物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的前景

1、學(xué)習(xí)中心編號(hào)： 233 學(xué)習(xí)中心名稱： 璧山校外學(xué)習(xí)中心 西南大學(xué)網(wǎng)絡(luò)與繼續(xù)教育學(xué)院畢 業(yè) 論 文論文題目： 物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的前景學(xué)生姓名 劉 楊 學(xué) 號(hào) 1312332613003 類 型 網(wǎng) 絡(luò) 教 育 專 業(yè) 土木工程 層 次 專升本 指導(dǎo)教師 謝春燕 日 期 2015年3月 目 錄摘 要 11緒論 22物業(yè)管理存在的主要問題22.1物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 22.2物業(yè)管理架構(gòu)不完善、不科學(xué) 22.3物業(yè)管理法制不健全 32.4部分物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)文化 32.5物業(yè)管理不到位 32.6不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng) 32.7物業(yè)管理公司與社會(huì)有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順 42.8業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)

2、上普遍存在誤區(qū) 42.9房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥” 43物業(yè)管理的前景 43.1規(guī)范化發(fā)展 53.2專業(yè)化發(fā)展 53.3集團(tuán)化發(fā)展 53.4品牌化發(fā)展 63.5智能化發(fā)展 63.6法制化發(fā)展 63.7現(xiàn)代化發(fā)展 73.8區(qū)域管理集約化 73.9實(shí)施職業(yè)經(jīng)理人制度成為可能 73.10物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系更加密切,將貫穿建設(shè)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。84結(jié)論 8參考文獻(xiàn)9致謝9物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的前景摘 要物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，在各種金融危機(jī)之類的外界環(huán)境下，自有它一定的發(fā)展走向。然而，在這段進(jìn)程中，或多或少的都還存在著一些待解決的問題。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；問題；前景1緒 論眾所周知，物業(yè)管

3、理的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)就是提供服務(wù)，它寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，即物業(yè)管理活動(dòng)的對(duì)象是各種各樣的物業(yè)，其服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和物業(yè)使用人，通過向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)而獲取利潤，也就是說，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是“服務(wù)”。我國是一個(gè)和平的社會(huì)主義國家，正處于人口多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。我國物業(yè)管理經(jīng)歷了20余年的發(fā)展歷程不斷發(fā)展壯大?；仡櫰溥^去20余年的發(fā)展軌跡主要經(jīng)歷了產(chǎn)生初期的市場(chǎng)經(jīng)營型的物業(yè)管理，發(fā)展中的規(guī)?；?jīng)營物業(yè)管理和以高度社會(huì)化市場(chǎng)化，專業(yè)化和集團(tuán)化為中心的面向新世紀(jì)的物業(yè)管理三個(gè)發(fā)展階段?？偟膩碚f，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還很不平衡、尚處于成長壯大階段、存在諸多阻礙深入發(fā)展的問題。2物業(yè)管理存在的

4、主要問題2.1物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房制度改革和住房商品化的深入，物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實(shí)際上，目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小，社會(huì)化程度低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要。2.2物業(yè)管理架構(gòu)不完善、不科學(xué)目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善、不科學(xué)，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，三更談不上科學(xué)，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力有無動(dòng)力，管理不計(jì)成

5、本，年終無核算，對(duì)該制定哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)。如果我們不利用科學(xué)的方法完善物業(yè)管理架構(gòu)，還照以前那種親情加友情的傳統(tǒng)管理方式，待公司規(guī)模大了，即使解決了專業(yè)化問題，管理也過不了關(guān)。2.3物業(yè)管理法制不健全物業(yè)管理法規(guī)是物業(yè)管理有序運(yùn)作的基本前提和重要保障。到目前為止，我國物業(yè)管理法律還沒有形成完整系統(tǒng)的體系，已經(jīng)頒布和執(zhí)行的主要是國務(wù)院所屬部委及縣以上人民代表大會(huì)，人民政府所制定的條例、規(guī)定、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、章程、通知、命令等，高層次的法律法規(guī)少，操作性強(qiáng)的法律條文少，這給依法解決物業(yè)管理中存在的糾紛帶來了困難。因此，建立完整、科學(xué)的物業(yè)管理法律體系已成為物業(yè)管理工作中的當(dāng)務(wù)之急。近年

6、來，雖然有關(guān)物業(yè)管理的多部法規(guī)相繼出臺(tái)，但總的來說到目前為止物業(yè)管理的法制環(huán)境仍然較差缺乏系統(tǒng)完善的法律、法規(guī)體系。實(shí)際中管理缺乏公平性、科學(xué)性.收費(fèi)不明確等不合理現(xiàn)象還很嚴(yán)重尤其是多頭管理難以理順，各類糾紛難以解決。而且，區(qū)域發(fā)展不平衡絕大多數(shù)城市還沒有制定嚴(yán)密具體可操作性的物業(yè)管理法規(guī)和制度。2.4部分物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)文化沒有文化的企業(yè)是沒有希望的企業(yè)，特別是在全球化經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。沒有錢固然是萬萬不能的，但沒有文化和品格更是萬萬不能的。因此物業(yè)管理企業(yè)也不例外，而目前大部分物業(yè)企業(yè)忽視了這一點(diǎn)，不過這也不足以為奇，畢竟我過物業(yè)行業(yè)剛起步，還未注意到這方面。只要能理解企業(yè)文化對(duì)企業(yè)發(fā)展有

7、著極其重要的意義之后，把握機(jī)會(huì)，利用企業(yè)文化，相信今后物業(yè)管理企業(yè)會(huì)健康快速發(fā)展！2.5物業(yè)管理不到位這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而忙于搞“多種經(jīng)營”牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理，但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問，做不到綜合性、全方位的服務(wù)。2.6不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)有兩種形式，一種是在競(jìng)爭(zhēng)過程中以不正常的低價(jià)位（收費(fèi)）來爭(zhēng)取客戶；一種是對(duì)于自己開發(fā)的物業(yè)，名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定，

8、對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場(chǎng)都有巨大的危害。2.7物業(yè)管理公司與社會(huì)有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù)，其經(jīng)營管理過程中會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個(gè)層次：物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系，亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，這已經(jīng)成為物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。2.8房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥”近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)

9、商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位（停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題）；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，特別是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障；有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。2.9業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)上普遍存在誤區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主不是“主仆”關(guān)系，一些人對(duì)物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：有的認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系，還有的甚至認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是“主人”與“仆人”的關(guān)系。這些誤解導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展。其次，物業(yè)管理企業(yè)不是無償服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作與發(fā)展是靠資金來實(shí)現(xiàn)的，如果沒有資金來源，物業(yè)管

10、理企業(yè)是發(fā)展不下去的，而發(fā)展物業(yè)的資金正是物業(yè)管理有償服務(wù)的結(jié)晶。再次，物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應(yīng)商，因種種原因，物業(yè)管理企業(yè)一直為水電等公用事業(yè)部門充當(dāng)“克隆人”，無償向業(yè)主代收水電費(fèi)用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拒交水電費(fèi)而帶來的各種糾紛和后果。3物業(yè)管理的前景3.1規(guī)范化發(fā)展我國未來的物業(yè)管理應(yīng)涉及到物業(yè)設(shè)置及使用全過程的管理及服務(wù)根據(jù)對(duì)國外現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)施過程的研究，其發(fā)展的業(yè)務(wù)的內(nèi)容應(yīng)包括：物業(yè)管理戰(zhàn)略的制定；為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)服務(wù)；為房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)；物業(yè)維修運(yùn)行管理；綜合管理服務(wù)。在我國，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營服務(wù)的“一主多副”思路，應(yīng)成為具有中國特色物業(yè)管理服務(wù)模式

11、。我國未來的物業(yè)管理發(fā)展應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的管理和服務(wù)。行為素質(zhì)不斷提高，規(guī)范化經(jīng)營是物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。3.2專業(yè)化發(fā)展 物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)由專業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān)。主要表現(xiàn)：一是有一定規(guī)模的物業(yè)管理公司將成立下屬專業(yè)性的服務(wù)公司來對(duì)本公司的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，同時(shí)對(duì)外承接物業(yè)管理的專業(yè)項(xiàng)目；二是規(guī)模較小的物業(yè)管理公司將自己所管物業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目委托給不同的專業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司扮演一個(gè)“集成商”的角色，對(duì)各專業(yè)服務(wù)公司按行業(yè)規(guī)范進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。如物業(yè)管理公司可將電梯委托給專業(yè)的電梯公司進(jìn)行維修和保養(yǎng)，將清潔工作委托給專業(yè)的清潔公司進(jìn)行

12、管理，將安全管理工作委托給專業(yè)的保安公司進(jìn)行管理，等等。3.3集團(tuán)化發(fā)展 物業(yè)管理集團(tuán)化是指物業(yè)管理企業(yè)通過多種方式形成具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，走規(guī)?；l(fā)展的道路。這也是我國物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。目前我國的物業(yè)管理實(shí)行的是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，即使以后實(shí)行物業(yè)管理的完全市場(chǎng)定價(jià)，但由于物業(yè)管理涉及到的是每個(gè)人的切身利益，因此，一般的物業(yè)管理項(xiàng)目不可能有巨大的利潤空間。所以，物業(yè)管理行業(yè)無論從目前還是長遠(yuǎn)來說，它永遠(yuǎn)都是一種微利性行業(yè)。再從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來看，物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終也會(huì)使其成為一種微利性行業(yè)，也就是說，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終使任何一種行業(yè)都將成為微利性行業(yè)。由于物

13、業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)人度低，這種發(fā)展趨勢(shì)將表現(xiàn)得更為明顯。物業(yè)管理的微利性對(duì)其規(guī)模效益形成的要求就會(huì)很高，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。一方面，物業(yè)管理企業(yè)通過激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。從而使一部分優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠發(fā)展壯大，使物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)能夠形成。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)之間可通過兼并、合作等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從而形成物業(yè)管理的企業(yè)集團(tuán)。3.4品牌化發(fā)展目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，隨著物業(yè)管理招投標(biāo)大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理將從數(shù)量型增長質(zhì)量、規(guī)模、效益型轉(zhuǎn)變，規(guī)模化經(jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌

14、化企業(yè)方向發(fā)展。在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)步優(yōu)化。隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展, 市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范, 物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈, 行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇、迅速擴(kuò)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象, “以名牌闖天下, 以質(zhì)量取天下, 以服務(wù)守天下”, 創(chuàng)立企業(yè)名牌, 樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。同時(shí)作為一個(gè)企業(yè), “效益”是中心, 對(duì)物業(yè)管理這個(gè)“微利”行業(yè)而言, 管理就是“效益”, 規(guī)模就是“效益”。3.5智能化發(fā)展物業(yè)管理智能化是

15、指物業(yè)管理企業(yè)借助智能化設(shè)施、設(shè)備對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的一種現(xiàn)代化的管理手段。應(yīng)該說，智能化管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方面都將產(chǎn)生吸引力。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，特別是信息科技的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商在新建物業(yè)時(shí)，會(huì)更多地考慮到物業(yè)的智能化，會(huì)增加物業(yè)的智能化程度，從而使物業(yè)的智能化水平得以提高。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，實(shí)行智能化管理，能有效降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的科技含量與服務(wù)質(zhì)量，使管理運(yùn)作更為規(guī)范、高效。這也將促使物業(yè)管理企業(yè)投資改造物業(yè)，增加物業(yè)的智能化程度，提高物業(yè)管理的智能化管理水平。在現(xiàn)代社會(huì)，無論是在工作中，還是在生活中，人們對(duì)物業(yè)智能化程度的要

16、求越來越高，這種有效的社會(huì)需求，最終也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理智能化發(fā)展趨勢(shì)的形成。3.6法制化發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)與人民生活有著千絲萬縷的聯(lián)系, 加之一些業(yè)主重維權(quán)而輕履行義務(wù)的消費(fèi)觀念, 特別是物管的法律的救助遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展, 物業(yè)企業(yè)被包圍在各種各樣的糾紛與訴訟之中, 諸多原因使得企業(yè)主營業(yè)務(wù)多處于虧損運(yùn)營狀態(tài), 物管企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展都處于瓶頸期, 尋求物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展力量, 唯有法律的精神浸潤。政策法規(guī)環(huán)境對(duì)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和經(jīng)濟(jì)收益具有決定性作用。倘若物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)則不完善、運(yùn)行不規(guī)范, 必然存在著與相關(guān)部門溝通難、向業(yè)主收費(fèi)難等市場(chǎng)障礙, 物業(yè)公司的合法利益缺乏有效的保障。物業(yè)公

17、司沒有執(zhí)法權(quán), 小區(qū)內(nèi)是執(zhí)法的盲點(diǎn), 有的業(yè)主回到小區(qū), 就認(rèn)為自己有了特權(quán)。其實(shí), 人們?nèi)鄙俚氖恰八麆?dòng)力”約束, “他動(dòng)力”即外部事務(wù)“強(qiáng)加”給予的動(dòng)力。這種動(dòng)力也許是一種強(qiáng)制性的命令, 也許是循循善誘的勸誡, 也許是輿論導(dǎo)向, 更或許是無形當(dāng)中形成的向心合力。3.7現(xiàn)代化發(fā)展房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將進(jìn)入嵌新的時(shí)代。物業(yè)管理理論研究備受關(guān)注，并將有新的突破。作為指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐和發(fā)展的理論研究，一

18、直滯后于我國物業(yè)管理的實(shí)踐。3.8區(qū)域管理集約化區(qū)域管理集約化是指物業(yè)管理企業(yè)之間通過市場(chǎng)進(jìn)行管理權(quán)置換、部分物業(yè)管理企業(yè)自動(dòng)退出市場(chǎng)等方式，最終讓一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理一個(gè)片區(qū)的管理方式。在一個(gè)物業(yè)較為分散、物業(yè)檔次較低的片區(qū)，如果再分割成若干管理單位，由各物業(yè)管理公司管理，就會(huì)導(dǎo)致管理資源浪費(fèi)，最終使每家公司都無法獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，業(yè)主也得不到實(shí)惠。在此種情況下，可能就會(huì)出現(xiàn)，一種方式是多家物業(yè)管理公司在征得業(yè)主大會(huì)同意的前提下，進(jìn)行管理權(quán)置換，一部分物業(yè)管理公司就會(huì)退出這一片區(qū)管理；另一種方式是部分物業(yè)管理公司因不能贏利或處于其他戰(zhàn)略的考慮，也會(huì)主動(dòng)撤出這一管理區(qū)域，主動(dòng)退出物業(yè)管理

19、市場(chǎng)；再一種方式就是因?yàn)槠瑓^(qū)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在政府或有關(guān)部門的指導(dǎo)下，這一片區(qū)的物業(yè)管理權(quán)可能通過招投標(biāo)的方式重新確定一個(gè)物業(yè)管理單位或在原有的多個(gè)物業(yè)管理單位之間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)整合，從而形成一種大片區(qū)管理。實(shí)行區(qū)域管理集約化，可有效利用物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；a(chǎn)和經(jīng)營，這是物業(yè)管理市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)，也是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。3.9實(shí)施職業(yè)經(jīng)理人制度成為可能實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是一種國際化的管理趨勢(shì)。目前，國家正在制定有關(guān)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的制度，如果該制度能夠順利推廣、實(shí)施的話，那將是我國物業(yè)管理模式的第二次大突破，物業(yè)管理行業(yè)將徹底地重新洗牌。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是

20、指取得國家物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人資格的個(gè)人（目前主要有物業(yè)管理員和物業(yè)管理師兩種資質(zhì)）可以直接管理一個(gè)或多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。也可以由多個(gè)物業(yè)管理員或物業(yè)管理師成立一個(gè)物業(yè)管理公司管理一個(gè)或多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目。這樣物業(yè)管理的品牌將由企業(yè)品牌逐步轉(zhuǎn)向個(gè)人品牌，個(gè)人在物業(yè)管理行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越大。實(shí)施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，廣大居民將得到更大的實(shí)惠，也會(huì)促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)施物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人制度對(duì)國有物管企業(yè)將產(chǎn)生更大的、致命性的沖擊，促使國有物管企業(yè)盡快退出整個(gè)物管市場(chǎng)。3.10物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系更加密切,將貫穿建設(shè)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡(jiǎn)單的“開發(fā)、銷售、管理

21、”三段式關(guān)系中的兩頭。開發(fā)商在開發(fā)的同時(shí)也是物業(yè)管理者?！拔飿I(yè)管理”與開發(fā)商的結(jié)合不但從商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場(chǎng)所擴(kuò)展,而且從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷售、管理都要積極參與。物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí),必須與購買物業(yè)者簽訂前期管理協(xié)議,明確前期物業(yè)管理的企業(yè)名稱、物業(yè)管理范圍、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、期限等較細(xì)致的內(nèi)容,并及時(shí)簽訂“業(yè)主公約”。同時(shí)建立健全“物業(yè)管理”的實(shí)施與退出機(jī)制,在前期管理工作完成后,現(xiàn)有物業(yè)管理應(yīng)退出。而業(yè)主可以保留已有的物業(yè)管理公司,提出新的管理要求,也可以選擇新的物業(yè)管理公司為其服務(wù)。物業(yè)管理的“前期介入”概念,在今后將被不斷深化, 并越來越受到重視,直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高,物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系既互相獨(dú)立,又密不可分。物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)全過程的日益緊密聯(lián)系,有助于將一些先進(jìn)的管理理念植根于開發(fā)的全過程,有助于物業(yè)管理企業(yè)“品牌戰(zhàn)略”的貫徹實(shí)施,有助于切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益,便于物業(yè)管理整體工作的順利實(shí)現(xiàn);也為開發(fā)商從“業(yè)主”和“管理”角度考