；9、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，不斷改造和完善系統(tǒng)，對系統(tǒng)的改造工程參與設計，監(jiān)督施工，質量整改。10、組織并落實維修巡視路線，定期對記錄進行檢查。11、負責本專業(yè)考勤制度的實施。三、文員/庫管直接上級：工程部部長合作部門：安管部、物管部、綜合部、工程主管1、貫徹執(zhí)行工程部部長的工作指示，協(xié)助工程部部長處理工程部之日常文書工作。2、負責工程部各類文件及報告的收發(fā)、打印、復印、傳閱及存檔等工作。3、完成各項目提交之每月/每年工程事務

31、工作報告及計劃的整理、匯總及歸檔工作。4、妥善處理各專業(yè)項目之外委合同的存檔及借閱工作。5、負責接聽/接待任何至物業(yè)管理工程部的投訴、查詢電話及拜訪人員。6、收集各項有關工程設備/系統(tǒng)的技術資料，并完成歸檔、登記工作。7、負責工程材料、零配件、工具的入庫管理工作，執(zhí)行嚴格的出入庫登記制度，按期向工程部長匯報整理倉庫備件使用情況。8、必要時需協(xié)助完成科經(jīng)理安排的其它事項。 四、 電氣技工 直接上級：電氣主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、強電工負責范圍（1）電力系統(tǒng)的運行管理；（2）變配電室的高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機及控制設備的維護保養(yǎng)及故障檢修；（3）水泵房、鍋爐房電器設備的維護保養(yǎng)及

32、故障檢修；（4）電梯、空調冷凍設備動力電源供給。配合其它人力資源運用，當其它班組人力不足時，應積極配合；（5）負責物業(yè)各層用電系統(tǒng)動力設備，電器的維護保養(yǎng)和故障檢修工作；（6）負責物業(yè)范圍內所有公共照明設備的保養(yǎng)和故障檢修；（7）負責監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當值人員接到故障報修后，應立即與電梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時做好電話記錄；2、運行電工負責范圍（1）嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；（2）努力學習技術，熟練及掌握物業(yè)供電方式狀態(tài)，線路走向及所管轄設備的原理、技術性能操作；（3）努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防小動物，確保設備安全運行；（4）堅守崗位，定期巡查電器設備，密切監(jiān)視中

33、央信信號屏情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表；（5）對急修及時登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理，作好每日工時材料統(tǒng)計工作；（6）負責同變電站和供電局電力調度的業(yè)務聯(lián)系，并作好記錄；（7）發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障；（8）緊急停電事故未排除，不能進行交接班，交接兩班的人員應共同工作，完成維修后才進行交接，并做好工作記錄；（9）假、補休需在七天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；（10）按規(guī)定的時間做好值班室內外清潔工作。3、維修電工負責范圍（1）嚴格遵守員工守則和各項規(guī)章制度；（2）努力學習技術，熟練地掌握物業(yè)電器設備的原理及實際操作與維修；（3）按時按

34、質按量地完成主管分配工作任務并按要求做好記錄表 格；（4）出現(xiàn)事故時應迅速返回變配電室，積極協(xié)助其它運行電工的工作；（5）電工要負責損壞的燈泡更換及備品清點，發(fā)現(xiàn)不足時要及時申請補充；（6）嚴格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者交接班時負責填寫交接班記錄；（7）交接班時如發(fā)生故，交班者必須同接班者排除故障后才能下班；（8）請假、補休需在七天前報告主管，并由主管安排合適的替班人；（9）每月進行一次分管設備的維修保養(yǎng)工作；（10）搞好班內外清潔工作。五、 空調技工 直接上級：暖通主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、負責范圍（1）中央空調系統(tǒng)的運行管理；（2）所有空調、通風設備的運行、維護保養(yǎng)和檢修；

35、（3）所有物業(yè)共享的維護保養(yǎng)和故障檢修；（4）所有中央空調水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修；（5）所有空調、電機及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。2、空調運行工崗位職責（1）值班人員必須掌握設備運行的技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報告主管。（2）執(zhí)行主管制定開關主冷凍機時間。（3）按保養(yǎng)規(guī)程做好設備日常及每月保養(yǎng)工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好技術狀態(tài)。（4）每班運行人員必須對所有運行記錄表檢查并簽名。除清楚記錄運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內的設備起停時間，停機修理原因在和停機開始及恢復正常運行狀態(tài)的時間。每天由運行工負責將當天運行情況向主管上報并累計當天設備運行臺時，負責將當班發(fā)生的故障及維修內容詳

36、細記入班組技術檔案本。（5）運行人員必須嚴守崗位職責，服指揮，嚴守操作規(guī)程。對主管安排的工作負責，不得擅離崗位。（6）監(jiān)督空調分包進行日常空調主機系統(tǒng)維修保養(yǎng)及每年計劃保養(yǎng)等工作，并向主管提交現(xiàn)有分包工作進度及質量工作報告。（7）認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況做到故障判斷準碓，維修快捷；六、給排水技工 直接上級：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、負責范圍（1）負責冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（上管道）、消防水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設備（包括水泵、熱水加熱器、管道、閥門及其附屬設備）循環(huán)系統(tǒng)設備保養(yǎng)和故障檢修；（2）負責所有公共衛(wèi)生間潔具，五金構件的維修保養(yǎng)；（3）負責物業(yè)

37、所有手推車、門地箕維修保養(yǎng)及五金構件的修理；（4）負責風、電焊施工及機件加工五金構件的小批量加工。2、給排水維修（1）值班人員對水系統(tǒng)及機械設備的運行負直接責任，并及時完成當班維修項目；（2）巡檢時必須按制度所規(guī)定的時間及檢路線進行認真巡檢，做好運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即報告主管；（3）執(zhí)行主管的指令，嚴守操作規(guī)程，當班時間不可擅離崗位；（4）接班人員必須準時到崗，到崗后十分鐘為交接班時間。認真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設備運行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。緊急故障未處理完畢不交接班，有人替班方能離開崗位；（5）認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)情況，判斷故障快捷準確，處理迅速及時；（6）因值班人

38、員失職造成影響物業(yè)運作或損壞設備，追究當班者責任。七、綜合維修 直接上級：工程主管合作部門：安管部、物管部、綜合部1、負責范圍（1）負責家具、木器的修補；（2）負責墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；（3）負責墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新；（4）負責大理石、云石、瓷片飾面的修補；（5）負責土建結構方面的滲漏水處理；（6）負責物業(yè)各類鎖安裝和修理；（7）在能力所能及的情況下，承擔部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。2、綜合維修工（1）遵守員工守則，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度；（2）服從派工安排，認真細致、保質、按時完成工作任務，工作中發(fā)現(xiàn)問題及時請示匯報，后認真寫完工單，不得私接任務；（3）

39、熱受本職工作，努力學習技術，不斷提高業(yè)務水平，做到一專多能，同事間互相溝通，團結協(xié)助；（4）嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用各種機具，發(fā)現(xiàn)不能修復的必須及時報告上級，不得帶故障使用機具，對各類機具設備和自用工具做到勤保養(yǎng)和妥善保管；（5）維修人員必須對日常執(zhí)修的工作任務負責，做到及時、速完成各項小修和小件加工作任務，遇有緊急項目報修任務時，必須做到隨報隨修，不計較工作量和工作時間努力完成。（6）維修人員應努力學習，不斷提高自己的技術水平，做到一專多能，要認真注意維修質量，遇有故障必須底處理，不得馬虎了事，更不得有損原來的裝修格調，遇有特殊問題必須及時向主管匯報。安管部崗位說明書一、安管部部長直接上級

40、：物業(yè)總經(jīng)理直接下級：保安主管、消防主管、外委保安部合作部門：工程部、物管部、綜合部對管理處直接領導負責；科學組織、指揮、督導消防、內保、治安保衛(wèi)管理工作，確保管理處經(jīng)營服務的正常進行。1、負責制定本部門年度、月度工作計劃，物品申購計劃，并按計劃認真落實、完成。 2、 在公安、消防部門的指導下，全面負責公寓的安全、消防、道路交通的保障工作。 3、 負責制定治安消防工作計劃，組織實施各項安全防范措施。 4、 負責與轄區(qū)消防、公安、交通等部門的聯(lián)系溝通工作，協(xié)助公安機關調查、處理公寓內發(fā)生的重大治安案件和各類傷亡事故。5、負責組織消防檢查、培訓、演習，最大限度的處理重大消防隱患。 6、負責制定停車

41、場及周邊道路交通的管理計劃，監(jiān)督、落實、改進交通安全管理工作。 7、負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。 8、負責指導、監(jiān)督、檢查本部各項工作，定期對本部門員工進行考核。 9、負責本部門設備器材的使用、維護和管理工作。 10、負責本部門員工考勤和部門人事管理工作。 11、 負責處理、解決有關投訴，在客服部和物業(yè)助理配合、指導下做好接待、回訪工作。 12、負責監(jiān)督、檢查、落實各項工作管理目標的完成。 13、主動配合客服部物業(yè)助理及其他部門做好相關工作。 14、適時提出合理化建議，對不適宜實際工作的相關規(guī)定、規(guī)章制度進行調整、完善。 15、 完成上級領導交辦的其它工作。 二、安管部

42、保安主管直接上級：安管部部長直接下級：保安領班、外委保安部合作部門：工程部、物管部、綜合部1、負責管理督促全體安保人員認真履行職責，圓滿完成領導交給的各項保衛(wèi)任務。 2、負責安保人員的思想教育、業(yè)務素質的培訓及行政管理，違紀查處。 3、負責安保人員的值班、突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、方案的演練。 4、負責日常勤務的組織與實施、檢查、指導、講評。 5、負責擬制安保人員職責、守則、基本要求，獎勵與處罰細則，并指導安保人員貫徹執(zhí)行。 6、負責消防工作，配備專管人員，配齊消防器材。經(jīng)常檢查消防器材，使其保持良好狀態(tài)。保證緊急疏散通道暢通無阻，無任何火災隱患。7、在客服部物業(yè)助理的配合下負責

43、外來人員的管理，審批外來人員出入證和暫住證，督促外來人員辦理居留證件，并經(jīng)常抽查，使本區(qū)域沒有無出入證的人員。8、關心各班點的骨干力量，做到培訓好，使用好，管理好。經(jīng)常指導他們的工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習業(yè)務知識，不斷提高他們的組織能力和解決問題的能力及政策水平。9、掌握警衛(wèi)目標的地形情況，在客服部物業(yè)助理的配合下了解熟悉管理處和住戶/辦公人員各單位的人員，根據(jù)社會發(fā)展的趨勢，及時制定防范措施。三、安管部消防主管直接上級：安管部長直接下級：消防監(jiān)控員、合作部門：工程部、物管部、綜合部1、負責日常消防安全管理工作。 2、貫徹消防法規(guī)，落實“誰主管，誰負責”的原則，完善防火制度及

44、措施，確保重點部位的安全。 3、在客服部物業(yè)助理的配合下對住戶/辦公人員進行經(jīng)常性的防火知識教育，檢查防火落實情況，簽發(fā)隱患整改通知書。4、負責對施工單位開據(jù)“動火許可證”，對動火現(xiàn)場進行督導檢查。 5、管理好各類消防器材、設備、標志，經(jīng)常進行檢查，測試和更換。 6、領導消防控制中心工作，掌握各項設備性能并熟練操作和排除一般性的故障，對消防監(jiān)控員定期進行培訓考核。配合消防機關和上級業(yè)務部門做好安全檢查。7、配合消防機關和上級業(yè)務部門做好安全檢查。 8、協(xié)助組織火災應急方案和公寓重點部位滅火作戰(zhàn)計劃的實施。 9、健全消防檔案，使“動用明火許可證”、“安全檢查記錄”“隱患整改通知書”及“消防器材類

45、別數(shù)量、設置地點、有效日期”等基礎資料齊全。完成上級領導交辦的其它工作。四、消防控制中心直接上級：消防主管合作部門：工程部、物管部1、負責公寓消防報警控制系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)的儀表和信號控制、監(jiān)視。 2、坐機值班，熟練操作設備上的各種按扭，準確判斷設備上的各種信號，正確處理各種信息和報警。 3、接到報警后，立即確認報警地點，準確的按照火災應急預案進行工作。 4、發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況時，及時向安管部部長、主管或值班經(jīng)理報告，避免治安事故發(fā)生。 5、發(fā)現(xiàn)機器設備出現(xiàn)故障，及時通知主管和經(jīng)理。 6、保持中控室設備的衛(wèi)生。 7、做好值班記錄和交接班工作,交接班人員同時簽字。8、按照部門制訂的各種工作程

46、序進行工作。 9、接受上級領導指派的其它工作。 五、公寓一層通道崗保安員直接上級：外委保安部、保安主管合作部門：工程部、物管部1、嚴格按照管理處規(guī)定規(guī)范著裝，攜帶值勤器材（通訊器材要保持良好暢通），準時上崗，認真履行職責，熱情為住戶/辦公人員服務（注意使用文明語言），維護本區(qū)域安全和保證周邊環(huán)境整潔有序。2、負責維持接待區(qū)和公寓的各類出入通道秩序，保障出入通道暢通。 3、注意觀察可疑人員，衣冠不整者、各類推銷人員、撿拾廢品人員不得進入公寓，避免物品丟失和人為破壞，對攜帶易燃、易爆物品進入公寓、樓內的施工人員進入要進行嚴格詳實登記、經(jīng)客服部確認后，進行妥善處理。4、 對攜物、車載運輸大件物品駛離

47、公寓人員，進行嚴格檢查，按安管部開據(jù)的出物單所列內容進行核實、確認簽字無誤后登記放行。對預約搬家進入公寓的人員應先通知客服部，經(jīng)確認后采取有序放行，做好車輛指引及詳實記錄。5、負責一層接待區(qū)、電梯廳的照明開閉。 6、了解管理處發(fā)展情況，熟悉管理處各級領導和員工的姓名、職務，掌握各座樓層的地形、地況。 7、熟悉本區(qū)域業(yè)主的特征和門牌號碼。保證各樓層安全通道、消防通道暢通無阻，消防器材處于良好狀態(tài)。8、牢記崗位職責和有關規(guī)定，了解區(qū)域內維修（裝修）單位和人員，嚴防未經(jīng)批準的人員、物資擅自出入責任區(qū)域。9、熟悉和牢記有關突發(fā)事件的處理方案，正確果斷，靈活機智的處置各種突發(fā)情況，準確發(fā)出信號或報警，并

48、立即請示報告。10、每名隊員必須熟悉消防器材的性能和使用方法。 11、巡邏時發(fā)現(xiàn)隱患或不安全因素應及時報告，并積極自救。 12、服從領導，聽從指揮，虛心學習，埋頭苦練，爭做優(yōu)秀的安保隊員。 13、嚴禁以各種名義收受業(yè)主禮品、禮金，杜絕亂罰款及私自處罰等問題的發(fā)生，管理處一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴肅處理； 14、完成上級領導交辦的其它任務。 六、巡邏崗保安員崗位職責直接上級：外委保安部、保安主管合作部門：工程部、物管部1、負責公寓24小時各區(qū)域的巡視及檢查工作。熟悉區(qū)域內各類設備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設備、物品如有移動等可疑情況，應立即查明并報告相關部門。2、負責公寓公共區(qū)域開關燈工作。 3、按規(guī)定著裝，攜帶值勤

49、器材（通訊器材要保持良好暢通），準時上崗，認真履行職責，熱情為業(yè)主服務（注意使用文明語言），維護本區(qū)域安全和保證環(huán)境整潔有序。4、了解管理處發(fā)展情況，熟悉管理處各級領導和員工的姓名、職務，掌握各座樓層的地形、地況。 5、負責觀察、詢問在公寓內長時間逗留的人員。上前詢問時，注意使用文明語言，對不能說明原因者，勸其離開公寓；發(fā)現(xiàn)可疑人員在采取相應控制措施的同時，迅速通知保安隊長、保安值班人員。6、檢查電線線路（目視檢查、禁止動手）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）、跑水、滴水時應采取措施，迅速報告客服部及工程部。7、巡視中如聞到異味或聽到可疑聲響，應立即查明情況，并報告相關部門。 8、觀察來往人員所攜帶物品,發(fā)現(xiàn)可疑者要選擇適當?shù)奈恢帽O(jiān)視并迅速報告中控室。9、發(fā)現(xiàn)吵架、打架、斗毆、偷盜、流氓等人員，應立即采取控制措施，在維護現(xiàn)場秩序的同時，予以制止并利用通訊器材迅速報告中控室，必要時同屬地公安部門取得聯(lián)系。10、負責按規(guī)定線路巡查公寓內各樓層的公共秩序，對在巡視中發(fā)現(xiàn)的亂發(fā)、張貼廣告人員應立即阻止，要求其將張貼部位清理干凈，對剩余部分予以沒收，清出公寓，并做好相關記錄；對多次發(fā)現(xiàn)同一人員及蠻橫、抵賴者應對其采取控制措施，迅速告知外圍保安隊長、值班人員及客服物業(yè)助理趕赴現(xiàn)場，進