銀行調研報告：對＃＃市房地產貸款加速增長的調查

1、銀行調研報告：對市房地產貸款加速增長的調查市房地產投資曾經長期處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)，不過從2002年四季度開始，呈現(xiàn)出加速增長的趨勢。今年，房地產投資比上年增長74.5%，2004年一季度末又比年初增長298.5%。同時，商業(yè)銀行房地產貸款、對房地產企業(yè)授信也呈現(xiàn)增長加速的狀態(tài)，今年末商業(yè)銀行房地產貸款比年初增長52.6%，2004年一季度末比年初增長27.9%。房地產投資增長的加速是需求的增長還是投資沖動？房地產貸款的系統(tǒng)性風險和微觀風險狀況如何？對此，我們從風險管理的角度進行了調查和分析。 一、市城區(qū)建設規(guī)模的擴大和需求的增加是房地產投資增長加速的主導因素。 在經過了多年的基礎路網(wǎng)建設以后，

2、市城區(qū)建設從2001年起進入了實質性擴大建設規(guī)模的階段，特別是今年5月，主要政府機關從原來的辦公地址南遷至新的行政服務中心，標志著市城市的重心從老城區(qū)移到了新城區(qū)。為配合新城區(qū)的建設，政府通過廉價的土地供給，加大了商品住宅建設的力度。在對外招商引資中，市也把房地產投資作為重點，在2002今年，先后有浙江甬佳房地產公司等六家外地房地產企業(yè)投資市的房地產項目。今年市房地產投資增長的加速，就是在城市建設規(guī)模擴大這種宏觀經濟背景下形成的：全年住宅開發(fā)建設項目46個，其中重點開發(fā)建設項目22個，新開工建設面積107.3萬平方米，總投資6.1億元；投資額同比增長74%，高于同期全市固定資產投資增幅31個百

3、分點；特別是單套建筑面積在150220平方米的高檔住宅建設面積，已經達到35萬平方米。 從需求的角度分析，市房地產需求的不斷增長和對需求增長的預期是投資增長的一個重要誘導因素。房地產業(yè)發(fā)展的基礎是居民收入的提高和經濟的穩(wěn)定增長，市房地產業(yè)的發(fā)展也不例外。在市，近兩年煤炭企業(yè)職工收入的增長明顯加大了房地產需求。2001年，幾度陷入經營困境的市煤炭企業(yè)因煤炭價格上升，煤炭需求增長而擺脫了經營困境，最大的煤炭企業(yè)礦業(yè)集團在當年實現(xiàn)了醞釀已久的工資改革，這次工資改革使礦業(yè)集團一部分職工的年工資總收入上升到10萬元左右，2002今年煤炭價格的持續(xù)上漲更使全市煤炭企業(yè)職工工資進一步提高。收入的大幅度增長和

4、商業(yè)銀行提供的住房信貸支持，使很多長期居住在煤礦區(qū)的職工積極到城區(qū)購買住宅，直接導致了市區(qū)住宅需求的迅速增加，從而改變了市房地產市場供求基本平衡的狀態(tài)。直觀的狀況是，從2002年開始，老城區(qū)的新建住宅只要建成就可以順利的銷售出去，價格也呈現(xiàn)小幅度逐步增長的趨勢。更有一些在老城區(qū)買不到住宅的煤炭企業(yè)職工選擇了租房的方式在市區(qū)居住，使老城區(qū)的住宅市場呈現(xiàn)出供不應求的狀況。從需求心理的角度來看，居民對商品價格的反映一般是買漲不買跌，房地產價格的不斷上漲，進一步增強了居民對房地產價格上漲的預期，一部分潛在的房地產需求變成了現(xiàn)實的需求，這更增加了房地產市場供求不平衡的狀況，刺激了新城區(qū)的住宅建設和城市配

5、套設施的建設。 二、商業(yè)銀行房地產貸款的大幅度增長支撐著房地產投資增長的加速。 在市，商業(yè)銀行房地產貸款對房地產業(yè)的作用如同一只轉輪，房地產貸款是輪軸，房地產開發(fā)和銷售是輪緣，在房地產需求的界面上不停的滾動。沒有房地產貸款提供的動力，沒有居民需求的界面，房地產業(yè)就會陷入停頓。今年市房地產投資的加速增長與房地產貸款的加速增長基本上是同步的。從今年初開始，受全國房地產開發(fā)市場熱度升高的影響，市各商業(yè)銀行特別是國有商業(yè)銀行，根據(jù)其上級行的授權加大了對房地產企業(yè)的貸款營銷力度，對房地產開發(fā)企業(yè)的授信和貸款均呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢。這其中最具有代表性的是一家國有商業(yè)銀行分行向市一家私營房地產企業(yè)授信1.2

6、億元人民幣，創(chuàng)下了市對私營企業(yè)的最大授信額度。今年末，市各商業(yè)銀行房地產貸款余額7.2億元，比年初增加2.5億元，增長52.6%；其中住房開發(fā)貸款增加1.65億元，增長79.2%；個人住房消費貸款增加8500萬元，增長86.7%。2004年一季度，住房貸款繼續(xù)保持著快速增長的趨勢，3月末比年初增加1.7億元，增長27.9%，比上年同期多增3.8億元；其中，住房開發(fā)貸款增長50.1%，住房消費貸款增長16.7%，分別比上年同期多增加1.1億元、2.9億元。我們在調查中發(fā)現(xiàn)，由于統(tǒng)計上的原因，商業(yè)銀行實際發(fā)放的房地產貸款總量要大于統(tǒng)計總量，這主要是由于目前對房地產貸款的統(tǒng)計不包括農村信用社，而農村

7、信用社近兩年對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民個人的消費貸款已經成為房地產投資的重要資金來源。農村信用社對借款人資信狀況的審查相對比較寬松，對一家國有商業(yè)銀行分行是小企業(yè)的客戶對農村信用社來說就算是大客戶了，加上農村信用社貸款手續(xù)簡便，中等規(guī)模的房地產開發(fā)商一般都傾向于從農村信用社獲得開發(fā)貸款。三、雖然目前還不能夠做出房地產過熱的判斷，但是當前房地產貸款潛在的風險很大。 房地產貸款風險的特點是其系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險都比其他類貸款要大，對經濟增長的變動敏感。市稍大一些的房地產項目，從土地的獲得、房屋的建筑到銷售，無一例外的需要商業(yè)銀行貸款才能完成。也就是說商業(yè)銀行貸款支持著房地產開發(fā)過程中土地、

8、建設、銷售三個環(huán)節(jié)的資金需求，商業(yè)銀行對每一個環(huán)節(jié)的貸款出現(xiàn)短缺就會改變整個房地產業(yè)的景氣狀況，并且投資風險最終都將完全轉化為貸款風險，形成了商業(yè)銀行以其房地產貸款承受著整個房地產業(yè)風險的狀況。從目前市經濟的運行情況，對房地產貸款的系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險狀況可以作出以下的判斷。 從系統(tǒng)性風險的角度分析，1.房地產投資風險取決于經濟增長的加速能否維持，居民收入增長是否會減緩。市房地產投資增長的基礎是經濟增長帶來的居民收入增長，如果經濟增長加速的趨勢能夠保持，并且經濟效益同步提高，將不會導致出現(xiàn)信貸緊縮的情況，經濟增長帶動居民收入增長會給房地產業(yè)帶來空前的發(fā)展商機。2.房地產投資風險將關聯(lián)房地產

9、貸款風險。如果經濟增長放緩，或經濟增長與效益的提高不同步，經濟增長僅僅是投資增長或物價上漲引起的虛增，這很容易引起信貸緊縮。根據(jù)19972002年市經濟運行狀況做比較分析，再度出現(xiàn)信貸緊縮將有可能使部分房地產項目得不到商業(yè)銀行貸款，或不能繼續(xù)得到貸款。這其中，房地產項目在得到開發(fā)貸款的同時還必須得到足夠的流動資金貸款，即短期的房地產開發(fā)貸款，信貸緊縮如果影響到房地產開發(fā)貸款又波及房地產流動資金貸款的投放，市在建的46個房地產項目有不能按照預期建設進度實施的可能。2004年3月末，房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款比年初下降6713萬元，比上年同期下降1328萬元，這是否意味著房地產信貸已經出現(xiàn)緊縮征兆

10、，值得關注。3.上游產業(yè)的價格上漲沒有順利地傳給消費者，已經導致房地產開發(fā)企業(yè)的效益下降。2002年下半年開始，市建筑材料的價格已經形成全面的上漲，其中主要三種建材的價格平均上漲了35.8%，反映在造價上，住宅平均造價上升了105元/平方米。由于房地產建設的特點，房地產企業(yè)不可能通過中間產品的整合來消化建材價格的上漲，這就需要向最終消費者轉移。不過從市近兩年來房產價格的變動趨勢來看，建材價格的上漲并沒有反映在房產的價格上，今年房產銷售價格僅上升3.8%，這表明房地產企業(yè)在目前的市場供求狀況下，被迫通過利潤消化了建材價格的上漲。雖然房地產業(yè)在市屬于高利潤行業(yè)，但是由于房地產企業(yè)資產規(guī)模小，抵御風

11、險的能力很差，效益的下降往往十分容易形成商業(yè)銀行的不良貸款。4.高檔住宅建設規(guī)模不斷擴大，潛在的需求風險較大。從實用、需求、經濟承受能力來看，建筑面積在150平方米以上的住宅可以認定為高檔住宅。在市，這類住宅的價格一般在3500元/平方米左右，一套150平方米住宅的售價為52萬元，加上裝修的費用，購買這樣一套住宅的總支出在75萬元以上，這個價格已經不是工薪階層所能消費的了。但是，市房地產建設中對高檔住宅的投資熱情在今年達到了一個新水平，單套建筑面積在150220平方米的高檔住宅建設面積，已經達到35萬平方米，而且這些住宅項目都是與普通商品房住宅項目捆綁在一起的，在項目論證時必須經過細致分析才會

12、發(fā)現(xiàn)，這卻不是商業(yè)銀行目前的專業(yè)能力所能達到的。 房地產非系統(tǒng)性信貸風險，主要指微觀因素導致的貸款風險。近幾年,市經濟保持著較快的增長趨勢，貸款投放基本滿足企業(yè)有效需求，但是房地產不良貸款狀況卻不容忽視。到2004年3月末，房地產不良貸款占比為5.2%，其中住房消費貸款6.4%，開發(fā)貸款5.3%。市真正開辦房地產貸款業(yè)務是在1998年以后，這段時間恰恰是商業(yè)銀行內部控制加強，貸款風險管理更加嚴格的時期，在這種宏觀、微觀背景下還出現(xiàn)如此高比例的不良貸款，說明房地產非系統(tǒng)性信貸風險需要高度關注。特別是住房消費貸款，有些時間跨度長達30年，已經接近住房的全額折舊年限，貸款風險很高。調查發(fā)現(xiàn)。房地產非

13、系統(tǒng)性風險主要表現(xiàn)在以下方面：1.房地產貸款的違規(guī)行為和道德風險不能有效避免。假抵押、假擔保、假資本金是房地產貸款違規(guī)行為的突出表現(xiàn)。房地產企業(yè)在做房地產項目時，常用的做法是自籌小部分資金或向農村信用社申請少量貸款做資本金，然后再向國有商業(yè)銀行或股份制商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款。對房地產企業(yè)來說，投資項目成功可以獲利，不成功也不承擔風險。2.借款人信用風險。市現(xiàn)有個人住房貸款中的不良貸款，主要是由于借款人的不守信用導致的。如果不能盡快建立起個人信用評價、約束、激勵和懲罰機制，住房貸款的借款人信用風險將會隨房地產市場的發(fā)展呈上升的趨勢?，F(xiàn)在值得關注的情況是由房地產企業(yè)代辦的假按揭所產生的風險：借款人在

14、通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，住房的價格、房型結構以及地理位置等比較因素發(fā)生改變，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的貸款，再重新購置其他住宅，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種情況而且比較難控制。3.潛在的利率風險。2004年初，人民銀行擴大了商業(yè)銀行貸款利率的浮動范圍，也正式向商業(yè)銀行推出貸款利率的風險定價機制，這對于建立在低利率基礎上的房地產信貸業(yè)務來說，利率風險已經形成。如果把低利率政策與一定的房地產貸款規(guī)?？闯墒峭昝佬畔⑾碌募{什均衡，提高貸款利率和緊縮貸款規(guī)模同時出現(xiàn)就會導致商業(yè)銀行與房地產企業(yè)兩敗俱傷的結果。市的房地產開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模小，實力

15、弱，承受不了同時緊縮信貸和提高利率的風險。4.不當?shù)耐恋貎滟J款。在商業(yè)銀行的貸款中，目前有一種與房地產緊密相關卻不納入房地產貸款統(tǒng)計歸屬的貸款，即所謂的土地儲備貸款。這類貸款，由行政性土地儲備機構向商業(yè)銀行貸款，采用保證和土地使用權抵押兩種方式。采用保證方式時，由政府相關部門向商業(yè)銀行出具還款“承諾書”；采用土地使用權抵押方式時，用虛擬土地使用權質押。這兩種擔保方式都沒有真實的財務價值，風險極大。 四、政策性建議。 1.由于房地產業(yè)的發(fā)展狀況直接關聯(lián)到上游的鋼鐵、水泥等行業(yè)，下游關聯(lián)到居民消費，所以對房地產金融業(yè)務的宏觀調控需要認真、謹慎，操作要精細，避免調控不當影響經濟增長。 2.盡快修改現(xiàn)行的房地產金融業(yè)務