土司國際大酒店項目調(diào)研報告

1、忻城縣土司國際大酒店項目調(diào)研報告 一、項目簡介土司國際大酒店項目由來賓市嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（目前忻城縣最大的房地產(chǎn)公司）開發(fā)建設(shè)，是2009年忻城縣政府重點招商引資項目，預(yù)計在2012年建設(shè)完成三星級土司國際大酒店以及配套“土司商場”、“土司花園”高檔住宅小區(qū)。該項目位于忻城縣芝州一路縣人民廣場旁邊，背靠森林公園，12層的三星級土司國際大酒店和一座建筑面積為4000平方米的大型商業(yè)城現(xiàn)已落成，具備二次商裝條件。 項目位置標(biāo)識圖 從芝州一路邊上看到的項目點實景 從廣場中間看到的項目點實景土司國際大酒店設(shè)計規(guī)劃12層，1.6萬平方米。整體建筑以星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，已完成主體結(jié)構(gòu)封頂（正在進(jìn)行外墻

2、裝修、內(nèi)部配套完善及各項公建配套建設(shè)）。一層：酒店大堂（挑高大堂）及配套功能用房；二、三層：餐飲部，包括20多個包廂及一個豪華大廳，商務(wù)會議室；四層：大型ktv及商務(wù)娛樂會所；五至十一層：酒店客房（每層22個標(biāo)準(zhǔn)間，2個套間），共154個標(biāo)準(zhǔn)間，14個套房，共168個客房；十二層：休閑會所；酒店門前廣場停車位：80多個。該酒店建成后，將是忻城縣唯一一家達(dá)到三星級以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店，忻城縣人民政府指定招待酒店，是忻城縣最隆重的旅游活動“三節(jié)一會”（土司文化旅游節(jié)、金銀花節(jié)、桑蠶節(jié)暨商貿(mào)洽談會和全國土司文化研討會）官方指定接待酒店。 項目停車場實景 項目停車場實景 項目正面實景 項目正面實景 項目側(cè)面

3、實景 項目側(cè)面實景 項目背面實景 項目邊上的鋪面實景 項目邊上的商鋪實景 項目邊上的二樓商鋪內(nèi)部實景二、項目市場宏觀簡析 （1）忻城縣地理環(huán)境：忻城縣地處廣西中部，紅水河下游，屬喀斯特地形地貌發(fā)育典型地區(qū)，曾被聯(lián)合國官員稱為不適宜人類生存的地方，是典型的少數(shù)民族聚居的大石山區(qū)。忻城縣東經(jīng)108241097，北緯23402423，東臨興賓區(qū)，西依都安縣，南接上林縣，北連宜州市；東北與柳江縣交界，東南與興賓區(qū)、合山市接壤，西北與都安縣相連，西南與馬山縣接靠，東西橫距71公里。南北縱距79公里，2003年屬來賓市人民政府管轄。2008年末總?cè)丝跒?1.05萬，有壯、漢、瑤、苗、仫佬、回、滿等15個民

4、族，其中壯族人口占90.7%。城關(guān)鎮(zhèn)為縣人民政府所在地，人口大約為4萬人。全縣現(xiàn)轄5鎮(zhèn)7鄉(xiāng)。 忻城縣交通條件較為便捷，國道322線、323線和省道20231線貫穿全境，但全縣目前尚無鐵路和高速公路。紅水河自西向東流經(jīng)境內(nèi)，流程56公里，有9個停泊碼頭，150噸機船四季通航，沿水路南下可直達(dá)梧州、肇慶、廣州、香港等地。忻城西部交通：忻城至合山、忻城至宜州二級公路全線分別于2005年和2007年通車，忻城至大化二級公路完工使用，忻城至都安、忻城至上林二級公路已進(jìn)入使用階段。忻城東部交通：柳江至龍南二級公路忻城段全長29.55公里建成通車?？h城所在地城關(guān)鎮(zhèn)位于忻城至合山、忻城至宜州二級公路的交匯處，

5、北距廣西重鎮(zhèn)柳州市117公里，南距廣西首府南寧市206公里，西距黔桂鐵路宜州站和宜柳高速公路起點站 55公里。目前忻城已成為聯(lián)系廣西首府南寧和貴州、四川等周邊?。ㄊ校┑慕煌屑~，是西南通往沿海的主要通道。（2）忻城縣經(jīng)濟現(xiàn)狀及人口分布：2008年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值31.56億元，財政收入2.34億元，固定資產(chǎn)投資完成8.59億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13378元，農(nóng)民人均純收入3378元。2000年，忻城縣轄5個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)、思練鎮(zhèn)、古蓬鎮(zhèn)、紅渡鎮(zhèn)、寧江鄉(xiāng)、馬泗鄉(xiāng)、歐洞鄉(xiāng)、安東鄉(xiāng)、果遂鄉(xiāng)、新圩鄉(xiāng)、北更鄉(xiāng)、遂意鄉(xiāng)。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)：全縣總?cè)丝?43556人，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口（

6、人）： 城關(guān)鎮(zhèn)：32006人，大塘鎮(zhèn)：39688人，思練鎮(zhèn)：44000人，紅渡鎮(zhèn)：31109人，古蓬鎮(zhèn)：28154人，寧江鄉(xiāng)：41555人，馬泗鄉(xiāng)：16972人，歐洞鄉(xiāng)：13245人，安東鄉(xiāng)：15287人，果遂鄉(xiāng)：24302人，新圩鄉(xiāng)：12122人，遂意鄉(xiāng)：21200人，北更鄉(xiāng)：23916人。以上數(shù)據(jù)出自忻城縣招商局資料。三、項目市場簡析（1）忻城縣城各商務(wù)酒店現(xiàn)狀初調(diào)：忻城縣城商務(wù)酒店現(xiàn)狀初調(diào)表酒店名稱地處裝修檔次特價標(biāo)單價標(biāo)雙價房數(shù)入住率車位備注海天國際商務(wù)酒店人民武裝部大院內(nèi)商務(wù)便捷981481488160%50剛開業(yè)半年忻城賓館芝州一路商務(wù)便捷801201205065%15縣委招待所金

7、海馬國家大酒店芝州一路商務(wù)便捷/100/裝修中未開業(yè)愉悅酒莊縣人民檢查院對面便捷801201207045%15/鴻大酒店芝州一路便捷7011011019/8裝修中供電賓館鞍山路便捷701201205050%15/因廣西“十百千”產(chǎn)業(yè)化扶貧示范工程啟動儀式暨產(chǎn)業(yè)化扶貧現(xiàn)場會在忻城縣召開，當(dāng)?shù)馗鞔筚e館客滿，賓館平時入住率只能從停車場車輛、前臺人員及客房服務(wù)員了解獲悉。 海天國際商務(wù)酒店實景 忻城賓館實景 金海馬國家大酒店實景 愉悅酒莊實景 鴻大酒店實景 供電賓館實景（2）忻城縣城各知名飯店現(xiàn)狀初調(diào)：忻城縣城飯店現(xiàn)狀初調(diào)表飯店名稱位置裝修檔次樓層菜價標(biāo)準(zhǔn)包廂大廳主要消費人群車位備注海天國際商務(wù)酒店人

8、民武裝部大院內(nèi)/三、四層/1公務(wù)及商務(wù)接待50裝修中未開業(yè)，承包方是鴻大酒店忻城大酒店芝州一路當(dāng)?shù)刈詈霉踩龑?60600元/桌（不帶酒水）101公務(wù)及商務(wù)接待20承包方是鴻大酒店忻城縣鴻大酒店城中路較好共四層560600元/桌（不帶酒水）102公務(wù)及商務(wù)接待/愉悅酒莊縣人民檢查院對面一般一、二層400元左右/桌（不帶酒水）81日常消費及商務(wù)接待15/金福園飯店鞍山路一般共四層400元左右/桌（不帶酒水）51日常消費及商務(wù)接待/金龍大飯店芝州一路一般共四層400元左右/桌（不帶酒水）8/日常消費及商務(wù)接待/ 海天國際商務(wù)酒店實景 忻城大酒店實景 鴻大酒店實景 愉悅酒莊實景 金福園飯店實景 金龍大

9、飯店實景（3）忻城縣城房地產(chǎn)現(xiàn)狀初調(diào)： 忻城縣城房地產(chǎn)現(xiàn)狀初調(diào)表樓盤項目地址開發(fā)商名稱面積區(qū)間戶型均價產(chǎn)品類型狀態(tài)土司花園芝州一路（森林公園旁）來賓市嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司109-119平方米3房2廳2100元/平方米6在售嘉城書香園環(huán)城大道與芝州二路交匯處來賓市嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99-148平方米3房2廳、5房2廳2衛(wèi)1600元/平方米6在售御景新城鞍山路21號江西榮盛房地產(chǎn)置業(yè)有限公司忻城分公司109-119平方米3房2廳1800元/平方米6在售盛鴻尚城古學(xué)路（農(nóng)行小區(qū)旁）廣西盛鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司109-120平方米3房2廳2100/平方米6在售芝州明珠芝州一路（中心廣場對面）廣

10、西裕達(dá)集團(tuán)有限公司100-120平方米3房2廳預(yù)計2300/平方米起小高層9月底開盤熙龍灣鞍山路與環(huán)城大道交匯處來賓市磊鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未定未定預(yù)計2500/平方米起6未定 土司花園、嘉城書香園售樓中心實景 御景新城售樓中心實景 盛鴻尚城售樓中心實景 芝州明珠售樓中心實景 熙龍灣售樓中心實景（4）忻城縣城商業(yè)及農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀初調(diào)：忻城縣城商業(yè)及農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀初調(diào)表類型鋪面面積區(qū)間（平方米）月租金（元）均價（元/平方米月）備注鞍山商貿(mào)城七匹狼成衣40150037.50 商貿(mào)城位于縣汽車總站對面，中心為大眾超市，其余為臨街鋪面，人流量較少，空鋪較多，不成商業(yè)氣候。電器店40150037.50百

11、斯盾40150037.50廣場中心皇氏蛋糕店40250062.50 該中心為忻城縣中心區(qū)域，人流量較大，沿街無空鋪，租金價格各異。成衣店35220062.86鞋店30160053.33 農(nóng)貿(mào)市場粉攤4400100.00 市場16：30起人流量大，分三層，一層為干貨區(qū)、日雜區(qū)、飲食區(qū)、熟食區(qū)、生鮮區(qū)、蔬菜區(qū)；二層為成衣行、箱包行、鞋行；三層為家具行。市場一、二層有多處空鋪。糧油干貨攤4400100.00 成衣攤435087.50 鞋攤3300100.00 熟食攤2300150.00 魚攤2200100.00 蔬菜攤210050.00 肉攤2350175.00 鞍山商貿(mào)城實景 鞍山商貿(mào)城實景 鞍山

12、商貿(mào)城實景 鞍山商貿(mào)城實景 農(nóng)貿(mào)市場實景 農(nóng)貿(mào)市場實景 農(nóng)貿(mào)市場實景 農(nóng)貿(mào)市場實景四、忻城縣業(yè)態(tài)分析：忻城縣城城關(guān)鎮(zhèn)，雖為老城區(qū)，但人口密度明顯稍低，加上外來務(wù)工人員， 4萬余人；縣城主干道為芝州一路、芝州二路、榕蝴路、翠屏路和城中路，步行三十分鐘，基本能走完城關(guān)鎮(zhèn)主要街道?？h城居民多為原住民、公務(wù)員、打工租房者、經(jīng)商家庭等；多為中低收入者，沒有較高的消費潛力和消費欲望，對餐飲、休閑、娛樂、健身等商業(yè)業(yè)態(tài)沒有太多關(guān)注，消費停留于需求似購物，不足以支撐較高檔次商業(yè)市場的存在。中心廣場周邊店鋪經(jīng)營現(xiàn)況以滿足居民日常需要為主，所售商品普遍檔次較低。無論是從商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營主題、商業(yè)物業(yè)的體量、還是商業(yè)

13、管理專業(yè)水平等明顯與其它發(fā)達(dá)縣城存在很大的差距，給人商業(yè)的價值性偏低、城建發(fā)展滯后的直觀印象?？h城內(nèi)較為大型的購物中心為鞍山商貿(mào)城和富麗時代商廈。鞍山商貿(mào)城位于鞍山路，汽車總站對面，富麗時代商廈位于中心廣場，都有各自相應(yīng)的鋪面。相距較遠(yuǎn)，過于分散不能統(tǒng)一形成新型的商業(yè)圈，而又分流了部分潛在消費者，兩個商業(yè)銷售氛圍都缺少充分的人氣，客流量不多?？h城內(nèi)就唯一一大型的農(nóng)貿(mào)市場，統(tǒng)一由工商局管理，市場分三層，一層為干貨區(qū)、日雜區(qū)、飲食區(qū)、熟食區(qū)、生鮮區(qū)、蔬菜區(qū)；二層為成衣行、箱包行、鞋行；三層為家具行。市場一、二層有多處空鋪。上午和下午下班買菜時間，市場內(nèi)人流不是很大，交易基本集中于日常生活所需。走訪

14、了十幾個不同攤位的業(yè)主，有臨街?jǐn)偽?，也有靠里的攤位，攤位普遍月租金較低，但業(yè)主都一致反映競爭太大，利潤低，生意難做。五、項目態(tài)勢分析：土司國際大酒店項目分析表swot分析結(jié)果優(yōu)勢1、公司現(xiàn)有的酒店管理模式，可以直接移植到該項目，不需摸索。2、地理位置處于忻城縣核心，芝州一路人民廣場邊上，背靠森林公園，居住環(huán)境優(yōu)美。3、酒店規(guī)劃設(shè)計滿足星級要求：泊車位、挑高大堂、餐廳、商務(wù)娛樂會所、客房數(shù)量等基本因素，滿足酒店星級需求。劣勢1、酒店處于主干道芝州一路支路上坡處，酒店汽車的進(jìn)出口稍感阻礙，設(shè)計不是很合理。酒店客房168間，數(shù)量過多，入住率不高的情況下，直接影響收益。2、忻城縣居民普遍居住消費習(xí)慣已

15、經(jīng)形成，屬于中低消費人群，難以形成酒店消費的習(xí)慣，消費群體單一，主要定位于公務(wù)接待及商務(wù)接待，缺乏居民消費及旅游消費群體。3、公務(wù)性質(zhì)的接待基本是政府簽單，很少現(xiàn)金交易，影響酒店現(xiàn)金流，增加負(fù)債率。機會1、隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展。該酒店區(qū)域升值空間和發(fā)展?jié)摿S之增大。2、建成后是忻城縣唯一一家達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，政府指定招待酒店，忻城縣旅游活動“三節(jié)一會”官方指定接待酒店。威脅1、與項目處于同一區(qū)位開業(yè)的有海天國際商務(wù)酒店、忻城賓館、鴻大酒店，對客戶進(jìn)行分流，影響客源。2、裝修中的金海馬國家大酒店位于芝州一路、鞍山路交匯處，將集商業(yè)、住宿、餐飲、娛樂為一體，成為今后縣城內(nèi)功能最集中的商業(yè)綜合體，將是

16、酒店最大的競爭對手。六、概念性總結(jié)土司國際大酒店下方的4000平方米大型商業(yè)城，地理位置比不上富麗時代商廈和9月底開盤的芝州明珠，后者都是靠近主干道芝州一路路邊，而大型商業(yè)城卻是在廣場右上方的一條支路邊上，還需上行100米左右，相對來說做商業(yè)較難操作。縣城住宅銷售價格普遍在2000元/平方米左右，銷售的狀況也不理想，買房的人不多，各售樓中心冷冷清清，位于整個縣城最中心的芝州明珠臨街鋪面銷售價格預(yù)計在15000-25000元/平方米區(qū)間。本大型商業(yè)城鋪面較市區(qū)其他商業(yè)街道來說，主力消費人群以縣城周邊住宅住戶為主，輻射范圍較小。因為消費層次低，非主干道，過往人流難以聚攏，以后招商難以形成特色化經(jīng)營

17、。即使以后規(guī)劃定位、招商成功，但需要得到消費者認(rèn)可，整體鋪面升值后再銷售，所需的時間就更為長久，相應(yīng)的投資周期也過于長久，在地產(chǎn)政策和利率不支持的情況下，需謹(jǐn)慎對待該4000平方米大型商業(yè)城鋪面投資。忻城縣的酒店業(yè)、娛樂業(yè)和餐飲業(yè)蕭條。因為縣城居民多為中低收入者，忻城縣以農(nóng)業(yè)為主，甘蔗、桑蠶、金銀花為三大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)規(guī)劃有紅渡工業(yè)園區(qū)，園地規(guī)模為7.22平方公里，目前有28家企業(yè)落戶。經(jīng)濟基礎(chǔ)決定了消費習(xí)慣，縣城上檔次的賓館酒店基本屬于公務(wù)消費性質(zhì)，商務(wù)性質(zhì)較少。目前商務(wù)便捷性質(zhì)的賓館為海天國際商務(wù)酒店、忻城賓館、鴻大酒店、供電賓館、愉悅酒莊和在裝修中的金海馬國家大酒店。海天國際商務(wù)酒店剛開

18、業(yè)半年多，酒店3、4層原為ktv包廂，但現(xiàn)已撤除，改為餐廳，承包給鴻大酒店的老板經(jīng)營。忻城賓館原為縣政府招待所，接待多為公務(wù)接待性質(zhì)，賓館邊上的忻城大酒店也是承包給鴻大酒店的老板經(jīng)營。供電賓館基本屬于單位公務(wù)接待用途，有自己固定客源，愉悅酒莊對應(yīng)一般住宿及部分公務(wù)、商務(wù)接待。以上幾家賓館功能僅為住宿和餐飲用途，沒有會議室，也沒有ktv、桑拿、按摩功能，而在裝修中的金海馬國家大酒店，位于芝州一路、鞍山路交匯處，將集商業(yè)、住宿、餐飲、娛樂為一體，成為今后縣城內(nèi)功能最集中的商業(yè)綜合體，將是本項目最大的競爭對手。土司國際大酒店是2009年忻城縣政府重點招商引資項目，三年內(nèi)完成，2011年4月30日達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)（含電梯、消防等公建配套），具備二次商裝條件。按照實際情況，該酒店資料顯示1